繼承的房屋前面是共有私道，為何售前要取得挖掘承諾？

結論（先講重點）：繼承的房屋前面若是多人共有的私道，為引進自來水、瓦斯或改建而挖掘道路的工程，原則上需其他共有人的參與。民法（明治29年法律第89號）規定：對共有物為顯著變更須共有人全體同意（第251條第1項）；不伴隨形狀・效用顯著變更的管理範圍，由各共有人持分價格的過半數決之（第252條第1項）；保存行為各共有人單獨為之（第252條第5項）。法務省「複數所有人之私道工程所需所有人同意之研究報告書～所有人不明私道之因應指南～（第2版・令和4年6月）」將鋪裝修補整理為保存行為、生命線引進等多數工程整理為管理行為（過半數），售前先取得此承諾（挖掘承諾）為實務通例。若有所在不明的共有人，令和3年改正（令和5年4月1日施行）備有所在等不明共有人持分之取得（民法第262條之2）・持分之讓與（第262條之3），以及將該人除外決定管理・變更的裁判（第251條第2項・第252條第2項）。買賣與引進協調的仲介由本公司（宅地建物交易業），交涉代理與調停屬律師，承諾書權利關係之確定與登記屬司法書士，讓渡所得稅屬稅理士，各為獨立事業體、須分別簽約（不收取亦不支付介紹費）。

本文為繼承的老家或土地前面是共有私道、想於售前向其他共有人取得挖掘承諾的繼承人，依法條與法務省指南的順序，整理為何需承諾、以何制度推進。本文為一般性資訊提供，個別工程屬何行為類型、承諾無法取得時使用何種手續的最終判斷，屬律師・司法書士與法院的領域。

四葉不動產株式會社以東京都文京區小日向為據點，承辦繼承不動產的調查與買賣、引進協調的仲介。關於前面為共有私道的物件，歡迎從簽約前可確認的事項開始諮詢。

共有私道的挖掘承諾為何售前就需要？

前面道路若為「共有私道」，該道路即為多人的共有物。新設自來水・瓦斯引進管、更換舊管、因改建而挖掘道路，都是挖掘他人也持有持分之土地的行為。民法按行為性質區分共有物的處理方式。

行為類型	所需參與	根據
保存行為（維持現狀。鋪裝的輕微修補等）	各共有人可單獨為之	民法第252條第5項
管理行為（含輕微變更）	由各共有人持分價格的過半數決之	民法第252條第1項
變更行為（伴隨形狀・效用的顯著變更）	共有人全體同意	民法第251條第1項

此外，管理之決定若對共有人之一有「特別影響」時，須該共有人之承諾（第252條第3項）。問題在於：工程之時若未確實取得全體同意或過半數，施工業者會躊躇動工，買方亦無法取得融資。因此，售前先向相關共有人取得承諾（挖掘承諾）的運用相當普遍。這既為滿足法律上的同意要件，也是為避免日後糾紛、讓買方能直接動工的實務性措施。

法務省的私道指南如何整理挖掘的同意？

法務省的「共有私道之保存・管理等事例研究會」公布了按事例整理各工程需多少同意的報告書。令和4年6月的第2版為反映令和3年民法改正（令和3年法律第24號）的最新版（初版為平成30年1月）。

指南按工程性質大致整理如下（為概要，結論隨個別情事而變）。

工程之例	行為類型（指南的整理）
私道鋪裝的修復・修補	保存行為（各共有人可單獨為之）
新設自己使用的私有給水管	可作為按持分之使用而單獨為之的情形
新設公共下水道管	管理行為（由持分價格的過半數決之）
為生命線事業者設定利用權	通常為管理行為（過半數）
造成長期間斷水等對部分共有人有特別影響的工程	個別判斷（須受特別影響之共有人的承諾）

令和3年改正擴大了共有物「管理」的範圍，使不伴隨形狀・效用顯著變更的「輕微變更」亦可由過半數決之。為引進生命線的挖掘，多半不致顯著改變道路的形狀・效用，常被整理為在管理（過半數）範圍內可行。但何工程屬何類型，隨管線的路徑・口徑・挖掘規模而變，有無特別影響則為逐案的個別判斷。類型的套用與承諾的範圍，請向律師・司法書士確認。

有所在不明的共有人時能做什麼？

共有私道因繼承屢屢累積致持分細分，有連絡不上的共有人（所在等不明共有人）並不罕見。令和3年改正整備了此時由法院介入推進的制度（令和5年4月1日施行）。

困擾	可用制度	根據
想將所在不明的共有人除外加以變更	由法院裁定，以所在等不明共有人以外之同意得為變更	民法第251條第2項
想將所在不明的共有人除外決定管理	由法院裁定，以所在等不明共有人以外之持分過半數得決管理事項	民法第252條第2項
想取得所在不明共有人之持分本身	由法院裁定，其他共有人得取得該持分	民法第262條之2
想連同所在不明共有人之持分讓與第三人	由法院裁定，授予持分讓與權限	民法第262條之3

以上皆須向法院聲請，並以所在不明之調查（住民票・戶籍・不動產登記之調查等）與提存為前提。選何種手續、如何組構聲請，屬律師・司法書士的領域。本公司會自登記簿・公圖判讀共有人與持分的現況，整理含連絡難易在內的推進前提交付您。

承諾書要寫入什麼，如何交接給買方？

挖掘承諾若僅口頭意義不大，以書面留存為前提。為使買方、金融機構與施工業者安心動工，承諾書通常寫入下列各點（文面製作與權利關係之確定屬司法書士・律師的領域）。

• 許可設置・挖掘給排水管・瓦斯管，及其位置・路徑的大致範圍
• 許可為日後點檢・修補・更換的再挖掘
• 工程後道路的原狀回復方法與費用的負擔
• 此承諾對土地之受讓人（買方）及其承繼人亦有效力（承繼條款）

承繼條款尤為重要：即使繼承人的您取得承諾，若未交接給買方，買方將須重新向共有人取得承諾，故若著眼於售出則不可或缺。本公司會於買賣仲介之中，將承諾的有無・範圍・承繼之記載作為物件調查的論點加以確認，不足時向司法書士・律師銜接。承諾書本身的製作，以及承諾無法取得時的交涉・訴訟，非本公司之業務。

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交涉、登記、稅務分別向誰諮詢？

共有私道的售出，橫跨物件與承諾的調查、交涉、登記、稅務等不同專業領域。本公司負責物件的調查與買賣、引進協調的仲介，其餘向各有資格者，以獨立事業體、分別簽約的方式為您銜接。

困擾	委託對象
共有私道的現況調查，買賣・引進協調的仲介	本公司（宅地建物交易業）
承諾未取得而交涉糾紛化、調停・訴訟、所在等不明共有人之聲請	律師
共有持分的移轉登記、承諾書權利關係之確定	司法書士
售出所伴隨的讓渡所得稅	稅理士

以上各為獨立事業體，以分別簽約為前提。本公司不收取亦不支付介紹費、送客手續費。能否取得承諾、使用何種裁判手續，最終由律師・司法書士與法院判斷。本公司會一面看物件，一面切分承諾之要否・範圍・承繼、有無所在不明共有人等論點，從何處該向誰諮詢的安排開始承接諮詢。繼承不動產的推進方式，亦請參見繼承不動產的諮詢窗口（日文）。

就前面為共有私道的繼承不動產向四葉不動產諮詢（諮詢免費）

來信請註明「共有私道的挖掘承諾」，並填寫道路共有人的概略人數、是否有連絡不上的共有人、是自來水・瓦斯引進或改建等情事。我們不先論斷能否取得承諾，而從現況調查，及交涉・登記・稅務的專家該如何分派開始談起。

常見問題

Q. 僅是繼承就需要地主或其他共有人的承諾嗎？
A. 因繼承而承繼共有私道持分本身，不需其他共有人的承諾（繼承於法律上當然移轉權利）。承諾成為問題的，是為自來水・瓦斯引進或改建而挖掘道路時，以及為售出而為買方先取得承諾時。依工程性質，分屬保存行為（單獨）・管理行為（過半數）・變更行為（全體同意）之何者（民法第251條・第252條）。套用請向律師・司法書士確認。

Q. 挖掘需全體同意，或過半數即可？
A. 視工程性質而定。法務省指南（第2版）將生命線引進等不顯著改變道路形狀・效用的工程整理為管理行為（持分價格的過半數），伴隨顯著變更的工程則須全體同意（民法第251條第1項）。又，對部分共有人有特別影響（長期間斷水等）時，須該共有人之承諾（第252條第3項）。結論隨管線的路徑・規模而變，個別套用請向專家確認。

Q. 有連絡不上的共有人就不能賣了嗎？
A. 未必。令和3年民法改正（令和5年4月1日施行）整備了所在等不明共有人持分之取得（第262條之2）・持分之讓與（第262條之3），以及將該人除外決定管理・變更的裁判（第251條第2項・第252條第2項）。皆以向法院聲請與所在不明之調查為前提。選何種手續屬律師・司法書士的領域，本公司於仲介與現況調查的範圍內協助。

Q. 承諾書會交接給買方嗎？
A. 不會自動交接，故通常於承諾書寫入「對受讓人（買方）及其承繼人亦生效力」的承繼條款。若無此條款，買方須重新向共有人取得承諾，可能致售出停滯。承諾書的製作與權利關係之確定屬司法書士・律師的領域，本公司於買賣仲介中確認承諾的有無・範圍・承繼，不足時向專家銜接。

本文參考出處（第一手資訊）

以下為確認的起點公開資料。法令會修正，條文・項・號・施行日・最終修正請於e-Gov法令檢索確認最新內容。行為類型的套用、承諾的範圍、所在等不明共有人的手續之最終判斷，屬律師・司法書士與法院的領域。參照日皆為2026年10月28日。不保證個別工程・售出的結論。

• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第249條〜第264條＝共有〔第251條＝共有物的變更〈第1項＝伴隨顯著變更者須全體同意，第2項＝以所在等不明共有人以外之同意得為變更的裁判〉，第252條＝共有物的管理〈第1項＝持分價格的過半數，第2項＝將所在等不明共有人等除外決定的裁判，第3項＝對部分共有人有特別影響時的承諾，第5項＝保存行為各共有人可單獨為之〉，第262條之2＝所在等不明共有人持分之取得，第262條之3＝所在等不明共有人持分之讓與〕。第262條之2・第262條之3及第251條第2項・第252條第2項係令和3年法律第24號所增訂，令和5年4月1日施行）
• 法務省「複數所有人之私道工程所需所有人同意之研究報告書～所有人不明私道之因應指南～（第2版）」（令和4年6月。將共有私道的工程區分為保存・管理・變更，鋪裝修補為保存行為、生命線引進等多數工程為管理行為〔過半數〕、有特別影響時為個別判斷之事例整理。初版為平成30年1月。參照日2026年10月28日。個別套用依個案）
• e-Gov法令檢索「水道法」（昭和32年法律第177號。給水裝置之規定）／「下水道法」（昭和33年法律第79號。第10條＝排水設備之設置義務等。引進・排水設備設置的根據法令）

本文為一般性資訊提供，不保證個別工程屬何行為類型、能否取得承諾、可使用何種裁判手續。行為類型的套用與交涉・調停・訴訟由律師、持分之移轉登記與承諾書權利關係之確定由司法書士、讓渡所得稅由稅理士、所在等不明共有人之聲請由法院判斷・負責。

浦松丈二／四葉不動產株式會社 代表取締役、宅地建物交易士。承辦繼承不動產的調查與買賣、引進協調的仲介。作者簡介

更新日：2026年10月28日