繼承的工廠・倉庫可能有石綿？是現況出售，還是先除去再賣

結論（先講重點）：繼承的老舊工廠・倉庫，帶著石綿（asbestos）含有的可能性，要「現況出售」還是「先解體・除去再賣」，賣方的負擔與到手金額會改變。石綿含有建材的製造・使用全面禁止是在2006年（平成18年），此前興建或改修的建物可能含有。現況出售時，若有建物石綿使用有無的調查結果記錄，須將其內容作為重要事項說明（宅地建物取引業法第35條第1項第14號・同法施行規則第16條之4之3第4號）。這是對「若有記錄則說明其內容」的義務、而非重新調查的義務；明知卻未告知的事實，即使有免責特約也無法免除契約不符責任（民法第572條）。解體・除去時，牽涉事前調查（石綿障害預防規則第3條・大氣汙染防止法第18條之15）、2023年（令和5年）10月1日以後由建築物石綿含有建材調查者等有資格者進行調查、2022年（令和4年）4月1日以後一定規模以上工程的石綿事前調查結果報告，報告義務原則落在元請業者或自主施工者（＝施工者）。不動產公司（本公司）負責的是現況・法令上限制・接道的調查，以及含重要事項說明的仲介。事前調查・分析由建築物石綿含有建材調查者、報告書類製作補助由行政書士、除去工程由設置石綿作業主任者的專門業者、讓渡所得・取得費加算的計算由稅理士、繼承登記由司法書士、契約不符相關紛爭由律師負責，各為獨立事業體、以分別簽約為前提為您轉介（無介紹費的往來）。

本文面向繼承了老舊事業用不動產（工廠・倉庫）的所有者，從不動產視角整理現況出售與除去出售的判斷材料。本文為一般性資訊提供，個別建物是否含有石綿的判定，以及契約・稅務・登記的最終判斷，屬各有資格者與所管行政的領域。

四葉不動產株式會社以東京都文京區小日向為據點，承辦繼承事業用不動產的調查與仲介。歡迎從「這座工廠・倉庫要現況出售，還是先解體再賣」的階段開始諮詢。

繼承的工廠・倉庫可能含有石綿，從哪裡能看出？

先看年代。石綿含有建材的製造・輸入・使用分階段受規制，2006年（平成18年）原則上全面禁止。因此，在那之前興建、或改修過的工廠・倉庫，可能使用了石綿含有建材。鋼骨造工廠的代表例，有樑・柱的噴附材、鍋爐・配管的保溫材、屋頂・外牆的成形板（石棉瓦）等。

不過，從年代與建材種類，只能看出「可能性」。要確實判定，須以設計圖書・竣工圖・過往改修記錄推定建材，再採樣進行分析調查。

判斷線索	能知道什麼	由誰負責
興建年・改修年	若在2006年前則有含有的可能	登記・建築確認記錄，本公司調查確認
設計圖書・建材清單	推定所用建材的種類	建築物石綿含有建材調查者
分析調查	確定含有的有無與等級（1〜3）	建築物石綿含有建材調查者・分析機關

這個「可能性的推定」本公司可在物件調查中收集線索，但確定含有的有無與等級的事前調查・分析，屬建築物石綿含有建材調查者的領域。至於土壤側的汙染（工廠跡地的土壤汙染對策法調查）是與石綿不同的論點，繼承工廠・倉庫的土壤已另行整理出售視角。本文聚焦建物的石綿。

現況出售時，賣方必須告知什麼？

即使以現況交屋出售，賣方（及仲介的宅建業者）仍有須說明的事項。核心是重要事項說明。

宅地建物取引業法第35條第1項第14號與同法施行規則第16條之4之3第4號規定，在建物的買賣等中，「有石綿使用有無的調查結果記錄時」，須將其內容作為重要事項說明。易誤解的是，這並非重新進行石綿調查的義務。其建付是：若已存在調查結果記錄則說明其內容；若無記錄則說明「無記錄」。

另一方面，與記錄有無分開，買賣仍適用民法的契約不符責任。所交付的標的物不符契約內容時，買方可請求補正・減少代金・損害賠償・解除（民法第562條以下）。即使附上賣方不負契約不符責任的特約，對賣方明知卻未告知的事實仍無法免除責任（民法第572條）。此外，宅建業者自為賣方時，限制契約不符責任的特約另受限制（宅建業法第40條）。

場面	賣方要把握的點	根據
有調查記錄	將其內容（調查機關・範圍・年月日・含有有無）作為重要事項說明	宅建業法第35條第1項第14號・施行規則第16條之4之3第4號
已知的事實	明知卻未告知，即使有免責特約責任仍留存	民法第572條
宅建業者為賣方	限制契約不符責任的特約受限制	宅建業法第40條

也就是說，現況出售並非「不調查就能賣」，而是以「正確傳達所知事項後出售」為前提。含重要事項說明的仲介由本公司負責，契約不符相關的具體紛爭對應屬律師的領域。

先解體・除去再賣，費用與期間大概多少？

除去出售能交給買方無石綿不安的空地（或健全的建物），但賣方須先負擔解體・除去的費用與期間。費用依石綿的等級與量而大幅變動，列出單一行情並不恰當。與其看「概估」，不如把握手順與使費用變動的要因。

工程	內容	根據・負責
事前調查	確認設計圖書與現地調查，必要時分析。2023年10月1日以後由有資格者實施	石綿則第3條・大氣汙染防止法第18條之15／建築物石綿含有建材調查者
事前調查結果報告	一定規模以上的工程須於著工前以電子系統報告	大氣汙染防止法第18條之15・石綿則／元請業者或自主施工者
除去工程	依等級（1＝噴附、2＝保溫材等、3＝成形板）而養護・隔離方法不同	設置石綿作業主任者的專門業者
解體・處分	石綿含有廢棄物須分別・適正處分	解體業者・產業廢棄物處理

費用變動的最大要因是石綿等級。噴附材（等級1）因需負壓隔離與專用養護而易偏高，成形板（等級3）則相對可控。期間也因須經調查・報告・隔離養護・除去・處分各階段，而比現況出售更長。此工程的設計・施工由設置石綿作業主任者的專門業者、報告書類製作補助由行政書士、讓渡所得的計算（取得費加算或讓渡費用的處理）由稅理士負責。

繼承事業用不動產的出售整體流程，也在繼承不動產出售的諮詢窗口說明。繼承老家要賣或留的思路請見繼承老家的賣與留，繼承登記義務化與出售的順序請見繼承登記義務化與出售。

事前調查的報告義務落在誰身上？

這是繼承的賣方易誤解的點。2022年（令和4年）4月1日以後，一定規模以上的解體・改修工程，有義務將石綿有無的事前調查結果於著工前以電子系統（石綿事前調查結果報告系統）報告（大氣汙染防止法第18條之15・石綿障害預防規則）。

負此報告義務的，是工程的元請業者或自主施工者＝施工者，而非發包一方（＝繼承的所有者＝賣方）。報告須向都道府縣等與勞動基準監督署雙方提出。需報告之規模的目安如下。

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工程種類	報告對象規模的目安
建築物的解體	解體部分的樓地板面積合計80㎡以上
建築物的改修	承攬金額100萬日圓以上（含稅）
工作物的解體・改修	承攬金額100萬日圓以上（含稅）

此外，2023年（令和5年）10月1日以後，建築物的事前調查須由建築物石綿含有建材調查者等有資格者進行。並非繼承的所有者自行報告，而是受託解體的施工者報告——若取錯此角色，可能出現「無人報告」的局面，因此在解體契約階段確認事前調查與報告的承擔者，相當重要。報告書類製作補助屬行政書士、調查屬建築物石綿含有建材調查者的領域。

買方以解體為前提時，價格如何決定？

工廠・倉庫的買方多半不看建物而以土地評價，並以解體・改建為前提檢討。有石綿時，此解體費用上會再加上除去費用，因而影響價格。

思路的軸是：從作為空地的土地價格，扣除買方將負擔的解體・除去費用這個減法。石綿等級越高，除去費用越大，被扣除的額度也越大。於此，產生賣方先除去再賣（除去出售）與現況中把費用納入價格出售（現況出售）的分岔。

• 現況出售：賣方不直接負擔除去費用，但以納入價格的形式實質負擔。須告知已知事實與重要事項說明。
• 除去出售：賣方先負擔費用與期間，但買方不安減少，交易有時更易推進。

何者有利，依石綿等級、買方屬性（以解體或使用為前提）、是否急售而變。物件的客觀現況與行情觀、含重要事項說明的仲介由本公司負責，含有判定由建築物石綿含有建材調查者、除去由專門業者、讓渡所得試算由稅理士、繼承登記由司法書士、契約相關紛爭由律師負責。這些無法彙整於單一契約，各為獨立事業體、分別簽約。物件的事交本公司、調查交調查者、除去交專門業者、稅務交稅理士，在分開窗口的前提下，由同一個窗口順暢為您轉介。轉介時無介紹費的往來。

將繼承的工廠・倉庫出售交給四葉不動產（諮詢免費）

洽詢時請註明「繼承的工廠・倉庫」、所在區域、興建年（若知道）、想現況出售或解體後出售、買方的設想（以解體或使用為前提）。我們將從現況・接道・法令上限制的確認，到石綿的事前調查・除去・報告的轉介整理，與您詳談。

常見問題

Q. 繼承的工廠・倉庫，一定要先做石綿調查才能賣嗎？
A. 並無一律要求出售前重新做石綿調查的規定。宅地建物取引業法第35條第1項第14號・同法施行規則第16條之4之3第4號的建付是：「有石綿使用有無的調查結果記錄時」說明其內容；若無記錄則說明「無記錄」。但已知事實須告知，明知卻未告知，即使有免責特約也無法免除契約不符責任（民法第572條）。是否調查，與現況出售或除去出售的判斷一併決定。

Q. 只要現況出售，賣方就不必負擔石綿的責任嗎？
A. 現況交屋並不代表責任消失。即使附上不負契約不符責任的特約，對賣方明知卻未告知的事實仍無法免除（民法第572條）。宅建業者自為賣方時，限制契約不符責任的特約另受限制（宅建業法第40條）。現況出售並非「不調查就能賣」，而是「正確傳達所知事項後出售」。紛爭發生時的對應屬律師的領域。

Q. 解體時，石綿的事前調查報告是由所有者（賣方）提出嗎？
A. 不是。2022年（令和4年）4月1日以後，一定規模以上工程所課的石綿事前調查結果報告義務，落在工程的元請業者或自主施工者＝施工者，而非發包的所有者。報告對象的目安為：建築物解體時解體部分的樓地板面積合計80㎡以上，建築物改修或工作物解體・改修時承攬金額100萬日圓以上。2023年（令和5年）10月1日以後，建築物的事前調查須由有資格者進行。請在解體契約階段確認事前調查與報告的承擔者。報告書類製作補助屬行政書士的領域。

Q. 有石綿的話，出售價格會下降多少？
A. 無法給出單一行情。思路的軸是：從作為空地的土地價格，扣除買方將負擔的解體・除去費用這個減法。石綿等級（1＝噴附、2＝保溫材等、3＝成形板）越高，除去費用越大，扣除額也越大。先除去再賣（除去出售）或現況中納入價格出售，會改變到手金額與期間。含有判定向建築物石綿含有建材調查者、除去費用估算向專門業者、讓渡所得試算向稅理士確認，物件的行情觀與仲介由本公司負責。

本文的出處（第一手資訊）

以下是確認的出發點公開資料。法令會修正，條文・項・號・施行日・最終修正請於e-Gov法令檢索確認最新內容。石綿的規制與事前調查結果報告的運用會變動，請於環境省・厚生勞動省的最新說明與所管的自治體・勞動基準監督署確認。個別建物是否含有石綿，由建築物石綿含有建材調查者與分析機關判定。公開資料的參照日皆為2026年11月5日。以下出處均為日文。

• e-Gov法令檢索「大氣汙染防止法」（昭和43年法律第97號。第18條之15＝解體等工程的石綿事前調查及結果報告。報告制度適用於令和4年〈2022年〉4月1日以後著工的工程）
• e-Gov法令檢索「石綿障害預防規則」（平成17年厚生勞動省令第21號。第3條＝事前調查，報告・作業主任者等。含向勞動基準監督署的報告）
• 建築物石綿含有建材調查者制度（國土交通省・厚生勞動省・環境省。令和5年〈2023年〉10月1日以後，建築物的事前調查由有資格者實施。參照日2026年11月5日）
• e-Gov法令檢索「宅地建物取引業法」（昭和27年法律第176號。第35條第1項第14號＝有石綿使用有無調查結果記錄時的重要事項說明、第40條＝擔保責任特約的限制）
• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第562條以下＝契約不符責任、第572條＝不負擔保責任的特約與明知卻未告知的事實）
• 環境省・厚生勞動省的石綿（asbestos）對策・石綿事前調查結果報告系統的說明（參照日2026年11月5日）

本文為一般性資訊提供，不保證個別建物是否含有石綿，亦不保證現況出售・除去出售的有利不利。現況・法令上限制的調查與含重要事項說明的仲介由不動產（本公司）、事前調查・分析由建築物石綿含有建材調查者、報告書類製作補助由行政書士、除去工程由設置石綿作業主任者的專門業者、讓渡所得・取得費加算的計算由稅理士、繼承登記由司法書士、契約不符相關紛爭由律師，各自判斷・負責。

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）／四葉不動產株式會社 代表取締役・宅地建物取引士。作為東京都文京區的宅地建物取引士，承辦繼承事業用不動產的調查與仲介。作者簡介

更新日：2026年11月5日