買日本新建「青田售」的中文圈買方，要確認的訂金等保全

結論（先說重點）：買完工前的新建（青田售）時，買方支付的訂金等由宅地建物取引業法的「訂金等保全措施」保護。這是當賣方為宅地建物取引業者、買方非宅建業者時（同法第78條第2項）發揮作用的制度。工程完工前（未完成）的物件依第41條，完工後（完成）的物件依第41條之2，保全的方法不同。未完成僅①銀行等的保證委託契約②保險業者的保證保險契約兩種，完成再加上③指定保管機關的訂金等寄託契約。保全在訂金等的金額，未完成超過代金的5％或1000萬日圓、完成超過代金的10％或1000萬日圓時需要；買方完成所有權移轉登記後，不論金額均不需要。保全措施的概要，於重要事項說明（第35條）中說明。重要事項說明・買賣契約由本公司（宅建業者），所有權移轉登記由司法書士，讓渡・取得的稅由稅理士，外匯法上的申報由本人與往來銀行——角色各自分開。

本文寫給在完工前購買日本新建大樓・透天的中國大陸・台灣投資家，以及協助其購買的當地不動產・法務專業人士：把青田售特有的「訂金等保全措施」，踏入宅地建物取引業法的條文整理。中古・一般買賣的訂金與貸款條件，另分於「中文圈買方在日本買賣契約易誤解的條款」。重要事項說明・買賣契約・保全措施的確認由本公司（宅建業者）進行，登記交司法書士，稅務交稅理士，外匯法上的申報交本人與往來銀行。以上皆為獨立事業體、分別直接簽約。本文不就個別交易的可否作判斷。

何謂青田售（完工前銷售），為何訂金的保全會成為問題？

「青田售」是指在建物完工前進行買賣。 這是比擬為稻田結穗前先賣的稱法，常用於新建大樓與建商透天的銷售。買方在未見完工實物的情況下簽約，先支付訂金與期中款，交屋在數月至一年以上之後。

此處的問題在於，若交屋前賣方倒閉，先付的錢是否會回來。青田售中，買方在簽約至交屋之間先付部分代金。若賣方（建商）在交屋前經營破綻，可能既拿不到物件，也無法收回已付的錢。

保護買方免於此交屋前風險的，就是宅地建物取引業法的訂金等保全措施。此處的「訂金等」，第41條第1項定義為**「作為代金全部或一部而授受的金錢，以及以訂金或其他名義授受、充當於代金的金錢，且於契約締結之日以後、該土地或建物交付前所支付者」**。不僅訂金，期中款・內金亦包含在內，交屋前支付的充當代金款廣泛為對象。

此制度在賣方為宅地建物取引業者、買方非宅建業者時發揮作用（自為賣方限制。第78條第2項）。新建青田售的賣方多為建商（宅建業者），故通常此保護會及於買方。個人間買賣，或買方本身亦為宅建業者時，則不適用。

訂金等保全措施何時、從多少金額起需要？

保全措施需要的金額界線，因未完成或完成而不同。

物件狀態	不需保全（＝可無措施而收受）的範圍	依據
工程完工前（未完成・青田售）	訂金等的金額為代金5％以下 且 1000萬日圓以下	宅地建物取引業法第41條・同施行令
工程完工後（完成）	訂金等的金額為代金10％以下 且 1000萬日圓以下	宅地建物取引業法第41條之2・同施行令
已對買方完成所有權移轉登記／買方已完成所有權登記	不論金額均不需保全	第41條・第41條之2

超過此基準收受訂金等時，須於收受前講求保全措施。 例如代金1億日圓的未完成大樓，若付訂金600萬日圓（＝6％），因超過5％＝500萬日圓，賣方須於收受前講求保全措施。反之，已對買方完成所有權移轉登記後，買方的權利由登記保護，故不需保全。

要注意的是，判斷是以「交屋前支付的訂金等累計額」，而非「一次支付的金額」。即使訂金與期中款分開支付，合算超過基準即為保全對象。青田售多設期中款，故宜在簽約前確認整體支付排程是否超過基準。

未完成物件與完成物件，保全的方法有何不同（第41條／第41條之2）？

保全的「方法」，在未完成（第41條）與完成（第41條之2）可選手段不同。這是青田售中最發揮作用的差異。

保全的方法	未完成（第41條）	完成（第41條之2）
①銀行等的保證委託契約（返還債務由銀行等連帶保證）	○	○
②保險業者的保證保險契約（返還債務不履行造成的損害由保險填補）	○	○
③指定保管機關的訂金等寄託契約（第三者保管訂金等）	×（不可用）	○

第41條第1項就未完成物件，定為須講求銀行等的保證委託契約或保險業者的保證保險契約兩者之一後，方可收受訂金等。第41條之2第1項就完成物件，除此兩者外，再認可指定保管機關的訂金等寄託契約（由指定保管機關代理宅建業者收受・保管訂金等的契約）。

也就是說，青田售（未完成）中，第三者代為保管的「寄託」型不可用，須以銀行的保證或保險擔保返還債務。 買方・當地專業人士應確認的是：「是否已講求保全措施」「其方式為保證委託・保證保險・（完成則）寄託中何者」「保證的名義・金額・期間是否涵蓋支付額與支付時期」。保全措施的概要記載於重要事項說明書（宅地建物取引業法第35條），由宅地建物取引士於簽約前說明。

中文圈買方在簽約前應確認什麼書類？

從海外購買青田售的專業人士，在簽約前要掌握的書類如下。訂金（日本的解約訂金）與中國的「定金」在角色上的差異，另整理於「中文圈買方在日本買賣契約易誤解的條款」。

書類	要確認之處
重要事項說明書（第35條）	訂金等保全措施的概要（方式・保證機關・金額）。登記的權利、法令上的限制、私道負擔、供給設施
買賣契約書（第37條書面）	訂金・期中款・尾款的金額與支付時期。交屋・登記的時期。契約不適合責任
保全措施的保證書・保險證券等	保證・保險・寄託的名義、對象金額、期間是否涵蓋支付額・時期
重要事項說明・IT重說的實施方法	能否不來日本而線上受領（IT重說的要件）
訂金等的收受時期與保全的時點	超過基準額的訂金等收受，是否在保全措施之後

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尤其「保全措施是否在支付前講求」，可由書類的日期確認。 超過基準額的訂金等，不可在無保全措施下先支付。重要事項說明亦可線上（IT重說）受領，海外居住的買方也有不來日本即可進入簽約的情形。本人確認・簽名證明的步驟請參照IT重說的文章。事業用・投資用物件全般請見投資用・事業用不動產。

登記・稅・海外匯款該找誰諮詢？

青田售的購買，宅建業者處理的範圍與交由其他專業人士的範圍各自分開。

要做的事	承擔者
重要事項說明・保全措施的確認・仲介・買賣契約	宅地建物取引業者（本公司的宅建士）
契約書・重要事項說明書的外語譯本製作	行政書士
所有權移轉登記・（新建的）所有權保存登記	司法書士
取得・保有・讓渡伴隨的稅（登錄免許稅・不動產取得稅・固定資產稅・讓渡所得稅等）	稅理士
外匯法上申報的要否、來自海外的匯款	本人・往來銀行（要否請向專業人士確認）

本公司處理的，到物件的調查・仲介・重要事項說明・買賣契約，以及是否已講求保全措施的確認為止。 登記交司法書士，稅務交稅理士，外語譯本製作交行政書士，皆請分別直接委任。非居住者取得・保有日本不動產時的外匯法上申報要否與海外匯款，因交易性質而異，故由本人與往來銀行、必要時由專業人士確認。非居住者為買方時重要事項說明的要點，另整理於「向中文圈買方介紹日本收益物件前要讀的重要事項說明要點」。

常見問題

Q. 青田售所付的訂金，若賣方倒閉會回來嗎？
A. 若已講求保全措施，會依其方式（銀行等的保證委託・保證保險，完成物件則指定保管機關的寄託）謀求返還。工程完工前的未完成物件依宅地建物取引業法第41條，完成物件依第41條之2。惟訂金等的金額，未完成為代金5％以下且1000萬日圓以下、完成為代金10％以下且1000萬日圓以下時，本即為可無保全措施收受的範圍。宜在簽約前確認超過基準的訂金等，是否在無保全措施下遭收受。

Q. 未完成物件與完成物件，保全的方法有何不同？
A. 未完成物件（第41條）可用的是①銀行等的保證委託契約②保險業者的保證保險契約兩種。完成物件（第41條之2）除此兩者外，可再用③指定保管機關的訂金等寄託契約。也就是說，青田售（未完成）中第三者代為保管的寄託型不可用，須以銀行的保證或保險擔保返還債務。為何種方式，可於重要事項說明書（第35條）確認。

Q. 買方也是海外的不動產公司，能受同樣保護嗎？
A. 不能。訂金等保全措施是賣方為宅地建物取引業者、買方非宅建業者時發揮作用的自為賣方限制（宅地建物取引業法第78條第2項）。買方本身為（日本的）宅地建物取引業者時，此限制不適用。海外不動產公司以個人身分購買時的處理，因交易實態而異，請於簽約前向宅地建物取引士確認。

Q. 訂金等是否已保全，能在哪裡得知？
A. 重要事項說明書（宅地建物取引業法第35條）記載「訂金等保全措施的概要」，由宅地建物取引士於簽約前說明。此外，宜確認保證委託契約的保證書、保證保險的保險證券、寄託契約的書面等佐證保全措施的書類之名義・對象金額・期間。並一併確認（以書類日期）超過基準額的訂金等收受，是否在講求保全措施之後。

這篇文章的出處（第一手資訊）

• e-Gov法令檢索「宅地建物取引業法」（昭和27年法律第176號。第41條＝工程完工前〈未完成〉的土地建物買賣中自為賣方時的訂金等保全措施〈銀行等的保證委託契約・保險業者的保證保險契約〉與「訂金等」的定義。第41條之2＝工程完工後〈完成〉時的保全措施〈除上述兩者外，指定保管機關的訂金等寄託契約〉。第35條＝重要事項的說明〈含訂金等保全措施的概要〉。第37條＝契約締結時的書面。第78條第2項＝自為賣方限制的適用〈買方為宅建業者時除外〉。2026年9月29日參照）
• e-Gov法令檢索「宅地建物取引業法施行令」（昭和39年政令第383號。不需保全措施的訂金等金額基準之規定〈政令所定的金額＝1000萬日圓〉。與未完成為代金5％以下、完成為代金10％以下併同判定。2026年9月29日參照）
• 國土交通省「宅地建物取引業法的解釋・運用的考量」（第41條・第41條之2的訂金等保全措施、第35條重要事項說明的運用考量。2026年9月29日參照）

※訂金等保全措施的要否・方式・基準額，因物件的完工前後・支付排程・代金額而異。著手時，請直接確認重要事項說明書所載的保全措施概要與佐證書類。 外匯法上申報的要否・海外匯款的手續，因交易性質與當事人的居住地・國籍而異，請向本人・往來銀行・專業人士確認。
※本文為一般性資訊提供，不就個別交易的可否、保全措施的充足、稅務・外匯法上的處理作判斷・保證。最終確認請向宅地建物取引士・司法書士・稅理士・往來銀行為之。
※重要事項說明・保全措施的確認・仲介・買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）、外語譯本製作由四葉行政書士事務所、登記由司法書士、稅務由稅理士，各為獨立事業體、分別簽約受任。無介紹費・送客手續費的往來。

本文作者

浦松 丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。將物件（不動產）與申報（行政手續）的論點並置於同一桌面確認。詳細經歷請見作者頁面。