向非居住者（中國大陸・台灣賣主）買日本不動產時，源泉徵收義務在買主身上

結論（先講重點）：向非居住者（生活重心在海外的中國大陸・台灣賣主等）買日本的土地或建物時，做源泉徵收的是買主，不是賣主。買主在付款時先扣10.21%（所得稅10%＋復興特別所得稅），並於次月10日前繳給稅務署。只有在個人為自己或親屬自住而買、且對價在1億日圓以下時才不需要。本公司負責買賣契約・結算與物件資訊的提供，稅額的計算・繳款書的製作・退稅（確定申報）的最終判斷交給稅理士、與登記的關係整理交給司法書士，分別簽約推進。

本文面向在中國大陸・台灣支援日本不動產交易的當地專業人士，以及向非居住者買物件的國內買主・承辦人，依所得稅法・施行令與國稅廳的說明，整理「買主在購買時負擔的源泉徵收義務」，以及常被誤解的「自住1億日圓以下」例外的界線。本公司負責日本一側的仲介・資訊提供，不進行源泉徵收稅額的確定・繳納・退稅或登記的判斷。相關領域各自交給專業人士，分別簽約推進。

為什麼向非居住者買不動產，扣繳的是買主而非賣主？

因為非居住者賣日本土地取得的對價屬於「國內源泉所得」，繳稅義務落在付款的買主身上。這是為了防止賣主把價款帶往海外、未申報就出境，因此讓付款一方負責徵收。

所得稅法（昭和40年法律第33號）第161條第1項第5號，把日本國內土地等的讓渡對價定為非居住者・外國法人的「國內源泉所得」；同法第212條第1項則要求在國內向非居住者支付國內源泉所得的人，於付款時扣繳並繳納。也就是付款的一方＝買主就是扣繳義務人。買主是法人或個人都一樣，非事業者的個人買自住宅時原則上也是義務人。

論點	內容
扣繳義務人	支付對價的買主（法人・個人皆是，非事業者的個人原則上也屬對象）
對象所得	向非居住者支付的國內土地等讓渡對價（第161條第1項第5號的國內源泉所得）
依據	所得稅法第212條第1項（源泉徵收）・第213條（稅率）
「土地等」範圍	土地、土地上的權利、建物及其附屬設備或構築物
制度趣旨	防止賣主在申報期前把價款移往海外、未申報即出境

東京地方法院平成28年（2016年）5月19日判決認定：即使住民票上的地址在國內，只要生活重心在海外即為非居住者，其買主負有第212條第1項的源泉徵收義務。交易前確認時最關鍵的一點是：有住民票不等於就是居住者。

不需源泉徵收的「自住1億日圓以下」例外界線在哪？

當買主是個人、為自己或親屬自住而買、且讓渡對價在1億日圓以下時不需源泉徵收。三者須同時成立，缺一即仍有義務。

所得稅法施行令（昭和40年政令第96號）第281條之3，把第161條第1項第5號的對價中、個人為自己或親屬自住而取得、且對價在1億日圓以下者，排除於源泉徵收對象之外。買主若是法人，不論金額大小都需源泉徵收，因為此例外僅限個人自住。

例外要件	內容	不符的例子
買主是個人	自然人	買主是法人 → 不論金額都需源泉徵收
自住	為自己或親屬自住	投資・出租・事業用 → 不屬例外
1億日圓以下	讓渡對價在1億日圓以下	超過1億日圓 → 全額須源泉徵收

依國稅廳的質疑應答，是否超過1億日圓以讓渡一方（賣主）的對價額判定。即使是店舖住宅併用，只要房屋樓地板面積一半以上供自住，即視為為自住而取得。另一方面，賣主為複數（共有・複數繼承人）時，各持分的1億日圓判定依個案而異，國稅廳質疑與民間解說之間也有不一致之處。本文不作斷定、列為【未驗證】，以稅理士・司法書士的確認為前提。非居住繼承人作為賣方負擔的源泉，請參見海外繼承人賣日本不動產時的源泉徵收。

10.21%的稅率針對價款的哪部分、何時、由誰繳？

稅率是10.21%（所得稅10%加復興特別所得稅），由買主在付款時扣除，原則於付款月的次月10日前繳給稅務署，其餘約89.79%支付給賣主。

10%稅率是所得稅法第213條，加上復興特別所得稅（依復興財確法第28條為源泉所得稅額的2.1%）後合計10.21%。復興特別所得稅適用於平成25年（2013年）1月1日至令和19年（2037年）12月31日的源泉徵收。

何時・由誰	做什麼	期限
買主（付款時）	扣除對價的10.21%，餘額付給賣主	付款時
買主（繳納）	以「所得稅徵收高計算書（繳款書）」繳給稅務署	付款月的次月10日前
於海外支付時	付款者在國內有住所・居所・事務所等者	付款月的次月末日前

繳款書的製作，以及以哪些金額作為對價額來計算10.21%（訂金、固定資產稅等結算金的處理）等，是直接影響稅額的稅務判斷，本公司不進行，由稅理士另行簽約承辦。國稅廳頁面載明令和9年分（2027年）以後除所得稅外另課防衛特別所得稅，但其具體加課方式・稅率本文不作斷定、列為【未驗證】，請於付款前以國稅廳最新說明確認。

買主要如何在交易前確認賣主是否為非居住者？

僅憑住民票地址無法判斷。因為是以生活重心在國內或國外來決定，所以交易前要確認居留・居住實態、聯絡方式與是否出境；有疑慮時，以有源泉徵收義務為前提安排結算。

所得稅法第2條第1項把在國內有住所、或迄今持續1年以上有居所的個人定為「居住者」，其餘為「非居住者」。判定的基準時原則為對價的付款時。買主若怠於源泉徵收，日後須自行負擔本稅・不納付加算稅・延滯稅，因此應在契約前判斷賣主的非居住性。

要確認的事	觀察重點
生活重心	不只住民票有無，還有實際居住地・停留天數・出境計畫
聯絡方式・納稅管理人	若住在海外，有無申報納稅管理人、聯絡是否容易
付款時點的居住者性	契約時與結算時居住者性可能改變（基準原則為付款時）
賣主為複數時	共有・繼承中是否混有非居住者，是否需按持分判定・分攤

如何把非居住者判定扣到交付・結算日，整理於以交付日判定是否為非居住者。與當地專業人士合作確認賣主居住實態的做法，整理於與當地專業人士合作處理日本不動產。判定有疑義的個案，由本公司調整結算日程，稅額的確定交給稅理士。

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源泉徵收的稅，在賣主的確定申報中如何結算・退稅？

源泉徵收終究是「預繳」。非居住者賣主要在日本就讓渡所得做確定申報，結算已扣的10.21%與實際稅額的差。繳多了退稅，不足則補繳。

非居住者讓渡日本不動產的所得（讓渡所得）原則在日本課稅、須確定申報。申報時，買主扣繳的稅額作為預繳自稅額中扣除、結算差額。住在海外的賣主，通常會指定納稅管理人並向稅務署申報，以辦理申報與繳納。

階段	由誰	內容
購買時	買主	扣繳10.21%（預繳）
讓渡後	賣主（非居住者）	就讓渡所得確定申報、結算扣繳分（退稅或補繳）
申報準備	賣主	申報納稅管理人、整理取得費・讓渡費用
與登記的關係	買主・賣主	使所有權移轉登記的附件（簽名證明等）與源泉徵收一致

是否退稅・金額與取得費的計算屬稅務判斷本身，本公司不進行，由稅理士另行簽約承辦。所有權移轉登記由司法書士負責，源泉徵收的有無與登記・結算文件如何相關，與司法書士・稅理士一起整理。因租稅條約可能改變處理，賣主居住國的制度以當地稅務專業人士的確認為前提。

本公司負責日本一側的物件調查・重要事項說明・價格與條件調整・仲介與買賣契約・結算。源泉徵收稅額的計算・繳款書的製作・退稅用的確定申報交給稅理士，所有權移轉登記與源泉徵收的關係整理交給司法書士，賣主為複數繼承人時的持分分攤交給稅理士・司法書士，與本公司各自為獨立的事業體。角色重疊的部分，於契約前明確由誰負責，分別簽約。 各專業人士請分別直接委託。本公司不收取也不支付介紹費・轉介費。諮詢免費。

常見問題

Q. 我要向中國大陸個人買投資用公寓。1億日圓以下就不需源泉徵收嗎？
A. 不會變成不需要。不需源泉徵收的例外，僅限買主是個人、為自己或親屬自住而買、且對價在1億日圓以下。投資用・出租用不算自住，因此即使1億日圓以下也需10.21%源泉徵收。對價額與結算金的處理等稅額確定，請向稅理士確認。

Q. 忘了源泉徵收、把價款全額付給賣主會怎樣？
A. 扣繳義務人是買主，即使沒扣也由買主負繳納義務。日後會在本稅之外加計不納付加算稅與延滯稅，且向賣主回收多付的部分往往困難。正因如此，應在契約前判斷賣主的非居住性，並安排能在結算時扣除的形式。具體稅額・繳納請洽稅理士，結算安排請洽本公司。

Q. 賣主是複數繼承人，只有部分住海外。1億日圓的判定怎麼算？
A. 共有・複數繼承人時各持分的1億日圓判定，以及是否只就非居住者持分源泉徵收，依個案而異，國稅廳質疑與民間解說也有不一致。本文列為【未驗證】。持分分攤與源泉徵收的要否，請分別向稅理士・司法書士確認。

Q. 10.21%稅率裡的「0.21%」是什麼？
A. 是所得稅10%加上復興特別所得稅（源泉所得稅額的2.1%＝10%×2.1%＝0.21%）的合計。復興特別所得稅適用於2013年1月1日至2037年12月31日的源泉徵收。另載明令和9年（2027年）分以後加課防衛特別所得稅，但具體加課方式請於付款前以國稅廳最新說明確認。

本文出處（一手資料）

• 國稅廳Tax Answer No.2879「向非居住者等購入土地等時」（向非居住者等支付日本國內土地等讓渡對價者源泉徵收10.21%；個人為自己・親屬自住取得且對價1億日圓以下則不需；原則次月10日前繳納；依據＝所法161・164・212・213、所令281之3、復興財確法28等。令和8年4月1日現行法令等・2026年10月7日參照）
• e-Gov法令檢索「所得稅法」（昭和40年法律第33號。第161條第1項第5號＝日本國內土地等讓渡對價的國內源泉所得／第212條第1項＝源泉徵收義務／第213條＝稅率／第2條第1項＝居住者・非居住者定義。2026年10月7日參照）
• e-Gov法令檢索「所得稅法施行令」（昭和40年政令第96號。第281條之3＝個人為自己・親屬自住取得且對價1億日圓以下不需源泉徵收。2026年10月7日參照）
• e-Gov法令檢索「復興財確法」（第28條＝復興特別所得稅為源泉所得稅額的2.1%；2013年1月1日至2037年12月31日；與所得稅10%合計10.21%。2026年10月7日參照）
• 東京地方法院平成28年5月19日判決（即使住民票地址在國內，只要生活重心在海外即為非居住者，支付其對價的買主負第212條第1項源泉徵收義務。2026年10月7日參照）

※1億日圓以下的判定、共有・複數繼承人的持分分攤、店舖住宅併用的處理，以及含取得費・結算金在內的對價額確定，依交易實態而變。本文未斷定具體稅額・該當性，該當性列為【未驗證】、以稅理士・司法書士的確認為前提。
※令和9年分以後防衛特別所得稅的加課方式・稅率、租稅條約的處理，本文未斷定。付款前以國稅廳最新說明與當地稅務專業人士確認為前提。
※本文為一般性的資訊提供，並非個別的法律判斷・稅務判斷。源泉徵收稅額的計算・繳納・退稅申報由稅理士、所有權移轉登記由司法書士、紛爭由律師進行。
※日本一側物件調查・重要事項說明・仲介及買賣契約・結算由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承擔，與稅理士・司法書士各自作為獨立的事業體、分別簽約推進。沒有介紹費・轉介費的往來。投資・事業用不動產的全貌見投資・事業用不動產的諮詢。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。對應繁體字・簡體字的資料提供，面向華語圈買主與當地專業人士，把源泉徵收的要否與結算日程對應起來確認。詳細經歷請見作者頁面。