要卖继承的塔式住宅吗？令和6年居住用区分所有财产的新评价与售出的步骤

结论（先说重点）：令和6年（2024年）1月1日以后因继承・遗赠・赠与取得的居住用塔式住宅等，依国税厅通达「关于居住用区分所有财产的评价」（令和5年9月28日），遗产税评价的计算有所变更。市价与评价额差距大的住户，评价额被拉升至市价约6成水准。惟这是遗产税评价的框架，与实际能卖的价格是两回事。评价・申报交由税理士、继承登记（更名）交由司法书士、遗产分割有争执时交由律师、售出的仲介交由本公司（宅地建物取引业），各自作为独立事业体、分别签约分工承办。不作具体税额计算。

本文写给令和6年继承塔式住宅者、在评价见直后犹豫卖或续持的继承人，以及经手继承案件的不动产人员。整理评价通达的要点（仅为评价框架），以及含管理费・修缮积立金精算在内的售出步骤。本公司负责物件・售出的资讯提供与仲介；评价・申报、登记、纠纷分别转介各资格者。

令和6年「居住用区分所有财产的评价」通达，改变了什么？

分让住宅（区分所有的居住用住户）的遗产税评价，加入了填补与市价差距的补正。自令和6年1月1日以后的继承・遗赠・赠与起适用。

国税厅于令和5年9月28日发出法令解释通达「关于居住用区分所有财产的评价」，就令和6年1月1日以后因继承・遗赠・赠与取得的居住用区分所有财产，改为在原评价额乘上「区分所有补正率」的方式。高层・新建的塔式住宅，原遗产税评价额常大幅低于市价，此即在填补此差距。

评价机制如下（算式依通达・国税厅税务解答）。

要素	内容
评价乖离率	A＋B＋C＋D＋3.220。A＝屋龄×△0.033、B＝总楼层指数（总楼层÷33、上限1.0）×0.239、C＝所在楼层×0.018、D＝敷地持分狭小度（敷地利用权面积÷专有部分面积）×△1.195
评价水准	1 ÷ 评价乖离率
补正方向	评价水准未满0.6则拉升、逾1则调降、0.6以上1以下则不补正

评价水准	区分所有补正率	效果
未满0.6	评价乖离率 × 0.6	将评价额拉升至市价约6成水准
0.6以上1以下	不补正	维持原评价
逾1	评价乖离率	调降评价额

高层・新建者评价水准易偏低，较易成为拉升对象。具体评价额・税额由税理士计算。 本公司仅止于制度框架的资讯提供，不作税额计算。继承不动产评价与分割的全貌，可参考以代偿分割分配继承不动产时的评价与售出。

新评价与售出判断有何关系？（评价额与售价是两回事吗）

遗产税评价额与实际售价是两回事。评价通达的见直关乎「缴多少遗产税」，「能卖多少」由市场决定。两者分开思考。

此处易被误解。评价通达仅为计算遗产税・赠与税之财产评价方法，并非决定交易价格。即使评价额被拉升，能卖的价格并不会上升。反之，售价由立地・楼层・展望・管理状态・行情决定。

比较对象	由何决定	由谁处理
遗产税评价额	财产评价基本通达＋令和6年区分所有补正率	税理士（评价・申报）
实际售价	市场（立地・楼层・展望・管理・行情）	不动产公司（估价・仲介）

卖或持的判断，须把「遗产税负担（依评价额）」与「售出可得手取（依市价）」两面并陈。评价由税理士、估价由不动产公司分属不同，及早向双方询问、把数字并列，较易判断。继承旧耐震区分住宅的售出之壁，见继承的旧耐震住宅卖得掉吗？──新耐震基准与买主的住宅贷款之壁；别墅・度假住宅的处分见继承的别墅・度假住宅的处分。

售出前要确认的管理费・修缮积立金的滞纳・精算为何？

区分住宅若有管理费・修缮积立金滞纳，其未付部分会承继予买主（特定承继人）。售出前确认继承时点的滞纳有无，与交屋时的按日精算。

建物区分所有等相关法律（区分所有法）第7条赋予管理组合先取特权，第8条定管理费等债权对债务人即区分所有者的特定承继人（买主等）亦得行使。亦即前所有者滞纳的管理费・修缮积立金，不论买卖契约如何约定，管理组合均可向买主请求。继承的住户若有滞纳，继承人先包括承继，售出时须精算。

确认项目	内容
滞纳有无	被继承人一代有无管理费・修缮积立金滞纳。向管理组合・管理公司查询余额
特定承继人的承继	滞纳部分依区分所有法第8条承继予买主，迟延损害金亦可能在内
交屋时精算	管理费・修缮积立金通例以交屋日按日精算
修缮积立金状况	大规模修缮预定・积立金调涨预定・长期修缮计画

留着滞纳售出，因会承继予买主而于议价不利。重要事项说明中，管理费・修缮积立金之额与滞纳有无亦为说明事项。售出前向管理组合・管理公司查询余额，必要时先于继承人间精算。

更名（继承登记）与售出的顺序如何进行？

原则上，以继承登记将名义移至继承人后再售出。继承登记自2024年4月1日起义务化，即使以售出为前提也无法回避。

售不动产须卖方为登记名义人。维持被继承人名义则无法对买主办所有权移转登记，故须先以继承登记将名义移至继承人。继承登记依不动产登记法第76条之2，自2024年4月1日起申请义务化，自知悉取得之日起原则3年内申请（过去的继承亦为对象，设有经过措施）。

顺序	手续	承办
①	遗产分割协议（由谁取得）	继承人（有争执则律师）
②	继承登记（名义移至继承人）	司法书士
③	售出的仲介契约・开卖	不动产公司（本公司）
④	买卖契约・交屋・所有权移转登记	不动产公司＋司法书士

换价分割（卖出以现金分配）者，亦有先以代表继承人名义登记后售出的方式。能代理登记申请者为司法书士，本公司不为之。继承登记与售出的顺序实务，见以换价分割售出继承不动产的流程──名义・登记・让渡税的按分，含遗产分割未成时转介律师在内。

售出与持有・出租、遗产税纳税资金的权衡如何整理？

朝遗产税纳期限（原则10个月）为目标，及早设计是以售出筹措纳税资金，还是持有・出租。期限与售出所需时间的权衡为关键。

遗产税的申报・缴纳，自知悉继承开始之翌日起原则10个月内。继承塔式住宅等评价额大的财产时，如何筹措纳税资金成为实务焦点。若以售出筹措，须就开卖至交屋所需期间（数月为单位）回推而动。

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选项	适用场面	留意点
售出充纳税资金	纳税资金不足、无持有意愿	售出费时。自纳期限回推及早着手
持有并出租	立地佳、有租赁需求	管理费・修缮积立金・空室风险、租金收入的税务
售一部持一部	继承人多、意向分歧	先整理分割方式・持分

选何者，须把遗产税额（税理士评价・计算）与售出可得手取・所需期间（不动产公司估价）两面并陈判断。着眼纳税资金的售出排程立法，见以售出筹措继承不动产纳税资金的排程。具体税额・纳税方法（含延纳・物纳）属税理士处理的领域，本公司不判断。

评价・登记・售出，谁承办什么（角色分工）？

遗产税的评价・申报由税理士、继承登记由司法书士、遗产分割之争由律师、售出的估价・仲介由不动产（宅建）分担。角色重叠处，于签约前厘清由谁承办什么。

四叶集团中，塔式住宅的售出・活用咨询由四叶不动产株式会社，继承所伴随的许认可等书类制作由并设的四叶行政书士事务所，以另行签约承办。评价・申报、登记、纠纷分别转介各资格者。

咨询对象	承办内容
四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）	售出估价，买卖・租赁的仲介，管理费等精算的实务
税理士	遗产税评价（含区分所有补正率）、申报、纳税（延纳・物纳）
司法书士	继承登记（更名）、所有权移转登记
律师	遗产分割有争执时的交涉・调停・诉讼
四叶行政书士事务所（另行签约）	继承所伴随的官署提交书类制作

本公司・本事务所与各士业，各自是独立的事业体。角色重叠之处，在契约前先厘清由谁承担什么，并请分别签约。 本公司既不收取也不支付介绍费・转介费。咨询免费。继承不动产整体的咨询见继承的咨询。

常见问题

Q. 令和6年的评价见直，塔式住宅的遗产税一定会升吗？
A. 不一定。评价水准未满0.6的住户，评价额被拉升至市价约6成水准，但0.6以上1以下则不补正，逾1则调降。高层・新建者较易成为拉升对象。具体评价额・税额由税理士计算。

Q. 遗产税评价额上升，售价也会上升吗？
A. 否。遗产税评价额是计算遗产税・赠与税之价格，与实际售价是两回事。售价由立地・楼层・展望・管理状态・行情决定。评价由税理士、估价由不动产公司分属不同，向双方询问并把数字并列，较易判断卖或持。

Q. 有管理费或修缮积立金滞纳也能卖吗？
A. 能卖，惟依区分所有法第8条，滞纳部分承继予买主（特定承继人），迟延损害金亦可能在内。管理费・修缮积立金之额与滞纳有无亦为重要事项说明的说明事项。开卖前向管理组合・管理公司查询余额、必要时先于继承人间精算为通例。

Q. 名义仍为已故双亲也能卖吗？
A. 原则上，先以继承登记将名义移至继承人后再售出。继承登记自2024年4月1日起义务化，自知悉取得之日起原则3年内申请。能代理登记者为司法书士，本公司不为之。遗产分割未成时请咨询律师。

本文出处（一手资料）

• 国税厅 法令解释通达「关于居住用区分所有财产的评价」（令和5年9月28日 课评2-74等）（适用于令和6年1月1日以后的继承・遗赠・赠与。评价乖离率・评价水准・区分所有补正率的框架。2026年10月3日参照）
• 国税厅 税务解答 No.4667「居住用区分所有财产的评价」（评价乖离率＝A＋B＋C＋D＋3.220、评价水准＝1÷评价乖离率、未满0.6为评价乖离率×0.6、逾1为评价乖离率、0.6以上1以下不补正。2026年10月3日参照）
• 国税厅「居住用区分所有财产的评价相关Q&A」（令和6年5月 资产评价企画官）（补正的对象・对象外，算式各要素的思路。2026年10月3日参照）
• e-Gov法令检索「建物区分所有等相关法律」（昭和37年法律第69号。第7条＝先取特权、第8条＝特定承继人的责任〈滞纳管理费等的承继〉。2026年10月3日参照）
• e-Gov法令检索「不动产登记法」（平成16年法律第123号。第76条之2＝继承登记的申请义务〈令和6年4月1日施行、原则3年内〉。2026年10月3日参照）
• e-Gov法令检索「宅地建物取引业法」（昭和27年法律第176号。第35条＝重要事项说明〈管理费・修缮积立金・滞纳之额〉。2026年10月3日参照）

※评价乖离率・评价水准・区分所有补正率的适用、对象・对象外的判定、具体评价额・税额，逐户由税理士计算。本文未断定具体税额・税率。该当性・计算作为【未经查证】处理，以税理士确认为前提。
※遗产税的纳期限・延纳・物纳可否、租金收入・让渡所得的课税，因个别情事而变。本文未示具体税务判断。
※继承登记・所有权移转登记的申请由司法书士、遗产分割的交涉・调停・诉讼由律师办理。本文未示具体法律判断。
※本文为一般性资讯提供，并非个别的法律・税务判断。评价・申报由税理士、登记由司法书士、纠纷由律师、官署提交书类制作由行政书士办理。
※售出估价・仲介及管理费等精算的实务由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）承担，与各士业各自作为独立的事业体、分别签约推进。没有介绍费・转介费的往来。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。就继承的塔式住宅售出，把令和6年的评价框架与管理费・修缮积立金的精算、继承登记与售出的顺序对应起来确认。详细经历请见作者页面。