繼承人裡有失智的人，不動產就賣不掉嗎——成年後見與居住用不動產的處分許可

先講重點：繼承人中有因失智等欠缺判斷能力的人時，該繼承不動產原則上「無法馬上出售」。出售的前提——遺產分割協議，若欠缺意思能力便無法有效成立（民法第3條之2）；要代本人參與協議或出售，須有家庭裁判所選任的成年後見人。此外，若要賣的不動產是本人的居住用，即使有後見人，也須另外取得家庭裁判所的許可（民法第859條之3）。後見開始的聲請與審判在家庭裁判所，聲請支援交給律師・司法書士、相續登記交給司法書士、評價與稅務交給不動產鑑定士・稅理士，出售仲介由本公司負責。各為獨立事業體，分別簽約。

想賣掉老家等繼承不動產，身為繼承人的父母或兄弟卻有失智——這時候「為什麼賣不掉」「該怎麼安排順序」就成了第一個煩惱。不能把本人排除在外推進，也不能由家人代簽。若不知道手續的順序就行動，好不容易成立的契約可能事後被認定無效。

本文從不動產的角度，整理繼承人中有欠缺判斷能力者時，出售為何會卡住，以及到可以出售為止的步驟。後見開始聲請能否進行、以及個別的法律判斷，屬律師・司法書士・家庭裁判所的領域，本文僅為一般性資訊提供。

四葉不動產株式會社以東京都文京區小日向為據點，承接繼承不動產的估價與出售仲介。關於有失智繼承人涉入的出售，歡迎從賣出前可以確認的事項開始與我們洽談。

繼承人裡有失智的人，出售為什麼會卡住？

要賣繼承來的不動產，通常要先把確定歸屬的遺產分割協議談妥、辦好相續登記，再進入買賣。但遺產分割協議是全體繼承人的法律行為，各繼承人都需要有意思能力（理解事物並做出判斷的能力）。

民法第3條之2規定：「法律行為的當事人於意思表示時不具意思能力者，該法律行為無效」（平成29年法律第44號新設、2020年4月1日施行）。有因失智等欠缺判斷能力的繼承人加入的遺產分割協議，其意思表示無效，協議整體即無法成立。

階段	若有欠缺判斷能力的繼承人
遺產分割協議	本人的意思表示無效；家人也不能代筆、代理
相續登記	分割未談妥，朝向出售的名義變更無法推進
買賣契約	本人若為當事人，在欠缺意思能力下所締結的契約無效

也就是說，並非「賣不掉」，而是須先進行一道手續：為本人立一位能合法判斷並簽名的人（成年後見人）。

有了成年後見人，何時、如何能出售？

為欠缺判斷能力的本人，由家庭裁判所選任成年後見人。民法第7條規定，對於因精神上障礙而處於欠缺辨識事理能力常況的人，家庭裁判所得依本人、配偶、四親等內親屬等的聲請，為後見開始的審判；第8條則將受後見開始審判者定為成年被後見人，並為其附加成年後見人。

成年後見人選出後，便可代本人加入遺產分割協議，成為相續登記與買賣的當事人。大致順序如下。

順序	內容	由誰負責
1	後見開始的聲請（向家庭裁判所）	本人・親屬等；文件製作支援由律師・司法書士
2	家庭裁判所的審判・成年後見人的選任	家庭裁判所
3	成年後見人參與遺產分割協議	成年後見人（保護本人利益的立場）
4	相續登記	司法書士
5	買賣契約・交割（居住用者以家裁許可為前提）	賣方（後見人）＋仲介由本公司負責

要注意的是，後見人是「保護本人利益」的立場。因繼承人方便而賤賣、減少本人取分的分割，後見人無法答應。若後見人同時也是共同繼承人之一，利益相反，便須另行選任特別代理人（民法第826條・第860條）。

共有狀態的繼承不動產如何出售，出售共有不動產時全體繼承人同意的整理（日文）也可參考。

居住用不動產的出售，為什麼需要家庭裁判所的許可？

即使有了成年後見人，也不代表就能自由出售本人名義的不動產。民法第859條之3規定，成年後見人代成年被後見人，就其供居住使用的建物或其基地，進行出售、出租、租賃契約的解除或抵押權的設定等其他與此相當的處分時，須取得家庭裁判所的許可。

因為失去居所會大幅影響本人的生活與精神狀態，基於保護本人的觀點，居住用不動產的處分特別要求家裁許可。未取得許可而為的居住用不動產出售，被解釋為無效（國稅廳的文書回答等）。

不動產的性質	家裁許可（第859條之3）
本人現住・曾住・將來預定居住的建物及其基地	需要（未經許可的出售無效）
不屬於本人居住用的繼承不動產	第859條之3的許可不需要；但後見人的善良管理注意義務與向家裁報告仍在

「供居住使用」在實務上傾向於較寬地解釋，是否該當由家庭裁判所・後見人判斷。本公司無法斷言「需要／不需要許可」。涉及配偶居住權等居住相關權利的出售思路，出售附配偶居住權建物的整理（日文）也可參考。

遺產分割之前有辦法出售嗎？

也有「等不到後見開始」「想在分割前出售」的諮詢，但只要有欠缺判斷能力的繼承人，就不能把本人排除在外先賣。可想到的途徑有限。

途徑	留意點
等後見開始後再賣	原則流程。若為本人居住用，還需第859條之3的家裁許可
以拋棄繼承退出繼承人之列	欠缺判斷能力的本人不能單獨為之，須後見人涉入；不可輕率選擇
有遺言時	本人可能不必參與協議；但遺言的有效性須另行確認

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兩者的可行與否都取決於個別情事與法律判斷。有資訊宣稱「分割前出售的捷徑」，但偏離保護本人的做法，事後可能被認定無效。再怎麼著急，不跳過後見手續，結果往往才是最短路。手續的要否與可行，請向律師・司法書士・家庭裁判所確認。

後見的聲請要找誰？出售由誰負責？（分離受任）

有失智繼承人涉入的不動產出售，橫跨後見、登記、稅務、不動產等不同事業體。順序取錯，可能在後見人選任前就簽約，或遺漏居住用的許可。

角色	由誰負責
估價・仲介・重要事項說明・交割	宅地建物取引業（本公司）
後見開始的審判・居住用不動產處分許可	家庭裁判所
後見開始聲請的支援・利益相反或紛爭的判斷	律師・司法書士
相續登記・成年後見登記的確認	司法書士
相續稅・讓渡所得稅的計算與申報	稅理士
不動產的估價（鑑定）	不動產鑑定士

後見開始的審判事件與居住用不動產處分許可的聲請，是家事事件手續法別表第一所列的家庭裁判所手續。聲請文件的製作・支援屬律師・司法書士的業務，本公司不代辦。

這些各為獨立事業體，以分別簽約為前提。本公司負責不動產的出售面，後見聲請的支援與利益相反的判斷交給律師・司法書士，相續登記交給司法書士，相續稅・讓渡所得稅交給稅理士，鑑定評價交給不動產鑑定士。本公司不收取介紹費。

有失智繼承人的不動產出售，如何向四葉不動產洽詢？

繼承人中有因失智等判斷能力下降者、想賣繼承不動產的家庭，可以直接向四葉不動產委託估價與出售仲介。 請先告訴我們：

• 想賣的不動產所在，以及登記名義的現況
• 繼承人的人數，以及判斷能力下降者的狀況（是否已有後見人）
• 該不動產是否為欠缺判斷能力繼承人的居住用
• 繼承是否有遺言

四葉不動產會從登記與繼承的狀況，整理出售的當事人與步驟，在賣出前告訴您可以確認的事項。後見開始聲請的支援與個別法律判斷交給律師・司法書士，審判與居住用不動產處分許可交給家庭裁判所，相續登記交給司法書士，稅務交給稅理士，以各為獨立事業體、分別簽約的分離受任方式為您說明。

就有失智繼承人的繼承不動產出售向四葉不動產洽詢（諮詢免費）

洽詢時請註明「繼承人裡有失智者的不動產出售」，並寫下不動產所在與繼承人的狀況。我們不會先行斷定賣得掉或賣不掉，而是從手續的順序、以及哪部分轉介給誰的整理開始談起。

常見問題

Q. 父母失智了。由家人商量賣掉老家、代簽不就好了嗎？
A. 有欠缺判斷能力的繼承人加入的遺產分割協議或買賣契約，因本人的意思表示無效而無法成立（民法第3條之2）。家人也不能代筆、代理，須先進行由家庭裁判所選任成年後見人的手續。可行與順序請向律師・司法書士確認。

Q. 有了成年後見人，就能馬上賣老家嗎？
A. 後見人可代本人成為協議或買賣的當事人，但若要賣的不動產是本人的居住用，須另外取得家庭裁判所的許可（民法第859條之3）。未經許可的居住用不動產出售被解釋為無效。是否屬居住用，由家庭裁判所・後見人判斷。

Q. 我（子女）可以當後見人嗎？
A. 親屬有時可擔任後見人，但選任者是家庭裁判所。若後見人是共同繼承人之一，在遺產分割上利益相反，可能須另行選任特別代理人（民法第826條・第860條）。選任與利益相反的判斷，請向律師・司法書士・家庭裁判所諮詢。

Q. 後見手續要花時間嗎？可以先找買方嗎？
A. 後見開始的審判與居住用不動產處分許可需要一定期間。在後見人選任或取得許可前就簽約，有無效之虞，守住順序較為安全。本公司可在手續進行的同時，承接市場狀況的整理與出售準備的諮詢，契約・交割則在要件齊備後再推進。

這篇文章的出處（第一手資訊）

以下是確認的起點公開資料。法令會修正，條文、施行日與最新修正請於e-Gov法令檢索確認最新版本。參照日皆為2026年10月22日。本文不確定個別出售的可行或後見的要否。以下來源皆為日文。

• e-Gov法令檢索「民法」第3條之2（意思能力・平成29年法律第44號新設・2020年4月1日施行）、第7條・第8條（後見開始的審判・成年被後見人）、第826條・第860條（利益相反行為・特別代理人）、第859條之3（成年被後見人居住用不動產的處分許可）
• e-Gov法令檢索「家事事件手續法」別表第一（後見開始的審判事件・成年被後見人居住用不動產處分許可的審判事件）
• 最高裁判所事務總局家庭局「成年後見關係事件的概況」：成年後見制度利用狀況的公開資料；請從裁判所官網的司法統計・其他統計資訊確認最新版（參照日2026年10月22日）

本文為一般性資訊提供，個別的法律判斷須由有資格者確認。本文不保證後見的要否・居住用不動產處分許可的要否・出售的可行。

浦松 丈二（Uramatsu Joji）／四葉不動產株式會社 代表取締役・宅地建物取引士。承接繼承不動產的估價與出售仲介。作者簡介

更新日：2026年10月22日