賣掉繼承來的工廠・倉庫，土壤汙染與石綿由誰、查到哪裡？

結論（先說重點）：賣繼承來的工廠、倉庫、作業場時，土壤汙染與石綿取決於「由誰查、查到哪裡」。①土壤汙染，在有害物質使用特定設施廢止時，對土地所有者等產生調查・報告義務（土壤汙染對策法第3條），一定規模以上的土地形質變更也會導向調查（第4條）。②石綿，建物若有石綿使用調查的紀錄，其內容即成為重要事項說明的對象（宅地建物取引業法第35條・施行規則第16條之4之3），拆除・改修工事則由施工者負事前調查結果的報告義務（大氣汙染防止法。令和4年4月1日起）。調查交環境省的指定調查機關，繼承登記交司法書士，讓渡所得稅交稅理士，契約後的糾紛交律師。

繼承到曾為工廠、倉庫、作業場的不動產，真要賣時浮現的是「土壤汙染或石綿要緊嗎」的不安。與住宅不同，可能處理過有害物質的土地・建物，賣前要查的項目多一層。本文寫給想賣繼承事業用不動產的繼承人，從條文與公開資料整理從不動產交易的角度看土壤汙染・石綿如何處理、賣方的告知範圍到哪裡。個別汙染有無的判定與測定交調查機關，稅額交稅理士。

賣工廠・倉庫跡地時，土壤汙染何時需要調查？

法律上要求調查的主要場面，是土壤汙染對策法所定的兩種。

第一，有害物質使用特定設施（製造・使用・處理一定特定有害物質之設施）廢止使用時。第3條對曾為該工廠・事業場敷地之土地所有者等，課以令指定調查機關調查土壤狀態、並向都道府縣知事報告的義務（若獲知事就土地利用方式確認無健康被害之虞，該時點的調查得予緩期）。

第二，一定規模以上的土地形質變更。第4條要求變更3,000㎡以上（有汙染之虞之土地為900㎡以上）土地形質時提出屆出，知事認為必要時得命調查。賣出後買方改建・造成若達此規模，即會導向調查。

即使無法律義務，實務上買方・金融機關常要求自主調查（調查土地履歷之地歷調查＝Phase 1，必要時土壤分析＝Phase 2），在可能受汙染的工廠・倉庫跡地，是否有調查會左右價格與成交。

場面	依據	調查之要否
有害物質使用特定設施廢止使用	土壤汙染對策法第3條	土地所有者等有調查・報告義務（可經確認緩期）
3,000㎡以上（有汙染之虞900㎡以上）之形質變更	同第4條	屆出→知事命令則調查
買方・金融機關之要求	契約・融資實務	任意（地歷調查・土壤分析）

工廠・倉庫跡地本身的賣法見「可作營業倉庫的物件條件」，拆為素地賣或連同舊屋賣見「繼承空房該拆為素地或連同舊屋賣」。

土壤汙染對策法第3條的調查義務落在誰身上？

第3條的調查義務落在該土地的所有者・管理者・占有者（土地所有者等）——義務朝向土地一側，而非廢止設施的事業者。以繼承承接工廠・倉庫敷地的繼承人，若被繼承人曾廢止有害物質使用特定設施，即可能成為此義務的當事人。

實際調查土壤的，是環境大臣・都道府縣知事所指定的指定調查機關——所有者並非自行測量，而是令指定機關調查、向知事報告。調查結果不符基準的區域，會被指定為「要措置區域」或「形質變更時要屆出區域」，一經指定，土地的利用與形質變更會受限。此指定之有無，關係到賣出時應向買方說明的法令上限制。

論點	內容
義務主體	土地所有者等（土地側，非廢止設施之事業者）
調查主體	指定調查機關（環境大臣・知事所指定）
報告對象	都道府縣知事
指定區域	要措置區域／形質變更時要屆出區域（利用・形質變更受限）

繼承土地是否有第3條的經緯，須循被繼承人的事業內容、設施的屆出、廢止使用的紀錄追查。是否需要調查、有無區域指定，向指定調查機關與都道府縣的窗口確認最為確實。

石綿的事前調查結果，如何出現在重要事項說明？

石綿（アスベスト）在不動產交易中，是就建物處理。宅地建物取引業法第35條第1項與施行規則第16條之4之3規定，作為說明對象，建物若有石綿使用有無之調查結果的紀錄，須說明其內容。須注意的是，這是**「有調查紀錄時說明其內容」的義務，並未對賣方・宅建業者課以新做石綿調查本身的義務**。同條亦要求，昭和56年6月1日前著手新築的建物若受過耐震診斷，須說明其內容。

另一方面，拆除・改修工事的場面另有制度。大氣汙染防止法自令和4年（2022年）4月1日起，就一定規模以上建築物等之拆除・改修工事，對元請業者（或自主施工者）課以向都道府縣等報告石綿有無之事前調查結果的義務（以石綿事前調查結果報告系統電子報告；對勞働基準監督署的報告亦可同時進行）。賣出後由買方拆除時，此報告義務落在工事施工者一側。

場面	由誰	內容
買賣之重要事項說明	宅建業者	有石綿使用調查紀錄時說明其內容（業法第35條・規則第16條之4之3；非新調查義務）
拆除・改修工事	元請業者・自主施工者	一定規模以上，向都道府縣等・勞基署報告事前調查結果（大氣汙染防止法。令和4年4月1日〜）

土壤汙染本身雖未逐一列於宅建業法第35條的法定說明項目，但賣方・宅建業者知悉的事實，可能落入告知義務（業法第47條）與賣後契約不符責任的對象。知悉汙染・石綿之事實而隱匿出售，可能日後被追責——此點土壤汙染與石綿相同。

調查費與對策費，如何從售價中扣除？

可能有土壤汙染或石綿的物件，調查費・除去費・對策費會成為價格的交涉材料。實務上多以下列之一整理，選何者左右手取：

• 賣方先調查・對策，整理乾淨後再賣（費用先出，但好賣）
• 現況賣出，將調查・對策費用相當額從價格扣除（織入買方負擔）
• 以特約調整契約不符責任的範圍，決定風險分擔

賣方為個人時，契約不符責任可以特約減輕・免責（惟賣方知悉而未告知之事實，免責不及）。賣方為宅地建物取引業者、買方為個人時，依業法第40條有將通知期間定為自交屋起2年以上等限制。將知悉的汙染・石綿事實告知後，以價格・特約調整該部分，是避免日後糾紛的基本。

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賣法	費用出法	適合情形
調查・對策後再賣	先由賣方負擔	想乾淨且盡快交屋
現況渡＋價格調整	織入買方負擔	不想先出費用
以特約分擔風險	視交涉	汙染程度不確定

對策費的估價交專門業者，稅務上的處理（可否計入讓渡費用等）屬稅理士的領域。本公司負責賣法與價格的設計，費用與稅務的當てはめ由各專門家看。

繼承登記・調查・稅務，如何分別委託？

物件賣法的見解與買賣仲介，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承辦。角色分工如下。

順序	事項	承擔者
1	繼承登記（將名義由被繼承人移至繼承人）	司法書士
2	土壤汙染的地歷調查・土壤分析・區域指定的確認	指定調查機關・都道府縣
3	石綿的調查・除去（含拆除・改修時的事前調查報告）	調查・拆除業者
4	賣法（現況／對策後）與價格設計、仲介	宅地建物取引業者（本公司）
5	讓渡所得稅（含取得費不明時的處理）的計算	稅理士
6	與買方就不符・汙染的糾紛	律師

繼承登記自2024年（令和6年）4月1日起義務化，即使以賣為前提亦須先整理名義。取得費不明的老舊工廠・倉庫，讓渡所得的計算可能較住宅困難，取得費的處理與繼承稅的取得費加算等屬稅理士的所管。

土壤汙染狀況調查請找環境省的指定調查機關，繼承登記找司法書士，讓渡所得稅找稅理士，與買方的糾紛找律師，各自直接委託。 上述各為獨立的事業體，與本公司分別簽約。本公司不收取也不支付介紹費・送客手續費。諮詢免費。繼承不動產整體的推進見繼承・空房諮詢。山林・原野等非宅地的繼承不動產賣法，另見「繼承的山林・原野能賣嗎」。

常見問題

Q. 繼承的工廠跡地，賣前一定要做土壤汙染調查嗎？
A. 不一定。土壤汙染對策法第3條在有害物質使用特定設施廢止使用時，對土地所有者等要求調查・報告，若不屬此，法律上的義務不會立即產生。惟買方・金融機關常要求地歷調查或土壤分析，在可能受汙染的土地，是否有調查會左右價格與成交。區域指定之有無請向指定調查機關與都道府縣確認。

Q. 石綿調查一定要由賣方做嗎？
A. 買賣重要事項說明要求的是「有石綿使用調查結果紀錄時說明其內容」，業法並未課賣方新做石綿調查本身的義務。另一方面，賣出後拆除・改修建物時，一定規模以上由施工者（元請業者等）負事前調查結果的報告義務（大氣汙染防止法。令和4年4月1日〜）。由誰查因場面而異。

Q. 知悉汙染或石綿卻默不作聲出售會如何？
A. 賣方知悉而未告知之事實，契約不符責任的免責特約不及。宅建業者另有告知義務（業法第47條）。將知悉之事實告知後，以價格或特約調整調查・對策費用相當額，是避免日後糾紛的基本。契約後成糾紛時屬律師的領域。

Q. 取得費不明的老舊工廠・倉庫，讓渡所得如何計算？
A. 取得費不明・不確定時的處理（概算取得費，或繼承稅的取得費加算特例等）屬稅理士的所管。包含調查費・對策費可否計入讓渡費用，稅額的計算與特例的適用可否，請務必向稅理士確認。本公司負責賣法與價格的設計。

本文出典（一次資料）

• e-Gov法令檢索「土壌汚染対策法」（平成14年法律第53號。第3條＝有害物質使用特定設施廢止使用時，由土地所有者等調查・報告與知事確認的緩期；第4條＝一定規模（3,000㎡以上，有汙染之虞之土地900㎡以上）土地形質變更的屆出與調查命令，要措置區域・形質變更時要屆出區域的指定。2026年9月15日參照）
• e-Gov法令檢索「宅地建物取引業法」（第35條第1項＝重要事項的說明，第47條＝重要事項的告知義務，第40條＝擔保責任特約的限制）／同法施行規則第16條之4之3（建物有石綿使用有無調查結果紀錄時的內容、耐震診斷的內容為重要事項）。2026年9月15日參照
• 環境省・厚生勞働省「石綿事前調查結果報告系統」（依大氣汙染防止法，自令和4年4月1日起，就一定規模以上建築物等之拆除・改修工事，由元請業者・自主施工者向都道府縣等・勞働基準監督署電子報告石綿的事前調查結果。2026年9月15日參照）

※土壤汙染調查・區域指定之要否、石綿調查・報告之要否、契約不符責任免責特約的效果，均因物件、因當事人而異。本文並未就個別物件作判斷。土壤汙染請向指定調查機關與都道府縣、建築・拆除請向建築士・施工者、稅額請向稅理士、糾紛請向律師的窗口作最終確認。取得費不明時的讓渡所得計算、繼承稅的取得費加算等要件細緻，適用可否請務必向稅理士確認。本文為一般性資訊提供，並不判斷或保證個別物件之汙染有無、售價或稅額。物件的見解・價格設計・仲介由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承辦。土壤汙染狀況調查由指定調查機關、繼承登記由司法書士、讓渡所得稅由稅理士、與買方的糾紛由律師，各為獨立事業體、分別且直接簽約。介紹費・送客手續費概不往來。

本文執筆者

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄番號 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。將物件（不動產）與手續（行政・繼承）的論點並列於同一張桌上確認。詳細經歷請見著者頁面。