继承的房屋前面是共有私道，为何售前要取得挖掘承诺？

结论（先讲重点）：继承的房屋前面若是多人共有的私道，为引进自来水、燃气或改建而挖掘道路的工程，原则上需其他共有人的参与。民法（明治29年法律第89号）规定：对共有物为显著变更须共有人全体同意（第251条第1项）；不伴随形状・效用显著变更的管理范围，由各共有人持分价格的过半数决之（第252条第1项）；保存行为各共有人单独为之（第252条第5项）。法务省「复数所有人之私道工程所需所有人同意之研究报告书～所有人不明私道之因应指南～（第2版・令和4年6月）」将铺装修补整理为保存行为、生命线引进等多数工程整理为管理行为（过半数），售前先取得此承诺（挖掘承诺）为实务通例。若有所在不明的共有人，令和3年改正（令和5年4月1日施行）备有所在等不明共有人持分之取得（民法第262条之2）・持分之让与（第262条之3），以及将该人除外决定管理・变更的裁判（第251条第2项・第252条第2项）。买卖与引进协调的中介由本公司（宅地建物交易业），交涉代理与调停属律师，承诺书权利关系之确定与登记属司法书士，转让所得税属税理士，各为独立事业体、须分别签约（不收取亦不支付介绍费）。

本文为继承的老家或土地前面是共有私道、想于售前向其他共有人取得挖掘承诺的继承人，依法条与法务省指南的顺序，整理为何需承诺、以何制度推进。本文为一般性信息提供，个别工程属何行为类型、承诺无法取得时使用何种手续的最终判断，属律师・司法书士与法院的领域。

四叶不动产株式会社以东京都文京区小日向为据点，承办继承不动产的调查与买卖、引进协调的中介。关于前面为共有私道的物件，欢迎从签约前可确认的事项开始咨询。

共有私道的挖掘承诺为何售前就需要？

前面道路若为「共有私道」，该道路即为多人的共有物。新设自来水・燃气引进管、更换旧管、因改建而挖掘道路，都是挖掘他人也持有持分之土地的行为。民法按行为性质区分共有物的处理方式。

行为类型	所需参与	根据
保存行为（维持现状。铺装的轻微修补等）	各共有人可单独为之	民法第252条第5项
管理行为（含轻微变更）	由各共有人持分价格的过半数决之	民法第252条第1项
变更行为（伴随形状・效用的显著变更）	共有人全体同意	民法第251条第1项

此外，管理之决定若对共有人之一有「特别影响」时，须该共有人之承诺（第252条第3项）。问题在于：工程之时若未确实取得全体同意或过半数，施工业者会踌躇动工，买方亦无法取得融资。因此，售前先向相关共有人取得承诺（挖掘承诺）的运用相当普遍。这既为满足法律上的同意要件，也是为避免日后纠纷、让买方能直接动工的实务性措施。

法务省的私道指南如何整理挖掘的同意？

法务省的「共有私道之保存・管理等事例研究会」公布了按事例整理各工程需多少同意的报告书。令和4年6月的第2版为反映令和3年民法改正（令和3年法律第24号）的最新版（初版为平成30年1月）。

指南按工程性质大致整理如下（为概要，结论随个别情事而变）。

工程之例	行为类型（指南的整理）
私道铺装的修复・修补	保存行为（各共有人可单独为之）
新设自己使用的私有给水管	可作为按持分之使用而单独为之的情形
新设公共下水道管	管理行为（由持分价格的过半数决之）
为生命线事业者设定利用权	通常为管理行为（过半数）
造成长期间断水等对部分共有人有特别影响的工程	个别判断（须受特别影响之共有人的承诺）

令和3年改正扩大了共有物「管理」的范围，使不伴随形状・效用显著变更的「轻微变更」亦可由过半数决之。为引进生命线的挖掘，多半不致显著改变道路的形状・效用，常被整理为在管理（过半数）范围内可行。但何工程属何类型，随管线的路径・口径・挖掘规模而变，有无特别影响则为逐案的个别判断。类型的套用与承诺的范围，请向律师・司法书士确认。

有所在不明的共有人时能做什么？

共有私道因继承屡屡累积致持分细分，有联络不上的共有人（所在等不明共有人）并不罕见。令和3年改正整备了此时由法院介入推进的制度（令和5年4月1日施行）。

困扰	可用制度	根据
想将所在不明的共有人除外加以变更	由法院裁定，以所在等不明共有人以外之同意得为变更	民法第251条第2项
想将所在不明的共有人除外决定管理	由法院裁定，以所在等不明共有人以外之持分过半数得决管理事项	民法第252条第2项
想取得所在不明共有人之持分本身	由法院裁定，其他共有人得取得该持分	民法第262条之2
想连同所在不明共有人之持分让与第三人	由法院裁定，授予持分让与权限	民法第262条之3

以上皆须向法院声请，并以所在不明之调查（住民票・户籍・不动产登记之调查等）与提存为前提。选何种手续、如何组构声请，属律师・司法书士的领域。本公司会自登记簿・公图判读共有人与持分的现况，整理含联络难易在内的推进前提交付您。

承诺书要写入什么，如何交接给买方？

挖掘承诺若仅口头意义不大，以书面留存为前提。为使买方、金融机构与施工业者安心动工，承诺书通常写入下列各点（文面制作与权利关系之确定属司法书士・律师的领域）。

• 许可设置・挖掘给排水管・燃气管，及其位置・路径的大致范围
• 许可为日后点检・修补・更换的再挖掘
• 工程后道路的原状回复方法与费用的负担
• 此承诺对土地之受让人（买方）及其承继人亦有效力（承继条款）

承继条款尤为重要：即使继承人的您取得承诺，若未交接给买方，买方将须重新向共有人取得承诺，故若着眼于售出则不可或缺。本公司会于买卖中介之中，将承诺的有无・范围・承继之记载作为物件调查的论点加以确认，不足时向司法书士・律师衔接。承诺书本身的制作，以及承诺无法取得时的交涉・诉讼，非本公司之业务。

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交涉、登记、税务分别向谁咨询？

共有私道的售出，横跨物件与承诺的调查、交涉、登记、税务等不同专业领域。本公司负责物件的调查与买卖、引进协调的中介，其余向各有资格者，以独立事业体、分别签约的方式为您衔接。

困扰	委托对象
共有私道的现况调查，买卖・引进协调的中介	本公司（宅地建物交易业）
承诺未取得而交涉纠纷化、调停・诉讼、所在等不明共有人之声请	律师
共有持分的移转登记、承诺书权利关系之确定	司法书士
售出所伴随的转让所得税	税理士

以上各为独立事业体，以分别签约为前提。本公司不收取亦不支付介绍费、送客手续费。能否取得承诺、使用何种裁判手续，最终由律师・司法书士与法院判断。本公司会一面看物件，一面切分承诺之要否・范围・承继、有无所在不明共有人等论点，从何处该向谁咨询的安排开始承接咨询。继承不动产的推进方式，亦请参见继承不动产的咨询窗口（日文）。

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来信请注明「共有私道的挖掘承诺」，并填写道路共有人的概略人数、是否有联络不上的共有人、是自来水・燃气引进或改建等情事。我们不先论断能否取得承诺，而从现况调查，及交涉・登记・税务的专家该如何分派开始谈起。

常见问题

Q. 仅是继承就需要地主或其他共有人的承诺吗？
A. 因继承而承继共有私道持分本身，不需其他共有人的承诺（继承于法律上当然移转权利）。承诺成为问题的，是为自来水・燃气引进或改建而挖掘道路时，以及为售出而为买方先取得承诺时。依工程性质，分属保存行为（单独）・管理行为（过半数）・变更行为（全体同意）之何者（民法第251条・第252条）。套用请向律师・司法书士确认。

Q. 挖掘需全体同意，或过半数即可？
A. 视工程性质而定。法务省指南（第2版）将生命线引进等不显著改变道路形状・效用的工程整理为管理行为（持分价格的过半数），伴随显著变更的工程则须全体同意（民法第251条第1项）。又，对部分共有人有特别影响（长期间断水等）时，须该共有人之承诺（第252条第3项）。结论随管线的路径・规模而变，个别套用请向专家确认。

Q. 有联络不上的共有人就不能卖了吗？
A. 未必。令和3年民法改正（令和5年4月1日施行）整备了所在等不明共有人持分之取得（第262条之2）・持分之让与（第262条之3），以及将该人除外决定管理・变更的裁判（第251条第2项・第252条第2项）。皆以向法院声请与所在不明之调查为前提。选何种手续属律师・司法书士的领域，本公司于中介与现况调查的范围内协助。

Q. 承诺书会交接给买方吗？
A. 不会自动交接，故通常于承诺书写入「对受让人（买方）及其承继人亦生效力」的承继条款。若无此条款，买方须重新向共有人取得承诺，可能致售出停滞。承诺书的制作与权利关系之确定属司法书士・律师的领域，本公司于买卖中介中确认承诺的有无・范围・承继，不足时向专家衔接。

本文参考出处（第一手资讯）

以下为确认的起点公开资料。法令会修正，条文・项・号・施行日・最终修正请于e-Gov法令检索确认最新内容。行为类型的套用、承诺的范围、所在等不明共有人的手续之最终判断，属律师・司法书士与法院的领域。参照日皆为2026年10月28日。不保证个别工程・售出的结论。

• e-Gov法令检索「民法」（明治29年法律第89号。第249条〜第264条＝共有〔第251条＝共有物的变更〈第1项＝伴随显著变更者须全体同意，第2项＝以所在等不明共有人以外之同意得为变更的裁判〉，第252条＝共有物的管理〈第1项＝持分价格的过半数，第2项＝将所在等不明共有人等除外决定的裁判，第3项＝对部分共有人有特别影响时的承诺，第5项＝保存行为各共有人可单独为之〉，第262条之2＝所在等不明共有人持分之取得，第262条之3＝所在等不明共有人持分之让与〕。第262条之2・第262条之3及第251条第2项・第252条第2项系令和3年法律第24号所增订，令和5年4月1日施行）
• 法务省「复数所有人之私道工程所需所有人同意之研究报告书～所有人不明私道之因应指南～（第2版）」（令和4年6月。将共有私道的工程区分为保存・管理・变更，铺装修补为保存行为、生命线引进等多数工程为管理行为〔过半数〕、有特别影响时为个别判断之事例整理。初版为平成30年1月。参照日2026年10月28日。个别套用依个案）
• e-Gov法令检索「水道法」（昭和32年法律第177号。给水装置之规定）／「下水道法」（昭和33年法律第79号。第10条＝排水设备之设置义务等。引进・排水设备设置的根据法令）

本文为一般性信息提供，不保证个别工程属何行为类型、能否取得承诺、可使用何种裁判手续。行为类型的套用与交涉・调停・诉讼由律师、持分之移转登记与承诺书权利关系之确定由司法书士、转让所得税由税理士、所在等不明共有人之声请由法院判断・负责。

浦松丈二／四叶不动产株式会社 代表取缔役、宅地建物交易士。承办继承不动产的调查与买卖、引进协调的中介。作者简介

更新日：2026年10月28日