能对住在海外的买方线上做重要事项说明（IT重说）吗？宅建业法上的要件与本人确认

结论（先说要点）：对住在海外的买方线上做重要事项说明（IT重说），在买卖也获得认可。日本国土交通省就不动产买卖的IT重说，自令和3年（2021年）3月30日起正式运用，海外居住者亦为对象。成立要件的支柱是——①宅建士与买方能视认图面等书面・影像并能双向沟通的环境②事前送达重要事项说明书等且买方已收到③在画面上出示宅地建物取引士证并确认买方已视认。重要事项说明书（宅建业法第35条）・37条书面，依令和4年5月18日施行的修正，可经对方同意电子交付。先定好本人确认与代替实印的签名（Sign）证明的步骤是重点。

告诉海外买方“不来日本就无法签约”而让商谈停摆——以时差与语言为由使交易停滞的场面，如今在制度上是可避免的。本文写给向海外居住的外国人・日本人买方出售的卖方・宅建业者，以及在当地仲介的中文圈专业人士：把IT重说的实施要件・书面的电子交付・海外居住者的本人确认，依宅地建物取引业法与国土交通省的手册顺序整理。重要事项说明本身由宅地建物取引士（本公司的宅建士）进行。翻译・签名证明・登记・税务，各自交由不同的专业人士（皆为独立事业体、分别签约）。不就个别契约内容的可否作判断。

对住在海外的买方，IT重说获得认可吗？

先说结论：对住在海外的买方，IT重说在买卖也获得认可。 国土交通省就“不动产买卖的线上重要事项说明（IT重说）”，自令和3年（2021年）3月30日起正式运用，其目的之一即为减轻远方・海外客户的移动与费用负担（2026年9月28日参照）。租赁的IT重说先行运用，买卖自该日进入正式运用。

重要事项的说明，依宅地建物取引业法第35条，由宅地建物取引士出示宅地建物取引士证，交付书面（经对方同意可用电磁方法）进行。IT重说只是把“说明的方法”改为线上，说明主体为宅建士、须交付35条书面这点与面对面相同。

即使居住海外，此架构亦同。惟实务上，时差・通讯环境・本人确认・书面的收受，会比面对面更重。整理如下。

论点	海外居住买方特别有效之点
可否实施	买卖的IT重说自令和3年3月30日正式运用，海外居住者亦为对象
通讯环境	影像・声音稳定且能双向沟通；时差的调整
书面收受	重要事项说明书等的事前送达。国际邮寄，或经同意的电子交付
本人确认	犯罪收益移转防止法的交易时确认，采非面对面的方法

让IT重说成立的要件（影像・声音・书面的事前送达）是什么？

国土交通省的IT重说实施手册，就宅建业者应遵守之事项，大致要求下列（2026年9月28日参照）。

要件	内容
双向的环境	在宅建士与受说明者能视认图面等书面及影像、且能双向沟通的环境实施
书面的事前送达	受说明者已事前收到重要事项说明书及附件
开始前的确认	受说明者能一边确认书面一边受说明；宅建士在说明开始前已确认影像・声音的状况
出示宅建士证	宅建士出示宅地建物取引士证，并确认受说明者能在画面上视认

重点是“事前送达”与“双向”。 重要事项说明书与附图尚未送达买方手中的状态下，IT重说不成立。影像・声音中断、宅建士证读不清时，先中断改为面对面，或重整环境。与海外连线时，通讯不稳时如何处理，宜事先与买方・卖方定好。

要电子交付重要事项说明书・37条书面需要什么？

关于书面的交付，有依“为形成数字社会之相关法律整备法”（令和3年法律第37号）对宅地建物取引业法的修正，并自令和4年（2022年）5月18日施行（2026年9月28日参照）。由此，下列书面可经对方同意以电磁方法（电子交付）提供。

书面	依据	电子交付的条件
重要事项说明书	宅建业法第35条	经对方同意以电磁方法提供
缔约时书面（37条书面）	宅建业法第37条	经对方同意以电磁方法提供
媒介契约书面	宅建业法第34条之2	经对方同意以电磁方法提供

同时，此修正废止了宅地建物取引士的用印，35条书面・37条书面以宅建士的记名即可。对国际邮寄需时的海外买方，电子交付尤其有效。

惟须注意：电子交付与IT重说（以影像说明）是不同的制度。 做IT重说仍可用纸本邮寄书面，面对面说明亦可电子交付书面。电子交付需对方同意，并有技术条件，例如须以能将电磁记录输出制成书面的方法。 以何种方法交付，配合买方的环境（电子签章・可否收受PDF）事先定好。重说中应确认的项目本身，整理于「向中文圈买方介绍日本收益物件前该读的重要事项说明要点」。

海外居住者的本人确认・代替实印的签名证明怎么处理？

海外买方与面对面交易最不同的，是本人确认，以及代替实印・印鉴证明的书面。

第一是本人确认。宅地建物取引业者是犯罪收益移转防止法（犯收法）上的特定事业者，负有交易时确认义务。非面对面（线上）时，采本人确认书面复印件的寄送与不可转送邮件，或线上完结的方法等，依犯收法施行规则所定的非面对面方法。海外居住往往无法使用国内用的不可转送邮件，因此应在交易前确认能与护照等并用的方法。

第二是代替实印・印鉴证明。海外居住者无日本住民登录、无法办印鉴登录，故一般在在外公馆（日本国大使馆・总领事馆）取得“签名（Sign）证明”，代替实印・印鉴证明使用。用于所有权移转登记与契约书的签名。在日本国内签名时，亦可在公证役场就私署证书取得认证。

要做的事	负责者
重要事项说明・IT重说的实施、35条书面・37条书面的交付、媒介	宅地建物取引业者（本公司的宅建士）
契约书・重要事项说明书的外语译文制作	行政书士
私署证书的认证（国内）／签名证明（海外在在外公馆）	公证役场・在外公馆
所有权移转登记	司法书士
向非居住者购买所伴随的源泉征收、海外汇款相关税务	税理士

本公司所做的是IT重说的实施・书面的交付・媒介。 翻译的制作由行政书士，签名的认证由公证役场・在外公馆，登记由司法书士，税务由税理士，皆请您分别直接委托。与当地中文圈专业人士协作的思路，整理于「与中华圈不动产专业人士共同处理日本物件」；海外居住业主的物件管理，见「海外居住业主的日本不动产管理」。

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为了不让实务因时差・语言停下，该如何安排？

跨境交易停下的原因，多半不是“制度”而是“安排”。先定好能避免停滞。

安排	要定好的事
日程	考量时差的IT重说日时；也留预备日
书面	重说书面等用纸本邮寄或电子交付；电子交付则取得同意
语言	翻译的要否与负责者（行政书士）；专业用语事前共享
本人确认	犯收法的非面对面确认方法；必要书面的取得途径
签名	签名证明（在外公馆）・认证（公证役场）的取得时程
结济・登记	汇款途径与到账确认、与司法书士的登记日程、与税理士确认源泉征收

尤其签名证明与登记・汇款，在在外公馆与金融机构的手续需时。 从结济日反推，把翻译・本人确认・签名证明的取得并行推进，商谈就不会因时差或语言停下。事业用・投资用物件全般见投资用・事业用不动产。

该找谁咨询？

重要事项说明・IT重说的实施、35条书面・37条书面的交付、物件的调查・媒介・买卖契约，由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）承接。契约书・重要事项说明书的外语译文制作，由四叶行政书士事务所承接。私署证书的认证由公证役场（海外居住者的签名证明由在外公馆），所有权移转登记由司法书士，向非居住者购买所伴随的源泉征收与海外汇款的税务由税理士处理。

这些各自是独立的事业体，须分别直接签约。 本公司・本事务所不收取也不支付介绍费・送客手续费。登记的司法书士、税务的税理士，也都请您分别直接委托。咨询免费。

常见问题

Q. 能不让海外买方来日本，就线上做重要事项说明吗？
A. 能。国土交通省就不动产买卖的IT重说自令和3年（2021年）3月30日起正式运用，海外居住者亦为对象。要件包括宅地建物取引士在画面上出示宅地建物取引士证、以影像・声音双向沟通、买方已事前收到重要事项说明书等。先安排好时差・通讯环境・本人确认就不会停滞。

Q. 重要事项说明书一定要纸本邮寄吗？
A. 不必。令和4年（2022年）5月18日施行的宅地建物取引业法修正，经对方同意即可将重要事项说明书（第35条）・37条书面以电磁方法交付。宅地建物取引士的用印亦废止，记名即可。对国际邮寄需时的海外买方，电子交付有效。惟电子交付与IT重说是不同制度，电子交付需对方同意与技术条件。

Q. 海外居住的买方没有实印，怎么办？
A. 无日本住民登录、无法办印鉴登录的海外居住者，一般在在外公馆（日本国大使馆・总领事馆）取得签名（Sign）证明，代替实印・印鉴证明使用。用于所有权移转登记与契约书的签名。在日本国内签名时，亦可在公证役场就私署证书取得认证。因取得需时，宜从结济日反推、及早着手。登记本身由司法书士处理。

Q. 契约书或重要事项说明书的翻译，不动产公司会做吗？
A. 本公司所做的是重要事项说明・IT重说的实施与书面的交付、媒介。契约书・重要事项说明书的外语译文制作属行政书士的业务，由四叶行政书士事务所承接。签名的认证由公证役场・在外公馆，登记由司法书士，向非居住者购买所伴随的源泉征收与海外汇款的税务由税理士处理。皆为独立事业体，分别直接签约。

本文出处（第一手资讯）

• e-Gov法令检索「宅地建物取引业法」（昭和27年法律第176号。第35条＝重要事项的说明（宅地建物取引士出示宅地建物取引士证，交付书面〈经对方同意以电磁方法〉并说明）。第37条＝缔约时书面的交付。第34条之2＝媒介契约。依令和3年法律第37号的修正可电磁方法提供并废止宅建士用印，令和4年5月18日施行。2026年9月28日参照）
• 国土交通省「不动产买卖的『线上重要事项说明』（IT重说）正式运用（令和3年3月30日起开始）」（买卖IT重说的正式运用开始，及宅建业者应遵守・留意事项的实施手册。2026年9月28日参照）
• 国土交通省「宅地建物取引业法的解释・运用的考量方式」（第35条・第37条书面以电磁方法提供、IT重说实施的考量方式。2026年9月28日参照）
• e-Gov法令检索「犯罪による収益の移転防止に関する法律」（犯罪收益移转防止法）（平成19年法律第22号。特定事业者〈含宅地建物取引业者〉的交易时确认义务；非面对面的本人确认方法由施行规则所定。2026年9月28日参照）
• 外务省「在外公馆的证明（签名证明等）」（海外居住者代替实印・印鉴证明所用的签名证明案内。2026年9月28日参照）

※IT重说的实施要件・电子交付的技术条件・本人确认的方法，由国土交通省的手册与相关法令的修正、各公司的运用决定，并可能变动。本文未就个别交易作判断。着手时请直接确认国土交通省最新的手册与相关法令。
※签名证明・认证・登记・源泉征收的要否与手续，依物件・当事人的居住地・国籍而变。最终确认请向在外公馆・公证役场・司法书士・税理士进行。
※本文为一般性资讯提供，不就个别契约内容的可否或本人确认的受理、税务上的处理作判断或保证。
※重要事项说明・IT重说的实施及媒介・买卖契约由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业），契约书・重要事项说明书的外语译文制作由四叶行政书士事务所，登记由司法书士，税务由税理士，各自作为独立事业体、分别签约受任。无介绍费・送客手续费的往来。

本文作者

浦松 丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录编号 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分。把物件（不动产）与申报（行政手续）的论点放在同一张桌上确认。详细经历请见作者页面。