中国大陆有资本管制（每年5万美元额度），日本的不动产要如何结算付款？

结论（先说重点）：中国大陆个人能汇往境外的外汇，收在便利化额度（结售・结购各每人每年等值5万美元）这个狭窄的框里，而且额度内的购汇不能用于「境外购房」这一资本项目。因此日本不动产的结算，起点是在签约前先看清订金与尾款何时、以什么合法来源能汇出。本公司不处理外汇能否购买、如何汇款，也不处理节税；日本一侧外为法的申报交由行政书士、境外汇款的税务交由税理士、资金合法性的纠纷交由律师。

本文写给在中国大陆支援日本不动产购买的当地不动产・资产管理专业人士，以及其客户——买主。将「结算资金是否能如约抵达日本」，从中国大陆资本管制与日本结算日程两面整理。本公司仅负责日本一侧的仲介・资讯提供；外汇能否购买、汇款方案的设计、税务判断均不为之。各领域分别转介、分别签约。

中国大陆个人能汇往境外的金额有什么框？

有一个年度总额框叫便利化额度——每人每年等值5万美元——而且框内的购汇不能用于「境外购房」这一资本项目。

中国大陆个人要把人民币换成外汇（购汇）、外汇换成人民币（结汇），受国家外汇管理局《个人外汇管理办法实施细则》（汇发〔2007〕1号）的「年度总额」管理。年度总额为结售・结购各每人每年等值5万美元，框内凭有效身份证件可在银行柜台便利办理（便利化额度）。

对结算最关键的是：便利化额度内的购汇只能用于「经常项目」。 国家外汇管理局将个人额度内的购汇，限于旅游・留学・境外就医・探亲・公务商务等经常项目，并明定不得用于境外购房・证券投资等尚未开放的资本项目。为购买日本不动产而进行的大额购汇・汇款，正落在这个个人额度的设想之外。

项目	内容
依据	《个人外汇管理办法实施细则》（汇发〔2007〕1号）
年度总额（便利化额度）	结售・结购各每人每年 等值5万美元
额度内可用用途	旅游・留学・境外就医・探亲・公务商务等经常项目
额度内不可用	境外购房・证券投资等资本项目
超额时	提交证明交易真实性的材料，银行审核后办理

所以「每年存5万美元、存几年就能买」并非如此单纯，因为资本项目的购汇即使超过便利化额度原则上也不被允许。究竟哪种来源・渠道能合法汇出，属外汇与汇款的专业领域，本公司不作判断。结算设计之前，须由当地外汇・汇款专业人士看清。

在日本购买不动产，订金与尾款以什么顺序汇？

日本于签约时支付订金、于结算交屋时支付尾款。汇款分两阶段，须在签约前确认各自的来源与抵达时点。

日本不动产买卖一般分两阶段：买卖契约缔结时买主交付订金，日后结算日支付尾款并受移转所有权・交屋。对中国大陆买主而言，这两次汇款都受中国一侧规制・审核・抵达时差的影响。

阶段	何时	日本一侧发生的事	汇款易卡之处
订金	买卖契约时	订金授受、契约成立	即使小额，跨境汇款的审核・抵达也需时
尾款	结算・交屋时	尾款结算、所有权移转登记申请、交屋	因属大额，受资本项目规制・审核影响最大

日本的订金原则上是「解约手付」，依民法（明治29年法律第89号）第557条第1项，在对方着手履行前，买主可放弃订金、卖主可现实提供倍额以解除契约。这与中国的「定金」性格不同，整理于华语圈买主在日本买卖契约中最易误解的条款。尾款若未于结算日抵达，可能作为买主违约而没收订金或解除契约，故实务要点是自结算日往回推算，以汇款所需日数安排契约日程。

汇款被额度或审核卡住时，契约会怎样？

尾款若未于结算日抵达，即为买主违约，有没收订金・被解除契约之虞。要避免，须把资金确保・汇款的可能性反映于契约条款。

日本买卖契约有「融资利用的特约（贷款特约）」，在买主融资未获核准时使契约无条件白纸化。但此以日本国内贷款为前提，并非当然救济境外汇款被规制・审核卡住之情形。非居住买主以现金购买时，往往根本不置贷款特约。

要确认的项目	观察要点
至结算日的汇款所需日数	织入中国一侧审核・抵达时差，设有余裕的结算日
资金的来源与渠道	超过便利化额度的大额，以何种合法来源・渠道备齐（专业人士确认）
汇款来不及时的手当	可否延长结算日，或置以资金确保为条件的特约（与卖主协商事项）
订金的性格	是否解约手付；着手履行前后解除的处理不同

汇款卡住的风险，是在契约前就该作为资金计画看清的事。 过了结算日，便以没收订金或违约的形式反弹。资金合法性・汇款能否本身的判断、成为纠纷时的对应，属外汇・汇款专业人士与律师的领域，本公司不为之。

日本一侧要确认的外为法申报由谁办？

非居住者取得日本不动产时，须于取得后20日内办理外为法的申报。申报书的制作由行政书士另行签约承接。

外国汇兑及外国贸易法（昭和24年法律第228号。外为法）就非居住者取得本邦不动产或其权利，要求于取得后20日内，经由日本银行向财务大臣提交申报书（样式第22），依外为法第55条之3第1项・同法第20条第10号及相关省令。不问金额・面积大小均为对象，2026年4月1日以后的取得更不问目的均纳入申报。未申报或虚伪申报者，处六月以下拘禁刑或50万日元以下罚金（第71条第3号）。

论点	要做什么	负责
外为法取得申报	取得后20日内经日本银行向财务大臣提交样式第22	本人或居住者代理人；书类制作由行政书士（另行签约）
所有权移转登记	名义变更、签名证明等附件	司法书士
取得・保有・让渡的税务	课税关系、纳税管理人申报	税理士
境外汇款的税务	汇款・资金移动相关申报	税理士

此日本一侧的外为法申报，与中国一侧资本管制是不同的制度。申报细节整理于非居住者买了日本不动产，20日内要向外为法申报。本公司负责日本一侧的物件调查・重要事项说明・仲介・契约，需要制作提交官署的书类时，由并设的四叶行政书士事务所另行签约承接。

繁体字圈（台湾・香港）买主与中国大陆，汇款实务有何不同？

香港没有外汇管制、资金移动自由，台湾个人的年度累计汇出额度远大于中国大陆，故较不会卡住——这是与中国大陆最大的差别。

同属华人圈，资金境外移动的制度因地而大不相同。

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地区	个人对外汇款的框架	对结算的影响
中国大陆	便利化额度 每年等值5万美元。不得用于资本项目的境外购房	大额购汇・汇款结构性困难
台湾	中央银行《外汇收支或交易申报办法》。个人年度累计结汇额度等值500万美元（公司等值5,000万美元）。新台币50万元以上外汇交易须申报	额度大，以申报为前提易于汇款
香港	无外汇管制，资金移动原则自由	因汇款规制而结算卡住的风险小

台湾・香港买主不受中国大陆狭窄的购汇额度束缚，故结算日程的安排不同。台湾相关跨境案件的推进，亦见台湾专业人士在日本不动产交易中对登记与权状差异的困惑。与当地专业人士合作的方式，整理于与当地专业人士合作经手日本不动产。各地额度・申报基准会修正，汇款前请以当地金融机构・中央银行的最新指引确认。

本公司负责日本一侧的物件调查、重要事项说明、价格与条件的调整、仲介与买卖契约。当地（中国大陆・台湾・香港）的外汇・汇款专业人士与各士业，和本公司，各自是独立的事业体。角色重叠之处，在契约前先厘清由谁承担什么，并请分别签约。 外汇能否购买・汇款方案设计交由外汇・汇款专业人士，境外汇款相关税务交由税理士，资金合法性纠纷交由律师，日本一侧外为法申报交由行政书士，各自直接委托。本公司既不收取也不支付介绍费・转介费。咨询免费。

常见问题

Q. 每年5万美元的额度存几年，就能买日本不动产吗？
A. 无法如此单纯堆叠。便利化额度（每年等值5万美元）内的购汇，限于旅游・留学・就医等经常项目，国家外汇管理局明定不得用于境外购房等资本项目。超额购汇须经交易真实性审核，但资本项目的境外购房不论额度内外原则上都不被允许。哪种来源・渠道能合法汇出，请向外汇・汇款专业人士确认。

Q. 尾款汇款未于结算日前到位会怎样？
A. 尾款若未于结算日抵达，即为买主违约，有没收订金或被解除契约之虞。日本的贷款特约以国内贷款为前提，并不当然救济被卡住的境外汇款。请自结算日往回推算汇款所需日数，必要时在签约前与卖主协商可否延长结算日，或置以资金确保为条件的特约。

Q. 在日本买后，一定要提出的申报有吗？
A. 非居住者取得日本不动产时，须于取得后20日内，经日本银行向财务大臣提交申报书（样式第22）（外为法第55条之3第1项・同法第20条第10号・相关省令）。不问金额大小均为对象，2026年4月1日以后的取得不问目的均须申报。申报书制作由行政书士另行签约承接，登记交由司法书士、税务交由税理士各自直接委托。

Q. 台湾・香港买主也受与中国大陆相同的汇款限制吗？
A. 不。香港无外汇管制，资金移动原则自由。台湾依中央银行《外汇收支或交易申报办法》，个人年度累计结汇额度等值500万美元（公司等值5,000万美元），与中国大陆每年5万美元的便利化额度在规模上大不相同。各地额度・基准会修正，汇款前请确认当地最新指引。

本文出处（一手资料）

• 国家外汇管理局《个人外汇管理办法实施细则》（汇发〔2007〕1号）（个人年度总额＝结售・结购各每人每年等值5万美元；便利化额度内购汇限经常项目。2026年10月2日参照）
• 国家外汇管理局 关于个人购汇政策的说明（便利化额度内购汇不得用于境外购房・证券投资等资本项目）（国家外汇管理局官方见解的刊载。2026年10月2日参照）
• e-Gov法令检索「民法」（明治29年法律第89号。第557条第1项＝订金（着手履行前买主放弃・卖主现实提供倍额以解除）。2026年10月2日参照）
• 财务省「依外为法提交『本邦不动产或其权利之取得申报书』」（外为法第55条之3第1项・同法第20条第10号・相关省令。非居住者取得本邦不动产等于取得后20日内经日本银行向财务大臣申报〈样式第22〉；无金额门槛；2026年4月1日以后取得不问目的；第71条第3号＝罚则。2026年10月2日参照）
• 中央银行（台湾）《外汇收支或交易申报办法》（新台币50万元以上外汇交易须申报；个人年度累计结汇额度等值500万美元、公司等值5,000万美元。2026年10月2日参照）

※中国大陆外汇购买・对外汇款能否、合法来源・渠道的判断，随交易实态与最新外汇政策而变。本文未断定任何具体汇款方案能否，该当性作为【未经查证】处理，以外汇・汇款专业人士的确认为前提。
※非居住者外为法申报・登记附件・税务的要否，因取得目的・态样而变。本文未断定具体税额・税率或申报该当性。
※台湾・香港汇款制度与额度会修正。本文为参照日时点的一般性整理，不保证任何个别汇款。
※本文为一般性资讯提供，并非个别的法律・税务判断。外汇・汇款能否由专业人士、境外汇款税务由税理士、资金合法性纠纷由律师、日本一侧外为法申报由行政书士办理。
※日本一侧物件调查・重要事项说明・仲介及买卖契约由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）承担，与当地专业人士・各士业各自作为独立的事业体、分别签约推进。没有介绍费・转介费的往来。投资・事业用不动产的全貌见投资・事业用不动产的咨询。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。对应繁体字・简体字的资料提供，面向华语圈买主与当地专业人士，把汇款・结算的日程与日本一侧手续对应起来确认。详细经历请见作者页面。