买日本新建「青田售」的中文圈买方，要确认的订金等保全

结论（先说要点）：买完工前的新建（青田售）时，买方支付的订金等由宅地建物取引业法的「订金等保全措施」保护。这是当卖方为宅地建物取引业者、买方非宅建业者时（同法第78条第2项）发挥作用的制度。工程完工前（未完成）的物件依第41条，完工后（完成）的物件依第41条之2，保全的方法不同。未完成仅①银行等的保证委托契约②保险业者的保证保险契约两种，完成再加上③指定保管机关的订金等寄托契约。保全在订金等的金额，未完成超过代金的5％或1000万日元、完成超过代金的10％或1000万日元时需要；买方完成所有权移转登记后，不论金额均不需要。保全措施的概要，于重要事项说明（第35条）中说明。重要事项说明・买卖契约由本公司（宅建业者），所有权移转登记由司法书士，让渡・取得的税由税理士，外汇法上的申报由本人与往来银行——角色各自分开。

本文写给在完工前购买日本新建大楼・独栋的中国大陆・台湾投资家，以及协助其购买的当地不动产・法务专业人士：把青田售特有的「订金等保全措施」，踏入宅地建物取引业法的条文整理。中古・一般买卖的订金与贷款条件，另分于「中文圈买方在日本买卖契约易误解的条款」。重要事项说明・买卖契约・保全措施的确认由本公司（宅建业者）进行，登记交司法书士，税务交税理士，外汇法上的申报交本人与往来银行。以上皆为独立事业体、分别直接签约。本文不就个别交易的可否作判断。

何谓青田售（完工前销售），为何订金的保全会成为问题？

「青田售」是指在建物完工前进行买卖。 这是比拟为稻田结穗前先卖的称法，常用于新建大楼与建商独栋的销售。买方在未见完工实物的情况下签约，先支付订金与期中款，交屋在数月至一年以上之后。

此处的问题在于，若交屋前卖方倒闭，先付的钱是否会回来。青田售中，买方在签约至交屋之间先付部分代金。若卖方（建商）在交屋前经营破绽，可能既拿不到物件，也无法收回已付的钱。

保护买方免于此交屋前风险的，就是宅地建物取引业法的订金等保全措施。此处的「订金等」，第41条第1项定义为**「作为代金全部或一部而授受的金钱，以及以订金或其他名义授受、充当于代金的金钱，且于契约缔结之日以后、该土地或建物交付前所支付者」**。不仅订金，期中款・内金亦包含在内，交屋前支付的充当代金款广泛为对象。

此制度在卖方为宅地建物取引业者、买方非宅建业者时发挥作用（自为卖方限制。第78条第2项）。新建青田售的卖方多为建商（宅建业者），故通常此保护会及于买方。个人间买卖，或买方本身亦为宅建业者时，则不适用。

订金等保全措施何时、从多少金额起需要？

保全措施需要的金额界线，因未完成或完成而不同。

物件状态	不需保全（＝可无措施而收受）的范围	依据
工程完工前（未完成・青田售）	订金等的金额为代金5％以下 且 1000万日元以下	宅地建物取引业法第41条・同施行令
工程完工后（完成）	订金等的金额为代金10％以下 且 1000万日元以下	宅地建物取引业法第41条之2・同施行令
已对买方完成所有权移转登记／买方已完成所有权登记	不论金额均不需保全	第41条・第41条之2

超过此基准收受订金等时，须于收受前讲求保全措施。 例如代金1亿日元的未完成大楼，若付订金600万日元（＝6％），因超过5％＝500万日元，卖方须于收受前讲求保全措施。反之，已对买方完成所有权移转登记后，买方的权利由登记保护，故不需保全。

要注意的是，判断是以「交屋前支付的订金等累计额」，而非「一次支付的金额」。即使订金与期中款分开支付，合算超过基准即为保全对象。青田售多设期中款，故宜在签约前确认整体支付排程是否超过基准。

未完成物件与完成物件，保全的方法有何不同（第41条／第41条之2）？

保全的「方法」，在未完成（第41条）与完成（第41条之2）可选手段不同。这是青田售中最发挥作用的差异。

保全的方法	未完成（第41条）	完成（第41条之2）
①银行等的保证委托契约（返还债务由银行等连带保证）	○	○
②保险业者的保证保险契约（返还债务不履行造成的损害由保险填补）	○	○
③指定保管机关的订金等寄托契约（第三者保管订金等）	×（不可用）	○

第41条第1项就未完成物件，定为须讲求银行等的保证委托契约或保险业者的保证保险契约两者之一后，方可收受订金等。第41条之2第1项就完成物件，除此两者外，再认可指定保管机关的订金等寄托契约（由指定保管机关代理宅建业者收受・保管订金等的契约）。

也就是说，青田售（未完成）中，第三者代为保管的「寄托」型不可用，须以银行的保证或保险担保返还债务。 买方・当地专业人士应确认的是：「是否已讲求保全措施」「其方式为保证委托・保证保险・（完成则）寄托中何者」「保证的名义・金额・期间是否涵盖支付额与支付时期」。保全措施的概要记载于重要事项说明书（宅地建物取引业法第35条），由宅地建物取引士于签约前说明。

中文圈买方在签约前应确认什么书类？

从海外购买青田售的专业人士，在签约前要掌握的书类如下。订金（日本的解约订金）与中国的「定金」在角色上的差异，另整理于「中文圈买方在日本买卖契约易误解的条款」。

书类	要确认之处
重要事项说明书（第35条）	订金等保全措施的概要（方式・保证机关・金额）。登记的权利、法令上的限制、私道负担、供给设施
买卖契约书（第37条书面）	订金・期中款・尾款的金额与支付时期。交屋・登记的时期。契约不适合责任
保全措施的保证书・保险证券等	保证・保险・寄托的名义、对象金额、期间是否涵盖支付额・时期
重要事项说明・IT重说的实施方法	能否不来日本而线上受领（IT重说的要件）
订金等的收受时期与保全的时点	超过基准额的订金等收受，是否在保全措施之后

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尤其「保全措施是否在支付前讲求」，可由书类的日期确认。 超过基准额的订金等，不可在无保全措施下先支付。重要事项说明亦可线上（IT重说）受领，海外居住的买方也有不来日本即可进入签约的情形。本人确认・签名证明的步骤请参照IT重说的文章。事业用・投资用物件全般请见投资用・事业用不动产。

登记・税・海外汇款该找谁咨询？

青田售的购买，宅建业者处理的范围与交由其他专业人士的范围各自分开。

要做的事	承担者
重要事项说明・保全措施的确认・仲介・买卖契约	宅地建物取引业者（本公司的宅建士）
契约书・重要事项说明书的外语译本制作	行政书士
所有权移转登记・（新建的）所有权保存登记	司法书士
取得・保有・让渡伴随的税（登录免许税・不动产取得税・固定资产税・让渡所得税等）	税理士
外汇法上申报的要否、来自海外的汇款	本人・往来银行（要否请向专业人士确认）

本公司处理的，到物件的调查・仲介・重要事项说明・买卖契约，以及是否已讲求保全措施的确认为止。 登记交司法书士，税务交税理士，外语译本制作交行政书士，皆请分别直接委任。非居住者取得・保有日本不动产时的外汇法上申报要否与海外汇款，因交易性质而异，故由本人与往来银行、必要时由专业人士确认。非居住者为买方时重要事项说明的要点，另整理于「向中文圈买方介绍日本收益物件前要读的重要事项说明要点」。

常见问题

Q. 青田售所付的订金，若卖方倒闭会回来吗？
A. 若已讲求保全措施，会依其方式（银行等的保证委托・保证保险，完成物件则指定保管机关的寄托）谋求返还。工程完工前的未完成物件依宅地建物取引业法第41条，完成物件依第41条之2。惟订金等的金额，未完成为代金5％以下且1000万日元以下、完成为代金10％以下且1000万日元以下时，本即为可无保全措施收受的范围。宜在签约前确认超过基准的订金等，是否在无保全措施下遭收受。

Q. 未完成物件与完成物件，保全的方法有何不同？
A. 未完成物件（第41条）可用的是①银行等的保证委托契约②保险业者的保证保险契约两种。完成物件（第41条之2）除此两者外，可再用③指定保管机关的订金等寄托契约。也就是说，青田售（未完成）中第三者代为保管的寄托型不可用，须以银行的保证或保险担保返还债务。为何种方式，可于重要事项说明书（第35条）确认。

Q. 买方也是海外的不动产公司，能受同样保护吗？
A. 不能。订金等保全措施是卖方为宅地建物取引业者、买方非宅建业者时发挥作用的自为卖方限制（宅地建物取引业法第78条第2项）。买方本身为（日本的）宅地建物取引业者时，此限制不适用。海外不动产公司以个人身分购买时的处理，因交易实态而异，请于签约前向宅地建物取引士确认。

Q. 订金等是否已保全，能在哪里得知？
A. 重要事项说明书（宅地建物取引业法第35条）记载「订金等保全措施的概要」，由宅地建物取引士于签约前说明。此外，宜确认保证委托契约的保证书、保证保险的保险证券、寄托契约的书面等佐证保全措施的书类之名义・对象金额・期间。并一并确认（以书类日期）超过基准额的订金等收受，是否在讲求保全措施之后。

本文的出处（第一手资讯）

• e-Gov法令检索「宅地建物取引业法」（昭和27年法律第176号。第41条＝工程完工前〈未完成〉的土地建物买卖中自为卖方时的订金等保全措施〈银行等的保证委托契约・保险业者的保证保险契约〉与「订金等」的定义。第41条之2＝工程完工后〈完成〉时的保全措施〈除上述两者外，指定保管机关的订金等寄托契约〉。第35条＝重要事项的说明〈含订金等保全措施的概要〉。第37条＝契约缔结时的书面。第78条第2项＝自为卖方限制的适用〈买方为宅建业者时除外〉。2026年9月29日参照）
• e-Gov法令检索「宅地建物取引业法施行令」（昭和39年政令第383号。不需保全措施的订金等金额基准之规定〈政令所定的金额＝1000万日元〉。与未完成为代金5％以下、完成为代金10％以下并同判定。2026年9月29日参照）
• 国土交通省「宅地建物取引业法的解释・运用的考量」（第41条・第41条之2的订金等保全措施、第35条重要事项说明的运用考量。2026年9月29日参照）

※订金等保全措施的要否・方式・基准额，因物件的完工前后・支付排程・代金额而异。着手时，请直接确认重要事项说明书所载的保全措施概要与佐证书类。 外汇法上申报的要否・海外汇款的手续，因交易性质与当事人的居住地・国籍而异，请向本人・往来银行・专业人士确认。
※本文为一般性资讯提供，不就个别交易的可否、保全措施的充足、税务・外汇法上的处理作判断・保证。最终确认请向宅地建物取引士・司法书士・税理士・往来银行为之。
※重要事项说明・保全措施的确认・仲介・买卖契约由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）、外语译本制作由四叶行政书士事务所、登记由司法书士、税务由税理士，各为独立事业体、分别签约受任。无介绍费・送客手续费的往来。

本文作者

浦松 丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。将物件（不动产）与申报（行政手续）的论点并置于同一桌面确认。详细经历请见作者页面。