相続した実家に未登記の建物がある。そのまま売れる？表題登記からの流れ

結論（先に要点）：相続した実家に未登記の建物があっても、売ること自体はできます。ただし多くの場合、買主・金融機関は登記を求めるため、売る前に「表題登記」と「所有権保存登記」を入れて、そのうえで相続による名義に整えるのが実務です。順番は、①土地家屋調査士が建物の表題登記（不動産登記法第47条）②司法書士が所有権保存登記（同法第74条）③相続の名義への登記、です。固定資産税を払っているのに未登記、という状態は珍しくありません。

「親が建てた実家に登記がなかった」「増築部分だけ登記がない」という相談は、相続の場面でよく出てきます。本記事は、相続した実家などに登記のない建物（未登記家屋）があり、売却したい相続人の方に向けて、不動産取引の目線で「そのまま売れるのか、何をどの順で入れるのか」を条文と公的資料から整理したものです。建物の表題登記は土地家屋調査士が、所有権保存登記・相続登記は司法書士が、相続人間の紛争は弁護士が、譲渡所得の税務は税理士が担います。当社は物件の調査と取引だけを担い、それぞれ独立した事業体として別々にご契約いただく前提で、情報をお示しします。

未登記建物とは何で、なぜ相続のときに問題になるのか？

未登記建物とは、登記記録（登記簿）に載っていない建物のことです。建物の登記には「表題部」と「権利部」があり、まず建物の物理的な現況（所在・種類・構造・床面積など）を記録するのが表題登記です。この表題登記そのものが存在しないのが「未登記建物」です。

なぜ起きるのか。建物を新築したときは、本来、表題登記の申請義務があります。不動産登記法（平成16年法律第123号）第47条第1項は、新築した建物または表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に表題登記を申請しなければならないと定めています。ところが、現金で建てて住宅ローンを使わなかった古い建物や、母屋に付けた増築部分などは、この申請がされないまま長年使われてきたことがあります。ローンを組むと金融機関が抵当権設定のために登記を求めるので登記されますが、その必要がなかった建物は未登記のまま残りやすいのです。

相続のときに問題になるのは、登記がないと、その建物を誰が相続したかを登記記録の上で示せないからです。売買や担保設定の前提が整わず、買主・金融機関が二の足を踏みます。次の章で見るとおり、売る前に登記を入れて整えるのが実務になります。

未登記のままでも売れるのか、それとも登記が要るのか？

法律上、未登記の建物を売買契約すること自体はできます。所有権は登記がなくても移転します。しかし、実務では次の理由で登記を入れてから売るのが通例です。

未登記のまま売ろうとすると	なぜ詰まるか
買主への所有権移転登記ができない	表題登記・所有権保存登記がないと、移転登記の前提が無い
買主が住宅ローンを組めない	金融機関は抵当権設定のため登記された建物を求める
買主が対抗要件を備えられない	登記がないと第三者に所有権を対抗しにくい
建物の同一性・現況を示せない	面積・構造が公的記録で確認できない

とくに買主がローンを使う場合、金融機関はほぼ確実に登記を求めます。そのため、売主側で表題登記と所有権保存登記を入れ、相続による名義に整えてから引き渡すのが一般的です。「売れるか売れないか」ではなく「登記を入れてから売る」が現実的な答えになります。同じく相続登記が売却の前提になる論点は相続登記の義務化のもとで実家を売るときにも整理しています。

表題登記と所有権保存登記は誰に頼むのか（土地家屋調査士・司法書士）？

未登記建物を売れる状態にするには、登記を2段階で入れます。担う専門家が分かれます。

① 表題登記（土地家屋調査士）。 まず建物の物理的な現況を登記記録に載せます。不動産登記法第47条の表題登記で、所在・家屋番号・種類・構造・床面積を確定します。建物を測り、図面（建物図面・各階平面図）を作り、所有権を証する書面を添えて申請します。この測量と図面の作成、表題部に関する登記の代理は土地家屋調査士の業務です。

② 所有権保存登記（司法書士）。 表題登記で表題部ができたら、次に権利部（甲区）に最初の所有者を記録します。不動産登記法第74条は、所有権の保存の登記を申請できる者を、表題部所有者またはその相続人その他の一般承継人などに限っています。相続で取得した相続人は、表題部所有者の相続人として、この所有権保存登記を申請できます。権利に関する登記の代理は司法書士の業務です。

段階	何をするか	根拠	担う専門家
① 表題登記	建物の現況（所在・構造・床面積）を登記	不動産登記法第47条	土地家屋調査士
② 所有権保存登記	最初の所有者を権利部に記録	不動産登記法第74条	司法書士

実務では、相続人を確定する戸籍の収集や遺産分割協議書の作成が前提になります。**登記は土地家屋調査士・司法書士の独占業務であり、当社が代理することはありません。**当社は物件の調査（公図・現況・固定資産課税の情報の確認）と、売却に向けた段取りの整理を担い、登記は土地家屋調査士・司法書士へおつなぎします。

固定資産税は払っているのに未登記、という状態はなぜ起きるのか？

「毎年、固定資産税を払っているのだから登記されているはずだ」と思われがちですが、この2つは別の制度です。ここを取り違えると、相続の場面で足をすくわれます。

固定資産税は、市町村が課税のために独自に把握している情報に基づいて課されます。地方税法（昭和25年法律第226号）第343条第1項は、固定資産税の納税義務者を固定資産の所有者と定めています。そして、登記簿に登記されていない家屋についても、市町村は「家屋補充課税台帳」に登録して課税できます。同法第341条は固定資産課税台帳の一つとして家屋補充課税台帳を挙げ、同法第381条第4項は、登記簿に登記されている家屋以外の家屋で固定資産税を課することができるものを、この家屋補充課税台帳に登録すると定めています。

	登記（法務局）	固定資産税（市町村）
目的	権利関係の公示	課税
未登記家屋の扱い	そもそも登記記録がない	家屋補充課税台帳に登録して課税
根拠	不動産登記法	地方税法第341条・第343条・第381条第4項

つまり——市町村は登記とは別の台帳で家屋を把握しているので、未登記でも固定資産税は課されるのです。だから「固定資産税を払っている＝登記済み」ではありません。相続で実家を受け継ぐときは、固定資産税の課税明細に載っている家屋が登記記録にも載っているかを、登記事項証明書で照合しておくのが安全です。増築部分だけが未登記、というケースもここで見つかります。

売却までの手順と費用の目安は？

未登記建物のある実家を相続して売るときの、おおまかな順番は次のとおりです。費用は建物の規模・状態や専門家により幅があるため、一律の相場は示せません。

手順	内容	担い手
1	登記事項証明書・固定資産課税明細で未登記の有無を照合	相続人（当社が調査を補助）
2	戸籍を集めて相続人を確定・遺産分割協議	相続人（紛争があれば弁護士）
3	建物の表題登記	土地家屋調査士
4	所有権保存登記（相続人名義）	司法書士
5	媒介契約・売買契約・引渡し	四葉不動産株式会社
6	譲渡所得の申告（売却した年の翌年）	税理士

なお、令和6年4月1日施行の改正で相続登記の申請が義務化されました。不動産登記法第76条の2第1項は、所有権の登記名義人について相続の開始があったとき、相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければならないと定めています。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です（同法第164条第1項）。ただし、これは「所有権の登記名義人」がいる不動産の話で、そもそも表題登記も所有権保存登記もない未登記家屋は、まず表題登記・所有権保存登記を入れるところから始まる点に注意してください。空き家のまま解体するか売るかの分かれ目は相続した空き家を解体してから売るか、古家付きで売るかに整理しています。相続不動産の売却全般の相談は相続した不動産の売却をご覧ください。

誰に相談すればよいですか？

物件の調査、書類の取り寄せ、媒介、売買契約は、四葉不動産株式会社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）が承ります。相続に伴う各種の書類作成のうち、官公署に提出するものは四葉行政書士事務所が承ります。

この2つはそれぞれ独立した事業体です。それぞれ直接ご契約いただきます。 建物の表題登記は土地家屋調査士、所有権保存登記・相続登記は司法書士、相続人間の紛争は弁護士、譲渡所得などの税務は税理士へ、それぞれ直接ご依頼いただく形をご案内します。当社・当事務所は、紹介料・送客手数料を受け取ることも支払うこともありません。相談は無料です。

よくある質問

Q. 未登記のままでも家は売れますか？
A. 売買契約自体はできますが、買主への所有権移転登記ができず、買主が住宅ローンを組みにくいため、実務では売主側で表題登記と所有権保存登記を入れ、相続の名義に整えてから引き渡すのが通例です。買主が現金で買い、登記を求めない例外はありますが、一般には登記を入れてから売る前提で段取りします。

Q. 表題登記と所有権保存登記は誰に頼むのですか？
A. 建物の現況を登記する表題登記（不動産登記法第47条）は土地家屋調査士、最初の所有者を権利部に記録する所有権保存登記（同法第74条）は司法書士の業務です。どちらも独占業務で、不動産会社が代理することはできません。当社は物件の調査と売却の段取りを担い、両者へおつなぎします。

Q. 固定資産税を払っているのに未登記なのはなぜですか？
A. 登記（権利関係の公示）と固定資産税（課税）は別の制度です。市町村は登記されていない家屋も家屋補充課税台帳に登録して課税できます（地方税法第341条・第343条・第381条第4項）。そのため「固定資産税を払っている＝登記済み」ではありません。増築部分だけが未登記のこともあります。

Q. 相続登記の義務化は未登記建物にも関係しますか？
A. 相続登記の申請義務（不動産登記法第76条の2第1項、令和6年4月1日施行、3年以内）は、所有権の登記名義人がいる不動産についての義務です。表題登記も所有権保存登記もない未登記家屋は、まず表題登記・所有権保存登記を入れる段階から始まります。売却を予定しているなら、この機会に登記を整えるのが実務的です。

この記事の出典（一次情報）

• e-Gov法令検索「不動産登記法」（平成16年法律第123号。第47条第1項＝新築建物・表題登記のない建物取得後1月以内の表題登記の申請、第74条＝所有権保存登記を申請できる者（表題部所有者・その相続人等）、第76条の2第1項＝相続登記の申請義務（3年以内・令和6年4月1日施行）、第164条第1項＝申請を怠った場合の10万円以下の過料。2026年9月6日参照）
• 法務省「相続登記の申請義務化について」（相続登記の申請義務化は令和6年4月1日施行。施行前に開始した相続で未了のものは令和9年3月31日まで（施行後に取得を知った場合はその日から3年以内）。2026年9月6日参照）
• e-Gov法令検索「地方税法」（昭和25年法律第226号。第341条＝固定資産課税台帳（家屋補充課税台帳を含む）の意義、第343条第1項＝固定資産税の納税義務者は所有者、第381条第4項＝登記簿に登記されている家屋以外の家屋を家屋補充課税台帳に登録。2026年9月6日参照）

※未登記建物を売る手順は、建物の現況、相続関係、既存の登記の有無によって変わります。本記事は個別の物件について判断していません。
※表題登記は土地家屋調査士、所有権保存登記・相続登記は司法書士の独占業務です。登記の可否・要否と手続の設計はこれらの有資格者の領域で、当社が代理・判断することはありません。
※固定資産税の課税・台帳の運用、各法務局・自治体の窓口や様式は変わります。着手時点で当該法務局・市町村のページを直接ご確認ください。
※本記事は一般的な情報提供であり、個別の物件の売却の可否や登記の要否を判断・保証するものではありません。物件の調査・媒介および売買契約は四葉不動産株式会社（宅地建物取引業）が、官公署提出書類の作成は四葉行政書士事務所が、それぞれ独立した事業体として別々にご契約いただく形で受任します。表題登記は土地家屋調査士、所有権保存登記・相続登記は司法書士、紛争は弁護士、税務は税理士の領域です。紹介料・送客手数料のやりとりはありません。

この記事の執筆者

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）——宅地建物取引士（東京都知事登録 第293544号）・行政書士（登録番号 第25087022号）。四葉不動産株式会社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京区小日向・茗荷谷駅徒歩約5分。物件（不動産）と登記・相続の論点を同じテーブルに並べて確認します。詳しい経歴は著者ページをご覧ください。