設定了配偶者居住權的繼承建物，賣得掉嗎？評價、買方、消滅的實務

**先講結論：**設定了配偶者居住權的建物，也賣得掉——繼承所有權的人可以出售。但居住權若已登記，即可對抗買方（民法第1031條），買方會承接「有配偶者持續居住」的負擔。由於配偶者居住權不得讓與第三人（民法第1032條第2項），實務上通常是請配偶者拋棄居住權、或由當事人合意消滅，辦妥塗銷登記後，再以無負擔的狀態出售。塗銷登記屬司法書士，消滅對價所生的讓渡所得或相續稅法上的視同贈與判斷屬稅理士，遺產分割發生紛爭則屬律師的領域，這些皆以各自獨立的事業體、分別簽約為前提。本公司（四葉不動產株式會社）只限於物件的調查、估價、仲介的資訊提供。

本文寫給繼承了附有配偶者居住權的老家、自宅後想出售的家庭，從不動產仲介的立場，整理「賣不賣得掉、值多少、怎麼消除」。權利的設定登記、塗銷登記交司法書士，相續稅、讓渡所得與居住權的評價額計算交稅理士，遺產分割的紛爭交律師。本公司只限於物件的資訊提供，這些皆以各自獨立的事業體、分別簽約為前提。

附著配偶者居住權的建物，能賣給第三人嗎？

能。但要把「賣誰的什麼」分開來看。

配偶者居住權，是相續開始時住在被繼承人所有建物內的配偶者，透過遺產分割、遺贈、死因贈與或家事法院的審判所取得的權利（民法第1028條、第1029條）。此時，建物本身的所有權，多半由配偶者以外的繼承人（如子女）取得。取得所有權的人，可以把所有權賣給第三人；處分所有權本身是自由的。

問題在於買方會怎樣。配偶者若已備妥配偶者居住權的登記，即可對抗建物的取得者及其他第三人（民法第1031條第2項準用第605條）。也就是說，買方是在有負擔的狀態下，買下配偶者持續居住的建物，既不能自住，也不能請求返還。此外，配偶者居住權不得讓與第三人（民法第1032條第2項），也無法買下居住權再轉賣。

出售對象	誰能賣	買方的立場
建物所有權（附負擔）	繼承所有權的人	承接負擔，不能使用也不能請求返還
配偶者居住權本身	不得讓與（民法第1032條第2項）	―
土地（基地）所有權	繼承土地的人	建物有居住權期間土地也難用，買方有限

因此，「附著配偶者居住權」的出售，理論上可行，但幾乎沒有買方。

附負擔的物件，估價會降多少？

沒有一律的降幅。「配偶者還會住幾年」，決定價值的折損。

配偶者居住權的存續期間，原則上是配偶者的終身（民法第1030條）。但也可在遺產分割協議、遺言或審判中定為「10年」等有期。附負擔所有權的市場價值，存續期間越長（即配偶者越年輕）越小，因為買方能自由使用建物的時點越晚。

在相續稅的計算上，配偶者居住權與附負擔所有權的評價方法由法律訂定（相續稅法第23條之2）。依存續年數、法定利率、建物耐用年數等，算出居住權的價額與扣除該部分後的所有權價額（國稅廳稅務解答 No.4666）。相續稅的評價額與實際市場售價（時價）是兩回事，但「終身或有期」「配偶者年齡」左右價值的結構相同。

左右價值的要素	作用方式
存續期間（終身或有期）	有期且越短，附負擔所有權越不易貶值
配偶者的年齡	終身時越年輕，附負擔所有權價值越小
建物狀況、地點	作為一般估價要素另計

實際市場出售時，願在附負擔下買進的投資人有限，通常要求相當於預期利回的折價。**正因如此，下一節「先合意消滅再出售」的步驟，才是實務的重心。**具體評價額的計算屬稅理士領域，本公司從市場銷售難易、估價的觀點提供資訊。

要先合意消滅配偶者居住權再出售，步驟如何？

由於居住權不得讓與，要消除，只能由持有居住權的配偶者自己放手。實務步驟如下。

1. 配偶者（居住權人）與建物、土地的所有者（其他繼承人）商議出售方針與分配款項的方式
2. 配偶者拋棄配偶者居住權，或由當事人合意消滅
3. 辦理配偶者居住權的塗銷登記（司法書士）
4. 以無負擔的所有權，依一般方式出售
5. 依事先約定分配售款

這裡會出現稅務爭點。若在存續期間中，未支付對價（或以顯著偏低的對價）消滅配偶者居住權，使建物所有者取得無負擔完整所有權的利益，依相續稅法第9條，所有者可能被視為自配偶者受贈（視同贈與）。反之，配偶者若收取消滅的對價，該對價可能作為配偶者的讓渡所得課稅。兩者的稅額判斷皆屬稅理士領域，本公司不會回答有利與否。

商議談不攏、配偶者不同意拋棄等情形，屬遺產分割或權利爭執，是律師處理的領域。出售前先辦妥相續登記（2024年〈令和6年〉4月1日起義務化）一點，也整理在繼承時該先做什麼。共有名義或以換價分割分配時，請一併參閱出售繼承的共有不動產與換價分割出售的流程。

居住權人入住機構、或過世時，出售會如何改變？

配偶者的狀況一變，消滅的路徑也隨之改變。

配偶者過世時，配偶者居住權消滅（民法第1036條準用第597條第3項＝存續期間中配偶者死亡即終了），不被繼承。此消滅是民法所預定的，故該時點不生新的相續稅、贈與稅（國稅廳的稅務解答）。消滅後，所有者可以無負擔的所有權出售。塗銷登記由司法書士辦理。

配偶者入住機構時，僅此並不使居住權消滅，因入住並非消滅事由。若想出售，須如前節，由配偶者同意拋棄或合意消滅。另外，配偶者經所有者同意，也可將居住建物出租第三人（民法第1032條第3項），以出租建物充作機構費用的原資也是一種選項（此時居住權仍存續）。

有期設定的居住權屆滿存續期間時，居住權亦消滅，這同樣作為預定的消滅，不生新的課稅。

配偶者的狀況	居住權如何	對出售的影響
死亡	消滅（準用第597條第3項），不被繼承	塗銷登記後可無負擔出售
有期存續期間屆滿	消滅	塗銷登記後可無負擔出售
入住機構	不消滅	需拋棄或合意消滅；或經同意出租
存續期間中拋棄、合意消滅	消滅（依有無對價生課稅爭點）	塗銷登記後出售，向稅理士確認

登記、評價、稅金、紛爭，各該找誰諮詢？

出售附配偶者居住權的建物，多位專家的領域交疊。角色分得很清楚。

諮詢內容	承辦者
配偶者居住權的設定、塗銷登記，相續登記，所有權移轉登記	司法書士
相續稅、居住權消滅對價的讓渡所得、視同贈與的判斷	稅理士
遺產分割、拋棄合意不成等紛爭	律師
物件的調查、估價、仲介、買賣契約	宅地建物取引業者（本公司）

登記屬司法書士，稅額計算與有利與否的判斷屬稅理士，當事人間發生爭執則屬律師——這道界線由資格制度決定，不會移動。**這種分擔，不是由某一家全部承接的形式。**各自以獨立的事業體、分別簽約。本公司、本事務所不收取也不支付介紹費、送客手續費。本公司只承辦出售的步驟與市場銷售難易這一不動產側，稅金、登記的可否、要否，一律請有資格者確認後推進。繼承不動產的出售整體，整理在繼承與不動產。

常見問題

Q. 居住權仍在時，能先把所有權賣掉嗎？
A. 所有權本身的出售可行。但居住權若已登記，即可對抗買方（民法第1031條），買方會承接配偶者持續居住的負擔，既不能自住也不能請求返還，因此買方僅限於願在附負擔下買進的投資人，且以相當折價為前提。實務上通常先請配偶者消滅居住權後再賣。

Q. 能向配偶者買下居住權，一起出售嗎？
A. 不行。配偶者居住權不得讓與第三人（民法第1032條第2項）。要消除，只能由配偶者自己拋棄，或由當事人合意消滅。屆時是否支付對價會改變稅務處理，請向稅理士確認。

Q. 配偶者過世後，建物就能照原樣賣嗎？
A. 配偶者死亡使配偶者居住權消滅（民法第1036條準用第597條第3項），不被繼承。消滅後所有者可以無負擔的所有權出售，塗銷登記由司法書士辦理。此消滅是民法所預定的，不生新的相續稅、贈與稅（國稅廳的稅務解答）。

Q. 聽說存續期間中消滅居住權會課贈與稅，是真的嗎？
A. 若未支付對價（或以顯著偏低的對價）消滅居住權，使建物所有者取得完整所有權的利益，依相續稅法第9條可能被視為受贈。反之配偶者收取對價時，則為配偶者的讓渡所得問題。兩者金額的判斷皆屬稅理士領域，本公司不會回答是否課稅。

本文出處（第一手資訊）

• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第1028〜1029條＝配偶者居住權的成立、第1030條＝存續期間原則為配偶者終身、第1031條＝居住建物所有者的登記義務與對抗要件〔準用第605條〕、第1032條第2項＝不得讓與、同條第3項＝經所有者同意的第三人使用收益、第1036條＝準用第597條第3項〔配偶者死亡即終了〕等。配偶者居住權由平成30年法律第72號新設，令和2年〈2020年〉4月1日施行。2026年9月8日參照）
• e-Gov法令檢索「相續稅法」（昭和25年法律第73號。第9條＝未支付對價而受利益時的視同贈與、第23條之2＝配偶者居住權等的評價。2026年9月8日參照）
• 國稅廳稅務解答 No.4666「配偶者居住權等的評價」（配偶者居住權、居住建物、基地利用權等的相續稅評價計算方法。2026年9月8日參照）
• 國稅廳「配偶者居住權經合意等消滅時」等稅務解答（因死亡、存續期間屆滿的消滅是民法所預定故不課稅，存續期間中未伴隨對價的合意消滅等屬相續稅法第9條視同贈與，收取對價的配偶者則為讓渡所得。2026年9月8日參照）

※配偶者居住權消滅所生課稅（讓渡所得、視同贈與）的有無與金額，以及居住權、所有權的評價額，因存續期間、配偶者年齡、有無對價、建物與基地的狀況而異。本文未就個別課稅關係或評價額做判斷。
※配偶者居住權的設定、塗銷登記，相續登記，所有權移轉登記屬司法書士，相續稅、讓渡所得、視同贈與的判斷屬稅理士，遺產分割、拋棄合意不成等紛爭屬律師的領域。本公司只限於物件的調查、估價、仲介的資訊提供。
※本文為一般性資訊提供，不就個別法律、稅務判斷提供建議或保證。物件的調查、仲介及買賣、租賃契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承辦，向公家機關提出的書面製作由四葉行政書士事務所承辦，並以各自獨立的事業體、分別簽約的方式受任。稅務屬稅理士，登記屬司法書士，紛爭屬律師的領域。不涉及介紹費、送客手續費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）、行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向，茗荷谷站步行約5分鐘。把物件（不動產）與申報（行政手續）的爭點放在同一張桌上一起確認。詳細經歷請見作者頁面。