中華圈的非居住者買方，能用日本收益物件辦成套房貸款（Apartment Loan）嗎？

**先講結論：**住在海外的中華圈（中國、台灣）非居住者購買日本收益物件時，日本國內金融機構的套房貸款、Proper Loan，多在借款時要求日本國內的住所（住民登錄）、永住資格，或日本國內的連帶保證人，海外在住的本人單獨能用的很有限。能否貸款、條件如何，是各金融機構依其審查所作的最終判斷，本公司無法斷定「能貸」或「不能貸」。因此實務上現金交割是主軸，從海外匯款的入帳時點反推交割日是要點。融資審查的可否交各金融機構，外匯管理、匯款交往來銀行，扣繳、確定申報與納稅管理人的申報交稅理士、稅務署，在留資格交行政書士，登記交司法書士，這些皆以各自獨立的事業體、分別簽約為前提。本公司（四葉不動產株式會社）只限於物件的調查、仲介、買賣契約的資訊提供。

本文寫給想買日本一棟、區分收益物件的中國大陸、台灣非居住者投資人，以及在當地支援該投資的資產顧問（專業層）。融資的最終判斷交各金融機構，匯款、外匯管理與稅務交往來銀行、稅理士，在留與納稅管理人的申報交稅理士、稅務署，在留資格的申請交行政書士。本公司只限於物件取得實務的資訊提供，這些皆以各自獨立的事業體、分別簽約為前提。

非居住者能在日本的金融機構辦不動產投資貸款嗎？

不能一律說「能」或「不能」。各金融機構的要件不同，可否是其審查的最終判斷。

一般而言，日本國內金融機構的套房貸款、Proper Loan，多在借款時要求下列之一。海外在住、在日本無住所且無法滿足這些的非居住者本人，能單獨借到的機構很少。

金融機構常要求的要件	對海外在住、單獨行動的非居住者本人
日本國內的住所（住民登錄）、在留資格	無住民登錄，難以滿足
永住資格或長期的在留實績	非居住者本人多半沒有
國內的穩定收入、確定申報實績	無國內所得則難以提示
住在日本的連帶保證人	能否備妥，決定可否

另一方面，也有在日本設立法人（資產管理公司），以該法人與國內董事、保證檢討融資的路徑，或使用本國金融機構的日本業務等路徑。惟這些同樣視各行審查而定，條件也逐年變動。**本公司不斷定特定金融機構名稱或「能借的商品」。**可否請務必自行向各金融機構確認。法人持有與個人持有的分水嶺，整理在收益物件用法人持有或個人持有。

若融資困難，現金交割的步驟如何？

在非居住者的交易中，現金交割（不使用融資的一次付清）是主軸。步驟如下。

1. 簽署買付、買賣契約。簽約時支付訂金（訂金的性質，日本與本國不同）
2. 買賣契約時，宅地建物取引業者進行取引時確認（本人確認）
3. 交割日，同時進行尾款支付與所有權移轉登記（司法書士）
4. 交割同時取得鑰匙、文件的交付

現金交割沒有融資審查，手續推進較快。惟自海外匯入購買資金時，入帳前的時間左右交割時程（見下節）。訂金、貸款特約、契約不符等契約條款容易誤解之處，整理在買賣契約容易絆倒的條款。

自海外匯入購買資金，交割時程會如何改變？

海外匯款與國內帳戶間轉帳不同，入帳前可能需數日以上。主因如下。

匯款耗時的原因	對交割的影響
匯款銀行、收款銀行的法遵確認（資金來源確認等）	入帳延遲則可能趕不上交割日
外幣兌換、匯率確定	對日圓計價交割額的所需金額會變動
本國側的匯款金額、次數規制（各國不同）	無法一次匯出，可能分批
中轉銀行的經由	入帳日難以預估

因此，從交割日反推、預留餘裕地開始匯款是要點。若入帳趕不上交割日，會有交割延遲，甚至契約解除、訂金損失的風險。匯款可否、所需日數、上限，屬往來銀行與本國規制的問題，本公司從交割時程調整這一不動產側協助。外匯管理、匯款本身的判斷屬往來銀行、稅理士的領域。

非居住者該備妥的本人確認、在留、納稅管理人文件有哪些？

在非居住者的交易中，須在本國備妥替代日本住民票、印鑑證明的文件。

首先，宅地建物取引業者是犯罪收益移轉防止法上的特定事業者，於簽署買賣契約時，負有取引時確認（本人特定事項、交易目的、實質控制人等的確認）的義務（犯罪收益移轉防止法第4條）。就非居住者本人，除護照等本人確認文件外，還需證明本國住所的文件。

在登記場面，替代日本印鑑證明，一般使用本國公證機關等核發的簽名（Sign）證明、住所證明。取得這些需時，因此及早準備是要點。登記申請的代理由司法書士承辦。

在稅務上，自日本不動產取得租金的非居住者需確定申報，在日本無住所、居所者要辦理申報等，須指定並申報納稅管理人（國稅通則法第117條）。納稅管理人是否需要資格、公司能否擔任，整理在納稅管理人需要資格嗎。

場面	常需的文件、手續	承辦者
買賣契約（取引時確認）	護照等、本國住所證明、交易目的確認	宅地建物取引業者（本公司）
所有權移轉登記	本國公證的簽名證明、住所證明	司法書士
租金的確定申報	納稅管理人的申報（國稅通則法第117條）	稅理士、稅務署
在日本居住並經營事業	在留資格的申請	行政書士

融資審查、匯款、稅務，各該找誰諮詢？

非居住者購買收益物件，多位專家的領域交疊。角色分工如下。

諮詢內容	承辦者
融資的可否、條件、審查	各金融機構
海外匯款、外幣兌換、匯款上限	往來銀行（本國側、日本側）
租金的扣繳、確定申報、納稅管理人、外幣相關稅務	稅理士、稅務署
外為法上的不動產取得報告	本人、居住者的代理人（見下）
在留資格、向公家機關提出的書面	行政書士
所有權移轉登記	司法書士
物件的調查、仲介、買賣契約	宅地建物取引業者（本公司）

租金收入的稅務上，承租人若是法人或事業目的，其支付的租金原則上扣繳20.42％（所得稅法第212條第1項、第213條第1項；承租人若是為自己、親屬居住而承租的個人，依施行令第328條不扣繳）。實務流程請見非居住者的房租如何被扣繳。將來，向非居住者買物件的買方，原則上須就讓渡對價扣繳10.21％（所得稅法第161條第1項第5號等）。這些稅額的判斷屬稅理士領域。

外為法上，非居住者取得日本國內不動產（或其相關權利）時，原則上須於取得後20日內，經日本銀行向財務大臣提出「本邦不動產或其相關權利之取得報告書」。依令和8年（2026年）4月1日施行的報告省令改正，取得日在同日以後者，原則上不論取得目的皆為報告對象，並於報告事項新增交易相對人（居住者、非居住者之別）、取得目的、不動產編號。適用除外的最新範圍，請以財務省、日本銀行的案內確認。外為法報告的全貌，整理在外為法的不動產取得報告。

**這種分擔，不是由某一家全部承接的形式。**各自以獨立的事業體、分別簽約。本公司、本事務所不收取也不支付介紹費、送客手續費。本公司只承辦物件的調查、仲介、買賣契約這一不動產側，融資可否、匯款、稅務，一律請向各金融機構、往來銀行、稅理士確認後推進。事業用、投資用物件整體，整理在投資用・事業用不動產。

常見問題

Q. 住在海外，能在日本的銀行辦收益物件貸款嗎？
A. 能辦的機構有限。日本國內金融機構的套房貸款、Proper Loan，多要求日本國內的住所（住民登錄）、永住資格、國內的連帶保證人，海外在住的非居住者本人單獨難以滿足。可否、條件是各金融機構依其審查的最終判斷，本公司無法斷定，請務必向各金融機構確認。

Q. 用現金買時，交割上最該注意的是什麼？
A. 海外匯款的入帳時點。自海外匯款因法遵確認、中轉銀行經由而入帳耗時，若趕不上交割日，會有交割延遲、契約解除、訂金損失的風險。請從交割日反推、預留餘裕地開始匯款。匯款可否、上限、所需日數，屬往來銀行與本國規制的問題。

Q. 非居住者買物件，需要外為法的報告嗎？
A. 原則上需要。非居住者取得日本不動產等時，須於取得後20日內經日本銀行向財務大臣提出報告書。依令和8年（2026年）4月1日施行的報告省令改正，取得日在同日以後者，原則上不論取得目的皆為報告對象。適用除外的最新範圍，請以財務省、日本銀行的案內確認。另外，是否為「非居住者」，是以住所而非國籍判斷。

Q. 租金與出售會課什麼稅？
A. 租金收入作為不動產所得需確定申報，承租人若是法人、事業目的，租金原則上扣繳20.42％（所得稅法第212條、第213條）。將來，向非居住者買物件的買方，原則上有就讓渡對價扣繳10.21％的義務（所得稅法第161條第1項第5號等）。在日本無住所者也需辦理納稅管理人的申報（國稅通則法第117條）。稅額的判斷，請向稅理士確認。

本文出處（第一手資訊）

• e-Gov法令檢索「犯罪による収益の移転防止に関する法律」（犯罪收益移轉防止法）（平成19年法律第22號。第2條＝宅地建物取引業者為特定事業者、第4條＝取引時確認〔本人特定事項、交易目的、實質控制人等〕。2026年9月8日參照）
• e-Gov法令檢索「所得稅法」（昭和40年法律第33號。第161條第1項第5號＝日本國內土地等讓渡對價屬國內來源所得、同項第7號＝不動產出租的對價、第212條第1項＝對非居住者支付的扣繳義務、第213條第1項＝稅率。2026年9月8日參照）
• 國稅廳稅務解答 No.2880「向非居住者等支付不動產租金時」（租金扣繳20.42％、居住用例外、次月10日繳納。2026年9月8日參照）／國稅廳稅務解答 No.2879「自非居住者等受讓土地等時的扣繳」（讓渡對價扣繳10.21％，及1億圓以下、自己居住用的例外。2026年9月8日參照）
• e-Gov法令檢索「國稅通則法」（昭和37年法律第66號。第117條＝在日本無住所、居所者的納稅管理人的選任、申報。2026年9月8日參照）
• 財務省「本邦不動產或其相關權利之取得報告書」制度概要（依外國為替及外國貿易法，非居住者取得不動產等，須於取得後20日內經日本銀行向財務大臣報告。依令和8年〈2026年〉4月1日施行的報告省令改正，取得日在同日以後者原則上不論取得目的皆為報告對象，並新增交易相對人、取得目的、不動產編號為報告事項。2026年9月8日參照）

※融資的可否、條件是各金融機構依其審查的最終判斷。本文不保證特定金融機構、商品的可用性。海外匯款的可否、上限、所需日數，取決於往來銀行與本國側規制。外為法報告義務的要否、適用除外的最新範圍，請務必以財務省、日本銀行的案內確認。
※租金的扣繳、確定申報、讓渡時的扣繳、納稅管理人的判斷屬稅理士，在留資格、向公家機關提出的書面屬行政書士，所有權移轉登記屬司法書士的領域。本公司只限於物件的取得、仲介的資訊提供。
※本文為一般性資訊提供，不就個別融資、稅務、投資判斷提供建議或保證。物件的調查、仲介及買賣、租賃契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承辦，向公家機關提出的書面製作由四葉行政書士事務所承辦，並以各自獨立的事業體、分別簽約的方式受任。稅務屬稅理士，登記屬司法書士，紛爭屬律師的領域。不涉及介紹費、送客手續費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）、行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向，茗荷谷站步行約5分鐘。把物件（不動產）與申報（行政手續）的爭點放在同一張桌上一起確認。詳細經歷請見作者頁面。