继承了正在转租（一括借上げ／整栋包租）中的出租物件——契约与租金如何承接

结论（先说重点）：继承仍在转租（一括借上げ＝整栋包租、master lease）中的出租物件，业主（出租人）的地位会直接由继承人承继（民法第896条＝包括承继）。不能只因为发生继承就马上解除包租契约，业主一方要解约或拒绝更新，需要正当事由（借地借家法第28条）。即使附有「租金保证」，转租业者仍可能依法提出减租请求（借地借家法第32条第1项）。

把父母名下的公寓或华厦，以「整栋包租」交给转租业者后就这样继承下来——这是近年继承咨询里明显增加的类型。和一般出租不同，中间多了一个事业者，因此所承接的契约内容更不容易看懂。本文写给继承了转租中出租物件的人：契约与租金如何承接，以及该确认什么。继承不动产的全貌整理在继承不动产的咨询。

继承时，转租契约的「业主地位」会怎么样？

会直接由继承人承继。

转租（整栋包租）由两层赁贷借构成。一层是业主把建物租给转租业者的整栋包租契约（master lease）（业主＝出租人、业者＝承租人），另一层是该业者把各户租给入住者的转租契约（业者＝转租人、入住者＝次承租人）。继承所承接的，是整栋包租契约里的业主＝出租人的地位。

民法（明治29年法律第89号）第896条规定「继承人自继承开始时起，承继被继承人财产上之一切权利义务」。物件的所有权，以及整栋包租契约上的出租人地位，都包含在这「一切权利义务」之中。因为继承不是当事人依意思所为的移转（让与），而是依法律的包括承继，所以继承本身不需要转租业者的同意。

登场人物	契约上的立场	继承后如何
过世的父母（业主）	整栋包租契约的出租人	出租人地位由继承人承继（民法第896条）
转租业者	整栋包租契约的承租人／转租人	只是相对人变成继承人
入住者	转租契约的次承租人	契约关系不变

要做的是，完成相续登记后，以书面通知转租业者出租人已经改变。租金的汇入账户与联络窗口，从此都改为继承人。登记的申请本身是司法书士的业务，义务化与卖出的顺序写在〈没办相续登记，老家卖得掉吗〉。

可以以继承为由中途解除包租契约吗？

不能只因为发生继承就马上解除。

转租业者是整栋包租契约的承租人。即使是事业者，只要在租建物，就受借地借家法的保护。借地借家法（平成3年法律第90号）第28条规定，就建物赁贷借而言，出租人一方的拒绝更新或解约申入，需要「正当事由」。发生继承这件事本身，并不构成该正当事由。

也就是说，仅凭业主一方的方便（因为继承了想自己经营、想卖掉），原则上无法在契约期间中途片面切断。契约书里有时会放「业主得中途解约」的条款，但该条款在与第28条的关系上效力到哪里，会因契约文字与事情而不同，属于契约解释与纠纷的问题。本公司（不动产）不在此判断可否。中途解约或拒绝更新可能演变成争议时，请直接向律师咨询。

另外，转租业者一方的解约，往往依契约书的解约预告条款进行。「明明是包租却被解约」的风险落在承租人一方——这个不对称，是阅读转租契约书时的关键。

面对转租业者的减租请求，该如何应对？

即使附有「租金保证」，也要以「仍可能被减租」为前提来应对，这是实务做法。

借地借家法第32条第1项规定，建物的租金因经济情事变动等而变得不相当时，不论契约条件如何，当事人得就将来请求增减租金额。这里的当事人，包含身为承租人的转租业者。

最高裁判所在平成15年（2003年）10月21日的判决中表示，所谓的转租契约也适用借地借家法第32条第1项，且该项为强行法规，即使有租金自动增额的特约，也不能排除其适用。就算契约书写着「保证◯年的租金」「每◯年增额」，光凭这点也无法封锁减租请求。

容易误解的点	实际	依据
因为是「租金保证」所以不会被减租	仍可能被提出减租请求	借地借家法第32条第1项（强行法规）
因为有自动增额特约所以会增额	光凭特约无法排除第32条的适用	最高裁 平成15年10月21日判决
减幅由业者片面决定	当否与相当额须综合各种情事判断	同判决

减租请求的当否，以及相当的租金额是多少，是就周边行情、经济情事、契约缔结经纬等综合判断的事项。本公司不判断当否，也不判断金额。 租金演变成争议时请直接向律师，需要就租金额本身进行评价时请直接向不动产鉴定士咨询。

转租新法（赁贷住宅管理业法）中该确认的书面是什么？

请把继承来的契约书，连同重要事项说明书与缔约时交付的书面一起重读。

赁贷住宅の管理业务等の适正化に関する法律（令和2年法律第60号，通称・赁贷住宅管理业法）为因应转租相关纠纷，对转租业者（法律上称「特定转贷事业者」）与整栋包租契约（同「特定赁贷借契约」）设下规制。转租规制的部分自令和2年（2020年）12月15日施行。

条文	标题	内容
第28条	禁止夸大广告等	禁止就租金与契约期间为显著与事实不符之表示等
第29条	禁止不当劝诱等	禁止故意不告知减租风险等不利事实的劝诱等
第30条	缔约前的重要事项说明・书面交付	缔约前以书面说明租金调整・解除的条件等
第31条	缔约时的书面交付	缔约时交付载明契约内容的书面

在继承的场面，这第30条的重要事项说明书里，写着租金的检讨条件、业主可否解约、维修费用的负担等。父母当初是听了怎样的说明才签约，都留在这里。请和契约书一起找出来。

同时，也能确认对方的转租业者是不是登录业者。经营赁贷住宅管理业者中，管理户数200户以上者须取得国土交通大臣的登录（令和3年〈2021年〉6月15日施行），登录业者会登载于国土交通省的登录簿。是否登录，透过国土交通省的赁贷住宅管理业法门户网站，或建设业者・宅建业者等企业情报检索系统（etsuran2.mlit.go.jp）确认最为确实。

在相续税评价与出售上，该找谁做什么？

依角色不同，委托的对象也不同。

首先是相续税的评价。出租给他人的建物评为「贷家」，其基地评为「贷家建付地」，比自用时有评价额调降的处理。但具体的评价额，以及是否符合贷家建付地的要件，都是逐案判断，属于税理士的领域。本公司不计算评价额。

其次是登记。因继承而生的所有权移转登记（相续登记）是司法书士的业务。将来要卖掉转租物件时，也必须掌握出租人地位的移转方式。民法第605条之2（平成29年法律第44号新设・令和2年〈2020年〉4月1日施行）规定，已具备赁贷借对抗要件的不动产被让与时，出租人地位移转给买方。依同条第3项，买方要以出租人地位对抗承租人（转租业者），需要所有权的移转登记。转租中也能卖，只是要以出租人会更换为前提来安排。

要做的事	委托对象（事业体）
物件调查・估价・仲介・买卖契约	四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）
出租人变更通知书・遗产分割协议书等文件制作	四叶行政书士事务所
相续登记・所有权移转登记	司法书士
贷家・贷家建付地的相续税评价与申报	税理士
中途解约・减租等契约纠纷	律师

卖或留的思考方式请见〈继承的老家该卖还是该留〉，继承出租公寓时的承接全貌请见〈继承了出租公寓之后〉，实拿金额的比较方式请见〈买取与仲介，实拿差多少〉。

物件的调查、价格的思考方式、与买方的条件调整、仲介与契约，由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）承接。出租人变更通知、遗产分割协议书等权利义务相关文件与向公家机关提交的文件制作，由四叶行政书士事务所承接。这两者是各自独立的事业体，请分别直接与各自签约。 本公司与本事务所，既不收取也不支付介绍费・转介费。咨询免费。

常见问题

Q. 只要向转租业者说「我继承了，想解约」，就能马上解约吗？
A. 原则上，业主一方不能只因为继承就马上解约。转租业者是整栋包租契约的承租人，依借地借家法第28条，出租人一方的解约・拒绝更新需要正当事由。契约书即使有中途解约条款，其效力也会因文字与事情而不同，属于契约解释的问题。可否请向律师咨询。

Q. 契约书写着「保证◯年的租金」。就不会被减租吗？
A. 有可能。借地借家法第32条第1项是强行法规，最高裁也在平成15年10月21日的判决中认可其适用于转租契约。即使有租金保证或自动增额的特约，光凭这点也不能封锁减租请求。减租的当否与相当额须综合各种情事判断，本公司不判断。

Q. 继承后，转租契约要重新签吗？
A. 不需要重签。出租人地位依民法第896条当然由继承人承继，不需要业者同意，也不需要重新缔约。但请以书面通知转租业者出租人已改变，并更新租金的汇入账户等。契约内容可由继承来的契约书与重要事项说明书确认。

Q. 要怎么查转租业者是不是登录业者？
A. 管理户数200户以上的转租业者须取得国土交通大臣的登录，登录业者会登载于国土交通省的登录簿。可透过国土交通省的赁贷住宅管理业法门户网站，或建设业者・宅建业者等企业情报检索系统确认。不仅要看有无登录，也请一并确认缔约时所交付的重要事项说明书（法第30条）的内容。

本文出处（一手资料）

• e-Gov法令检索「民法」（明治29年法律第89号。第605条＝不动产赁贷借的对抗力、第605条之2＝出租人地位的移转、第605条之3＝合意移转、第896条＝继承的一般效力。第605条之2・第605条之3为平成29年法律第44号新设・令和2年〈2020年〉4月1日施行。现行条文为令和8年法律第45号修正・2026年6月24日施行。2026年9月7日参照）
• e-Gov法令检索「借地借家法」（平成3年法律第90号。第28条＝拒绝更新等的正当事由、第32条第1项＝租金增减请求权。现行条文为令和4年法律第48号修正・2026年5月21日施行。2026年9月7日参照）
• e-Gov法令检索「赁贷住宅の管理业务等の适正化に関する法律」（令和2年法律第60号。第2条第4项＝特定赁贷借契约、第2条第5项＝特定转贷事业者、第28条＝禁止夸大广告等、第29条＝禁止不当劝诱等、第30条＝缔约前的书面交付〈重要事项说明〉、第31条＝缔约时的书面交付。公布＝令和2年6月19日。转租规制＝令和2年12月15日施行、赁贷住宅管理业的登录制度＝令和3年6月15日施行。2026年9月7日参照）
• 最高裁判所 平成15年10月21日 判决（认定转租契约亦适用借地借家法第32条第1项，且该项为强行法规，即使有租金自动增额特约亦不能排除其适用之事例。2026年9月7日参照）
• 国土交通省「赁贷住宅管理业法门户网站（制度解说）」（特定赁贷借契约・特定转贷事业者的定义，须登录的管理户数200户以上基准。2026年9月7日参照）

租金保证的水准・支付给转租业者的手续费率・解约时违约金的行情，并无可由一手资料确认的一律基准，因此本文不写金额，请以个别的整栋包租契约书与重要事项说明书确认。中途解约条款的效力，以及减租请求的当否与相当租金额，是会因文字与个别事情而判断不同的事项，本文并未就特定案件判断可否。

本文为一般性的资讯提供，并非个别的法律判断。相续登记・所有权移转登记由司法书士办理，贷家・贷家建付地的相续税评价与申报由税理士办理，中途解约与减租的纠纷由律师办理。不动产的调查・仲介及买卖契约由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）承接，出租人变更通知・遗产分割协议书等文件的制作由四叶行政书士事务所承接，两者为各自独立的事业体，请分别直接签约。没有介绍费・转介费的往来。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。在转租中的继承，把契约书、重要事项说明书与登记放在同一张桌上确认。详细经历请见作者页面。