住在海外如何管理日本不動產——管理委託・中文支援・納稅管理人

結論（先說重點）：住在海外仍持有並出租日本不動產時，代表性的管理方式有：①自行管理（含委託在日親友）②代收租金③管理委託。各管理公司的業務範圍依管理委託契約而有所不同。日本端的「管理窗口」與稅務上的「窗口（納稅管理人）」是兩個不同的議題。四葉依業務主體分別與您簽約：租賃管理由四葉不動產株式會社負責，稅務由稅理士負責（沒有介紹費・轉介費）。諮詢與現況報告可提供中文服務。

本文所說的「海外居住」與日本所得稅法上的「非居住者」不是同一概念。居住者與非居住者依住所、居所等判斷，具體稅務處理請諮詢稅理士。

住在海外也能管理日本不動產嗎？

可以。房產管理不一定要您親自留在日本處理，可以委託在日親友、管理公司或代收服務。但「住在海外」與「日本稅法上的非居住者」是兩回事，決定管理方式時，也要一併確認租金的扣繳（日文稱「源泉徵收」，以下稱「源泉徵收」）與納稅管理人。

管理方式有哪些？我要留下哪些事？

方式	日本端處理的事項（示例）	屋主保留的事項（示例）
自行管理	無（含委託在日親友）	租客聯絡、修繕安排、確認房租入帳、續約・退租
代收租金	代收並匯款房租、催繳、入退租事務	是否修繕、費用負擔、業者選定
管理委託	在代收基礎上增加租客對應、設備初步處理、退租點交、復原估價	依報告判斷與核准、日本端的稅務窗口

上表為代表性示例，實際業務範圍依管理公司・管理委託契約而有所不同。更詳細的比較，以及「出租或空置、普通租約或定期租約」，請見人在海外，日本的房子該怎麼辦。

可以用中文溝通嗎？

四葉不動產株式會社為海外屋主提供日語、英語、中文服務。可中文進行面談（配合時差安排）、室內現況報告（影片・照片）、募集條件說明、年度狀況報告等。具體範圍請個別確認。

重要事項說明書與契約書有中文版嗎？

日本國土交通省在《外國人入住民間租賃住宅順暢化指南》中，以日語、英語、中文、韓語、西班牙語、葡萄牙語、越南語、尼泊爾語、泰語、印尼語、緬甸語、柬埔寨語、他加祿語、蒙古語共14種語言，公布了重要事項說明書、租賃住宅標準契約書、定期租賃住宅標準契約書等的範本。但實際契約中，以何種語言的文件作為契約正文、翻譯資料如何定位，須按個案確認，並非「只有日語有效」或「有中文就一定以中文為準」。

納稅管理人是什麼？住海外就一定要設嗎？

納稅管理人，是非居住者在日本辦理確定申報書提交、領取稅務機關文件、繳納稅款、領取退稅等手續的窗口（日本國稅通則法第117條）。納稅管理人可以是個人，也可以是法人。

並非「住海外就一定要設」。只有稅法上的非居住者且需要在日本辦理申報等稅務手續時，才需要納稅管理人。另外，稅務諮詢、確定申報書製作、稅務代理、源泉徵收的個別稅務判斷，是稅理士的業務。不要把「納稅管理人」等同於「稅理士」。選任、解任及人選請諮詢稅理士。

租金的20.42%源泉徵收在這裡能看懂嗎？

向非居住者等支付日本不動產租金時，原則上涉及20.42%的源泉徵收。本文僅作概述，租客・用途・無需源泉徵收的情形・繳納期限詳見非居住者屋主租金20.42%源泉徵收的無需扣繳情形。

四葉能代辦哪些？哪些要找其他專家？

• 租賃管理・募集・房屋確認：四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）
• 納稅管理人：稅務上需要時選任，可以是個人或法人
• 稅務諮詢・確定申報書製作・稅務代理・源泉徵收的個別稅務判斷：稅理士
• 不動產登記：司法書士或律師
• 糾紛・個別法律判斷：律師

四葉依業務主體分別與您簽約，沒有介紹費・轉介費。具體可否與稅務判斷由各領域專家進行。

常見問題

Q. 住在海外，可以委託管理日本不動產嗎？
A. 可以。可從自行管理、代收租金、管理委託等代表性方式中選擇。業務範圍依管理委託契約而有所不同。租賃管理由四葉不動產株式會社負責，稅務由稅理士負責，分別簽約。

Q. 可以用中文諮詢嗎？
A. 可以。面談、現況報告、募集條件說明等可中文進行。契約等語言處理請個別確認。

Q. 住海外一定要設納稅管理人嗎？
A. 不一定。只有稅法上的非居住者且需要在日本辦理申報等手續時才需要。納稅管理人可以是個人或法人，但稅務諮詢與申報書製作是稅理士的業務。請諮詢稅理士。

Q. 租賃管理與稅務可以交給同一家公司嗎？
A. 四葉依業務主體分別簽約：租賃管理由四葉不動產株式會社負責，稅務由稅理士負責。沒有介紹費・轉介費。

Q. 有介紹費或轉介費嗎？
A. 沒有。各專家由您直接簽約，四葉不收取介紹費・轉介費。

本文出處（一手資料）

• 日本國稅廳稅務問答 No.2880（令和7年4月1日現行法令等）
• 日本國稅廳稅務問答 No.1923（海外勤務與納稅管理人的選任・解任，令和7年4月1日現行法令等）
• 日本國土交通省《外國人入住民間租賃住宅順暢化指南》（14種語言的重要事項說明書・租賃住宅標準契約書等範本）
• 日本國稅通則法第117條（納稅管理人。第3項以下為令和3年度修正擴充）※施行日・最新修正以e-Gov為準
• 日本所得稅法第2條・第161條（居住者・非居住者、國內來源所得）※施行日・最新修正以e-Gov為準

本文執筆人

浦松 丈二（Uramatsu Joji）。日本行政書士（登錄編號 第25087022號）・宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。原每日新聞記者・中國總局長。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。

本文為一般資訊，個別稅務判斷・可否判斷由稅理士・律師・司法書士等專業人士進行。