设定了配偶者居住权的继承建物，卖得掉吗？评价、买方、消灭的实务

**先讲结论：**设定了配偶者居住权的建物，也卖得掉——继承所有权的人可以出售。但居住权若已登记，即可对抗买方（民法第1031条），买方会承接“有配偶者持续居住”的负担。由于配偶者居住权不得转让给第三人（民法第1032条第2项），实务上通常是请配偶者抛弃居住权、或由当事人合意消灭，办妥涂销登记后，再以无负担的状态出售。涂销登记属司法书士，消灭对价所生的转让所得或相续税法上的视同赠与判断属税理士，遗产分割发生纠纷则属律师的领域，这些皆以各自独立的事业体、分别签约为前提。本公司（四叶不动产株式会社）只限于物件的调查、估价、居间的信息提供。

本文写给继承了附有配偶者居住权的老家、自宅后想出售的家庭，从不动产居间的立场，整理“卖不卖得掉、值多少、怎么消除”。权利的设定登记、涂销登记交司法书士，相续税、转让所得与居住权的评价额计算交税理士，遗产分割的纠纷交律师。本公司只限于物件的信息提供，这些皆以各自独立的事业体、分别签约为前提。

附着配偶者居住权的建物，能卖给第三人吗？

能。但要把“卖谁的什么”分开来看。

配偶者居住权，是相续开始时住在被继承人所有建物内的配偶者，通过遗产分割、遗赠、死因赠与或家事法院的审判所取得的权利（民法第1028条、第1029条）。此时，建物本身的所有权，多半由配偶者以外的继承人（如子女）取得。取得所有权的人，可以把所有权卖给第三人；处分所有权本身是自由的。

问题在于买方会怎样。配偶者若已备妥配偶者居住权的登记，即可对抗建物的取得者及其他第三人（民法第1031条第2项准用第605条）。也就是说，买方是在有负担的状态下，买下配偶者持续居住的建物，既不能自住，也不能请求返还。此外，配偶者居住权不得转让给第三人（民法第1032条第2项），也无法买下居住权再转卖。

出售对象	谁能卖	买方的立场
建物所有权（附负担）	继承所有权的人	承接负担，不能使用也不能请求返还
配偶者居住权本身	不得转让（民法第1032条第2项）	―
土地（基地）所有权	继承土地的人	建物有居住权期间土地也难用，买方有限

因此，“附着配偶者居住权”的出售，理论上可行，但几乎没有买方。

附负担的物件，估价会降多少？

没有一律的降幅。“配偶者还会住几年”，决定价值的折损。

配偶者居住权的存续期间，原则上是配偶者的终身（民法第1030条）。但也可在遗产分割协议、遗言或审判中定为“10年”等有期。附负担所有权的市场价值，存续期间越长（即配偶者越年轻）越小，因为买方能自由使用建物的时点越晚。

在相续税的计算上，配偶者居住权与附负担所有权的评价方法由法律订定（相续税法第23条之2）。依存续年数、法定利率、建物耐用年数等，算出居住权的价额与扣除该部分后的所有权价额（国税厅税务解答 No.4666）。相续税的评价额与实际市场售价（时价）是两回事，但“终身或有期”“配偶者年龄”左右价值的结构相同。

左右价值的要素	作用方式
存续期间（终身或有期）	有期且越短，附负担所有权越不易贬值
配偶者的年龄	终身时越年轻，附负担所有权价值越小
建物状况、地点	作为一般估价要素另计

实际市场出售时，愿在附负担下买进的投资人有限，通常要求相当于预期利回的折价。**正因如此，下一节“先合意消灭再出售”的步骤，才是实务的重心。**具体评价额的计算属税理士领域，本公司从市场销售难易、估价的观点提供信息。

要先合意消灭配偶者居住权再出售，步骤如何？

由于居住权不得转让，要消除，只能由持有居住权的配偶者自己放手。实务步骤如下。

1. 配偶者（居住权人）与建物、土地的所有者（其他继承人）商议出售方针与分配款项的方式
2. 配偶者抛弃配偶者居住权，或由当事人合意消灭
3. 办理配偶者居住权的涂销登记（司法书士）
4. 以无负担的所有权，依一般方式出售
5. 依事先约定分配售款

这里会出现税务争点。若在存续期间中，未支付对价（或以显著偏低的对价）消灭配偶者居住权，使建物所有者取得无负担完整所有权的利益，依相续税法第9条，所有者可能被视为自配偶者受赠（视同赠与）。反之，配偶者若收取消灭的对价，该对价可能作为配偶者的转让所得课税。两者的税额判断皆属税理士领域，本公司不会回答利弊。

商议谈不拢、配偶者不同意抛弃等情形，属遗产分割或权利争执，是律师处理的领域。出售前先办妥相续登记（2024年〈令和6年〉4月1日起义务化）一点，也整理在继承时该先做什么。共有名义或以换价分割分配时，请一并参阅出售继承的共有不动产与换价分割出售的流程。

居住权人入住机构、或过世时，出售会如何改变？

配偶者的状况一变，消灭的路径也随之改变。

配偶者过世时，配偶者居住权消灭（民法第1036条准用第597条第3项＝存续期间中配偶者死亡即终了），不被继承。此消灭是民法所预定的，故该时点不生新的相续税、赠与税（国税厅的税务解答）。消灭后，所有者可以无负担的所有权出售。涂销登记由司法书士办理。

配偶者入住机构时，仅此并不使居住权消灭，因入住并非消灭事由。若想出售，须如前节，由配偶者同意抛弃或合意消灭。另外，配偶者经所有者同意，也可将居住建物出租第三人（民法第1032条第3项），以出租建物充作机构费用的原资也是一种选项（此时居住权仍存续）。

有期设定的居住权届满存续期间时，居住权亦消灭，这同样作为预定的消灭，不生新的课税。

配偶者的状况	居住权如何	对出售的影响
死亡	消灭（准用第597条第3项），不被继承	涂销登记后可无负担出售
有期存续期间届满	消灭	涂销登记后可无负担出售
入住机构	不消灭	需抛弃或合意消灭；或经同意出租
存续期间中抛弃、合意消灭	消灭（依有无对价生课税争点）	涂销登记后出售，向税理士确认

登记、评价、税金、纠纷，各该找谁咨询？

出售附配偶者居住权的建物，多位专家的领域交叠。角色分得很清楚。

咨询内容	承办者
配偶者居住权的设定、涂销登记，相续登记，所有权转移登记	司法书士
相续税、居住权消灭对价的转让所得、视同赠与的判断	税理士
遗产分割、抛弃合意不成等纠纷	律师
物件的调查、估价、居间、买卖合同	宅地建物交易业者（本公司）

登记属司法书士，税额计算与利弊的判断属税理士，当事人间发生争执则属律师——这道界线由资格制度决定，不会移动。**这种分担，不是由某一家全部承接的形式。**各自以独立的事业体、分别签约。本公司、本事务所不收取也不支付介绍费、送客手续费。本公司只承办出售的步骤与市场销售难易这一不动产侧，税金、登记的可否、要否，一律请有资格者确认后推进。继承不动产的出售整体，整理在继承与不动产。

常见问题

Q. 居住权仍在时，能先把所有权卖掉吗？
A. 所有权本身的出售可行。但居住权若已登记，即可对抗买方（民法第1031条），买方会承接配偶者持续居住的负担，既不能自住也不能请求返还，因此买方仅限于愿在附负担下买进的投资人，且以相当折价为前提。实务上通常先请配偶者消灭居住权后再卖。

Q. 能向配偶者买下居住权，一起出售吗？
A. 不行。配偶者居住权不得转让给第三人（民法第1032条第2项）。要消除，只能由配偶者自己抛弃，或由当事人合意消灭。届时是否支付对价会改变税务处理，请向税理士确认。

Q. 配偶者过世后，建物就能照原样卖吗？
A. 配偶者死亡使配偶者居住权消灭（民法第1036条准用第597条第3项），不被继承。消灭后所有者可以无负担的所有权出售，涂销登记由司法书士办理。此消灭是民法所预定的，不生新的相续税、赠与税（国税厅的税务解答）。

Q. 听说存续期间中消灭居住权会课赠与税，是真的吗？
A. 若未支付对价（或以显著偏低的对价）消灭居住权，使建物所有者取得完整所有权的利益，依相续税法第9条可能被视为受赠。反之配偶者收取对价时，则为配偶者的转让所得问题。两者金额的判断皆属税理士领域，本公司不会回答是否课税。

本文出处（第一手信息）

• e-Gov法令检索“民法”（明治29年法律第89号。第1028〜1029条＝配偶者居住权的成立、第1030条＝存续期间原则为配偶者终身、第1031条＝居住建物所有者的登记义务与对抗要件〔准用第605条〕、第1032条第2项＝不得转让、同条第3项＝经所有者同意的第三人使用收益、第1036条＝准用第597条第3项〔配偶者死亡即终了〕等。配偶者居住权由平成30年法律第72号新设，令和2年〈2020年〉4月1日施行。2026年9月8日参照）
• e-Gov法令检索“相续税法”（昭和25年法律第73号。第9条＝未支付对价而受利益时的视同赠与、第23条之2＝配偶者居住权等的评价。2026年9月8日参照）
• 国税厅税务解答 No.4666“配偶者居住权等的评价”（配偶者居住权、居住建物、基地利用权等的相续税评价计算方法。2026年9月8日参照）
• 国税厅“配偶者居住权经合意等消灭时”等税务解答（因死亡、存续期间届满的消灭是民法所预定故不课税，存续期间中未伴随对价的合意消灭等属相续税法第9条视同赠与，收取对价的配偶者则为转让所得。2026年9月8日参照）

※配偶者居住权消灭所生课税（转让所得、视同赠与）的有无与金额，以及居住权、所有权的评价额，因存续期间、配偶者年龄、有无对价、建物与基地的状况而异。本文未就个别课税关系或评价额做判断。
※配偶者居住权的设定、涂销登记，相续登记，所有权转移登记属司法书士，相续税、转让所得、视同赠与的判断属税理士，遗产分割、抛弃合意不成等纠纷属律师的领域。本公司只限于物件的调查、估价、居间的信息提供。
※本文为一般性信息提供，不就个别法律、税务判断提供建议或保证。物件的调查、居间及买卖、租赁合同由四叶不动产株式会社（宅地建物交易业）承办，向政府机关提出的书面制作由四叶行政书士事务所承办，并以各自独立的事业体、分别签约的方式受任。税务属税理士，登记属司法书士，纠纷属律师的领域。不涉及介绍费、送客手续费的往来。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物交易士（东京都知事登录 第293544号）、行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表董事（宅地建物交易业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向，茗荷谷站步行约5分钟。把物件（不动产）与申报（行政手续）的争点放在同一张桌上一起确认。详细经历请见作者页面。