華語圈買主在日本買賣契約中最易誤解的條款（訂金・貸款特約・契約不適合）是什麼？

結論（先說重點）：華語圈買主在日本買賣契約中最易絆倒的有三——①訂金（手付）與中國的「定金」角色不同②貸款特約（融資利用的特約）會讓契約無條件白紙化③契約不適合責任以「知悉後1年內通知」的期間行使。三者都能靠先讀契約書與重要事項說明書的條款來防止。

本文寫給在中國大陸・台灣・香港支援日本不動產購買的當地專業人士，以及其客戶——買主。將日本買賣契約書的三條款——手付（訂金）、貸款特約、契約不適合責任——對照與中國商業習慣的差異來讀解。本公司負責日本一側的仲介・資訊提供；條款的有效性判斷與紛爭交由律師，所有權移轉登記交由司法書士，稅務與納稅管理人交由稅理士，各自分開。

訂金與中國的「定金」相同嗎，手付解除到何時可為？

不相同。日本的手付原則上是「解約手付」，是任意解除契約的代價。

日本買賣契約中買主交付賣主的手付，依民法（明治29年法律第89號）第557條第1項，在當事人一方著手履行契約前，買主得放棄手付、賣主得現實提供其倍額，以解除契約。2020年（令和2年）4月1日施行的修正，依判例把「償還」明文化為「現實提供」。這正是與中國「定金」的決定性差別。中國的定金作為對債務不履行的擔保性格較強，有違約便沒收或倍返；而日本的解約手付，是即使無違約，只要在著手履行前，便可捨棄手付（或倍返）而退出的任意解除機制。

論點	日本的手付（解約手付）	中國的定金（一般理解）
主要性格	任意解除的代價	債務不履行的擔保
買主退出時	放棄手付（至著手履行前）	有違約則沒收
賣主退出時	現實提供倍額（同前）	有違約則倍返
期限	至對方著手履行為止	依履行・是否違約而定

又，賣主為宅地建物取引業者（不動產公司）時，依宅地建物取引業法第39條，手付受限於價金的十分之二（20%）以內，且不論名目均作為解約手付處理。「著手履行」為何時，因案而判斷分歧，故有效性的最終判斷屬律師領域。買賣契約書的讀法，與談租賃的租賃契約書，該讀哪裡同樣姿態，逐條確認。

貸款特約（融資利用的特約）在什麼情況讓契約白紙化？

在買主預定的住宅貸款等融資，未於特約所定期日前獲核准時。可無條件解除，手付也退還。

貸款特約（融資利用的特約），是買主以金融機構融資為前提購買時所置的條款。國土交通省所示的標準買賣契約書式亦有記載例，特約所定的融資未獲核准時，買主可不付違約金或放棄手付而解除契約，已收的手付退還買主。所謂「白紙化」即此效果。

確認的項目	觀察要點
有無融資利用的特約	現金購買通常不置貸款特約；以融資為前提則必置
融資額・金融機構・核准期日	於特約特定的條件未獲核准時生效；逾期日便無法使用
解除的效果	手付的退還、違約金的不發生。此處是否與契約書一致
停止條件型或解除條件型	何種構成，會改變期日到來時的手續（是否需解除的意思表示）

逾期日即使一日，特約便無法使用，故融資的申請與審查日程，須自特約的期日往回推算。非居住者在日本較難取得融資，若成為現金購買，也常不置貸款特約本身。此判別是資金計畫的起點。

契約不適合責任，交屋後能主張到何處、到何時？

交付的不動產不符契約內容時，買主可請求追完・代金減額・損害賠償・解除。但種類・品質的不適合，須「知悉後1年內通知」。

2020年施行的修正民法，把舊「瑕疵擔保責任」改為契約不適合責任。賣主就種類・品質・數量・權利交付不符契約內容的標的物時，買主可依民法第562條（履行的追完請求）、第563條（代金減額請求）、第564條（依第415條的損害賠償、第541條・第542條的解除）尋求對應。

惟有期間的限制。民法第566條規定，就種類或品質的不適合，買主若未於知悉不適合後1年內向賣主通知，即喪失這些權利（賣主於交付時知悉不適合、或因重大過失而不知者除外）。數量・權利的不適合，不受此第566條的期間限制。

論點	內容
買主可請求者	追完（補修・替代）、代金減額、損害賠償、契約解除
種類・品質不適合的期間	知悉不適合後1年內通知（民法第566條）
特約	賣主為宅建業者時，除將通知期間定為「交付起2年以上」的特約外，對買主不利的特約無效（宅建業法第40條）
個人間買賣	常置免除・限縮契約不適合責任的特約；於契約書確認範圍

在中古住宅，賣主就契約不適合責任負擔到何處，以特約調整，是實務。賣主是個人或宅建業者，可置的特約範圍不同。條款有效性的最終判斷屬律師領域。重要事項說明書該讀哪裡，見把日本的收益物件介紹給華語圈買主之前，該讀的重要事項說明要點；與當地專業人士合作推進的方式，見與當地專業人士合作經手日本不動產。

重要事項說明與買賣契約書中，非居住者買主特別該確認哪些？

以重要事項說明（宅建業法第35條）確認物件的負擔・限制，以契約書面（第37條）確認手付・貸款特約・契約不適合三條款。非居住者還會疊上登記・稅務・外匯法（外為法）的確認。

宅地建物取引業法（昭和27年法律第176號）第35條，要求在契約成立前由宅地建物取引士交付書面並說明重要事項，第37條則定契約成立後交付書面（契約書面）的記載事項。非居住的買主另須確認以下。

論點	要確認什麼	負責
手付・貸款特約・契約不適合	第37條書面與契約條款是否與說明一致	宅地建物取引業者（說明）・律師（有效性判斷）
所有權移轉登記	名義變更的登記、必要書類（簽名證明・宣誓供述書等）	司法書士
稅務・納稅管理人	取得・保有・讓渡的課稅、納稅管理人的申報	稅理士
外為法上的申報	非居住者取得本邦不動產是否為申報對象（依目的・態樣分歧）	行政書士・專業人士

在日本無住所的買主，登記的附件（代印鑑證明的簽名證明等）與交割的安排，與居住者不同。契約條款本身的有效性判斷，以及成為紛爭時的對應，是律師的業務，本公司不為之。本公司負責日本一側的物件調查・重要事項說明・仲介・契約，並對應繁體字・簡體字的資料提供。投資・事業用不動產的全貌，整理在投資・事業用不動產的諮詢。

條款的有效性或紛爭、登記・稅務，各自該找誰諮詢？

日本一側的物件調查・重要事項說明・仲介・契約是本公司的角色，其餘則分開。

日本一側物件的調查、重要事項說明、價格與條件的調整、仲介與買賣契約，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接。重要事項說明由本公司的宅地建物取引士依第35條進行。當地（中國大陸・台灣・香港）的專業人士與本公司，各自是獨立的事業體。角色重疊之處，在契約前先釐清由誰承擔什麼，並請分別簽約。

條款有效性的判斷與紛爭請找律師，所有權移轉登記請找司法書士，取得・保有・讓渡的稅務與納稅管理人的申報請找稅理士，外為法上的申報請找行政書士・專業人士，各自直接委託。本公司既不收取也不支付介紹費・轉介費。諮詢免費。

常見問題

Q. 日本的手付，會像中國的「定金」一樣沒收・倍返嗎？
A. 性格不同。日本的手付原則上是「解約手付」，依民法第557條，在對方著手履行前，買主可放棄、賣主可現實提供倍額，即使無違約亦可任意解除。這與定金作為對債務不履行的擔保而運作不同。賣主為宅建業者時，手付受限於價金的20%以內。個別適用與「著手履行」的判斷請向律師確認。

Q. 貸款下不來，就一定能把契約白紙化嗎？
A. 須於契約置有貸款特約（融資利用的特約），且特約所定的融資未於期日前獲核准時，方可無條件解除且手付退還。無特約的現金購買、或逾期日者不可使用。請在簽約前確認特約特定的金融機構・融資額・期日，與實際的申請・審查日程是否相符。

Q. 契約不適合責任，交屋後多少年都能主張嗎？
A. 否。依民法第566條，種類或品質的不適合，買主若未於知悉後1年內向賣主通知，即喪失追完・代金減額・損害賠償・解除的權利（賣主於交付時惡意・重過失者除外）。賣主為宅建業者時，除將通知期間定為交付起2年以上的特約外，對買主不利的特約無效（宅建業法第40條）。個人間買賣常置免責特約，於契約書確認範圍。

Q. 非居住者也能接受重要事項說明、購買日本不動產嗎？
A. 能。由宅地建物取引士依第35條說明，經對方同意可以電磁方法交付書面，透過視訊會議的說明在一定要件下亦獲認可。惟登記的附件（簽名證明等）、交割、稅務（納稅管理人的申報）、外為法上的申報，與居住者的安排不同。登記請找司法書士，稅務請找稅理士，外為法請找行政書士・專業人士，各自直接諮詢。

本文出處（一手資料）

• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第557條第1項＝手付（著手履行前買主放棄・賣主現實提供倍額以解除。2020年〈令和2年〉4月1日施行的修正明文化）、第562條＝追完請求、第563條＝代金減額請求、第564條＝損害賠償・解除、第566條＝種類・品質的不適合須買主知悉後1年內通知。2026年8月31日參照）
• e-Gov法令檢索「宅地建物取引業法」（昭和27年法律第176號。第35條＝重要事項的說明、第37條＝締結契約時的書面交付、第39條＝手付額的限制等（自為賣主時，價金十分之二以內・視為解約手付）、第40條＝擔保責任特約的限制（除交付起2年以上的特約外，對買主不利的特約無效）。2026年8月31日參照）
• 國土交通省「不動產交易相關各種樣式・標準仲介契約約款等」（重要事項說明・書面交付的樣式・想法。融資利用的特約（貸款特約）於標準買賣契約書式有記載例。2026年8月31日參照）

※手付解除中「著手履行」的有無、貸款特約的效果、契約不適合責任特約的有效性，會因契約書的文字與個別情事而變。本文未斷定具體條款的有效性（個別判斷屬律師業務，作為【未經查證】處理）。中國「定金」的性格，依所依據的法域・契約內容而異，本文示的是與日本手付的一般性差異，並不斷定中國法的解釋。非居住者的登記附件・稅務・外為法上申報的要否，會因區分與取得的目的・態樣而變，本文未斷定具體稅額・稅率或申報的該當性。本文為一般性的資訊提供，並非個別的法律・稅務判斷。有效性判斷與紛爭由律師辦理，所有權移轉登記由司法書士辦理，稅務由稅理士辦理，外為法上的申報由行政書士・專業人士辦理。日本一側物件的調查・重要事項說明・仲介及買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承擔，與當地專業人士各自作為獨立的事業體、分別簽約推進。沒有介紹費・轉介費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。對應繁體字・簡體字的資料提供，面向華語圈買主與當地專業人士，把買賣契約書的條款與條文對應起來確認。詳細經歷請見作者頁面。