在東京用木造蓋出租公寓——3層樓可行嗎？東京都的補助每戶最高200萬日圓

結論（先說要點）：出租公寓用木造也可以蓋到3層樓。東京都對新建的零排放住宅設有補助，集合住宅每戶最高200萬日圓，10戶即約2,000萬日圓。本文寫給在東京考慮土地活用、出租經營的土地持有者與投資人，整理構造的選項、東京都的補助，以及實地參觀木造3層樓出租住宅的見聞。

木造可以蓋3層樓的出租公寓嗎？

可以。木造3層樓集合住宅（日本稱「木三共」）只要符合一定基準——主要構造部分採1小時準耐火構造、各住戶設置有效避難陽台等——即使不做成耐火建築物也可以興建。加上2018年（平成30年）的建築基準法（日本的建築法規）修訂（令和元年6月25日施行），3層樓、總樓地板面積未滿200平方公尺的建築不必做成耐火建築物等的範圍進一步放寬，日本各大住宅廠商也在推進中層木造的商品化。

能依哪一種基準興建，取決於基地的防火規制（防火地域・準防火地域）與規模。在選地階段就與設計者確認最穩妥。

與鋼筋混凝土造相比有什麼不同？

項目	木造	鋼筋混凝土造（RC）
建築費	相對容易控制	相對較高
工期	較容易縮短	容易變長
法定耐用年數（住宅用）	22年	47年
隔音	僅靠構造容易吃虧，需以樓板・牆體做法補強	一般認為有利

法定耐用年數（日本國稅廳・耐用年數表）較短，在折舊上意味著單年的折舊費較大。這對貸款年限、稅務處理如何影響，取決於個別物件與借款條件，請直接委託稅理士（日本的稅務國家資格者）具體研究。

東京都的補助可以申請多少？

東京都的「令和8年度 東京ゼロエミ住宅普及促進事業」（東京零排放住宅普及促進事業）對取得都規定的隔熱・節能水準認證的新建住宅，提供住宅建設費補助（クール・ネット東京官網・2026年8月15日參照。受理中）。

水準	集合住宅等	獨棟住宅
水準A	200萬日圓/戶	240萬日圓/戶
水準B	130萬日圓/戶	160萬日圓/戶
水準C	30萬日圓/戶	40萬日圓/戶

主要要件與申請框架如下。

項目	內容
對象	東京都內的新建住宅（獨棟・集合住宅等）。總樓地板面積未滿2,000平方公尺
集合住宅的條件	全部住戶達到水準C以上。逐戶認證水準，按戶適用補助額
申請人	建築主（個人・事業者）
受理期間（令和8年度）	令和8年4月1日〜令和9年3月31日。原則上電子申請
前提	經都登錄的認證審查機構進行設計確認・認證

此外還有太陽能發電設備（3.6kW以內為12〜13萬日圓/kW）、蓄電池（10萬日圓/kWh・每戶上限120萬日圓）等設備費的補助，以及符合一定要件時的不動產取得稅減免（最高全額）。另外，蓄電池方面，令和8年10月1日以後申請設計確認審查的案件，僅SII（環境共創イニシアチブ）令和8年度已登錄產品為補助對象（同年9月30日前已完成設計確認審查申請的案件除外）。

預算額度與要件因年度・時期而變動，本文不對金額或核定作出承諾。最新要件請務必在官方頁面確認。

補助申請文件的製作・手續支援屬於行政書士（代辦向日本行政機關提交文件的國家資格）的業務，由與本公司相互獨立的事業體——四葉行政書士事務所另行簽約承接（補助金申請支援）。

實際的木造3層樓出租住宅是什麼樣子？

2026年8月，我們在大田區蒲田參觀了由ミサワホーム（Misawa Home）興建的木造3層樓、10戶的出租住宅。

坦率的感想是「雖是出租房，施工卻達到訂製獨棟住宅的水準」。牆體厚實，主體結構內部——房客看不到的地方——也扎實地用了材料，實地參觀就看得出來。「出租住宅往往壓低成本」這一先入之見被打破了。

依參觀時的說明，這棟建築獲得了約2,000萬日圓的補助。以水準A（200萬日圓/戶）×10戶來算，數字正好對得上。也就是說，即使是木造，只要提高隔熱・節能水準並取得認證，視規模不同可能獲得數千萬日圓等級的補助。

該向誰諮詢？

依檢討的入口不同，諮詢對象也不同。土地的選定、租賃需求的研判，請諮詢本公司（四葉不動產株式會社）。設計・施工與水準認證的實務由住宅廠商・工務店和認證審查機構負責；補助申請的手續支援由四葉行政書士事務所承接（與本公司是各自獨立的事業體，業務分別簽約）；折舊等稅務屬於稅理士的領域。各項均引導您直接委託，本公司不收取介紹性報酬。

事業用不動產・土地活用的思路見投資用・事業用不動產，土地價值的看法見容積率與土地價值（日文）。

常見問題

Q. 木造的出租公寓最多能蓋幾層樓？
A. 到3層樓為止，符合木造3層樓集合住宅（木三共）的基準——主要構造部分1小時準耐火構造、有效避難陽台等——的情況下，可以不做成耐火建築物興建。更高樓層或防火地域內，所要求的性能會改變。結論因基地的防火規制與規模而異，請在選地階段與設計者・特定行政廳確認。

Q. 以出租經營為目的，也能申請東京零排放住宅的補助嗎？
A. 申請人是新建住宅的建築主（個人・事業者），集合住宅等也包含在補助對象內。條件包括全部住戶達到水準C以上、總樓地板面積未滿2,000平方公尺等。個別案件是否符合以及最新要件，請在クール・ネット東京官方頁面及要綱中確認。

Q. 木造的法定耐用年數只有22年，會不會不利？
A. 不能一概而論。耐用年數短，在折舊上意味著單年折舊費較大，也關係到貸款年限與出售時點的設計。可能有利也可能不利，請以具體的物件計畫與借款條件為前提，直接諮詢稅理士。

Q. 從找地到補助申請，可以一起諮詢嗎？
A. 諮詢的入口由本公司承接，但契約按領域分別簽訂。土地選定・租賃需求研判是四葉不動產株式會社，補助申請的手續支援是四葉行政書士事務所（各自獨立的事業體・分別簽約），設計・認證是住宅廠商與認證審查機構，稅務是稅理士。整體安排會在首次諮詢時為您整理。諮詢免費。

本文依據（一手資料）

• クール・ネット東京《令和8年度 東京ゼロエミ住宅普及促進事業》（補助額・要件・受理期間・蓄電池要件變更。2026年8月15日參照）
• 東京都主稅局《東京ゼロエミ住宅の新築に対する不動産取得税の減免》（2026年8月15日參照）
• e-Gov法令檢索《建築基準法》（昭和25年法律第201號。第27條＝耐火要件，平成30年法律第67號修訂・令和元年6月25日施行）
• e-Gov法令檢索《減価償却資産の耐用年数等に関する省令》（昭和40年大藏省令第15號）別表第一，以及日本國稅廳・耐用年數表（木造・住宅用22年／鋼筋混凝土造・住宅用47年。2026年8月15日參照）

※補助的預算額度・要件因年度・時期而變動。本文為一般性的資訊提供，不對個別建築計畫・補助申請・稅務判斷作出保證。
※土地・建物的居間及買賣・租賃契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承接，補助申請等向行政機關提交文件的製作由四葉行政書士事務所承接，兩者作為各自獨立的事業體，業務分別簽約。設計・建築確認屬於建築士，稅務屬於稅理士的業務。

本文作者

浦松 丈二——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄番號 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。前每日新聞記者・中國總局長。事務所位於東京都文京區小日向，茗荷谷站步行約5分鐘。土地活用（不動產）與申請文件（行政手續）的要點在同一張桌子上為您確認。