台灣企業在日本設立據點時，辦公室與住居會發生什麼事

結論（先說重點）：台灣企業在日本設立據點時，真正耗時的並不是找物件的期間。因為設立公司、取得在留資格、雇用員工的這一連串手續之中，夾著物件的簽約。辦公室與住居，只能從這張時間表往回推算來決定。四葉依業務主體分別與您簽約：物件的仲介與契約由四葉不動產株式會社負責，向公家機關提交的文件製作由四葉行政書士事務所負責。登記請直接委託司法書士、稅務請直接委託稅理士、紛爭請直接委託律師，沒有介紹費・轉介費。諮詢可提供中文服務。

2026年8月20日，我參加了在東京·芝大門舉行的 Startup Island TAIWAN Tokyo Hub 搬遷慶祝聚會。這是一個能連續聽到當事人談論台灣新創進入日本市場時會卡在哪裡的場合。以下寫下我從不動產角度所留下的印象。

為什麼在找物件之前，必須先決定時間表？

令我印象深刻的，是一位已先行進入日本的創業者所說的話。要沉住氣認真投入，從來日到事業開始運轉，有時要花上一年半——。會場並沒有響起驚訝的聲音。我想，那是因為在場有好幾位都經歷過同樣的時間。

這「一年半」的大部分，並不是在找物件。設立公司、取得在留資格、雇用員工、完成必要的申報，依業種還要取得許可認可。每一項都有申請與審查的期間，而物件的簽約就夾在這個隊伍的中間。

例如在留資格「経営・管理」，因2025年10月16日施行的基準修正而提高了要件。修正的內容、以及哪個時點的申請適用什麼，屬於在留資格那一側的議題。在不動產這一側要掌握的只有一點：在留資格的審查與物件的簽約，可能互為前提。詳情請見外國人找房・多語言支援。

從行政手續快速、電子化也已推進的台灣來看，日本或許是一個手續繁多、時間難以預估的國家。不過，即使那段時間無法削減，只要不弄錯順序就能縮短。反過來說，先把物件定下來，之後才發現與要件對不上——這種繞路最為昂貴。

依業種不同，也會發生「已簽約的辦公室拿不到許可」的情況。這個議題整理在設立公司與辦公室選擇。

可以用外國法人的名義承租辦公室或住宅嗎？

有可以承租的情況，但出租人、管理公司、保證公司各有各的審查，標準因物件而異。若是在日本尚無交易實績的法人，容易被要求確認的是以下幾點。

容易被檢視的點	實務上的處理方式
法人的實體	登記事項證明書、決算書。剛設立時沒有決算書，有時會以事業計畫或資本額來判斷
簽約人・入住者的在留資格	多半會要求出示在留卡。尚未取得時，也有物件的審查無法推進
連帶保證人・保證公司	若無法在日本國內找到連帶保證人，有時會以使用保證公司為條件
租金的支付方式	有時會要求以日本國內的法人帳戶扣款
用途	以住宅名義承租的房間能否作為事務所使用，取決於契約與管理規約

以上都不是「一定會如此」。因物件與出租人而異，所以在候補物件出來的階段，從條件容易通過的物件開始接洽，是比較實際的做法。

辦公室與代表人的住居，該先決定哪一個？

哪一個在先會因情況而異。可作為判斷材料的，是以下這些事。

• 事業所的確保，在在留資格的審查中有被確認的場合
• 另一方面，沒有在留卡的話，也有物件的住居審查難以推進
• 中間是否先安排短期住所，或一開始就進入正式契約，初期費用的總額會不同
• 若辦公室與住居在同一時期決定，審查的文件會雙線並行，負擔會加重

比起順序本身，先掌握哪一邊的審查會在什麼時候啟動更有效。答案會因個別情況而不同，請先把時程帶來討論。

要把員工調來日本時，員工宿舍該怎麼考慮？

若由公司為員工準備住居，物件的契約與宿舍規程會同時啟動。是否為可法人簽約的物件、能否取得轉租的承諾、租金是否由本人負擔一部分。若只先決定物件，之後會出現制度面無法調整的部分。這個議題整理在承租型員工宿舍的導入。

台日的不動產商業慣例，哪裡相似、哪裡不同？

會場上，我的朋友 Mola Holdings, Ltd. 的鄭社長帶著同仁前來。他向周圍的台灣朋友介紹我，話題一下子就展開了。實在感謝。

與台灣的同業交談時，會覺得判斷的著眼點很接近。看物件時懷疑哪裡、簽約前確認什麼、與客戶保持什麼樣的距離。即使語言不同，這些是相通的。

另一方面，制度則是另一回事。在日本，經營宅地建物取引業必須取得執照（宅地建物取引業法第3條），並且規定在契約成立之前，宅地建物取引業者必須讓宅地建物取引士以書面說明重要事項（同法第35條「重要事項の説明等」）。進行說明的不是公司，而是持有資格的個人。這個結構，對從台灣來的人來說一開始不容易理解。

海外的不動產公司要經手日本物件時的角色分工，整理在致中華圈的不動產公司・業務同仁。

可以委託四葉不動產什麼？

事業用物件請洽設立公司與辦公室選擇，員工的住居請洽承租型員工宿舍的導入，代表人與家人的住居請洽外國人找房・多語言支援。以外國法人名義、或以剛來日的代表人名義簽約時，與出租人・管理公司之間的條件協調也包含在內。可用中文諮詢，諮詢免費。

Startup Island TAIWAN Tokyo Hub 的設施資訊

為正在檢討進軍日本的台灣企業，依官方網站的記載整理（2026年8月20日參照）。

項目	內容
名稱	Startup Island TAIWAN Tokyo Hub
地址	〒105-0012 東京都港區芝大門1-3-4 GRAN FIRST 7樓
官方網站	https://tokyo.startupisland.tw/jp
聯絡方式	https://tokyo.startupisland.tw/jp/contact ／ support@startupisland.tw
設立	由台灣國家發展委員會（NDC）設立。2024年9月18日開設（發表為亞洲第一個海外據點）。營運為委託
實績	累計為200家企業提供服務，20家企業實現進軍日本（2026年5月18日 國家發展委員會發表）

可以使用的有共同工作空間、會議室、活動空間、個別諮詢。不過，任何一項都需要申請與核准，官方網站記載「Tokyo Hub團隊保留核准或拒絕申請者資格的權利」。主要對象是台灣的新創企業，共同工作空間的當日使用需出示中華民國身分證・健保卡・護照之一，日本方面則是以最多3名同行者受邀的形式。活動空間的申請條件為隸屬於創新或創業相關的社群・協會・基金會・政府機關・新創企業・企業，並記載週末或夜間舉辦會產生額外的人員加班費・清潔費。關於費用，官方網站仍留有「試營運期間至2025年4月30日為止免費」的記載，目前的收費方式並未公開。開館時間・電話號碼・最近車站・容納人數也沒有記載。官方網站於2026年8月20日時點說明「正在進行遷往新據點的作業」。

常見問題

Q. 在設立公司之前，可以簽辦公室的租約嗎？
A. 由於無法以設立前的法人名義簽約，實務上有時會以發起人或將擔任代表人者的個人名義簽約，設立後再變更名義。但變更名義是否需要出租人的承諾，會因契約而異。建議在簽約前先確認該物件是否可以變更名義。

Q. 簽約時會被要求哪些文件？
A. 法人方面一般是登記事項證明書或決算書，代表人與入住者則是在留卡、護照、證明在職或收入的文件等。不過，出租人或保證公司要求的文件各有不同。海外核發的文件，有時會被要求附上日文翻譯。

Q. 看屋與簽約說明，可以用中文進行嗎？
A. 可以中文進行說明。但重要事項的說明會依據日文書面進行，我們會一邊以中文補充內容，一邊讓您理解後再往下進行。

Q. 是不是先從短期住所開始比較好？
A. 在等待在留卡核發、或工作地點尚未確定的階段，有先安排短期住所的選項。另一方面，也有初期費用重複支出的一面。將預計停留的期間，與審查何時啟動並排比較，可作為判斷材料。

本文出處（一手資料）

• 日本e-Gov法令檢索《宅地建物取引業法》（昭和27年法律第176號。第3條＝執照，第35條＝重要事項の説明等）※2026年8月20日參照
• 日本出入國在留管理廳《關於在留資格「経営・管理」上陸基準省令等之修正》（令和7年10月16日施行）※2026年8月20日參照
• Startup Island TAIWAN Tokyo Hub 官方網站 ※2026年8月20日參照
• Tokyo Hub 的開設日・設立主體＝2024年9月20日的新聞稿（發表者＝台灣國家發展委員會）
• 服務企業數＝國家發展委員會2026年5月18日發表。依中央通訊社《焦點台灣》日文版2026年5月19日的報導

會場上發言者的談話與關於在場人士的記述，都是筆者當日在現場親眼所見親耳所聞，並非主辦單位公開的內容。搬遷前後的面積・擴張規模因無法確認公開資料而未記載。

本文執筆人

浦松 丈二（Uramatsu Joji）。日本行政書士（登錄編號 第25087022號）・宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。原每日新聞記者・中國總局長。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。

本文為一般資訊，並非就個別案件提出可否判斷。租賃的審查標準因出租人・管理公司而異，在留資格・許認可的要件也可能修正。個別的稅務判斷由稅理士、登記由司法書士、紛爭由律師進行。