要賣掉繼承來的借地權付建物，地主的同意需要到什麼程度

結論（先說重點）：要把繼承來的借地權付建物賣給第三人，原則上需要地主（借地權設定人）的同意（民法第612條第1項）。作為代價支付的「讓渡承諾料」，法律上沒有一律基準。地主不同意時，還有向法院聲請代替同意之許可的借地非訟（借地借家法第19條第1項）這條路。賣之前，先把建物的相續登記辦好，是正確的順序。

從父母那裡繼承了蓋在借地上的房子，沒有要住的打算而想賣掉。但土地（底地）是地主的，「能不能自己就賣」「承諾料多少」都不清楚，於是動不了——本文寫給處在這個立場的人。這不是持有土地的地主那一側的話題，而是聚焦在繼承了建物與借地權的借地人，連同建物一起賣的情形，依條文整理同意的要否・讓渡承諾料・借地非訟・售出難易的差異。

繼承來的借地權付建物，能不能不經地主同意就賣？

繼承本身不需要同意，但賣給第三人時就需要。

依民法（明治29年法律第89號）第896條，繼承人承繼被繼承人財產上的一切權利義務。借地權（土地的賃借權）也包含在內，因此繼承本身不需要地主的同意。只要不改建、繼續住下去，這一步不會成為問題。

但出售不同。把借地上的建物賣給第三人，為了使用該建物，土地的賃借權也會一併移轉。民法第612條第1項規定「承租人非經出租人同意，不得將其租賃權讓與他人或轉租租賃物」，同條第2項規定違反時出租人得解除契約。建物的買賣伴隨借地權的讓與，同意就在這裡成為必要。

場合	地主的同意	依據
因繼承承接	不需要	民法第896條（包括承繼）
賣給第三人（建物＋借地權）	需要	民法第612條第1項
未經同意即出售並使其使用	可能成為解除的對象	民法第612條第2項

賣或留的思考方式請見〈繼承的老家該賣還是該留〉，繼承不動產的整體進行方式整理在繼承不動產的諮詢。

讓渡承諾料的行情大約多少，由誰負擔？

無法以一手資料給出一律的行情。 讓渡承諾料（也稱名義變更料）並非由法律定額，而是由地主與借地人的合意，或由後述借地非訟中法院所定的「財產上之給付」而定。

實務上會以借地權價格的一定比例作為目安來說，但由於無法確認支撐該比例的公開一律基準，本文不斷定金額或比例。 借地權價格本身，會因地租水準・剩餘期間・更新與增改建的條件・建物狀態・地區而變，即使在同一地區也不一致。

負擔者原則上是賣方（借地人），但在買賣價金的設定與跟買方的條件調整之中，實質負擔的形態可能改變。本公司不會先擺出估價或承諾料，而是先讀借地契約書與地租紀錄，再組合條件。實拿金額的比較方式請見〈買取與仲介，實拿差多少〉。讓渡所得的稅與取得費的處理，請參照國稅廳的資料並向稅理士確認。

地主不同意時，有借地非訟這條路嗎？

有。這是向法院聲請代替同意之許可的程序。

借地借家法（平成3年法律第90號）第19條第1項規定，借地權人擬將借地上之建物讓與第三人，而該第三人取得賃借權對借地權設定人並無不利之虞，設定人卻不同意時，「法院得依借地權人之聲請，給予代替設定人同意之許可」。同項並規定，為謀求當事人間利益之衡平而有必要時，得使該許可繫於財產上之給付——這就是法院可能定下的承諾料。

階段	內容	負責者
與地主交涉	目標是就同意與承諾料達成合意	借地人（可委託律師）
借地非訟的聲請	向法院請求代替同意之許可	律師
買方的保護	未獲同意時請求以時價買取建物	借地借家法第14條

借地非訟（借地借家法第19條的聲請）是法院的程序，許可與否及財產上給付的金額，都由法院依個案判斷。本公司不判斷可否，也不判斷金額。 與地主的交涉演變成紛爭時、以及借地非訟的聲請，請直接委託律師。

舊法借地權與定期借地權，售出難易有何不同？

有沒有更新、還是期間屆滿就結束，是售出難易的一大分界。

借地借家法是廢止舊借地法（大正10年法律第49號）等後制定的；依附則第4條原則上對施行前的事項亦適用，但附則有特別規定。附則第6條規定，施行前設定的借地權，其更新仍依從前之例（舊借地法）。可期待更新的借地，從買方的角度價值較能維持。

另外也有不會更新的類型。第22條的定期借地權（存續期間50年以上，特約以書面等為之）與第23條的事業用定期借地權等（專供事業用建物所有、存續期間30年以上未滿50年），期間屆滿就結束，不會更新。 繼承到這類借地權時，剩餘期間越短，買方越難找，也越會影響價格。

借地的類型	更新	影響售出難易之點
舊法借地權（施行前設定）	依從前之例（附則第6條）	可期待更新，價值較能維持
普通借地權（新法）	有（借地借家法第5條）	有建物即可請求更新
定期借地權（第22條）	無	剩餘期間越短越影響價格
事業用定期借地權等（第23條）	無	用途限於事業用，買方也有限

屬於哪種類型，由借地權設定的日期與契約書的記載決定。在考慮出售之前，請確認契約書上有沒有寫「定期借地權」「不更新」。另外，借地借家法的施行日（一般說明為1992年〈平成4年〉8月1日），因無法在e-Gov法令檢索上找到訂定施行期日的政令，本文將其視為【未經查證】，不作日期上的斷定。

賣之前，繼承的名義與登記要整理什麼？（振向對象的整理）

首先是建物的相續登記。 借地權大多沒有登記，但依借地借家法第10條第1項，借地權人於土地上擁有已登記的建物時，得以借地權對抗第三人。對抗力的基礎不是土地的賃借權，而是建物的登記，因此若建物名義還是過世的人，這個基礎就會動搖。

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相續登記也是義務。不動產登記法（平成16年法律第123號）第76條之2第1項要求，因繼承取得所有權者，應自知悉為自己開始繼承且知悉取得該所有權之日起3年以內申請（令和6年4月1日施行）。與出售的順序寫在〈沒辦相續登記，老家賣得掉嗎〉，找不到權利證時的做法寫在〈找不到權利證，還賣得掉嗎？〉。

角色	負責者
建物買賣的仲介、借地契約書・條件的調查	四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）
遺產分割協議書・戶籍收集等文件製作	四葉行政書士事務所
建物的相續登記・借地權的登記	司法書士
地主不同意時的借地非訟・紛爭	律師
讓渡所得稅・取得費	稅理士

四葉不動產株式會社與四葉行政書士事務所，是各自獨立的事業體，請分別直接與各自簽約。 本公司與本事務所，既不收取也不支付介紹費・轉介費。司法書士・律師・稅理士，也請分別直接委託。諮詢免費。

常見問題

Q. 告訴地主我繼承了，對方要求承諾料。我有支付義務嗎？
A. 繼承是民法第896條的包括承繼，並非民法第612條第1項的「讓與」。單以繼承為理由的承諾料，在條文上找不到依據。但若個別契約另有約定，情況就不同。請確認契約書後，就有無支付義務向律師諮詢。

Q. 讓渡承諾料的行情是多少？
A. 並非由法律定額，也無公開的一手資料可確認一律行情。它由與地主的合意，或由借地非訟中法院所定的財產上之給付而定。雖有以借地權價格一定比例為目安的說法，但本文不斷定比例。金額的估算，會在讀過契約書與地租紀錄後個別檢討。

Q. 地主怎樣都不同意。有辦法賣嗎？
A. 依借地借家法第19條第1項，有向法院請求代替同意之許可的借地非訟程序。對象是「讓與第三人對地主並無不利，卻得不到同意」的情形，由法院判斷許可與否及財產上給付的金額。因屬法院程序，聲請請直接委託律師。

Q. 定期借地權付的建物也賣得掉嗎？
A. 賣得掉。但定期借地權（借地借家法第22條）與事業用定期借地權等（第23條）沒有更新，期間屆滿就結束。剩餘期間越短，買方越難找、越影響價格，因此請先在契約書確認存續期間與設定日。與舊法借地權或普通借地權的售出前提不同。

本文出處（一手資料）

• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第612條第1項・第2項＝賃借權讓與及轉租的限制、第896條＝繼承的一般效力。現行條文為令和8年法律第45號修正・2026年6月24日施行。2026年9月18日參照）
• e-Gov法令檢索「借地借家法」（平成3年法律第90號。第5條＝更新請求、第10條第1項＝借地權的對抗力、第14條＝第三人的建物買取請求權、第19條第1項＝土地賃借權讓與或轉租的許可、第22條＝定期借地權、第23條＝事業用定期借地權等、附則第4條・第6條。公布＝1991年10月4日。現行條文為令和4年法律第48號修正・2026年5月21日施行。2026年9月18日參照）
• e-Gov法令檢索「不動產登記法」（平成16年法律第123號。第76條之2第1項＝因繼承等之所有權移轉登記的申請・3年以內。2026年9月18日參照）
• 法務省「民法・不動產登記法（所有人不明土地相關）之修正等」（相續登記申請義務化＝令和6年4月1日施行。2026年9月18日參照）
• 國稅廳 稅務解答 No.3272「返還借地權時」等借地權・取得費相關（借地權・讓渡所得取得費的思路。具體稅額・取得費請向稅理士確認。2026年9月18日參照）

※讓渡承諾料・更新料的水準，以及借地權與底地的價格比例，並無可由一手資料確認的一律基準，因此本文不寫金額。
※借地借家法的施行日（一般說明為1992年〈平成4年〉8月1日），因無法在e-Gov法令檢索上找到訂定施行期日的政令，視為【未經查證】，不作日期上的斷定。究竟適用舊法或新法，請與借地契約書上記載的設定日一併確認。
※借地非訟（借地借家法第19條的聲請）是法院的程序，許可與否及財產上給付的金額由法院判斷，本文並未就個別案件判斷可否。
※本文為一般性的資訊提供，並非個別的法律判斷。建物的相續登記由司法書士辦理，相續稅・讓渡所得的申報由稅理士辦理，與地主的紛爭及借地非訟由律師辦理。
※不動產的調查・仲介及買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承接，遺產分割協議書等文件的製作由四葉行政書士事務所承接，兩者為各自獨立的事業體，請分別直接簽約。沒有介紹費・轉介費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。就繼承來的不動產，把契約書、登記與期限放在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。