賣掉繼承來的共有不動產——需全員同意的場面，與只賣自己持分的實務

結論（先說重點）：要把繼承來的共有不動產「整筆」賣掉，需全體共有人同意（民法第251條第1項＝變更・處分的原則）。但只賣自己的持分，不需其他共有人同意就能賣給第三人。只是持分用途受限、價格易偏低、買方也有限。談不攏時進入共有物分割（民法第256條・第258條），一旦成為爭訟就是律師的領域。賣的前提是先辦好繼承登記（2024年4月起義務化）。

兄弟姊妹多人繼承而成共有名義的老家或土地想賣，卻無法一致——此時最先分岔的是「共有狀態整筆賣」與「只賣自己持分」兩條路。本文寫給不知如何處分共有不動產的繼承人：先確認什麼、找誰諮詢，依民法與不動產登記法的條文整理。賣法・估價・找買方由本公司（四葉不動產株式會社）以資訊提供承擔，法律判斷由有資格者為之。

共有狀態整筆賣，為何需全體共有人同意（民法251條）？

把共有物賣（處分）給第三人，會從根本改變共有物的物理・法律狀態。民法第251條第1項規定，各共有人非經其他共有人同意，不得對共有物加以變更（不伴隨形狀或效用顯著變更者除外）。整筆賣屬此變更・處分，故需全體共有人同意。

令和3年民法改正（共有制度見直し；施行日＝令和5年4月1日）將規則整理如下。

行為種類	決定方式	依據
保存（維持現狀・修繕等）	各共有人可單獨為之	民法第252條第5項
管理（出租・輕微變更等）	以持分價格過半數決	民法第252條第1項
變更・處分（賣出・大規模改變）	全體共有人同意	民法第251條第1項

也就是說，「過半數贊成就能賣」並不成立。 整筆賣需全員同意。繼承不動產如何以換價（賣出）分割的進行方式，整理於「繼承不動產的換價分割如何進行」；繼承借地上建物時同意要否，見「繼承來的家在借地上」。繼承不動產全般請見繼承與不動產。

只賣自己的持分，不需其他人同意就能賣嗎？

能賣。共有人可不經其他共有人同意，自由將自己的持分讓與第三人。持分是屬於各共有人的權利，其處分委由各人自由（所有權內容中的處分自由）。

這裡最易混淆。「整筆賣＝需全員同意」，但「賣持分＝可單獨為之」。 對象是「共有物本身」還是「自己的持分」，需要的同意完全不同。

• 整筆賣：全體共有人同意（民法第251條第1項）
• 賣持分：各共有人可單獨為之（不需其他人同意）

不過，能賣持分與能賣得好是兩回事。下一節看賣持分的實務。

賣持分後買方是誰？價格為何易偏低？

只買到持分的人，無法單獨自由使用該不動產。得與其他共有人共同使用，或再以共有物分割了結。因此持分的買方有限、價格也易偏低。

論點	內容
買方	實務上多限於專買共有持分的業者，或想整理共有關係的其他共有人
價格	因無法單獨使用、分割費時費錢，多低於市價×持分比例
之後	買方可能請求共有物分割，逼留下的共有人回應
用途	「想快點變現」「與其他人談不攏」時可成選項

賣持分可成「無法一致時的出口」，但價格上易吃虧，也影響與留下共有人的關係。一般的思考順序是：先探整筆賣的合意，難成時再把賣持分當選項。估價與賣法比較可由本公司說明。

談不攏時，共有物分割從哪裡開始是律師的領域？

共有人得隨時請求分割共有物（民法第256條第1項；但可約定5年以內不分割）。協議不成，或共有人不參與協議時，得向法院請求分割（民法第258條第1項）。法院命現物分割、賠償分割（一人取得並向他人支付價金）、或拍賣變價分割其一。

階段	內容	承擔者
協議	共有人間商量賣出・分割方法	共有人本人
已成整筆賣合意	進媒介・買賣契約	宅地建物取引業者
協議不成	共有物分割請求（訴訟・調解）	律師

「談不攏成為爭訟」的階段起，就是律師的領域。 共有物分割請求的代理，及共有人間交涉發展為紛爭時的處理，由律師而非本公司或行政書士承擔。本公司陪伴合意成立時的賣出・媒介。

賣之前為何要先辦繼承登記（2024年義務化）？

要買賣或讓與持分，該不動產登記上是誰的名義須先確定。繼承取得的不動產，須先辦繼承登記（自被繼承人變更為繼承人名義）。

不動產登記法第76條之2對因繼承取得不動產的繼承人，課予自知悉為己開始繼承且知悉取得所有權之日起3年內申請繼承登記的義務（令和6年4月1日施行）。無正當理由怠於申請可能受過料。

• 名義仍為被繼承人時，無法辦買賣的（向買方的）移轉登記
• 遺產分割協議已成時，依其內容辦繼承登記
• 繼承登記・持分移轉登記為司法書士的業務

繼承登記義務化，不論賣不賣皆適用。若考慮賣出，先辦好繼承登記是前提。

同意、登記、稅金、仲介，各找誰（分離受任）？

賣共有不動產牽涉多位專家。分工如下。

要做的事	承擔者
賣法・估價・找買方・媒介・買賣契約	宅地建物取引業者（四葉不動產株式會社）
遺產分割協議書製作	行政書士（四葉行政書士事務所）
繼承登記・持分移轉登記	司法書士
共有物分割請求・共有人間紛爭	律師
讓渡所得稅・取得費計算	稅理士

讓渡所得（賣出金額減取得費・讓渡費用計算）及繼承取得不動產的取得費思路，整理於國稅廳的タックスアンサー（No.3252 取得費之範圍、No.3270 因繼承或贈與取得的土地・建物的取得費與取得時期、No.3202 讓渡所得的計算方式）。具體稅額計算・申報由稅理士承擔。

該找誰諮詢？

共有不動產的賣法・估價・找買方・媒介・買賣契約，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接。遺產分割協議書等文書製作，由四葉行政書士事務所承接。繼承登記・持分移轉登記由司法書士、共有物分割請求等談不攏成爭訟的情形由律師、讓渡所得稅・取得費計算由稅理士處理。

這些各自為獨立的事業體。請分別直接簽約。 本公司・本事務所不收取也不支付介紹費・送客手續費。登記找司法書士、紛爭找律師、稅務找稅理士、僱用・社會保險找社會保險勞務士（四葉社會保險勞務士事務所），皆請分別直接委託。諮詢免費。

常見問題

Q. 兄弟姊妹3人共有。2人贊成就能賣嗎？
A. 整筆賣需全體共有人同意（民法第251條第1項）。可由過半數決的是出租等管理行為（第252條第1項）；賣出（處分）需全員同意。若無法全員一致，可考慮只賣自己持分，或以共有物分割了結。

Q. 其他共有人反對賣出。我能只賣自己那份嗎？
A. 自己的持分不需其他人同意就能賣給第三人。但持分買方有限、因無法單獨使用價格易偏低，須留意。一般先探整筆賣的合意，難成時再把賣持分當選項。估價與比較可說明。

Q. 談判僵持。該怎麼辦？
A. 共有人得隨時請求分割（民法第256條第1項），協議不成時得向法院請求分割（第258條第1項）。法院命現物分割、賠償分割、或拍賣變價分割。成為爭訟的階段起是律師的領域。合意成立時的賣出・媒介由本公司陪伴。

Q. 名義仍是過世父母的。該先做什麼？
A. 買賣或讓與持分前，須先辦繼承登記（自父母變更為繼承人名義）。繼承登記自2024年4月1日起義務化，須自知悉取得之日起3年內申請（不動產登記法第76條之2）。繼承登記・持分移轉登記為司法書士業務。遺產分割協議書製作由行政書士承接。

這篇文章的出處（第一手資訊）

• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第249條〜第262條之3＝共有。第251條第1項＝共有物的變更（全員同意原則）、第252條＝管理（持分價格過半數）・保存、第256條＝共有物分割請求、第258條＝法院的共有物分割。共有制度見直し為令和3年改正・令和5年4月1日施行。2026年9月2日參照）
• e-Gov法令檢索「不動產登記法」（平成16年法律第123號。第76條之2＝因繼承的所有權移轉登記申請義務化；自知悉取得之日起3年內；令和6年4月1日施行。2026年9月2日參照）
• 國稅廳タックスアンサー No.3252 成為取得費者（讓渡所得的取得費範圍。2026年9月2日參照）
• 國稅廳タックスアンサー No.3270 因繼承或贈與取得的土地・建物的取得費與取得時期（2026年9月2日參照）
• 國稅廳タックスアンサー No.3202 讓渡所得的計算方式（分離課稅）（2026年9月2日參照）

※共有物的變更・管理・分割的具體適用、賣持分的價格、共有物分割方法（現物・賠償・拍賣）的選擇，隨個別情事而變。本文未就個別案件作判斷。有爭議的案件請諮詢律師。讓渡所得稅・取得費的具體計算與申報找稅理士，繼承登記・持分移轉登記找司法書士。
※本文為一般性資訊提供，並不判斷或保證個別賣出的可否或稅額。
※不動產的調查・媒介及買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業），遺產分割協議書等文書製作由四葉行政書士事務所，各自為獨立事業體、分別直接簽約的形式受任。無介紹費・送客手續費往來。

本文作者

浦松丈二——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄番號 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分。把物件（不動產）與權利・手續（繼承・登記・稅務的分派）的論點放在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。