相続した別荘・リゾートマンションの処分｜買手が付かないときの選択肢

結論（先に要点）：相続した別荘・リゾートマンションは、売ること自体はできますが、居住用の実家とは事情が違います。詰まる理由は主に4つ——遠方でアクセスが悪く需要が薄い、管理費・修繕積立金の水準が高く滞納が積み上がりやすい、その滞納は買主（特定承継人）が引き継ぐ（区分所有法第8条）、買手が付かず「負動産」化しやすい、です。手段は、値付けの見直し・買取・引取業者・管理組合への相談に分かれ、相続放棄や相続土地国庫帰属は建物付きでは使いにくい点も押さえます。まずは管理費の残高と現況の確認から始めます。

「遠方の別荘やリゾートマンションを相続したが、毎月の管理費・修繕積立金だけが出ていき、売りに出しても買手が付かない」というご相談は少なくありません。本記事は、使う予定のないリゾート物件を相続し、負担と買手不在に困っている相続人に向けて、処分の選択肢を、区分所有法・民法・相続土地国庫帰属法・国税庁の資料から順に整理したものです。当社は査定・買主探索・売却仲介・買取業者への打診を担い、相続登記の名義変更は司法書士、譲渡所得や寄付・みなし譲渡の税務は税理士、管理組合との滞納をめぐる紛争は弁護士に分けてご案内します。管理費滞納物件を売る一般論は相続した実家を売る・残すにも触れており、本記事はリゾート・別荘に固有の「買手不在・負動産化・引取/寄付」に絞ります。

相続したリゾートマンションは、なぜ買手が付きにくいのか？

居住需要ではなく「使いたい人がいるか」で価格が決まる物件だからです。実家（居住用）とは需要の性質が違います。

第一に、立地です。別荘・リゾートマンションは観光地や高原・海沿いにあることが多く、生活の拠点にはなりにくいため、買主は「セカンドハウスとして使いたい人」に限られます。景気やレジャー需要の変動を受けやすく、需要が薄い時期は値段を下げても動きにくくなります。

第二に、維持コストです。リゾートマンションは温泉・プール・フロント・共用施設を抱えることが多く、管理費・修繕積立金が居住用マンションより高いことが珍しくありません。使わなくても毎月かかり、これが売却価格の重しになります。買主は「買った後も毎月これだけ出ていく」ことを織り込むため、月額負担が重い物件ほど価格が下がります。

第三に、滞納の承継です。前の所有者（被相続人）に管理費・修繕積立金の滞納があると、その債務は買主に引き継がれます。建物の区分所有等に関する法律（区分所有法。昭和37年法律第69号）第8条は、管理費等に関する債権は、債務者である区分所有者の特定承継人（買主など）に対しても行うことができると定めています。つまり滞納のある部屋は、その滞納ごと買主に移るため、買主は敬遠するか、滞納額を値引きで調整することになります。

管理費・修繕積立金の滞納は、売却前にどう整理するのか？

まず残高を確定し、誰がいつまでに精算するかを売買の条件として決めます。これが決まらないと買手は付きません。

管理組合または管理会社に照会して、被相続人名義の管理費・修繕積立金の滞納額と、いつからの分かを書面で確定します。相続が発生している場合、滞納債務も相続の対象になり、相続人が承継します（相続放棄をしない限り）。そのうえで、売買では次のいずれかで整理するのが通例です。

整理の仕方	内容
売主が決済までに完済	引渡し時に滞納ゼロにして売る。買主が付きやすい
売買代金から精算	決済で代金から滞納分を管理組合へ支払い、残りを売主が受け取る
買主が承継し値引き	滞納額を織り込んで価格を下げる（区分所有法第8条で買主に移るため）

遅延損害金が規約で定められていると、滞納が長引くほど総額が膨らみます。 早めに残高を確定して整理方針を決めるほど、手取りが目減りしにくくなります。管理組合との交渉が滞納の法的責任をめぐる争いになった場合（時効・遅延損害金の範囲など）は、弁護士の領域です。当社は、滞納額が価格や買主層にどう響くかという不動産の観点から見立てをお示しします。

買取・引取業者・管理組合への相談は、それぞれ何が違うのか？

出口が3つに分かれます。物件の状態と急ぎ具合で使い分けます。

出口	内容	向く場面
仲介での売却	一般の買主・セカンドハウス需要者を探す	立地・築年・管理状態が良く、時間をかけられる
買取	不動産会社が直接買い取る	早く手放したい。価格より確実性を優先
引取業者・管理組合への相談	逆に費用を払って引き取ってもらう／管理組合に相談	ほぼ無価値で、売っても買手が付かない「負動産」

問題は3つ目です。管理費だけがかかり売っても買手が付かない物件では、**所有者が処分費用（数十万〜数百万円規模になることもある）を支払って引き取ってもらう「引取業者」**を使う例があります。この場合、支払った費用や物件を手放したことの税務上の扱い（譲渡所得・寄付・みなし譲渡など）は複雑になるため、契約前に税理士に確認してください。

引取業者をうたう事業者には、高額な費用を取りながら名義移転が済まない、二次被害の事例も知られています。 うのみにせず、名義（所有権移転登記）が確実に完了する契約か、管理費の負担がいつ切り替わるかを、書面で必ず確かめてください。名義変更（所有権移転登記）は司法書士の領域です。管理組合が買い取る規約や、区分所有者間での引き受けの余地があることもあるため、まず管理組合・管理会社に相談する道も検討します。

相続放棄や相続土地国庫帰属で手放せるのか（建物付きの扱い）？

どちらも「使えることがある」制度ですが、リゾート物件では使いにくい場面が多く、思ったほど簡単には手放せません。

まず相続放棄です。民法（明治29年法律第89号）第915条第1項は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に、単純承認・限定承認・放棄を選ぶと定めています。放棄すれば別荘も含めて相続財産を一切承継しませんが、プラスの財産（預貯金・自宅など）もまとめて放棄することになるため、リゾート物件だけを切り離して放棄することはできません。さらに、放棄をした者がその時に相続財産を現に占有しているときは、相続人または相続財産の清算人に引き渡すまで保存義務を負います（同法第940条第1項）。つまり放棄しても、すぐに管理の手を放せるとは限りません。

次に相続土地国庫帰属です。相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律（相続土地国庫帰属法。令和3年法律第25号、令和5年4月27日施行）は、相続等で取得した土地を一定の要件のもと国庫に帰属させる制度ですが、建物が存する土地は承認申請そのものができません（同法第2条第3項第1号）。

手放し方	リゾート物件での使いにくさ
相続放棄（民法第915条・第940条）	別荘だけを選んで放棄できない。放棄後も占有していれば保存義務が残る
相続土地国庫帰属（相続土地国庫帰属法第2条第3項第1号）	建物付きの土地は申請不可。建物を解体して更地にするなどの前提が要る

区分所有のリゾートマンション（建物の一室）は、そもそも国庫帰属制度が対象とする「土地」ではありません。したがって、リゾートマンションを手放す現実的な道は、値付けの見直し・買取・引取業者・管理組合への相談に戻ってきます。相続放棄をすべきかは相続財産全体を見て判断する必要があり、期間（3か月）も短いため、迷ったら早めに弁護士・司法書士に相談してください。

名義変更・税務・紛争・売却は、それぞれ誰に頼むのか？

窓口を分けます。リゾート物件は関わる専門家が多いぶん、はじめに交通整理をしておくと迷いません。

やること	担い手
査定・買主探索・価格の考え方・媒介・売買契約・買取や引取の打診	四葉不動産株式会社（宅地建物取引業）
相続による名義変更（相続登記）・引取時の所有権移転登記	司法書士
譲渡所得・寄付やみなし譲渡・空き家特例の可否などの税務	税理士
管理費滞納の責任・遅延損害金・管理組合との訴訟	弁護士
相続放棄・遺産分割協議書などの書類作成	行政書士・司法書士（内容により）

査定、買主探索、価格の考え方、媒介と契約、買取・引取業者への打診は、四葉不動産株式会社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）が承ります。遺産分割協議書など官公署・当事者間の書類の作成は、四葉行政書士事務所が承ります（相続放棄の申述は家庭裁判所への手続で、内容により弁護士・司法書士の領域です）。この2つはそれぞれ独立した事業体で、それぞれ直接ご契約いただきます。 相続登記・所有権移転登記は司法書士、譲渡所得・みなし譲渡・特例の可否は税理士、管理費滞納の争いは弁護士へ、それぞれ直接ご依頼いただく形をご案内します。当社・当事務所は、紹介料・送客手数料を受け取ることも支払うこともありません。相続した不動産の全体像は相続した不動産のご相談に、相続登記の義務化は相続登記はいつまでに？義務化と売却にまとめています。相談は無料です。

よくある質問

Q. 前の所有者の管理費の滞納は、買った人が払うことになりますか？
A. はい。建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）第8条は、管理費等の債権を、債務者である区分所有者の特定承継人（買主など）に対しても行うことができると定めています。つまり滞納のある部屋は、その滞納ごと買主に引き継がれます。だから売却では、決済までに完済するか、代金から精算するか、値引きで調整するかを条件として先に決めます。滞納の残高と遅延損害金は、まず管理組合・管理会社に照会して確定してください。

Q. リゾートマンションを相続土地国庫帰属で国に返せますか？
A. 返せません。相続土地国庫帰属法（令和5年4月27日施行）は「土地」を対象とする制度で、区分所有のマンション（建物の一室）はそもそも対象外です。土地であっても、建物が存する土地は承認申請ができません（同法第2条第3項第1号）。別荘の敷地を国庫帰属で手放すには、建物を解体して更地にするなどの前提が要り、他の要件（負担金等）も満たす必要があります。

Q. 使わない別荘だけを相続放棄できますか？
A. できません。相続放棄は相続財産の全部について行うもので、別荘だけを選んで放棄することはできません（民法第915条・第938条）。放棄すれば預貯金や自宅などプラスの財産も承継しません。さらに放棄の時に別荘を現に占有していれば、引き渡すまで保存義務が残ります（同法第940条第1項）。放棄の判断は相続財産全体を見て、3か月の期間内に行う必要があるため、早めに弁護士・司法書士にご相談ください。

Q. 費用を払って引き取ってもらう「引取業者」は使っても大丈夫ですか？
A. 選択肢の一つですが、契約は慎重に確認してください。高額な費用を取りながら名義（所有権移転登記）が完了しない二次被害の事例が知られています。所有権移転登記が確実に済む契約か、管理費の負担がいつ切り替わるかを書面で確かめ、名義変更は司法書士に確認してください。支払った費用や手放したことの税務上の扱いは複雑なため、契約前に税理士にご相談ください。

この記事の出典（一次情報）

• e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」（昭和37年法律第69号。第7条＝管理費等の先取特権、第8条＝管理費等の債権は債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。滞納管理費・修繕積立金が買主に承継される根拠。2026年9月11日参照）
• e-Gov法令検索「民法」（明治29年法律第89号。第915条第1項＝相続の承認・放棄の熟慮期間（3か月）、第938条＝相続放棄は家庭裁判所への申述、第940条第1項＝放棄をした者が放棄の時に相続財産を現に占有しているときの保存義務。2026年9月11日参照）
• 法務省「相続土地国庫帰属制度について」（相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律（令和3年法律第25号）。令和5年4月27日施行。第2条第3項第1号＝建物の存する土地は承認申請ができない。対象は「土地」であり区分所有の建物は対象外。負担金の納付が必要。2026年9月11日参照）
• 国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（譲渡所得の枠組み。相続した不動産を売ったときの取得費加算の特例。2026年9月11日参照）
• 国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（租税特別措置法第35条第3項。3,000万円特別控除の対象は「被相続人の居住の用に供していた家屋」であり、別荘・セカンドハウスは対象外。2026年9月11日参照）

※管理費・修繕積立金の滞納額、遅延損害金の有無、管理組合の規約・買取の可否は、物件ごとに異なります。まず管理組合・管理会社に照会して残高を確定してください。本記事は個別の物件の価格や滞納の責任範囲を判断していません。
※相続放棄・相続土地国庫帰属の可否は、家庭裁判所・法務局（法務大臣）が個別に判断します。本記事は個別事案の可否を判断・保証していません。
※本記事は一般的な情報提供であり、個別の法的判断・税務判断を示すものではありません。相続登記・所有権移転登記は司法書士、譲渡所得・みなし譲渡・特例の可否は税理士、管理費滞納の争いや相続放棄の判断は弁護士（内容により司法書士）が行います。
※査定・媒介および売買契約・買取や引取の打診は四葉不動産株式会社（宅地建物取引業）が、遺産分割協議書等の書類作成は四葉行政書士事務所が、それぞれ独立した事業体として別々にご契約いただく形で受任します。紹介料・送客手数料のやりとりはありません。

この記事の執筆者

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）——宅地建物取引士（東京都知事登録 第293544号）・行政書士（登録番号 第25087022号）。四葉不動産株式会社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京区小日向・茗荷谷駅徒歩約5分。相続したリゾート物件について、管理費と滞納の承継、登記と税務の期限を同じテーブルに並べて確認します。詳しい経歴は著者ページをご覧ください。