繼承的老家不清理遺留物與遺物、能否以「現況交付」出售：所有權、費用與契約不符責任的整理

結論（先講重點）：即使繼承的老家仍留有家具與遺物，不清理而以「現況交付（維持現狀）」出售本身是可行的。但遺留物（遺物）原則上屬相續財產，歸全體繼承人的遺產共有（民法第898條），並非任一人可擅自處分。出售時關鍵在於：繼承人之間是否就處分達成合意、是否在買賣契約中向買方明確「現況交付」與契約不符責任的範圍、相續登記是否完成。要留著遺留物出售，還是先清理再賣，取決於費用、時間與買方的接受程度。現況交付出售方式的整理與仲介由本公司（宅地建物交易業）承擔；遺留物所有權或遺產分割有爭議時的交涉、調解屬律師，相續登記屬司法書士，讓渡所得稅、相續稅屬稅理士，現場清理屬遺物整理業者，各為獨立事業體、須分別簽約（不收取亦不支付介紹費）。

本文為因身處遠方或忙碌致清理停滯、而考慮繼承與出售老家的繼承人，依民法與不動產實務的順序，整理「有遺留物就賣不掉嗎」「該從何著手」。本文為一般性資訊，個別遺留物由誰、如何處分，以及遺產分割與契約不符責任的最終判斷，屬律師、稅理士與當事人間合意的領域。

四葉不動產株式會社以東京都文京區小日向為據點，承辦相續不動產的估價與出售的仲介。關於仍留有遺留物的老家，歡迎從出售前可確認的事項開始諮詢。

繼承的老家所留的遺留物（遺物）是誰的，可否擅自處分？

老家所留的家具、家電、衣物、文件等動產（遺物），原則上屬相續財產；繼承人有數人時，歸全體繼承人共有（民法第898條）。因此並非任一繼承人可未經其他繼承人同意即處分全部。

民法（明治29年法律第89號）第898條第1項規定：「繼承人有數人時，相續財產歸其共有。」不僅老家的建物與土地，連留於屋內的遺物，若屬相續財產，均為此遺產共有的對象。包含遺物分配與廢棄在內，遺留物如何處理，順序上應於遺產分割或繼承人間合意中決定。

情形	整理
繼承人僅一人	可由該繼承人判斷處分（須確認是否另有權利人，或混有租賃物、租賃機具）
繼承人有數人	相續財產屬遺產共有（民法第898條）；處分須於繼承人間合意下進行
就遺產分割或處分有爭議	可能演變為交涉、調解、訴訟，屬律師領域；合意達成前應避免片面處分
混有第三人之物	貴重品、代為保管之物、租賃品等須另行處理，向所有人確認

即使以出售為前提清理遺留物，實務上也宜在繼承人間就「由誰、處分何物、何時前、費用由誰負擔」達成合意。出售共有狀態不動產時的同意取得方式，另見出售共有名義的相續不動產時的同意。繼承人之間就遺物所有或分法對立時，可能演變為交涉、調解、訴訟，屬律師領域，本公司不作仲裁或判斷。

不清理而以「現況交付」出售，可行嗎？

可行。即使留有遺留物，於買賣契約中約定「現況交付（維持現狀交付）」，並明確遺留物的處理、交付時的狀態、契約不符責任的範圍，不清理而出售在實務上並不罕見。買方以整修或拆除為前提購買時，甚至可能維持現狀成交。

現況交付出售時，須整理下列各點。

應整理之點	內容
遺留物的處理	交付前撤除，或留著遺留物交付；留著時所有權拋棄、處分委任的約定
交付的狀態	是否清掃、拆除，以何種狀態交付
契約不符責任	於契約中明記「現況交付」及賣方承擔責任的範圍與期間
繼承人的合意	全體繼承人是否就遺留物的處分與交付條件達成合意

現況交付並非「不論何種狀態賣方均不負任何責任」之意。以何為現況、賣方不保證何事，須於契約中具體約定，以避免日後爭議。亦有買方使用房貸，或建物狀態、心理上情事影響價格之情形。事故、心理瑕疵的告知，見繼承之事故物件與心理瑕疵的告知與出售；出售老家的整體流程，見出售繼承老家的流程。本公司會將遺留物的處理與現況交付的條件，正確反映於買賣契約與重要事項說明。

清理遺留物或拆除的費用大約多少，應在出售前進行嗎？

費用因遺留物的數量、品項（有無家電回收對象品）、所在地、建物規模、是否須拆除而差異甚大，無法列示一律金額。實務上宜向遺物整理業者、拆除業者取得數份估價比較。是否在出售前清理、拆除，取決於費用由誰負擔、買方希望何種狀態。

選擇	要點
以現況交付留著遺留物出售	可抑制清理費用，但該部分可能反映於價格或買方的手續；留著時須就處分訂立約定
先清理再出售	較易展示室內、可能擴大買方範圍；須向遺物整理業者支付費用並取得繼承人合意
帶舊屋出售／拆除後以空地出售	依建物狀態、所在地、買方樣貌而分；須比較費用與時間

拆除或帶舊屋出售的比較，詳見繼承的空屋應拆除還是帶舊屋出售。若不清理或拆除而放置空屋，在空家等對策推進特別措置法（平成26年法律第127號）下，可能因「放置將有成為特定空家等（第2條第2項）之虞」而成為「管理不全空家等」，受市區町村長指導、勸告的對象。此區分依修正法（令和5年法律第50號）於2023年（令和5年）12月13日施行，受勸告者，住宅用地的固定資產稅特例會被解除。費用估價與業者選定屬遺物整理業者、拆除業者的領域；本公司於出售步驟中，協助比較是否於出售前清理、拆除，並向業者分流。本公司不保證具體費用額或稅額。

就契約不符責任，買賣契約應寫入哪些內容？

正因以現況交付出售，於買賣契約中明確契約不符責任的範圍才更重要。以民法的契約不符責任（第562條至第566條）為前提，具體約定賣方保證何事、不保證何事，以及買方自知悉不符起至何時應通知。

依民法，交付的標的物於種類、品質、數量不符契約內容時，買方可請求補正（第562條）、請求減少價金（第563條）、請求損害賠償並解除契約（第564條）。而就種類、品質的不符，買方若未自知悉不符起1年內通知賣方，即不得為上述請求（第566條本文；賣方於交付時知悉不符，或因重大過失而不知者除外）。現況交付的買賣，須以此等民法原則為前提，於特約中如何約定責任的範圍與期間，為實務上的要點。

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應寫入契約之點	內容
現況交付的明示	維持現狀交付、賣方以現況為前提
遺留物的處理	撤除或留著，留著時所有權、處分的約定
契約不符責任的範圍	賣方承擔責任的範圍與期間（以民法第562〜566條為前提的特約內容）
已知瑕疵的告知	漏水、白蟻、設備不良等賣方所知情事的說明

契約不符責任限縮至何種程度、特約有效至何種程度，依買方為消費者或事業者、賣方是否知悉某些情事而異，最終的法律判斷屬律師領域。本公司會將現況交付與遺留物的處理、賣方所知的瑕疵，正確落實於買賣契約與重要事項說明，須判斷之處則連接至律師。

應委託誰做什麼（遺產分割、登記、稅務、遺物整理的分擔）？

仍留有遺留物的老家出售，橫跨不動產仲介、遺產分割與爭議、登記、稅務、現場清理等不同專業領域。本公司承擔的是現況交付出售方式的整理與仲介，其餘則連接至各有資格者、業者，各為獨立事業體、分別簽約。

困擾	委託對象
現況交付出售方式的整理、估價、出售仲介	本公司（宅地建物交易業）
遺物所有、遺產分割有爭議（交涉、調解、訴訟）	律師
相續登記（所有權移轉）	司法書士
讓渡所得稅、相續稅、取得費的整理	稅理士
現場遺物整理、不用品的處分	遺物整理業者
建物的拆除	拆除業者

這些各為獨立事業體，以分別簽約為前提。本公司不收取亦不支付介紹費、送客手續費。又，國土交通省、法務省公布的「遺留物的處理等相關範本契約條項」雖假設為租賃（承租人死亡後的遺留物處理），但事先訂立由誰、如何處理遺留物的思路，於繼承老家的出售亦可參考。本公司會確認遺留物的合意、現況交付的條件、相續登記的狀況，從各向誰分流的步驟開始受理諮詢。相續不動產出售整體，另見相續不動產的諮詢窗口。

就仍留有遺留物的繼承老家出售向四葉不動產諮詢（諮詢免費）

來信請註明「有遺留物的老家出售」，並填寫繼承人人數、遺產分割狀況、相續登記狀況、遺留物的概略數量。不先行斷定能否出售，而從遺留物的合意、現況交付的條件、各向誰分流的整理開始談起。

常見問題

Q. 繼承的老家遺物，可否由我一人決定處分？
A. 若繼承人僅您一人，可由您判斷處分（請確認是否混有租賃物、租賃機具或代為保管之物）。繼承人有數人時，含遺物在內的相續財產歸全體繼承人共有（民法第898條），宜避免未經其他繼承人同意即處分全部，實務上應於繼承人間就由誰、處分何物、何時前、費用由誰負擔達成合意。就所有或分法有爭議時，屬律師領域。

Q. 不清理遺留物而以「現況交付」出售，可行嗎？
A. 可行。於買賣契約約定「現況交付（維持現狀交付）」，並明確遺留物的處理、交付的狀態、契約不符責任的範圍，不清理而出售在實務上並不罕見。買方以整修或拆除為前提購買時，可能維持現狀成交。現況交付並非賣方不負任何責任之意，於契約中具體約定不保證何事才是關鍵。

Q. 以現況交付出售，契約不符責任會如何？
A. 即使現況交付，仍以民法的契約不符責任（第562〜566條）為前提。買方就不符可請求補正、減少價金、損害賠償與解除，種類、品質的不符須自知悉起1年內通知（第566條本文）。現況交付的買賣，以特約如何約定賣方承擔責任的範圍與期間為要點。特約的有效性等法律判斷屬律師領域，本公司承擔反映於契約與重要事項說明。

Q. 清理或拆除的費用大約多少？
A. 因遺留物的數量、品項、所在地、建物規模、是否須拆除而差異甚大，無法列示一律金額。實務上宜向遺物整理業者、拆除業者取得數份估價比較。若不清理而放置空屋，在空家等對策特別措置法下，可能成為管理不全空家等而受市區町村長指導、勸告，受勸告者住宅用地的固定資產稅特例亦會被解除。本公司於出售步驟中，協助比較是否於出售前清理、拆除，並向業者分流。

本文參考出處（第一手資訊）

以下為確認的起點公開資料。法令會修正，條文、項、款、施行日、最新修正請於e-Gov法令檢索確認最新內容。遺留物的處分與現況交付的條件因個別情事而異。參照日均為2026年10月26日。本文不確定個別遺留物可否處分、遺產分割的內容、契約不符責任的範圍。下列資料均為日文。

• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第898條＝共同繼承致相續財產的共有，第562條＝買方的補正請求權，第563條＝減少價金請求權，第564條＝損害賠償請求及解除權的行使，第566條＝種類或品質的擔保責任期間限制〔自知悉不符起1年內的通知〕）
• e-Gov法令檢索「空家等對策的推進相關特別措置法」（平成26年法律第127號。第2條第2項＝特定空家等的定義。管理不全空家等制度依令和5年法律第50號的修正新設，2023年〔令和5年〕12月13日施行。受勸告的管理不全空家等，住宅用地的固定資產稅特例會被解除）
• 法務省、國土交通省「遺留物的處理等相關範本契約條項（範本）的制定」（令和3年〔2021年〕公布。假設為單身高齡者等租賃中承租人死亡後的遺留物處理之範本。為事先訂立由誰、如何處理遺留物之思路的參考，非直接規律繼承老家的出售。參照日2026年10月26日）

本文為一般性資訊，不保證個別遺留物可否處分、遺產分割的結論、契約不符責任的範圍、對價格的影響。遺留物的所有、遺產分割與爭議由律師、相續登記由司法書士、讓渡所得稅與相續稅由稅理士、現場清理由遺物整理業者、建物拆除由拆除業者判斷與承辦。

浦松丈二／四葉不動產株式會社 代表取締役、宅地建物交易士。承辦相續不動產的估價與出售的仲介。作者簡介

更新日：2026年10月26日