繼承的「區分所有辦公室（一間租戶單位）」該如何賣？租賃的承繼與管理組合的實務

結論（先說重點）：繼承的出租中區分所有辦公室（一間租戶單位），連同出租人地位一併由繼承人當然承繼（民法第896條）。出售時出租人地位移轉給買方，要對租戶主張須辦所有權移轉登記（民法第605條之2）。賣前要確認的三點是：管理規約能否作事業用途、有無管理費與修繕積立金的欠繳、租戶契約的內容。買方較住宅大樓有限，價格易以租金（收益率）決定。以賣為前提，先辦妥繼承登記（2024年4月起義務化）。

從父母等處繼承了出租中的區分所有辦公室或店鋪一間——若以住宅大樓的想法著手，便會在與租戶的契約、管理組合，以及「本來就是難賣的資產類型」這點上卡住。本文寫給繼承了區分所有的事業用辦公室或店鋪一間（出租中）的人，從民法・區分所有法・不動產登記法整理賣前該確認什麼、該找誰諮詢。出售的進行・估價・找買方由本公司（四葉不動產株式會社）作為資訊提供承辦，法律判斷由有資格者進行。

繼承的區分辦公室與住宅大樓有何不同？

建物區分所有的架構相同，但屬事業用途改變了實務。買方層、管理規約、租賃（租戶）的性格，以及流動性，都與住宅不同。

區分所有辦公室與住宅大樓相同，適用建物區分所有等相關法律（區分所有法）。擁有專有部分（一間）、與其他區分所有者共有走廊・電梯・外牆等共用部分、成為管理組合一員的構造相同。不同之處如下。

論點	住宅大樓	區分辦公室（事業用一間）
承租人	住戶（借地借家法的手厚保護）	租戶（事業者）。原則同受借地借家法適用
管理規約	一般為住居專用	可作事業用・須確認有無用途限制
買方	實需（自宅）＋投資家	易限於自用事業者或投資家
價格的決定方式	以行情・面積為軸	易以租金（收益率）為軸

因此，可把區分辦公室理解為「區分所有的架構＝與住宅相同／內容＝事業用而不同」。繼承不動產整體的賣法見繼承與不動產，共有名義不動產的賣法見出售繼承的共有不動產。

出租中的租戶契約，在繼承時如何承繼？

由繼承人承接出租人（業主）的地位。依民法第896條，繼承人承繼被繼承人財產上的一切權利義務，因此與租戶的租賃契約・收取租金的地位・返還押金的義務，也當然移轉給繼承人。

繼承是「包括承繼」。與出售那樣新移轉所有權的場面（民法第605條之2的出租人地位移轉）不同，繼承時被繼承人的地位當然移轉給繼承人，因此即使不通知租戶或辦登記，出租人也直接由繼承人接替。實務上要掌握下列。

確認的事項	為何確認
租賃契約書・備忘錄	租金・契約期間・更新・恢復原狀・中途解約的條件。是普通租賃或定期租賃
押金・保證金的金額與收受	出售時押金返還債務也承繼給買方，故先確定金額
租金入帳帳戶・有無欠繳	名義變更，以及有欠繳時承繼後的處理
是否有多名繼承人	遺產分割完成前，租金債權在繼承人間分屬（共有狀態）

若多人繼承且尚未分割，租金的處理與出售的同意就會受共有規則影響。共有不動產的賣法見出售繼承的共有不動產，出租人地位與轉租（分租）的承繼見繼承時如何承繼轉租（主租約）契約的地位。

賣前要與管理組合確認什麼？

管理規約、管理費與修繕積立金的狀況、大規模修繕的計畫這三點。在區分所有，這些直接關係好賣與否及價格。

區分所有法規定，管理費・修繕積立金等債權，對特定承繼人（買方）也有效力（區分所有法第8條・第7條）。也就是說，若前所有者有欠繳，買方可能承接支付義務，成為出售的障礙。賣前向管理組合（管理公司）確認的要點如下。

確認的事項	觀察重點
管理規約・使用細則	能否作事業用、用途限制、對租戶營業的約束
管理費・修繕積立金	月額與有無欠繳。欠繳可能承繼給買方（第8條）
修繕積立金餘額・長期修繕計畫	大規模修繕的計畫與有無一時金。影響價格與買方判斷
集會（總會）的決議・規約變更的計畫	關於用途或費用的決議是否在進行

這些向管理組合的管理公司詢問，即可以書面（重要事項相關調查報告書等）確認。因出售時會以宅地建物取引業法第35條的重要事項說明向買方說明這些，賣方也宜及早備齊管理費等的現況，過程較順暢。

區分辦公室難賣嗎？價格如何決定？

因買方較住宅有限，一般流動性偏低。價格在出租中時以**由租金逆算的收益率（收益還原）**為軸，空置時則由考慮自用的事業者需求決定。

區分所有辦公室一間的買方，實務上易縮為「想在該地點設自家事務所的事業者」或「想取得租金收入的投資家」。與整棟辦公大樓不同，無法左右整棟建物的營運，又受管理組合的合意約束，因此投資家的估價易趨保守。價格的看法如下。

狀況	價格的主要決定方式
出租中（有租戶）	由租金・出租率以收益率逆算（收益還原）。租戶的信用與契約剩餘期間也有影響
空置	考慮自用的事業者需求，與周邊租金行情・成交案例
管理・修繕的狀態	修繕積立金餘額・欠繳・長期修繕計畫反映於價格

「出租中就賣（業主變更）」或「租戶退租後再賣」，買方層與價格也會不同。業主變更出售的步驟，可參考將已成為海外繼承人所有的不動產以業主變更出售。估價與賣法的比較由本公司說明。

登記・稅務・紛爭，各自該找誰諮詢？

區分辦公室的繼承・出售牽涉多位專家。角色分開如下。

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要出售或變更名義，該不動產的名義須先以登記確定。繼承取得的不動產，須先辦妥繼承登記（由被繼承人改為繼承人的名義變更）。不動產登記法第76條之2，課予因繼承取得不動產的繼承人，自知悉為自己而開始繼承、且知悉取得該所有權之日起3年內申請繼承登記的義務（令和6年〔2024年〕4月1日施行）。無正當理由怠於辦理，可能成為過料的對象。

要做的事	承辦者
出售的進行・估價・找買方・仲介・買賣契約	宅地建物取引業者（四葉不動產株式會社）
遺產分割協議書的製作	行政書士（四葉行政書士事務所）
繼承登記・所有權移轉登記	司法書士
繼承稅評價・讓渡所得稅・取得費的計算	稅理士
租金欠繳・遷讓・與租戶的紛爭	律師

出售時，出租人地位移轉給買方（民法第605條之2第1項），要對租戶主張須辦該不動產的所有權移轉登記（同條第3項）。押金返還義務也承繼給買方（同條第4項）。讓渡所得（賣得金額扣除取得費・讓渡費用計算）的計算・申報由稅理士承辦。

該找誰諮詢？

區分所有辦公室的出售進行・估價・找買方・仲介・買賣契約，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接。遺產分割協議書等向公家機關・私人間提出的書類製作，由四葉行政書士事務所承接。繼承登記・所有權移轉登記由司法書士，繼承稅評價・讓渡所得稅的計算由稅理士，租金欠繳或遷讓等與租戶的紛爭由律師處理。

這些各自是獨立的事業體。請分別直接簽約。 本公司・本事務所，既不收取也不支付介紹費・轉介費。登記請找司法書士，稅務請找稅理士，紛爭請找律師，雇用・社會保險請找社會保險勞務士（四葉社會保險勞務士事務所），各自直接委託。諮詢免費。

常見問題

Q. 繼承的辦公室裡有租戶。契約會如何？
A. 由繼承人承接出租人（業主）的地位。依民法第896條，繼承人承繼被繼承人財產上的一切權利義務，因此與租戶的租賃契約・收取租金的地位・返還押金的義務，也當然移轉給繼承人。因繼承是包括承繼，即使不通知租戶或辦登記，出租人也由繼承人接替。租金入帳帳戶的變更，以及有多名繼承人時租金的處理，連同遺產分割的狀況一併整理。

Q. 出售後，與租戶的契約與押金會如何？
A. 因出售，出租人地位移轉給買方（民法第605條之2第1項）。要對租戶主張買方為出租人，須辦該不動產的所有權移轉登記（同條第3項）。押金的返還義務也承繼給買方（同條第4項）。出租中就賣（業主變更）或租戶退租後再賣，買方層與價格會不同，故確認契約內容後再進行。

Q. 有管理費或修繕積立金的欠繳就不能賣嗎？
A. 並非不能賣，但要留意。依區分所有法第8條・第7條，管理費・修繕積立金等債權及於特定承繼人（買方），因此買方可能承接前所有者的欠繳。這易成為出售的障礙，故賣前宜向管理組合（管理公司）確認有無欠繳並清償。修繕積立金餘額與長期修繕計畫也影響價格。

Q. 名義還是已故父母的。該先做什麼？
A. 在出售或變更名義前，須辦妥繼承登記（由父母改為繼承人的名義變更）。繼承登記自2024年4月1日起義務化，須自知悉取得之日起3年內申請（不動產登記法第76條之2）。繼承登記・所有權移轉登記是司法書士的業務。遺產分割協議書的製作由行政書士承辦。繼承稅評價・讓渡所得稅請向稅理士諮詢。

本文出處（一手資料）

• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第605條之2＝不動產出租人地位的移轉（第1項＝具備對抗要件的租賃且不動產被讓渡時，出租人地位移轉給受讓人；第3項＝要對承租人主張須辦所有權移轉登記；第4項＝押金返還債務的承繼。令和2年〔2020年〕4月1日施行的債權關係修正予以明文化）、第896條＝繼承的一般效力（繼承人自繼承開始時承繼被繼承人財產上的一切權利義務，一身專屬權除外）。2026年9月30日參照）
• e-Gov法令檢索「建物區分所有等相關法律」（昭和37年法律第69號。專有部分・共用部分、管理組合、規約、集會。第7條＝先取特權、第8條＝特定承繼人的責任（管理費・修繕積立金等債權及於買方）。2026年9月30日參照）
• e-Gov法令檢索「借地借家法」（平成3年法律第90號。建物租賃的對抗力・更新・解約的限制。亦適用於事業用建物租賃。2026年9月30日參照）
• e-Gov法令檢索「不動產登記法」（平成16年法律第123號。第76條之2＝因繼承的所有權移轉登記的申請義務化。自知悉取得之日起3年內。令和6年〔2024年〕4月1日施行。2026年9月30日參照）

※出租人地位的承繼・管理費等欠繳的承繼・出售價格・業主變更出售的可否，會因個別契約內容・管理規約・遺產分割的狀況而變，本文未就個別事案作判斷。與租戶有紛爭的事案請向律師諮詢。繼承稅評價・讓渡所得稅・取得費的具體計算與申報請向稅理士，繼承登記・所有權移轉登記請向司法書士諮詢。本文為一般性的資訊提供，並非判斷或保證個別出售的可否或稅額。不動產的調查・仲介及買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承辦，遺產分割協議書等書類製作由四葉行政書士事務所承辦，各自作為獨立的事業體、分別簽約。沒有介紹費・轉介費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。把物件（不動產）與權利・手續（繼承・登記・稅務的分派）的論點擺在同一張桌上一起確認。詳細經歷請見作者頁面。