华语圈买主在日本买卖契约中最易误解的条款（订金・贷款特约・契约不适合）是什么？

结论（先说重点）：华语圈买主在日本买卖契约中最易绊倒的有三——①订金（手付）与中国的「定金」角色不同②贷款特约（融资利用的特约）会让契约无条件白纸化③契约不适合责任以「知悉后1年内通知」的期间行使。三者都能靠先读契约书与重要事项说明书的条款来防止。

本文写给在中国大陆・台湾・香港支援日本不动产购买的当地专业人士，以及其客户——买主。将日本买卖契约书的三条款——手付（订金）、贷款特约、契约不适合责任——对照与中国商业习惯的差异来读解。本公司负责日本一侧的仲介・资讯提供；条款的有效性判断与纠纷交由律师，所有权移转登记交由司法书士，税务与纳税管理人交由税理士，各自分开。

订金与中国的「定金」相同吗，手付解除到何时可为？

不相同。日本的手付原则上是「解约手付」，是任意解除契约的代价。

日本买卖契约中买主交付卖主的手付，依民法（明治29年法律第89号）第557条第1项，在当事人一方着手履行契约前，买主得放弃手付、卖主得现实提供其倍额，以解除契约。2020年（令和2年）4月1日施行的修正，依判例把「偿还」明文化为「现实提供」。这正是与中国「定金」的决定性差别。中国的定金作为对债务不履行的担保性格较强，有违约便没收或倍返；而日本的解约手付，是即使无违约，只要在着手履行前，便可舍弃手付（或倍返）而退出的任意解除机制。

论点	日本的手付（解约手付）	中国的定金（一般理解）
主要性格	任意解除的代价	债务不履行的担保
买主退出时	放弃手付（至着手履行前）	有违约则没收
卖主退出时	现实提供倍额（同前）	有违约则倍返
期限	至对方着手履行为止	依履行・是否违约而定

又，卖主为宅地建物取引业者（不动产公司）时，依宅地建物取引业法第39条，手付受限于价金的十分之二（20%）以内，且不论名目均作为解约手付处理。「着手履行」为何时，因案而判断分歧，故有效性的最终判断属律师领域。买卖契约书的读法，与谈租赁的租赁契约书，该读哪里同样姿态，逐条确认。

贷款特约（融资利用的特约）在什么情况让契约白纸化？

在买主预定的住宅贷款等融资，未于特约所定期日前获核准时。可无条件解除，手付也退还。

贷款特约（融资利用的特约），是买主以金融机构融资为前提购买时所置的条款。国土交通省所示的标准买卖契约书式亦有记载例，特约所定的融资未获核准时，买主可不付违约金或放弃手付而解除契约，已收的手付退还买主。所谓「白纸化」即此效果。

确认的项目	观察要点
有无融资利用的特约	现金购买通常不置贷款特约；以融资为前提则必置
融资额・金融机构・核准期日	于特约特定的条件未获核准时生效；逾期日便无法使用
解除的效果	手付的退还、违约金的不发生。此处是否与契约书一致
停止条件型或解除条件型	何种构成，会改变期日到来时的手续（是否需解除的意思表示）

逾期日即使一日，特约便无法使用，故融资的申请与审查日程，须自特约的期日往回推算。非居住者在日本较难取得融资，若成为现金购买，也常不置贷款特约本身。此判别是资金计画的起点。

契约不适合责任，交屋后能主张到何处、到何时？

交付的不动产不符契约内容时，买主可请求追完・代金减额・损害赔偿・解除。但种类・品质的不适合，须「知悉后1年内通知」。

2020年施行的修正民法，把旧「瑕疵担保责任」改为契约不适合责任。卖主就种类・品质・数量・权利交付不符契约内容的标的物时，买主可依民法第562条（履行的追完请求）、第563条（代金减额请求）、第564条（依第415条的损害赔偿、第541条・第542条的解除）寻求对应。

惟有期间的限制。民法第566条规定，就种类或品质的不适合，买主若未于知悉不适合后1年内向卖主通知，即丧失这些权利（卖主于交付时知悉不适合、或因重大过失而不知者除外）。数量・权利的不适合，不受此第566条的期间限制。

论点	内容
买主可请求者	追完（补修・替代）、代金减额、损害赔偿、契约解除
种类・品质不适合的期间	知悉不适合后1年内通知（民法第566条）
特约	卖主为宅建业者时，除将通知期间定为「交付起2年以上」的特约外，对买主不利的特约无效（宅建业法第40条）
个人间买卖	常置免除・限缩契约不适合责任的特约；于契约书确认范围

在中古住宅，卖主就契约不适合责任负担到何处，以特约调整，是实务。卖主是个人或宅建业者，可置的特约范围不同。条款有效性的最终判断属律师领域。重要事项说明书该读哪里，见把日本的收益物件介绍给华语圈买主之前，该读的重要事项说明要点；与当地专业人士合作推进的方式，见与当地专业人士合作经手日本不动产。

重要事项说明与买卖契约书中，非居住者买主特别该确认哪些？

以重要事项说明（宅建业法第35条）确认物件的负担・限制，以契约书面（第37条）确认手付・贷款特约・契约不适合三条款。非居住者还会叠上登记・税务・外汇法（外为法）的确认。

宅地建物取引业法（昭和27年法律第176号）第35条，要求在契约成立前由宅地建物取引士交付书面并说明重要事项，第37条则定契约成立后交付书面（契约书面）的记载事项。非居住的买主另须确认以下。

论点	要确认什么	负责
手付・贷款特约・契约不适合	第37条书面与契约条款是否与说明一致	宅地建物取引业者（说明）・律师（有效性判断）
所有权移转登记	名义变更的登记、必要书类（签名证明・宣誓供述书等）	司法书士
税务・纳税管理人	取得・保有・让渡的课税、纳税管理人的申报	税理士
外为法上的申报	非居住者取得本邦不动产是否为申报对象（依目的・态样分歧）	行政书士・专业人士

在日本无住所的买主，登记的附件（代印鉴证明的签名证明等）与交割的安排，与居住者不同。契约条款本身的有效性判断，以及成为纠纷时的对应，是律师的业务，本公司不为之。本公司负责日本一侧的物件调查・重要事项说明・仲介・契约，并对应繁体字・简体字的资料提供。投资・事业用不动产的全貌，整理在投资・事业用不动产的咨询。

条款的有效性或纠纷、登记・税务，各自该找谁咨询？

日本一侧的物件调查・重要事项说明・仲介・契约是本公司的角色，其余则分开。

日本一侧物件的调查、重要事项说明、价格与条件的调整、仲介与买卖契约，由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）承接。重要事项说明由本公司的宅地建物取引士依第35条进行。当地（中国大陆・台湾・香港）的专业人士与本公司，各自是独立的事业体。角色重叠之处，在契约前先厘清由谁承担什么，并请分别签约。

条款有效性的判断与纠纷请找律师，所有权移转登记请找司法书士，取得・保有・让渡的税务与纳税管理人的申报请找税理士，外为法上的申报请找行政书士・专业人士，各自直接委托。本公司既不收取也不支付介绍费・转介费。咨询免费。

常见问题

Q. 日本的手付，会像中国的「定金」一样没收・倍返吗？
A. 性格不同。日本的手付原则上是「解约手付」，依民法第557条，在对方着手履行前，买主可放弃、卖主可现实提供倍额，即使无违约亦可任意解除。这与定金作为对债务不履行的担保而运作不同。卖主为宅建业者时，手付受限于价金的20%以内。个别适用与「着手履行」的判断请向律师确认。

Q. 贷款下不来，就一定能把契约白纸化吗？
A. 须于契约置有贷款特约（融资利用的特约），且特约所定的融资未于期日前获核准时，方可无条件解除且手付退还。无特约的现金购买、或逾期日者不可使用。请在签约前确认特约特定的金融机构・融资额・期日，与实际的申请・审查日程是否相符。

Q. 契约不适合责任，交屋后多少年都能主张吗？
A. 否。依民法第566条，种类或品质的不适合，买主若未于知悉后1年内向卖主通知，即丧失追完・代金减额・损害赔偿・解除的权利（卖主于交付时恶意・重过失者除外）。卖主为宅建业者时，除将通知期间定为交付起2年以上的特约外，对买主不利的特约无效（宅建业法第40条）。个人间买卖常置免责特约，于契约书确认范围。

Q. 非居住者也能接受重要事项说明、购买日本不动产吗？
A. 能。由宅地建物取引士依第35条说明，经对方同意可以电磁方法交付书面，透过视讯会议的说明在一定要件下亦获认可。惟登记的附件（签名证明等）、交割、税务（纳税管理人的申报）、外为法上的申报，与居住者的安排不同。登记请找司法书士，税务请找税理士，外为法请找行政书士・专业人士，各自直接咨询。

本文出处（一手资料）

• e-Gov法令检索「民法」（明治29年法律第89号。第557条第1项＝手付（着手履行前买主放弃・卖主现实提供倍额以解除。2020年〈令和2年〉4月1日施行的修正明文化）、第562条＝追完请求、第563条＝代金减额请求、第564条＝损害赔偿・解除、第566条＝种类・品质的不适合须买主知悉后1年内通知。2026年8月31日参照）
• e-Gov法令检索「宅地建物取引业法」（昭和27年法律第176号。第35条＝重要事项的说明、第37条＝缔结契约时的书面交付、第39条＝手付额的限制等（自为卖主时，价金十分之二以内・视为解约手付）、第40条＝担保责任特约的限制（除交付起2年以上的特约外，对买主不利的特约无效）。2026年8月31日参照）
• 国土交通省「不动产交易相关各种样式・标准仲介契约约款等」（重要事项说明・书面交付的样式・想法。融资利用的特约（贷款特约）于标准买卖契约书式有记载例。2026年8月31日参照）

※手付解除中「着手履行」的有无、贷款特约的效果、契约不适合责任特约的有效性，会因契约书的文字与个别情事而变。本文未断定具体条款的有效性（个别判断属律师业务，作为【未经查证】处理）。中国「定金」的性格，依所依据的法域・契约内容而异，本文示的是与日本手付的一般性差异，并不断定中国法的解释。非居住者的登记附件・税务・外为法上申报的要否，会因区分与取得的目的・态样而变，本文未断定具体税额・税率或申报的该当性。本文为一般性的资讯提供，并非个别的法律・税务判断。有效性判断与纠纷由律师办理，所有权移转登记由司法书士办理，税务由税理士办理，外为法上的申报由行政书士・专业人士办理。日本一侧物件的调查・重要事项说明・仲介及买卖契约由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）承担，与当地专业人士各自作为独立的事业体、分别签约推进。没有介绍费・转介费的往来。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。对应繁体字・简体字的资料提供，面向华语圈买主与当地专业人士，把买卖契约书的条款与条文对应起来确认。详细经历请见作者页面。