繼承的房子蓋在租來的土地上——什麼時候需要地主同意，賣掉時的順序

結論（先說重點）：因繼承而承接借地上的建物，本身不需要地主的同意（民法第896條＝包括承繼）。需要同意的，是把該建物賣給第三人的時候（民法第612條第1項）。地主不同意時，還有向法院聲請「代替同意之許可」的途徑（借地借家法第19條第1項）。

整理過世父母的房子時，從文件堆裡翻出一份「土地賃貸借契約書」。建物是父母的，土地卻是租來的——這就是借地。在繼承的場面裡，這是說明最不足的議題之一。本文寫給繼承了借地上建物的人，以及正在考慮賣掉的人。

因繼承承接借地，需要地主的同意嗎？

不需要。

民法（明治29年法律第89號）第896條規定「繼承人自繼承開始時起，承繼被繼承人財產上之一切權利義務」。借地權——土地的賃借權——也包含在這「一切權利義務」之中。因為繼承不是當事人依意思所為的移轉（讓與），而是依法律的包括承繼。

因此，單以繼承為理由要求同意費（承諾料），在條文上找不到依據。不過，通知地主名義已經改變是另一回事。地租的請求對象、將來更新的相對人，從此都不同了。相續登記完成後，以書面通知是實務上的做法。

那麼，什麼場合需要同意？

賣掉的時候；以及契約有約定時，改建的時候。

民法第612條第1項規定「承租人非經出租人同意，不得將其租賃權讓與他人或轉租租賃物」。同條第2項規定，違反前項而使第三人使用收益時，出租人得解除契約。

賣掉借地上的建物，為了使用該建物，土地的賃借權也會一併移轉。建物的買賣，伴隨著土地賃借權的讓與。 第612條在這裡發生作用。

場合	地主的同意	依據
因繼承承接	不需要	民法第896條（包括承繼）
賣給第三人（建物＋借地權）	需要	民法第612條第1項
把建物出租（並非借地權的轉租）	依契約而定	確認借地契約的條款
改建・增建	依契約而定	確認借地契約的條款

關於改建與增建，法律並未一律要求同意，多半是由借地契約的條款所約定。請先讀契約書的相關條款。

地主不同意時，會怎麼樣？

有向法院聲請「代替同意之許可」的途徑。

借地借家法（平成3年法律第90號）第19條第1項規定：「借地權人擬將該賃借權標的土地上之建物讓與第三人，而該第三人取得賃借權或轉借對借地權設定人並無不利之虞，借地權設定人卻不同意該賃借權之讓與或轉租時，法院得依借地權人之聲請，給予代替借地權設定人同意之許可。」

同項並接著規定，「為謀求當事人間利益之衡平而有必要時，得命令變更以賃借權讓與或轉租為條件之借地條件，或使該許可繫於財產上之給付。」實務上所說的「承諾料」，就是法院可能定下的這筆財產上的給付。

這項聲請（借地非訟）是法院的程序。 是否准許、給付金額多少，都由法院依個案判斷。本公司不判斷可否，也不判斷金額。請直接委託律師。

還有一條從買方角度來看的條文。借地借家法第14條規定，第三人取得借地上的建物，而借地權設定人不同意讓與或轉租時，該第三人得請求借地權設定人以時價買取該建物等。這是買方的出口。

那塊借地適用新法還是舊法？

借地借家法是廢止舊借地法（大正10年法律第49號）等法律後制定的（同法附則第2條）。附則第4條規定「本法之規定，除本附則另有特別規定外，對本法施行前發生之事項亦適用之」。原則是新法。

但附則裡有「特別規定」。

議題	施行前設定的借地權如何處理	依據
契約的更新	仍依從前之例（＝舊借地法）	附則第6條
建物因朽廢而消滅	仍依從前之例	附則第5條
建物滅失後重建所生期間之延長	仍依從前之例	附則第7條第1項

也就是說，越舊的借地，更新的規則越是由舊法決定。 這就是「我們家的借地是舊法還是新法」這個提問的真正核心。存續期間本身，借地借家法第3條規定為「三十年。但契約約定較此為長之期間者，依其期間」。關於更新，同法第5條第1項規定，以有建物為限，借地權人請求更新時視為以與從前契約相同之條件更新（借地權設定人不遲延提出異議者除外）。

分界點是借地權設定的日期。請先看契約書上的日期。借地借家法的公布日為1991年（平成3年）10月4日，施行日依附則第1條為「自公布之日起算一年以內，由政令所定之日」（具體施行日的處理請見本文末尾的註記）。

另外也有不會更新的類型。借地借家法第22條的定期借地權（存續期間50年以上，特約須以公證書等書面或電磁紀錄為之），以及第23條的事業用定期借地權等（以專供事業用之建物所有為目的，存續期間30年以上未滿50年等）。繼承到這類借地權，期間屆滿就結束。 請確認契約書上有沒有寫「定期借地權」「不更新」。

借地權大多沒有登記嗎？

是的。而且，即使沒有登記也受到保護。

借地借家法第10條第1項規定「借地權縱未經登記，借地權人於該土地上擁有已登記之建物者，得以之對抗第三人」。對抗力的基礎不是土地的賃借權本身，而是建物的登記。

繼承的順序由此決定。如果建物的登記名義還是過世的人，這個基礎就會動搖。 先完成建物的相續登記，那是賣掉的前提。

相續登記也是義務。不動產登記法（平成16年法律第123號）第76條之2第1項規定，因繼承取得所有權者，應自「知悉為自己開始繼承且知悉取得該所有權之日起三年以內」申請所有權移轉登記。登記的申請本身是司法書士的業務。

義務化與賣出的順序寫在〈沒辦相續登記，老家賣得掉嗎〉，找不到權利證時的做法寫在〈找不到權利證，還賣得掉嗎？〉。

賣之前該收集什麼？

要收集的東西	從哪裡取得	為什麼需要
土地賃貸借契約書（借地契約書）	家中・保管箱・地主	讀設定日、期間、更新、增改建、讓與的條款
建物的登記事項證明書	法務局	確認名義人與有無登記
土地的登記事項證明書・公圖	法務局	確認地主的名義與範圍
地租的支付紀錄	存摺・收據	確認有無欠繳與現行地租
更新料・承諾料的收付紀錄	存摺・收據・備忘錄	過去的處理方式是交涉的前提
建築時的文件（確認済證・檢查済證）	家中・特定行政廳	關係到建物的合法性與能否重建

找不到契約書並不罕見。即使如此，仍可能從地租的支付紀錄與建物的登記追出線索。在斷定「沒有」之前，先看存摺。

出租中的公寓蓋在借地上時，借地的議題與承租人承繼的議題會重疊。承租人這一側整理在〈繼承了出租公寓之後〉，賣或留的思考方式請見〈繼承的老家該賣還是該留〉。繼承不動產的全貌整理在繼承不動產的諮詢。

該找誰諮詢？

借地上建物的出售，物件調查、價格的思考方式、與買方的條件調整、仲介與契約，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接。遺產分割協議書等權利義務相關文件、向公家機關提交的文件製作，由四葉行政書士事務所承接。

這兩者是各自獨立的事業體，請分別直接與各自簽約。 本公司與本事務所，既不收取也不支付介紹費・轉介費。

建物的相續登記請直接委託司法書士，借地權的相續稅評價與申報請直接委託稅理士，與地主的交涉演變成紛爭時、以及借地非訟的聲請請直接委託律師。諮詢免費。

常見問題

Q. 告訴地主我繼承了，對方要求承諾料。我有支付義務嗎？
A. 繼承是民法第896條的包括承繼，並非民法第612條第1項的「讓與」。單以繼承為理由的承諾料，在條文上找不到依據。但若個別契約另有約定，或就名義變更費有過合意，情況就不同。請確認契約書後，就有無支付義務向律師諮詢。

Q. 地主說「不更新」。建物會怎麼樣？
A. 借地借家法第13條第1項規定，存續期間屆滿而契約未更新時，借地權人得請求借地權設定人以時價買取建物等（建物買取請求權）。但施行前設定的借地權，關於更新有依附則第6條仍依從前之例的部分。請確認契約書的設定日後向律師諮詢。

Q. 附借地權的建物能賣多少錢？
A. 借地權的價格會因地租的水準、剩餘期間、更新與增改建的條件、地主同意的可能性、建物的狀態而改變，即使在同一地區也不會一致。本公司不會先擺出估價金額，而是先讀契約書與地租紀錄，再組合條件。出售實拿金額的比較方式請見〈買取與仲介，實拿差多少〉。

Q. 地主問我要不要買下底地。
A. 借地權人買下底地（附借地權土地的所有權），借地關係就會消滅，成為完整的所有權。出售的選項會變多，但需要資金。反過來把借地權賣給地主、或與地主一起賣給第三人，也是可能的組合方式。哪一種有利要看條件，本公司提供的是一般性的選項與議題整理。 稅務上的處理請向稅理士確認。

Q. 繼承人有好幾位。建物可以在共有狀態下賣掉嗎？
A. 維持共有也可以出售，但必須全體共有人都成為賣方。這需要全員的意思確認、蓋章與印鑑證明書。有相續人住在海外時，取得簽名證明等文件會花時間。要先透過遺產分割變成單獨名義再賣，還是維持共有出售，是從期限與人數往回推算來決定的議題。

本文出處（一手資料）

• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第612條第1項・第2項＝賃借權讓與及轉租的限制、第896條＝繼承的一般效力。現行條文為令和8年法律第45號修正・2026年6月24日施行。2026年8月22日參照）
• e-Gov法令檢索「借地借家法」（平成3年法律第90號。第3條＝存續期間、第5條第1項＝更新請求、第10條第1項＝借地權的對抗力、第13條第1項＝建物買取請求權、第14條＝第三人的建物買取請求權、第19條第1項＝土地賃借權讓與或轉租的許可、第22條＝定期借地權、第23條＝事業用定期借地權等、附則第2條・第4條・第5條・第6條・第7條第1項。公布＝1991年10月4日。現行條文為令和4年法律第48號修正・2026年5月21日施行。2026年8月22日參照）
• e-Gov法令檢索「不動產登記法」（平成16年法律第123號。第76條之2第1項＝因繼承等之所有權移轉登記的申請・3年以內。現行條文為令和8年法律第46號修正・2026年6月24日施行。2026年8月22日參照）
• 法務省「民法・不動產登記法（所有人不明土地相關）之修正等」（相續登記申請義務化＝令和6年4月1日施行。2026年8月22日參照）

借地借家法的施行日（一般說明為1992年〈平成4年〉8月1日），因無法在e-Gov法令檢索上找到訂定施行期日的政令，本文將其視為【未經查證】，不作日期上的斷定。究竟適用舊法或新法，請與借地契約書上記載的設定日一併確認。承諾料・更新料的水準，以及借地權與底地的價格比例，並無可由一手資料確認的一律基準，因此本文不寫金額。借地非訟（借地借家法第19條的聲請）是法院的程序，許可與否及財產上給付的金額由法院判斷，本文並未就個別案件判斷可否。

本文為一般性的資訊提供，並非個別的法律判斷。建物的相續登記由司法書士辦理，相續稅・讓渡所得的申報由稅理士辦理，與地主的紛爭及借地非訟由律師辦理。不動產的調查・仲介及買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承接，遺產分割協議書等文件的製作由四葉行政書士事務所承接，兩者為各自獨立的事業體，請分別直接簽約。沒有介紹費・轉介費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。把繼承來的不動產的契約書、登記與期限放在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。