选择外卖专门（幽灵厨房）店面物件前，要确认的用途地域、排水与卫生所条件

结论（先讲要点）：即使是不设堂食、专做外卖・外带的幽灵厨房，只要在厨房调理供应给客人的食品，就需要饮食店营业许可（食品卫生法〔昭和22年法律第233号〕第55条第1项、施行令第35条第1号「饮食店营业」）。选物件时先起作用的是用途地域、排水、卫生所的设施基准三点。用途地域由建筑基准法（昭和25年法律第201号）第48条与别表第二决定：饮食店在第一种低层住居专用地域原则不可建；第二种低层楼地板面积150㎡以下、第一种中高层500㎡以下、第二种中高层1,500㎡以下、第一种住居3,000㎡以下；工业专用地域不可建。排水方面，下水道法（昭和33年法律第79号）第10条课以设置排水设备的义务，含油脂的厨房排水通常须依昭和50年建设省告示第1597号与各自治体的下水道条例・排水设备基准设置油脂分离阻集器（油脂截留器）。物件调查与租赁中介由本公司（宅地建物交易业）、饮食店营业许可的申请与卫生所协议文件由行政书士、设施基准的事前咨询由管辖卫生所、用途地域适合与用途变更的确认申请由建筑士・特定行政厅，各为独立事业体、分别签约的形式为您衔接（不涉及介绍费的收付）。

本文为想以低投资专做外卖・外带起步、或在找居抜き小区划与共享厨房的人，依条文与国家资料的顺序，整理签约前可在物件端确认的事项。本文为一般性资讯提供，个别物件属何种用途、需何种许可的最终判断，属特定行政厅・卫生所与有资格者的领域。

四叶不动产株式会社以东京都文京区小日向为据点，承办事业用物件的调查与租赁・买卖的中介。关于外卖专门的区划，欢迎从签约前可确认的事项开始咨询。

外卖专门的店面在哪些用途地域可以开？

即使专做外卖，只要在厨房调理，建筑基准法上一般仍视为「饮食店」。各用途地域的可否与规模上限，由建筑基准法第48条与别表第二决定。没有堂食，并不代表此面积限制消失。大致如下（为概要，楼层计算、特定行政厅的条例・地区计划可能进一步限缩）。

用途地域	饮食店可否・规模估计
第一种低层住居专用地域	原则不可（仅兼用住宅店面部分楼地板面积50㎡以下等例外）
第二种低层住居专用地域	2层以下且楼地板面积150㎡以下
第一种中高层住居专用地域	2层以下且楼地板面积500㎡以下
第二种中高层住居专用地域	2层以下且楼地板面积1,500㎡以下
第一种住居地域	楼地板面积3,000㎡以下
第二种住居・准住居・邻近商业・商业・准工业	饮食店可（上限较大）
工业地域	饮食店可
工业专用地域	不可

在住居系地域找低投资小区划时，这个楼地板面积上限是第一道关卡。此外，若倾向在一间厨房运作多品牌的大规模调理，建筑基准法上也可能被视为接近「工厂」，用途认定因物件而异。属何种用途、是否需用途变更的确认申请，请向建筑士・特定行政厅确认。

没有堂食也需要饮食店营业许可吗，卫生所看什么？

需要。调理供应给客人的食品的营业，无论是否在店内食用，均属饮食店营业许可的对象（食品卫生法第55条第1项、施行令第35条第1号「饮食店营业」）。2018年修法（令和3年6月1日全面施行）将政令所定的许可业种由34种重整为32种、制度化HACCP卫生管理，并对不需许可的营业新设向卫生所的申报制（第57条）。

卫生所在设施上看的，是食品卫生法第54条委由条例规定的设施基准。在令和3年6月1日施行的施行规则共通基准之上，叠加都道府县・保健所设置市的条例。即使是外卖专门的区划，作业区划的区分、洗手设备、冷藏・冷冻设备、二槽水槽与供热水、便于清扫的地板・墙面等要求不变。即使在一间厨房运作多品牌，许可原则上按设施逐一取得。构造设备能否符合基准，建议在押下物件前先向管辖卫生所事前咨询较为安全。许可的区分判断与申请文件制作由行政书士、设施基准的个别适合判断由卫生所负责。

排水・油脂截留器・给排水，物件端备到什么程度？

饮食店的厨房排水混有油脂与残渣，直接排放会造成管线堵塞与对下水道的不良影响。在公共下水道供用区域，下水道法第10条课以设置排水设备的义务，分离・截留油脂的油脂截留器（油脂分离阻集器）通常须依昭和50年建设省告示第1597号（排水设备技术基准）与各自治体的下水道条例・排水设备技术上基准设置。有可能排出超过基准的排水时，亦可能依条例被命令设置除害设施（下水道法第12条・第12条之11）。

在居抜き区划，即使前承租人是饮食店，仍须在签约前查看油脂截留器容量是否合于自己的业态、是否有定期检查・清扫、给排水・供热水的口径与排气风管是否可用。没有油脂截留器或容量不足的区划，事后须增设，地板下的管线工程会牵涉租赁的原状回复与造作的处理。曾处理油脂与排气的空壳・居抜き饮食店物件的确认点，以及在车上无法完成调理的餐车备料场所的物件要件，其排水与许可的思路可供参考。管线・排气的设计与能力判断，属建筑士・设备业者的领域。

居抜き・共享厨房与整栋租赁，在合同・原状回复上有何不同？

外卖专门的出店形态大致分为：向营运者已取得许可的共享厨房（云端厨房）承租区划，以及自行承租区划・整栋、从居抜き・空壳装修。合同与原状回复的论点不同。

形态	确认点
共享厨房（按时・按月使用区划）	饮食店营业许可在设施营运者端，或自己区划可另行取得／许可名义与更新／区划专用・共用的范围／退租时原状回复的轻重
居抜き租赁（厨房设备留存）	给排水・油脂截留器・排气风管的能力与现况／造作让渡之有无与费用／原状回复为空壳返还或现况返还／租赁使用目的是否含饮食店
空壳租赁（无装修）	能否引入给排水・燃气・电力容量／能否新设油脂截留器／用途变更的确认申请／初期投资与退租时拆除费

若想低投资・短期起步，共享厨房较易进入，但在许可名义与专用区划的处理上，事后可能出现限制。自行承租时，须在签约前确认租赁使用目的是否含「饮食店营业（外卖）」、是否允许转租与品牌替换。合同条款有利・不利的最终评价，属律师的领域。

对邻里的体贴（气味・外卖员出入・噪音）在选物件上影响哪些点？

外卖专门虽然没有堂食客人，却容易因外卖员电动车・自行车的出入与待机、厨房排气的气味、备料与深夜营业的声音而与邻里产生摩擦。在选物件阶段先看以下几点，较能避免开业后的纠纷。

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• 排气气味：排气风管的位置与朝向、与邻居窗户・阳台的距离。恶臭可能属恶臭防止法或自治体生活环境条例的对象
• 外卖员动线：能否在基地内确保电动车・自行车的待机・停放空间、在前面道路待机是否妨碍通行
• 噪音・时段：深夜・清晨的调理或车辆声音。若为大楼一楼店面，须看管理规约的用途・时间限制

这些与许可可否不同，是可能透过租赁或管理规约限制营业本身的因素。物件的立地与邻里状况，由本公司在签约前以现况调查交付。

各项手续分别向谁咨询？

外卖专门的出店横跨物件、许可、建筑、邻里等不同专门领域。本公司负责的是物件调查与租赁・买卖的中介，其余向各有资格者・行政机关，以独立事业体、分别签约的形式衔接。

困扰	委托对象
用途地域・立地・排水的先期调查、租赁・买卖中介	本公司（宅地建物交易业）
饮食店营业许可的区分判断・申请文件制作、卫生所协议之代理	行政书士
设施构造设备基准的事前咨询・适合确认	管辖卫生所
用途地域适合的判断、用途变更的确认申请、排气・管线的设计	建筑士・特定行政厅
租赁合同条款的纠纷	律师

以上各为独立事业体，以分别签约为前提。本公司不收取亦不支付介绍费、送客手续费。本公司会一面看物件，一面切分用途地域・排水・卫生所事前咨询等论点，从何处该向谁咨询的安排开始承接咨询。事业用物件的寻找方式，请参见事业用・投资用不动产的咨询窗口（日文）；开业据点的选择，请参见店面・事务所的物件咨询（日文）。

就外卖专门店面物件向四叶不动产咨询（咨询免费）

咨询时请注明「外卖专门物件」，并填写设想的用途地域、为居抜き或共享厨房、有无油脂截留器。本公司不会先认定许可能否下来，而是从用途地域与排水的先期调查，以及向卫生所・行政书士・建筑士如何分流的整理谈起。

常见问题

Q. 没有堂食的外卖专门也需要饮食店营业许可吗？
A. 只要在厨房调理供应给客人的食品，无论有无堂食都需要饮食店营业许可（食品卫生法第55条第1项、施行令第35条第1号）。2018年修法（令和3年6月1日全面施行）将许可业种由34种重整为32种，不需许可的营业改为申报制（第57条）。属何区分的判断与申请文件制作属行政书士、设施基准的适合判断属管辖卫生所的领域。

Q. 住宅区的物件也能开外卖专门厨房吗？
A. 视用途地域而定。饮食店在第一种低层住居专用地域原则不可建，第二种低层有150㎡以下、第一种中高层有500㎡以下等规模上限（建筑基准法第48条・别表第二）。外卖专门在建筑基准法上一般视为饮食店，没有堂食并不会解除此面积限制。用途认定与是否需用途变更，请向建筑士・特定行政厅确认。

Q. 居抜き物件的油脂截留器能直接用吗？
A. 未必。须确认前承租人的业态与容量是否合于自己的业态、是否有定期检查・清扫。在公共下水道区域设置排水设备为义务（下水道法第10条），含油脂的厨房排水通常须依告示与自治体条例设置油脂截留器。容量不足或未设置时须增设，管线工程会牵涉原状回复与造作的处理。能力判断属建筑士・设备业者的领域。

Q. 能在一间厨房运作多个外卖品牌吗？
A. 作为营运形态确实有人在做，但饮食店营业许可原则上按设施逐一取得。共享厨房须确认营运者端的许可名义与专用区划的处理；自行承租时，须在签约前确认租赁使用目的是否含品牌替换与转租。许可区分属卫生所・行政书士、合同条款评价属律师的领域。

本文的出处（第一手资讯）

以下为确认的起点公开资料。法令会修正，条文・项・号・施行日・最终修正请于e-Gov法令检索确认最新内容。设施基准与排水的具体内容依自治体条例而异，须向物件所在地的卫生所・下水道局・建筑指导课确认。参照日均为2026年10月29日。本文不保证个别物件的许可可否。以下出处均为日文。

• e-Gov法令检索「食品卫生法」（昭和22年法律第233号。第54条＝营业设施基准委由条例、第55条第1项＝营业许可、第57条＝营业申报。依平成30年法律第46号修正、令和3年6月1日全面施行）／「食品卫生法施行令」（第35条＝需许可的营业种类〔第1号＝饮食店营业〕。令和3年6月1日施行由34业种重整为32业种）
• e-Gov法令检索「建筑基准法」（昭和25年法律第201号。第48条＝用途地域内建筑物的限制、别表第二＝各用途地域可建・不可建之建筑物。饮食店在第一种低层住居专用地域原则不可、第二种低层150㎡以下、第一种中高层500㎡以下、第二种中高层1,500㎡以下、第一种住居3,000㎡以下、工业专用地域不可）
• e-Gov法令检索「下水道法」（昭和33年法律第79号。第10条＝排水设备设置义务、第12条・第12条之11＝除害设施等）。油脂截留器（油脂分离阻集器）基于昭和50年建设省告示第1597号（排水设备技术基准）与各自治体的下水道条例・排水设备技术上基准（参照日2026年10月29日。容量・设置基准依自治体而异）
• 国土交通省「用途地域による建築物の用途制限の概要」（将建筑基准法别表第二依用途地域整理之资料。参照日2026年10月29日）。实际物件的用途限制依特定行政厅的条例・地区计划而异

本文为一般性资讯提供，不保证个别物件能否取得许可、属何种用途。用途地域适合的判断与用途变更的确认申请由建筑士・特定行政厅、饮食店营业许可的区分判断与申请文件制作由行政书士、设施构造设备基准的适合由卫生所、租赁合同的纠纷由律师判断・负责。

浦松丈二／四叶不动产株式会社 代表取缔役、宅地建物交易士。承办事业用物件的调查与租赁・买卖的中介。作者简介

更新日：2026年10月29日