繼承了正在轉租（一括借上げ／整棟包租）中的出租物件——契約與租金如何承接

結論（先說重點）：繼承仍在轉租（一括借上げ＝整棟包租、master lease）中的出租物件，業主（出租人）的地位會直接由繼承人承繼（民法第896條＝包括承繼）。不能只因為發生繼承就馬上解除包租契約，業主一方要解約或拒絕更新，需要正當事由（借地借家法第28條）。即使附有「租金保證」，轉租業者仍可能依法提出減租請求（借地借家法第32條第1項）。

把父母名下的公寓或華廈，以「整棟包租」交給轉租業者後就這樣繼承下來——這是近年繼承諮詢裡明顯增加的類型。和一般出租不同，中間多了一個事業者，因此所承接的契約內容更不容易看懂。本文寫給繼承了轉租中出租物件的人：契約與租金如何承接，以及該確認什麼。繼承不動產的全貌整理在繼承不動產的諮詢。

繼承時，轉租契約的「業主地位」會怎麼樣？

會直接由繼承人承繼。

轉租（整棟包租）由兩層賃貸借構成。一層是業主把建物租給轉租業者的整棟包租契約（master lease）（業主＝出租人、業者＝承租人），另一層是該業者把各戶租給入住者的轉租契約（業者＝轉租人、入住者＝次承租人）。繼承所承接的，是整棟包租契約裡的業主＝出租人的地位。

民法（明治29年法律第89號）第896條規定「繼承人自繼承開始時起，承繼被繼承人財產上之一切權利義務」。物件的所有權，以及整棟包租契約上的出租人地位，都包含在這「一切權利義務」之中。因為繼承不是當事人依意思所為的移轉（讓與），而是依法律的包括承繼，所以繼承本身不需要轉租業者的同意。

登場人物	契約上的立場	繼承後如何
過世的父母（業主）	整棟包租契約的出租人	出租人地位由繼承人承繼（民法第896條）
轉租業者	整棟包租契約的承租人／轉租人	只是相對人變成繼承人
入住者	轉租契約的次承租人	契約關係不變

要做的是，完成相續登記後，以書面通知轉租業者出租人已經改變。租金的匯入帳戶與聯絡窗口，從此都改為繼承人。登記的申請本身是司法書士的業務，義務化與賣出的順序寫在〈沒辦相續登記，老家賣得掉嗎〉。

可以以繼承為由中途解除包租契約嗎？

不能只因為發生繼承就馬上解除。

轉租業者是整棟包租契約的承租人。即使是事業者，只要在租建物，就受借地借家法的保護。借地借家法（平成3年法律第90號）第28條規定，就建物賃貸借而言，出租人一方的拒絕更新或解約申入，需要「正當事由」。發生繼承這件事本身，並不構成該正當事由。

也就是說，僅憑業主一方的方便（因為繼承了想自己經營、想賣掉），原則上無法在契約期間中途片面切斷。契約書裡有時會放「業主得中途解約」的條款，但該條款在與第28條的關係上效力到哪裡，會因契約文字與事情而不同，屬於契約解釋與紛爭的問題。本公司（不動產）不在此判斷可否。中途解約或拒絕更新可能演變成爭議時，請直接向律師諮詢。

另外，轉租業者一方的解約，往往依契約書的解約預告條款進行。「明明是包租卻被解約」的風險落在承租人一方——這個不對稱，是閱讀轉租契約書時的關鍵。

面對轉租業者的減租請求，該如何應對？

即使附有「租金保證」，也要以「仍可能被減租」為前提來應對，這是實務做法。

借地借家法第32條第1項規定，建物的租金因經濟情事變動等而變得不相當時，不論契約條件如何，當事人得就將來請求增減租金額。這裡的當事人，包含身為承租人的轉租業者。

最高裁判所在平成15年（2003年）10月21日的判決中表示，所謂的轉租契約也適用借地借家法第32條第1項，且該項為強行法規，即使有租金自動增額的特約，也不能排除其適用。就算契約書寫著「保證◯年的租金」「每◯年增額」，光憑這點也無法封鎖減租請求。

容易誤解的點	實際	依據
因為是「租金保證」所以不會被減租	仍可能被提出減租請求	借地借家法第32條第1項（強行法規）
因為有自動增額特約所以會增額	光憑特約無法排除第32條的適用	最高裁 平成15年10月21日判決
減幅由業者片面決定	當否與相當額須綜合各種情事判斷	同判決

減租請求的當否，以及相當的租金額是多少，是就周邊行情、經濟情事、契約締結經緯等綜合判斷的事項。本公司不判斷當否，也不判斷金額。 租金演變成爭議時請直接向律師，需要就租金額本身進行評價時請直接向不動產鑑定士諮詢。

轉租新法（賃貸住宅管理業法）中該確認的書面是什麼？

請把繼承來的契約書，連同重要事項說明書與締約時交付的書面一起重讀。

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（令和2年法律第60號，通稱・賃貸住宅管理業法）為因應轉租相關糾紛，對轉租業者（法律上稱「特定轉貸事業者」）與整棟包租契約（同「特定賃貸借契約」）設下規制。轉租規制的部分自令和2年（2020年）12月15日施行。

條文	標題	內容
第28條	禁止誇大廣告等	禁止就租金與契約期間為顯著與事實不符之表示等
第29條	禁止不當勸誘等	禁止故意不告知減租風險等不利事實的勸誘等
第30條	締約前的重要事項說明・書面交付	締約前以書面說明租金調整・解除的條件等
第31條	締約時的書面交付	締約時交付載明契約內容的書面

在繼承的場面，這第30條的重要事項說明書裡，寫著租金的檢討條件、業主可否解約、維修費用的負擔等。父母當初是聽了怎樣的說明才簽約，都留在這裡。請和契約書一起找出來。

同時，也能確認對方的轉租業者是不是登錄業者。經營賃貸住宅管理業者中，管理戶數200戶以上者須取得國土交通大臣的登錄（令和3年〈2021年〉6月15日施行），登錄業者會登載於國土交通省的登錄簿。是否登錄，透過國土交通省的賃貸住宅管理業法入口網站，或建設業者・宅建業者等企業情報檢索系統（etsuran2.mlit.go.jp）確認最為確實。

在相續稅評價與出售上，該找誰做什麼？

依角色不同，委託的對象也不同。

首先是相續稅的評價。出租給他人的建物評為「貸家」，其基地評為「貸家建付地」，比自用時有評價額調降的處理。但具體的評價額，以及是否符合貸家建付地的要件，都是逐案判斷，屬於稅理士的領域。本公司不計算評價額。

其次是登記。因繼承而生的所有權移轉登記（相續登記）是司法書士的業務。將來要賣掉轉租物件時，也必須掌握出租人地位的移轉方式。民法第605條之2（平成29年法律第44號新設・令和2年〈2020年〉4月1日施行）規定，已具備賃貸借對抗要件的不動產被讓與時，出租人地位移轉給買方。依同條第3項，買方要以出租人地位對抗承租人（轉租業者），需要所有權的移轉登記。轉租中也能賣，只是要以出租人會更換為前提來安排。

要做的事	委託對象（事業體）
物件調查・估價・仲介・買賣契約	四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）
出租人變更通知書・遺產分割協議書等文件製作	四葉行政書士事務所
相續登記・所有權移轉登記	司法書士
貸家・貸家建付地的相續稅評價與申報	稅理士
中途解約・減租等契約紛爭	律師

賣或留的思考方式請見〈繼承的老家該賣還是該留〉，繼承出租公寓時的承接全貌請見〈繼承了出租公寓之後〉，實拿金額的比較方式請見〈買取與仲介，實拿差多少〉。

物件的調查、價格的思考方式、與買方的條件調整、仲介與契約，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接。出租人變更通知、遺產分割協議書等權利義務相關文件與向公家機關提交的文件製作，由四葉行政書士事務所承接。這兩者是各自獨立的事業體，請分別直接與各自簽約。 本公司與本事務所，既不收取也不支付介紹費・轉介費。諮詢免費。

常見問題

Q. 只要向轉租業者說「我繼承了，想解約」，就能馬上解約嗎？
A. 原則上，業主一方不能只因為繼承就馬上解約。轉租業者是整棟包租契約的承租人，依借地借家法第28條，出租人一方的解約・拒絕更新需要正當事由。契約書即使有中途解約條款，其效力也會因文字與事情而不同，屬於契約解釋的問題。可否請向律師諮詢。

Q. 契約書寫著「保證◯年的租金」。就不會被減租嗎？
A. 有可能。借地借家法第32條第1項是強行法規，最高裁也在平成15年10月21日的判決中認可其適用於轉租契約。即使有租金保證或自動增額的特約，光憑這點也不能封鎖減租請求。減租的當否與相當額須綜合各種情事判斷，本公司不判斷。

Q. 繼承後，轉租契約要重新簽嗎？
A. 不需要重簽。出租人地位依民法第896條當然由繼承人承繼，不需要業者同意，也不需要重新締約。但請以書面通知轉租業者出租人已改變，並更新租金的匯入帳戶等。契約內容可由繼承來的契約書與重要事項說明書確認。

Q. 要怎麼查轉租業者是不是登錄業者？
A. 管理戶數200戶以上的轉租業者須取得國土交通大臣的登錄，登錄業者會登載於國土交通省的登錄簿。可透過國土交通省的賃貸住宅管理業法入口網站，或建設業者・宅建業者等企業情報檢索系統確認。不僅要看有無登錄，也請一併確認締約時所交付的重要事項說明書（法第30條）的內容。

本文出處（一手資料）

• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第605條＝不動產賃貸借的對抗力、第605條之2＝出租人地位的移轉、第605條之3＝合意移轉、第896條＝繼承的一般效力。第605條之2・第605條之3為平成29年法律第44號新設・令和2年〈2020年〉4月1日施行。現行條文為令和8年法律第45號修正・2026年6月24日施行。2026年9月7日參照）
• e-Gov法令檢索「借地借家法」（平成3年法律第90號。第28條＝拒絕更新等的正當事由、第32條第1項＝租金增減請求權。現行條文為令和4年法律第48號修正・2026年5月21日施行。2026年9月7日參照）
• e-Gov法令檢索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（令和2年法律第60號。第2條第4項＝特定賃貸借契約、第2條第5項＝特定轉貸事業者、第28條＝禁止誇大廣告等、第29條＝禁止不當勸誘等、第30條＝締約前的書面交付〈重要事項說明〉、第31條＝締約時的書面交付。公布＝令和2年6月19日。轉租規制＝令和2年12月15日施行、賃貸住宅管理業的登錄制度＝令和3年6月15日施行。2026年9月7日參照）
• 最高裁判所 平成15年10月21日 判決（認定轉租契約亦適用借地借家法第32條第1項，且該項為強行法規，即使有租金自動增額特約亦不能排除其適用之事例。2026年9月7日參照）
• 國土交通省「賃貸住宅管理業法入口網站（制度解說）」（特定賃貸借契約・特定轉貸事業者的定義，須登錄的管理戶數200戶以上基準。2026年9月7日參照）

租金保證的水準・支付給轉租業者的手續費率・解約時違約金的行情，並無可由一手資料確認的一律基準，因此本文不寫金額，請以個別的整棟包租契約書與重要事項說明書確認。中途解約條款的效力，以及減租請求的當否與相當租金額，是會因文字與個別事情而判斷不同的事項，本文並未就特定案件判斷可否。

本文為一般性的資訊提供，並非個別的法律判斷。相續登記・所有權移轉登記由司法書士辦理，貸家・貸家建付地的相續稅評價與申報由稅理士辦理，中途解約與減租的紛爭由律師辦理。不動產的調查・仲介及買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承接，出租人變更通知・遺產分割協議書等文件的製作由四葉行政書士事務所承接，兩者為各自獨立的事業體，請分別直接簽約。沒有介紹費・轉介費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。在轉租中的繼承，把契約書、重要事項說明書與登記放在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。