繼承的老家有未登記的建物。還能直接賣嗎？從表題登記開始的流程

**先講結論：**繼承的老家即使有未登記的建物，本身仍能出售。但因買方、金融機構多半要求登記，實務上會先辦「表題登記」與「所有權保存登記」，再把名義整理成繼承的狀態，然後交屋。順序是：①由土地家屋調查士辦建物的表題登記（不動產登記法第47條）②由司法書士辦所有權保存登記（同法第74條）③再辦繼承名義的登記。明明繳著固定資產稅卻未登記，並不罕見。

「父母蓋的老家沒有登記」「只有增建的部分沒登記」——這類洽詢在繼承場面很常見。本文寫給繼承的老家等處有未登記建物（未登記家屋）、想出售的繼承人，從不動產交易的角度整理「能否直接賣、要辦什麼、依什麼順序」。建物的表題登記由土地家屋調查士承辦；所有權保存登記、繼承登記由司法書士承辦；繼承人之間的紛爭由律師承辦；讓渡所得的稅務由稅理士承辦。本公司只承辦物件的調查與交易，並以各自獨立的事業體、分別簽約為前提，向您提供資訊。

什麼是未登記建物，為何在繼承時會成為問題？

未登記建物，是指未登載於登記記錄（登記簿）的建物。建物的登記有「表題部」與「權利部」，先記載建物物理現況（所在、種類、構造、樓地板面積等）的是表題登記。連這個表題登記本身都不存在的，就是「未登記建物」。

為何會發生？新建建物時，本應有表題登記的申請義務。不動產登記法（平成16年法律第123號）第47條第1項規定，新建建物、或取得無表題登記建物之所有權者，須自取得所有權之日起1個月內申請表題登記。然而以現金興建、未用房貸的老建物，或加蓋在主屋上的增建部分，常在未申請的情況下沿用數十年。貸款時金融機構為設定抵押權會要求登記而登記，沒有此需要的建物則容易維持未登記。

繼承時之所以成為問題，是因為沒有登記，就無法在登記記錄上表明由誰繼承了該建物。買賣或設定擔保的前提無法備齊，買方、金融機構便會卻步。如下一章所述，實務上會在賣出前先辦登記整理妥當。

未登記狀態能賣嗎，還是需要登記？

在法律上，就未登記建物締結買賣契約本身是可以的，所有權不待登記即移轉。惟實務上基於下列理由，多在辦妥登記後才賣。

若想以未登記狀態出售	為何會卡住
無法辦理移轉登記給買方	沒有表題登記、所有權保存登記，移轉登記便無前提
買方無法辦房貸	金融機構為設定抵押權會要求已登記的建物
買方無法具備對抗要件	沒有登記，難以就所有權對抗第三人
無法表明建物的同一性與現況	面積、構造無法以公家記錄確認

尤其買方使用貸款時，金融機構幾乎必然要求登記。因此，賣方會先辦表題登記與所有權保存登記，把名義整理成繼承的狀態後再交屋。**答案不是「能不能賣」，而是「先辦登記再賣」才務實。**同樣以繼承登記為賣出前提的論點，也整理於相續登記義務化下出售老家時。

表題登記與所有權保存登記要找誰辦（土地家屋調查士、司法書士）？

要讓未登記建物達到可賣的狀態，登記分兩階段辦，承辦的專門家也不同。

**① 表題登記（土地家屋調查士）。**先把建物的物理現況登載於登記記錄。這是不動產登記法第47條的表題登記，確定所在、家屋編號、種類、構造、樓地板面積。測量建物、製作圖面（建物圖面、各層平面圖），並附上證明所有權的書面提出申請。此測量與圖面製作、表題部相關登記的代理，是土地家屋調查士的業務。

**② 所有權保存登記（司法書士）。**表題登記做出表題部後，接著在權利部（甲區）記載最初的所有人。不動產登記法第74條將可申請所有權保存登記者，限於表題部所有人或其繼承人等一般承繼人等。以繼承取得的繼承人，可作為表題部所有人的繼承人申請此所有權保存登記。權利相關登記的代理，是司法書士的業務。

階段	做什麼	依據	承辦專門家
① 表題登記	登記建物現況（所在、構造、樓地板面積）	不動產登記法第47條	土地家屋調查士
② 所有權保存登記	於權利部記載最初的所有人	不動產登記法第74條	司法書士

實務上，蒐集戶籍以確定繼承人、製作遺產分割協議書會是前提。**登記是土地家屋調查士、司法書士的獨占業務，本公司不代理。**本公司承辦物件的調查（公圖、現況、固定資產課稅資訊的確認）與賣出的段落整理，並將登記接洽土地家屋調查士、司法書士。

明明繳著固定資產稅卻未登記，是怎麼發生的？

常有人以為「既然每年繳固定資產稅，就應該登記了」，但這兩者是不同制度。在繼承場面若搞錯，會被絆倒。

固定資產稅，是市町村依其為課稅而自行掌握的資訊課徵。地方稅法（昭和25年法律第226號）第343條第1項將固定資產稅的納稅義務人定為固定資產的所有人。而對於未登載於登記簿的家屋，市町村也可登錄於「家屋補充課稅台帳」而課稅。同法第341條將家屋補充課稅台帳列為固定資產課稅台帳之一，同法第381條第4項規定，將登記簿所登記家屋以外、可課固定資產稅的家屋登錄於此家屋補充課稅台帳。

	登記（法務局）	固定資產稅（市町村）
目的	權利關係的公示	課稅
未登記家屋的處理	根本沒有登記記錄	登錄於家屋補充課稅台帳而課稅
依據	不動產登記法	地方稅法第341條・第343條・第381條第4項

也就是說——**市町村是以有別於登記的台帳掌握家屋，所以未登記也會課固定資產稅。**因此「繳固定資產稅＝已登記」並不成立。繼承老家時，宜以登記事項證明書，核對課稅明細上的家屋是否也登載於登記記錄，較為安全。只有增建部分未登記的情況，也會在此浮現。

到出售為止的步驟與費用大約多少？

繼承有未登記建物的老家而出售時，大致順序如下。費用因建物規模、狀態與專門家而有幅度，無法給出單一行情。

步驟	內容	承辦
1	以登記事項證明書、固定資產課稅明細核對有無未登記	繼承人（本公司協助調查）
2	蒐集戶籍確定繼承人、遺產分割協議	繼承人（有紛爭則律師）
3	建物的表題登記	土地家屋調查士
4	所有權保存登記（繼承人名義）	司法書士
5	仲介契約、買賣契約、交屋	四葉不動產株式會社
6	讓渡所得的申報（賣出年度的次年）	稅理士

另外，令和6年4月1日施行的修正，使繼承登記的申請成為義務。不動產登記法第76條之2第1項規定，就所有權登記名義人發生繼承時，因繼承取得所有權者，須自知悉為自己開始繼承、且知悉取得該所有權之日起3年內申請繼承登記。無正當理由怠於申請者，為10萬日圓以下過料的對象（同法第164條第1項）。惟這是關於有「所有權登記名義人」的不動產；連表題登記、所有權保存登記都沒有的未登記家屋，須從先辦表題登記、所有權保存登記開始，這一點請留意。空屋究竟拆除後賣、或帶舊屋賣的分界，整理於繼承的空屋拆除後賣或帶舊屋賣。繼承不動產出售整體的諮詢請見繼承不動產的出售。

該找誰諮詢？

物件的調查、書面的取得、仲介、買賣契約，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承辦。繼承所伴隨的各種書面製作中，向官署提出者由四葉行政書士事務所承辦。

**這兩者是各自獨立的事業體，由您分別、直接簽約。**建物的表題登記洽土地家屋調查士；所有權保存登記、繼承登記洽司法書士；繼承人之間的紛爭洽律師；讓渡所得等稅務洽稅理士——均由您直接委任。本公司與本事務所不收取、也不支付介紹費、送客手續費。諮詢免費。

常見問題

Q. 未登記狀態也能賣房子嗎？
A. 買賣契約本身可以締結，但無法辦理移轉登記給買方，買方也難以辦房貸，因此實務上賣方會先辦表題登記與所有權保存登記、把名義整理成繼承的狀態後再交屋。買方以現金購買、不要求登記的例外雖有，但一般是以先登記再賣為前提安排。

Q. 表題登記與所有權保存登記要找誰辦？
A. 登記建物現況的表題登記（不動產登記法第47條）是土地家屋調查士，於權利部記載最初所有人的所有權保存登記（同法第74條）是司法書士的業務。兩者皆為獨占業務，不動產公司不得代理。本公司承辦物件的調查與賣出的段落整理，並接洽兩者。

Q. 明明繳著固定資產稅為何未登記？
A. 登記（權利關係的公示）與固定資產稅（課稅）是不同制度。市町村可將未登記家屋登錄於家屋補充課稅台帳而課稅（地方稅法第341條・第343條・第381條第4項）。因此「繳固定資產稅＝已登記」並不成立。也有只有增建部分未登記的情況。

Q. 繼承登記義務化與未登記建物有關嗎？
A. 繼承登記的申請義務（不動產登記法第76條之2第1項、令和6年4月1日施行、3年內）是針對有所有權登記名義人的不動產。連表題登記、所有權保存登記都沒有的未登記家屋，須從辦理這些的階段開始。若已預定出售，趁此機會把登記整理妥當較為務實。

本文出典（一次資料）

• e-Gov法令檢索「不動產登記法」（平成16年法律第123號。第47條第1項＝新建建物・取得無表題登記建物後1個月內的表題登記申請、第74條＝可申請所有權保存登記者（表題部所有人・其繼承人等）、第76條之2第1項＝繼承登記的申請義務（3年內・令和6年4月1日施行）、第164條第1項＝怠於申請時10萬日圓以下的過料。2026年9月6日查閱）
• 法務省「關於繼承登記的申請義務化」（繼承登記的申請義務化於令和6年4月1日施行。施行前開始的繼承而尚未辦理者，須於令和9年3月31日前辦理（施行後始知悉取得者，自該日起3年內）。2026年9月6日查閱）
• e-Gov法令檢索「地方稅法」（昭和25年法律第226號。第341條＝固定資產課稅台帳（含家屋補充課稅台帳）的意義、第343條第1項＝固定資產稅的納稅義務人為所有人、第381條第4項＝將登記簿所登記家屋以外的家屋登錄於家屋補充課稅台帳。2026年9月6日查閱）

※出售未登記建物的步驟，因建物現況、繼承關係、既有登記的有無而異。本文並未就個別物件作判斷。
※表題登記是土地家屋調查士，所有權保存登記、繼承登記是司法書士的獨占業務。登記的可否、要否與手續的設計屬這些有資格者的領域，本公司不代理、不判斷。
※固定資產稅的課稅、台帳的運作，以及各法務局、自治體的窗口與樣式會變動。著手時請直接查閱該法務局、市町村的頁面。
※本文為一般性資訊提供，並不判斷或保證個別物件的出售可否或登記的要否。物件的調查、仲介及買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承辦，向官署提出的書面製作由四葉行政書士事務所承辦，並以各自獨立的事業體、分別簽約的方式受任。表題登記屬土地家屋調查士，所有權保存登記、繼承登記屬司法書士，紛爭屬律師，稅務屬稅理士的領域。不涉及介紹費、送客手續費的往來。

本文作者

浦松丈二——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）、行政書士（登錄編號 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。將物件（不動產）與登記、繼承的論點並排在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。