能對住在海外的買方線上做重要事項說明（IT重說）嗎？宅建業法上的要件與本人確認

結論（先說重點）：對住在海外的買方線上做重要事項說明（IT重說），在買賣也獲得認可。日本國土交通省就不動產買賣的IT重說，自令和3年（2021年）3月30日起正式運用，海外居住者亦為對象。成立要件的支柱是——①宅建士與買方能視認圖面等書面・影像並能雙向溝通的環境②事前送達重要事項說明書等且買方已收到③在畫面上出示宅地建物取引士證並確認買方已視認。重要事項說明書（宅建業法第35條）・37條書面，依令和4年5月18日施行的修正，可經對方同意電子交付。先定好本人確認與代替實印的簽名（Sign）證明的步驟是重點。

告訴海外買方「不來日本就無法簽約」而讓商談停擺——以時差與語言為由使交易停滯的場面，如今在制度上是可避免的。本文寫給向海外居住的外國人・日本人買方出售的賣方・宅建業者，以及在當地仲介的中文圈專業人士：把IT重說的實施要件・書面的電子交付・海外居住者的本人確認，依宅地建物取引業法與國土交通省的手冊順序整理。重要事項說明本身由宅地建物取引士（本公司的宅建士）進行。翻譯・簽名證明・登記・稅務，各自交由不同的專業人士（皆為獨立事業體、分別簽約）。不就個別契約內容的可否作判斷。

對住在海外的買方，IT重說獲得認可嗎？

先說結論：對住在海外的買方，IT重說在買賣也獲得認可。 國土交通省就「不動產買賣的線上重要事項說明（IT重說）」，自令和3年（2021年）3月30日起正式運用，其目的之一即為減輕遠方・海外客戶的移動與費用負擔（2026年9月28日參照）。租賃的IT重說先行運用，買賣自該日進入正式運用。

重要事項的說明，依宅地建物取引業法第35條，由宅地建物取引士出示宅地建物取引士證，交付書面（經對方同意可用電磁方法）進行。IT重說只是把「說明的方法」改為線上，說明主體為宅建士、須交付35條書面這點與面對面相同。

即使居住海外，此架構亦同。惟實務上，時差・通訊環境・本人確認・書面的收受，會比面對面更重。整理如下。

論點	海外居住買方特別有效之點
可否實施	買賣的IT重說自令和3年3月30日正式運用，海外居住者亦為對象
通訊環境	影像・聲音穩定且能雙向溝通；時差的調整
書面收受	重要事項說明書等的事前送達。國際郵寄，或經同意的電子交付
本人確認	犯罪收益移轉防止法的交易時確認，採非面對面的方法

讓IT重說成立的要件（影像・聲音・書面的事前送達）是什麼？

國土交通省的IT重說實施手冊，就宅建業者應遵守之事項，大致要求下列（2026年9月28日參照）。

要件	內容
雙向的環境	在宅建士與受說明者能視認圖面等書面及影像、且能雙向溝通的環境實施
書面的事前送達	受說明者已事前收到重要事項說明書及附件
開始前的確認	受說明者能一邊確認書面一邊受說明；宅建士在說明開始前已確認影像・聲音的狀況
出示宅建士證	宅建士出示宅地建物取引士證，並確認受說明者能在畫面上視認

重點是「事前送達」與「雙向」。 重要事項說明書與附圖尚未送達買方手中的狀態下，IT重說不成立。影像・聲音中斷、宅建士證讀不清時，先中斷改為面對面，或重整環境。與海外連線時，通訊不穩時如何處理，宜事先與買方・賣方定好。

要電子交付重要事項說明書・37條書面需要什麼？

關於書面的交付，有依「為形成數位社會之相關法律整備法」（令和3年法律第37號）對宅地建物取引業法的修正，並自令和4年（2022年）5月18日施行（2026年9月28日參照）。由此，下列書面可經對方同意以電磁方法（電子交付）提供。

書面	依據	電子交付的條件
重要事項說明書	宅建業法第35條	經對方同意以電磁方法提供
締約時書面（37條書面）	宅建業法第37條	經對方同意以電磁方法提供
媒介契約書面	宅建業法第34條之2	經對方同意以電磁方法提供

同時，此修正廢止了宅地建物取引士的用印，35條書面・37條書面以宅建士的記名即可。對國際郵寄需時的海外買方，電子交付尤其有效。

惟須注意：電子交付與IT重說（以影像說明）是不同的制度。 做IT重說仍可用紙本郵寄書面，面對面說明亦可電子交付書面。電子交付需對方同意，並有技術條件，例如須以能將電磁記錄輸出製成書面的方法。 以何種方法交付，配合買方的環境（電子簽章・可否收受PDF）事先定好。重說中應確認的項目本身，整理於「向中文圈買方介紹日本收益物件前該讀的重要事項說明要點」。

海外居住者的本人確認・代替實印的簽名證明怎麼處理？

海外買方與面對面交易最不同的，是本人確認，以及代替實印・印鑑證明的書面。

第一是本人確認。宅地建物取引業者是犯罪收益移轉防止法（犯收法）上的特定事業者，負有交易時確認義務。非面對面（線上）時，採本人確認書面影本的寄送與不可轉送郵件，或線上完結的方法等，依犯收法施行規則所定的非面對面方法。海外居住往往無法使用國內用的不可轉送郵件，因此應在交易前確認能與護照等併用的方法。

第二是代替實印・印鑑證明。海外居住者無日本住民登錄、無法辦印鑑登錄，故一般在在外公館（日本國大使館・總領事館）取得「簽名（Sign）證明」，代替實印・印鑑證明使用。用於所有權移轉登記與契約書的簽名。在日本國內簽名時，亦可在公證役場就私署證書取得認證。

要做的事	負責者
重要事項說明・IT重說的實施、35條書面・37條書面的交付、媒介	宅地建物取引業者（本公司的宅建士）
契約書・重要事項說明書的外語譯文製作	行政書士
私署證書的認證（國內）／簽名證明（海外在在外公館）	公證役場・在外公館
所有權移轉登記	司法書士
向非居住者購買所伴隨的源泉徵收、海外匯款相關稅務	稅理士

本公司所做的是IT重說的實施・書面的交付・媒介。 翻譯的製作由行政書士，簽名的認證由公證役場・在外公館，登記由司法書士，稅務由稅理士，皆請您分別直接委託。與當地中文圈專業人士協作的思路，整理於「與中華圈不動產專業人士共同處理日本物件」；海外居住屋主的物件管理，見「海外居住屋主的日本不動產管理」。

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為了不讓實務因時差・語言停下，該如何安排？

跨境交易停下的原因，多半不是「制度」而是「安排」。先定好能避免停滯。

安排	要定好的事
日程	考量時差的IT重說日時；也留預備日
書面	重說書面等用紙本郵寄或電子交付；電子交付則取得同意
語言	翻譯的要否與負責者（行政書士）；專業用語事前共享
本人確認	犯收法的非面對面確認方法；必要書面的取得途徑
簽名	簽名證明（在外公館）・認證（公證役場）的取得時程
決濟・登記	匯款途徑與到帳確認、與司法書士的登記日程、與稅理士確認源泉徵收

尤其簽名證明與登記・匯款，在在外公館與金融機構的手續需時。 從決濟日反推，把翻譯・本人確認・簽名證明的取得並行推進，商談就不會因時差或語言停下。事業用・投資用物件全般見投資用・事業用不動產。

該找誰諮詢？

重要事項說明・IT重說的實施、35條書面・37條書面的交付、物件的調查・媒介・買賣契約，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接。契約書・重要事項說明書的外語譯文製作，由四葉行政書士事務所承接。私署證書的認證由公證役場（海外居住者的簽名證明由在外公館），所有權移轉登記由司法書士，向非居住者購買所伴隨的源泉徵收與海外匯款的稅務由稅理士處理。

這些各自是獨立的事業體，須分別直接簽約。 本公司・本事務所不收取也不支付介紹費・送客手續費。登記的司法書士、稅務的稅理士，也都請您分別直接委託。諮詢免費。

常見問題

Q. 能不讓海外買方來日本，就線上做重要事項說明嗎？
A. 能。國土交通省就不動產買賣的IT重說自令和3年（2021年）3月30日起正式運用，海外居住者亦為對象。要件包括宅地建物取引士在畫面上出示宅地建物取引士證、以影像・聲音雙向溝通、買方已事前收到重要事項說明書等。先安排好時差・通訊環境・本人確認就不會停滯。

Q. 重要事項說明書一定要紙本郵寄嗎？
A. 不必。令和4年（2022年）5月18日施行的宅地建物取引業法修正，經對方同意即可將重要事項說明書（第35條）・37條書面以電磁方法交付。宅地建物取引士的用印亦廢止，記名即可。對國際郵寄需時的海外買方，電子交付有效。惟電子交付與IT重說是不同制度，電子交付需對方同意與技術條件。

Q. 海外居住的買方沒有實印，怎麼辦？
A. 無日本住民登錄、無法辦印鑑登錄的海外居住者，一般在在外公館（日本國大使館・總領事館）取得簽名（Sign）證明，代替實印・印鑑證明使用。用於所有權移轉登記與契約書的簽名。在日本國內簽名時，亦可在公證役場就私署證書取得認證。因取得需時，宜從決濟日反推、及早著手。登記本身由司法書士處理。

Q. 契約書或重要事項說明書的翻譯，不動產公司會做嗎？
A. 本公司所做的是重要事項說明・IT重說的實施與書面的交付、媒介。契約書・重要事項說明書的外語譯文製作屬行政書士的業務，由四葉行政書士事務所承接。簽名的認證由公證役場・在外公館，登記由司法書士，向非居住者購買所伴隨的源泉徵收與海外匯款的稅務由稅理士處理。皆為獨立事業體，分別直接簽約。

本文出處（第一手資訊）

• e-Gov法令檢索「宅地建物取引業法」（昭和27年法律第176號。第35條＝重要事項的說明（宅地建物取引士出示宅地建物取引士證，交付書面〈經對方同意以電磁方法〉並說明）。第37條＝締約時書面的交付。第34條之2＝媒介契約。依令和3年法律第37號的修正可電磁方法提供並廢止宅建士用印，令和4年5月18日施行。2026年9月28日參照）
• 國土交通省「不動產買賣的『線上重要事項說明』（IT重說）正式運用（令和3年3月30日起開始）」（買賣IT重說的正式運用開始，及宅建業者應遵守・留意事項的實施手冊。2026年9月28日參照）
• 國土交通省「宅地建物取引業法的解釋・運用的考量方式」（第35條・第37條書面以電磁方法提供、IT重說實施的考量方式。2026年9月28日參照）
• e-Gov法令檢索「犯罪による収益の移転防止に関する法律」（犯罪收益移轉防止法）（平成19年法律第22號。特定事業者〈含宅地建物取引業者〉的交易時確認義務；非面對面的本人確認方法由施行規則所定。2026年9月28日參照）
• 外務省「在外公館的證明（簽名證明等）」（海外居住者代替實印・印鑑證明所用的簽名證明案內。2026年9月28日參照）

※IT重說的實施要件・電子交付的技術條件・本人確認的方法，由國土交通省的手冊與相關法令的修正、各公司的運用決定，並可能變動。本文未就個別交易作判斷。著手時請直接確認國土交通省最新的手冊與相關法令。
※簽名證明・認證・登記・源泉徵收的要否與手續，依物件・當事人的居住地・國籍而變。最終確認請向在外公館・公證役場・司法書士・稅理士進行。
※本文為一般性資訊提供，不就個別契約內容的可否或本人確認的受理、稅務上的處理作判斷或保證。
※重要事項說明・IT重說的實施及媒介・買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業），契約書・重要事項說明書的外語譯文製作由四葉行政書士事務所，登記由司法書士，稅務由稅理士，各自作為獨立事業體、分別簽約受任。無介紹費・送客手續費的往來。

本文作者

浦松 丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄編號 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分。把物件（不動產）與申報（行政手續）的論點放在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。