认定日本语教育机关的校舍物件该如何挑？校地校舍的面积要件与用途地域

结论（先说重点）：2024年4月施行的认定日本语教育机关制度，认定基准（令和5年文部科学省令第40号）要求校舍面积115㎡以上、且同时上课的学生每人2.3㎡以上，校地・校舍原则上须由设置者自有且无抵押权等负担（有不得已情形时另有例外）。用途地域的限制由建筑基准法第48条・别表第二决定，属「各种学校」者在低层住居专用地域・田园住居地域・工业专用地域不得兴建。认定申请与外国人教员的在留资格交由行政书士、建筑确认・检查完毕证・用途变更交由建筑士与特定行政厅、税务交由税理士、校舍的仲介交由本公司（宅地建物取引业），各自作为独立事业体、分别签约分工承办。

本文写给要新设・迁移认定日本语教育机关的营运法人・校长，以及受托找校舍的不动产人员。将「校舍需几㎡・何种立地可能被认定」依认定基准与建筑基准法整理。本公司负责物件・立地的资讯提供与仲介；认定申请・在留资格、建筑确认、登记、税务、纠纷分别转介各资格者。

认定日本语教育机关，是改变了什么的制度？

2024年4月起，由国家认定日本语学校品质的新框架开始。主管从法务省系的告示基准移至文部科学大臣的认定，校地校舍与教员的要件以法令订定，是重大变化。

根据法为「为谋求日本语教育适正且确实实施之日本语教育机关认定等相关法律」（令和5年法律第41号。令和6年〈2024年〉4月1日施行）。过去收受留学生的日本语学校由出入国在留管理厅的告示基准管理，新制度则由文部科学大臣认定机关，课程分为「留学」「就劳」「生活」3类。校舍校地的基准与教员・主任教员的要件，订于认定日本语教育机关认定基准（令和5年文部科学省令第40号）。

论点	旧制度（告示基准）	新制度（认定日本语教育机关）
主管	出入国在留管理厅（告示）	文部科学大臣（认定）
根据	日本语教育机关告示基准	认定法（令和5年法律第41号）・认定基准（令和5年文科省令第40号）
课程	主要为留学	留学・就劳・生活3课程
施行	─	令和6年4月1日

就找物件而言，重要的是能否受认定的前提，含「校舍」的物理条件。制度全貌可于文部科学省资料确认，个别认定可否由文部科学省・审查机关判断。用途地域与用途变更的思路，与设施系物件共通，可参考诊所物件签约前要确认什么──用途地域・用途变更・开设申报的顺序。

校舍所需面积与定员（同时上课学生数）的关系为何？

基准要求校舍整体115㎡以上、且同时上课的学生每人2.3㎡以上。亦即教室的大小，规定了可同时授课的人数＝实质的定员上限。

认定基准（令和5年文科省令第40号）第13条，就校舍面积规定如下。

项目	内容
校舍整体面积	115㎡以上
每位学生	同时上课的学生每人2.3㎡以上
必要设施	教室、教员室、事务室外，依课程・组织・学生数另需图书室・保健室等

此处关键在于**「同时上课的学生数」受面积封顶**。例如由教室合计面积回推同时授课的上限人数，直接牵动课表安排与可收学生数的设计。看物件时，除总面积外，要以图面确认「可作教室的居室有几间・几㎡」。教室・等候・事务的区分思路，与以面积基准定可否的出租・寻找小规模保育事业物件时，用途地域与面积要确认什么共通。具体采何种面积算定方法、必要的室构成，请以最新认定基准与审查机关运用确认。

哪种用途地域可开日本语学校？（建筑基准法上的用途）

建筑基准法上，日本语学校属「各种学校」等时，于第一种・第二种低层住居专用地域、田园住居地域、工业专用地域不得兴建。先确认物件在哪个用途地域、建筑基准法上属何种用途。

各用途地域的建筑限制订于建筑基准法第48条与别表第二。学校的处理，幼稚园・中小高（别表的「学校」）与大学・专修学校・各种学校等的限制范围不同。

用途地域	幼・小・中・高（学校）	大学・专修・各种学校等
第一・二种低层住居专用、田园住居	可建	不可建
第一・二种中高层住居专用	可建	可建
住居系・近邻商业・商业・准工业	可建	可建
工业地域	不可建	可建
工业专用地域	不可建	不可建

问题在于认定日本语教育机关于建筑基准法上属何种用途并非一律。以学校教育法上的各种学校（都道府县知事认可）营运者，与法人以其他课程营运者，在建筑基准法上的用途区分（学校・各种学校・事务所等）判断可能不同。用途区分最终由特定行政厅依实态判断，故物件可否作该用途，宜于签约前透过建筑士向特定行政厅确认最为确实。具体用途该当性由建筑士・特定行政厅判断，本公司不作判断。

校地校舍须自有吗，还是长期租赁也能被认定？

基准要求校地・校舍原则上由设置者自有且无抵押权等负担。惟有不得已情形时，借用（租赁）亦有被认可的余地。

基准以校地・校舍原则上为设置者自有、未设定抵押权等担保权为前提。惟取得校地校舍的资金须借入、并以之为担保不得不设定抵押权等不得已情形时，另有例外的余地。以租赁确保校舍时，能否显示安定・持续使用为关键。

确保形式	思路
自有（原则）	以无抵押权等负担为前提
借入＋抵押权	为取得校地校舍的借入所伴随的担保设定，有列为不得已例外的余地
租赁（借用）	能否显示安定・持续使用为要点。确认契约期间・更新・用途之定

以租赁确保校舍者，宜于签约前敲定租赁契约的期间・更新条件・使用目的（可否作学校使用）・原状回复。何种确保形式能满足基准，依最新基准与审查机关运用判断，个别可否请向文部科学省・审查机关确认。租赁契约该读何处的基本，见租赁契约书该读哪里。

采光・2方向避难・检查完毕证等，物件侧须先确认什么？

学校属建筑基准法上的特殊建筑物，教室（居室）的采光、避难路径、以及有无检查完毕证，是选物件的分水岭。自他用途转用时，先确认是否需用途变更的确认申请。

校舍为人群聚集的设施，故建筑基准法以下规定在物件侧发挥作用。

确认点	条文・内容
居室的采光	建筑基准法第28条。教室等居室需采光有效的窗等面积
特殊建筑物的避难	学校属别表第一的特殊建筑物。依规模・层数要求走廊宽・直通楼梯・2处以上避难路径（施行令避难规定）
用途变更的确认申请	建筑基准法第87条。自事务所・店铺等变更为学校，该部分逾200㎡时原则须确认申请
检查完毕证	建物已受完工检查之证。作为用途变更・增改建的前提甚为重要

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尤其无检查完毕证的物件，于用途变更或日后增改建时手续可能更难。于2楼以上设教室则须确保避难路径，既存建物转用则用途变更的确认申请要否，是决定物件前的确认点。无检查完毕证时的推进方式，可参考无检查完毕证的物件能否变更用途为福祉设施。此等建筑基准法上的判断（确认申请要否・避难规定适合）由建筑士与特定行政厅为之，本公司仅止于物件资讯提供。

从找校舍到认定申请，谁承办什么（角色分工）？

校舍的选定・租赁・买卖由不动产（宅建）、建筑确认・检查完毕证・用途变更由建筑士与特定行政厅、认定申请与外国人教员在留资格由行政书士、登记由司法书士、税务由税理士分担。角色重叠处，于签约前厘清由谁承办什么。

四叶集团中，校舍・校地的咨询由四叶不动产株式会社，认定申请・在留资格的申请取次由并设的四叶行政书士事务所，以另行签约承办。评价・申报、登记、纠纷分别转介各资格者。

咨询对象	承办内容
四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）	校舍・校地的资讯提供，租赁・买卖的仲介
建筑士・特定行政厅	用途地域・用途判断，建筑确认，检查完毕证，用途变更确认申请，避难・采光适合
四叶行政书士事务所（另行签约）	认定日本语教育机关的认定申请，外国人教员的在留资格申请取次
司法书士	校地・校舍的所有权等权利登记
土地家屋调查士	分笔・表示相关登记
税理士	学校法人・事业的税务
律师	租赁或与邻地的纠纷

本公司・本事务所与各士业，各自是独立的事业体。角色重叠之处，在契约前先厘清由谁承担什么，并请分别签约。 本公司既不收取也不支付介绍费・转介费。咨询免费。校舍・事业用物件的咨询见投资・事业用不动产的咨询，事务所・据点的咨询见事业用物件・办公室的咨询。教员的劳动时间・社会保险设计属社会保险劳务士处理的领域，本公司不涉入。

常见问题

Q. 日本语学校的校舍最少需几㎡？
A. 认定日本语教育机关认定基准（令和5年文部科学省令第40号）订校舍面积整体115㎡以上、且同时上课的学生每人2.3㎡以上。除教室・教员室・事务室外，另依课程与学生数需图书室・保健室等。具体面积算定方法与必要室构成，请以最新认定基准与审查机关运用确认。

Q. 哪种用途地域可开日本语学校？
A. 依建筑基准法第48条・别表第二，属各种学校等时，于第一・二种低层住居专用地域、田园住居地域、工业专用地域不得兴建；于中高层住居专用地域以上及商业・准工业等可建。惟认定日本语教育机关于建筑基准法上属何种用途（学校・各种学校・事务所）依实态而分，最终用途该当性请透过建筑士向特定行政厅确认。

Q. 校舍一定要自有才会被认定吗？
A. 基准以校地・校舍原则上为设置者自有且无抵押权等负担为前提，惟如为取得资金借入伴随的抵押权设定等不得已情形，另有例外的余地。以租赁确保时，能否显示安定・持续使用为关键。个别可否请向文部科学省・审查机关确认。

Q. 可租事务所大楼改成日本语学校吗？
A. 前提是用途地域须为各种学校等可建的区域，且自事务所变更为学校、该部分逾200㎡时原则须建筑基准法第87条的用途变更确认申请。有无检查完毕证、教室（居室）的采光、于2楼以上设教室时的避难路径亦为选物件的分水岭。此等建筑基准法上的判断由建筑士・特定行政厅为之。

本文出处（一手资料）

• e-Gov法令检索「为谋求日本语教育适正且确实实施之日本语教育机关认定等相关法律」（令和5年法律第41号。文部科学大臣认定、留学・就劳・生活3课程。令和6年4月1日施行。2026年10月3日参照）
• e-Gov法令检索「认定日本语教育机关认定基准」（令和5年文部科学省令第40号。第13条＝校舍面积115㎡以上、同时上课学生每人2.3㎡以上。校地・校舍原则上设置者自有且无抵押权等负担。2026年10月3日参照）
• e-Gov法令检索「建筑基准法」（昭和25年法律第201号。第48条・别表第二＝用途地域建筑限制、第28条＝居室采光、第87条＝用途变更确认申请。学校属别表第一特殊建筑物。2026年10月3日参照）
• 文部科学省「关于日本语教育机关的认定制度」（令和6年4月 日本语教育课）（制度全貌・3课程・认定基准概要。2026年10月3日参照）
• e-Gov法令检索「宅地建物取引业法」（昭和27年法律第176号。仲介・重要事项说明的范围。2026年10月3日参照）

※校舍面积算定方法・必要室构成、校地校舍自有要件的例外、各课程（留学・就劳・生活）基准的差异，可能随最新认定基准与审查机关运用而变。适用时请以e-Gov法令检索与文部科学省最新资料确认。该当性作为【未经查证】处理，以文部科学省・审查机关确认为前提。
※建筑基准法上的用途该当性（各种学校・学校・事务所等区分）、用途变更确认申请要否、避难・采光适合，逐栋建物由特定行政厅・建筑士判断。本文未断定具体适合可否。
※外国人教员在留资格的该当性・税务处理，因个别情事而变。本文未示具体判断・税额。
※本文为一般性资讯提供，并非个别的法律・税务判断。认定申请・在留资格申请取次由行政书士、建筑确认・用途变更由建筑士与特定行政厅、权利登记由司法书士、表示登记由土地家屋调查士、税务由税理士、纠纷由律师办理。
※校舍・校地的资讯提供及租赁・买卖仲介由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）承担，与各士业各自作为独立的事业体、分别签约推进。没有介绍费・转介费的往来。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。就认定日本语教育机关的校舍寻找，把认定基准的校地校舍要件与建筑基准法的用途地域・用途变更・避难对应起来确认。详细经历请见作者页面。