华人圈的非居住者买方，能用日本收益物件办成套房贷款（Apartment Loan）吗？

**先讲结论：**住在海外的华人圈（中国、台湾）非居住者购买日本收益物件时，日本国内金融机构的套房贷款、Proper Loan，多在借款时要求日本国内的住所（住民登录）、永住资格，或日本国内的连带保证人，海外在住的本人单独能用的很有限。能否贷款、条件如何，是各金融机构依其审查所作的最终判断，本公司无法断定“能贷”或“不能贷”。因此实务上现金交割是主轴，从海外汇款的入账时点反推交割日是要点。融资审查的可否交各金融机构，外汇管理、汇款交往来银行，预扣、确定申报与纳税管理人的申报交税理士、税务署，在留资格交行政书士，登记交司法书士，这些皆以各自独立的事业体、分别签约为前提。本公司（四叶不动产株式会社）只限于物件的调查、居间、买卖合同的信息提供。

本文写给想买日本一栋、区分收益物件的中国大陆、台湾非居住者投资人，以及在当地支援该投资的资产顾问（专业层）。融资的最终判断交各金融机构，汇款、外汇管理与税务交往来银行、税理士，在留与纳税管理人的申报交税理士、税务署，在留资格的申请交行政书士。本公司只限于物件取得实务的信息提供，这些皆以各自独立的事业体、分别签约为前提。

非居住者能在日本的金融机构办不动产投资贷款吗？

不能一律说“能”或“不能”。各金融机构的要件不同，可否是其审查的最终判断。

一般而言，日本国内金融机构的套房贷款、Proper Loan，多在借款时要求下列之一。海外在住、在日本无住所且无法满足这些的非居住者本人，能单独借到的机构很少。

金融机构常要求的要件	对海外在住、单独行动的非居住者本人
日本国内的住所（住民登录）、在留资格	无住民登录，难以满足
永住资格或长期的在留实绩	非居住者本人多半没有
国内的稳定收入、确定申报实绩	无国内所得则难以提示
住在日本的连带保证人	能否备妥，决定可否

另一方面，也有在日本设立法人（资产管理公司），以该法人与国内董事、保证检讨融资的路径，或使用本国金融机构的日本业务等路径。惟这些同样视各行审查而定，条件也逐年变动。**本公司不断定特定金融机构名称或“能借的商品”。**可否请务必自行向各金融机构确认。法人持有与个人持有的分水岭，整理在收益物件用法人持有或个人持有。

若融资困难，现金交割的步骤如何？

在非居住者的交易中，现金交割（不使用融资的一次付清）是主轴。步骤如下。

1. 签署买付、买卖合同。签约时支付定金（定金的性质，日本与本国不同）
2. 买卖合同时，宅地建物交易业者进行交易时确认（本人确认）
3. 交割日，同时进行尾款支付与所有权转移登记（司法书士）
4. 交割同时取得钥匙、文件的交付

现金交割没有融资审查，手续推进较快。惟自海外汇入购买资金时，入账前的时间左右交割时程（见下节）。定金、贷款特约、合同不符等合同条款容易误解之处，整理在买卖合同容易绊倒的条款。

自海外汇入购买资金，交割时程会如何改变？

海外汇款与国内账户间转账不同，入账前可能需数日以上。主因如下。

汇款耗时的原因	对交割的影响
汇款银行、收款银行的合规确认（资金来源确认等）	入账延迟则可能赶不上交割日
外币兑换、汇率确定	对日元计价交割额的所需金额会变动
本国侧的汇款金额、次数管制（各国不同）	无法一次汇出，可能分批
中转银行的经由	入账日难以预估

因此，从交割日反推、预留余裕地开始汇款是要点。若入账赶不上交割日，会有交割延迟，甚至合同解除、定金损失的风险。汇款可否、所需日数、上限，属往来银行与本国管制的问题，本公司从交割时程调整这一不动产侧协助。外汇管理、汇款本身的判断属往来银行、税理士的领域。

非居住者该备妥的本人确认、在留、纳税管理人文件有哪些？

在非居住者的交易中，须在本国备妥替代日本住民票、印鉴证明的文件。

首先，宅地建物交易业者是犯罪收益转移防止法上的特定事业者，于签署买卖合同时，负有交易时确认（本人特定事项、交易目的、实际控制人等的确认）的义务（犯罪收益转移防止法第4条）。就非居住者本人，除护照等本人确认文件外，还需证明本国住所的文件。

在登记场面，替代日本印鉴证明，一般使用本国公证机关等核发的签名（Sign）证明、住所证明。取得这些需时，因此及早准备是要点。登记申请的代理由司法书士承办。

在税务上，自日本不动产取得租金的非居住者需确定申报，在日本无住所、居所者要办理申报等，须指定并申报纳税管理人（国税通则法第117条）。纳税管理人是否需要资格、公司能否担任，整理在纳税管理人需要资格吗。

场面	常需的文件、手续	承办者
买卖合同（交易时确认）	护照等、本国住所证明、交易目的确认	宅地建物交易业者（本公司）
所有权转移登记	本国公证的签名证明、住所证明	司法书士
租金的确定申报	纳税管理人的申报（国税通则法第117条）	税理士、税务署
在日本居住并经营事业	在留资格的申请	行政书士

融资审查、汇款、税务，各该找谁咨询？

非居住者购买收益物件，多位专家的领域交叠。角色分工如下。

咨询内容	承办者
融资的可否、条件、审查	各金融机构
海外汇款、外币兑换、汇款上限	往来银行（本国侧、日本侧）
租金的预扣、确定申报、纳税管理人、外币相关税务	税理士、税务署
外为法上的不动产取得报告	本人、居住者的代理人（见下）
在留资格、向政府机关提出的书面	行政书士
所有权转移登记	司法书士
物件的调查、居间、买卖合同	宅地建物交易业者（本公司）

租金收入的税务上，承租人若是法人或事业目的，其支付的租金原则上预扣20.42％（所得税法第212条第1项、第213条第1项；承租人若是为自己、亲属居住而承租的个人，依施行令第328条不预扣）。实务流程请见非居住者的房租如何被预扣。将来，向非居住者买物件的买方，原则上须就转让对价预扣10.21％（所得税法第161条第1项第5号等）。这些税额的判断属税理士领域。

外为法上，非居住者取得日本国内不动产（或其相关权利）时，原则上须于取得后20日内，经日本银行向财务大臣提出“本邦不动产或其相关权利之取得报告书”。依令和8年（2026年）4月1日施行的报告省令改正，取得日在同日以后者，原则上不论取得目的皆为报告对象，并于报告事项新增交易相对人（居住者、非居住者之别）、取得目的、不动产编号。适用除外的最新范围，请以财务省、日本银行的案内确认。外为法报告的全貌，整理在外为法的不动产取得报告。

**这种分担，不是由某一家全部承接的形式。**各自以独立的事业体、分别签约。本公司、本事务所不收取也不支付介绍费、送客手续费。本公司只承办物件的调查、居间、买卖合同这一不动产侧，融资可否、汇款、税务，一律请向各金融机构、往来银行、税理士确认后推进。事业用、投资用物件整体，整理在投资用・商用不动产。

常见问题

Q. 住在海外，能在日本的银行办收益物件贷款吗？
A. 能办的机构有限。日本国内金融机构的套房贷款、Proper Loan，多要求日本国内的住所（住民登录）、永住资格、国内的连带保证人，海外在住的非居住者本人单独难以满足。可否、条件是各金融机构依其审查的最终判断，本公司无法断定，请务必向各金融机构确认。

Q. 用现金买时，交割上最该注意的是什么？
A. 海外汇款的入账时点。自海外汇款因合规确认、中转银行经由而入账耗时，若赶不上交割日，会有交割延迟、合同解除、定金损失的风险。请从交割日反推、预留余裕地开始汇款。汇款可否、上限、所需日数，属往来银行与本国管制的问题。

Q. 非居住者买物件，需要外为法的报告吗？
A. 原则上需要。非居住者取得日本不动产等时，须于取得后20日内经日本银行向财务大臣提出报告书。依令和8年（2026年）4月1日施行的报告省令改正，取得日在同日以后者，原则上不论取得目的皆为报告对象。适用除外的最新范围，请以财务省、日本银行的案内确认。另外，是否为“非居住者”，是以住所而非国籍判断。

Q. 租金与出售会课什么税？
A. 租金收入作为不动产所得需确定申报，承租人若是法人、事业目的，租金原则上预扣20.42％（所得税法第212条、第213条）。将来，向非居住者买物件的买方，原则上有就转让对价预扣10.21％的义务（所得税法第161条第1项第5号等）。在日本无住所者也需办理纳税管理人的申报（国税通则法第117条）。税额的判断，请向税理士确认。

本文出处（第一手信息）

• e-Gov法令检索“犯罪による収益の移転防止に関する法律”（犯罪收益转移防止法）（平成19年法律第22号。第2条＝宅地建物交易业者为特定事业者、第4条＝交易时确认〔本人特定事项、交易目的、实际控制人等〕。2026年9月8日参照）
• e-Gov法令检索“所得税法”（昭和40年法律第33号。第161条第1项第5号＝日本国内土地等转让对价属国内来源所得、同项第7号＝不动产出租的对价、第212条第1项＝对非居住者支付的预扣义务、第213条第1项＝税率。2026年9月8日参照）
• 国税厅税务解答 No.2880“向非居住者等支付不动产租金时”（租金预扣20.42％、居住用例外、次月10日缴纳。2026年9月8日参照）／国税厅税务解答 No.2879“自非居住者等受让土地等时的预扣”（转让对价预扣10.21％，及1亿日元以下、自己居住用的例外。2026年9月8日参照）
• e-Gov法令检索“国税通则法”（昭和37年法律第66号。第117条＝在日本无住所、居所者的纳税管理人的选任、申报。2026年9月8日参照）
• 财务省“本邦不动产或其相关权利之取得报告书”制度概要（依外国为替及外国贸易法，非居住者取得不动产等，须于取得后20日内经日本银行向财务大臣报告。依令和8年〈2026年〉4月1日施行的报告省令改正，取得日在同日以后者原则上不论取得目的皆为报告对象，并新增交易相对人、取得目的、不动产编号为报告事项。2026年9月8日参照）

※融资的可否、条件是各金融机构依其审查的最终判断。本文不保证特定金融机构、商品的可用性。海外汇款的可否、上限、所需日数，取决于往来银行与本国侧管制。外为法报告义务的要否、适用除外的最新范围，请务必以财务省、日本银行的案内确认。
※租金的预扣、确定申报、转让时的预扣、纳税管理人的判断属税理士，在留资格、向政府机关提出的书面属行政书士，所有权转移登记属司法书士的领域。本公司只限于物件的取得、居间的信息提供。
※本文为一般性信息提供，不就个别融资、税务、投资判断提供建议或保证。物件的调查、居间及买卖、租赁合同由四叶不动产株式会社（宅地建物交易业）承办，向政府机关提出的书面制作由四叶行政书士事务所承办，并以各自独立的事业体、分别签约的方式受任。税务属税理士，登记属司法书士，纠纷属律师的领域。不涉及介绍费、送客手续费的往来。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物交易士（东京都知事登录 第293544号）、行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表董事（宅地建物交易业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向，茗荷谷站步行约5分钟。把物件（不动产）与申报（行政手续）的争点放在同一张桌上一起确认。详细经历请见作者页面。