相続した土地、境界が未確定のまま売れる？確定測量が要る場面

結論（先に要点）：相続した土地は、境界が未確定でも売ること自体はできます。ただし買主・金融機関は「確定測量図」を求めることが多く、確定測量がないと価格が下がったり引渡しが遅れたりします。境界が争いになれば、筆界特定制度（不動産登記法第123条以下・平成18年施行）や分筆の登記へ進み、これらは土地家屋調査士が担います。相続登記（司法書士）・譲渡所得税（税理士）と測量の順番を先に組むと手戻りが減ります。売却の段取りと媒介は当社（四葉不動産株式会社）が情報提供として担い、測量・登記・税務は各有資格者が扱います。

親から相続した土地や実家を売ろうとして、「隣との境界標が見当たらない」「古い測量図しかない」と気づく相続人は少なくありません。境界が未確定のまま売れるのか、確定測量はいつ・誰に頼むのか——本記事は、相続した土地の売却を検討する相続人に向けて、まず何を確認し誰に相談すればよいかを、不動産登記法・民法・土地家屋調査士法の条文と国の資料から整理したものです。売却の段取り・査定・媒介は当社（四葉不動産株式会社）が情報提供として担い、測量・境界確定は土地家屋調査士、法的判断は有資格者が行います。

境界が未確定でも相続した土地は売れますか？

売ること自体はできます。境界の確定は売買契約の絶対条件ではなく、当事者が合意すれば「現況有姿（現況のまま）」での売買も可能です。ただし実務では、次の理由で確定測量図が求められることが多く、ないと不利になりやすいのが実情です。

誰が	なぜ確定測量図を求めるか
買主	買った後に隣地と境界・面積でもめないため。塀・越境の有無を確定したい
金融機関	買主の住宅ローンの担保評価で、面積と範囲を確定したい
売主（あなた）	登記簿の地積と実測が食い違うと、代金・引渡しに影響する

「売れる」と「有利に売れる」は別です。 境界が未確定でも売れますが、買主が付きにくくなったり、確定測量を条件に価格や引渡し時期が動いたりします。相続不動産の売り方全般は相続と不動産に、共有の土地を売るときの同意の要否は「相続した共有の不動産を売る」に整理しています。

確定測量図・現況測量図・地積測量図は何がどう違いますか？

「測量図」と一口に言っても種類があり、売買で効く度合いが違います。混同すると「測量図はある」と思っていたのに使えない、ということが起きます。

種類	何の図面か	隣地の立会い・承諾	売買での位置づけ
確定測量図（境界確定図）	隣接地・道路等の所有者の立会いと確認を経て、すべての境界を確定した図面	あり（民有地・官地とも）	取引で最も信頼される。「確定測量済み」の根拠
現況測量図	ブロック塀や既存杭など現況を測っただけの図面	なし	あくまで目安。境界の確定力はない
地積測量図	一筆の土地の地積・形状・求積方法等を示し、法務局に備え付けられる図面（不動産登記規則第77条）	作成時期による（古いものは境界未確定のことも）	分筆・地積更正の登記で作られる。作成年代で精度差が大きい

現況測量図しかないのに「測量図あり」と考えるのは危険です。 現況測量図は塀や既存杭を測っただけで、隣地所有者の確認を経ていないため、境界の確定力がありません。地積測量図も、昭和の古いものは境界標や座標の記載がなく現在の確定測量図ほどの精度がないことがあります。売却で「確定測量図あり」と言えるのは、隣地・道路の所有者全員の立会い・確認を経た確定測量図です。

確定測量は誰に頼み、費用と期間はどれくらいかかりますか？

確定測量（境界確定を伴う測量）と、その結果に基づく分筆・地積更正の登記は、土地家屋調査士の業務です（土地家屋調査士法第3条＝不動産の表示に関する登記の申請手続や筆界特定手続の代理等）。宅地建物取引業者である当社は測量・登記を行えないため、確定測量が要る場面では土地家屋調査士へおつなぎします。

項目	目安（一般的な傾向）
依頼先	土地家屋調査士
期間	隣地・道路管理者の立会い日程しだいで数か月かかることが多い
費用	土地の広さ・隣地の数・官民境界（道路等）の有無で変わる
官民境界	道路・水路など公有地に接する場合、自治体の道路管理者等との官民境界確定が加わり、期間が延びやすい

費用と期間は、土地の広さより「隣地・道路管理者が何者いるか」で大きく変わります。 相続案件では、隣地の所有者もまた亡くなっていて相続人が多数に分かれている、といった事情で立会いに時間がかかることがあります。売却スケジュールを決める前に、確定測量図の有無と、なければ確定測量に要する期間の見込みを、土地家屋調査士に確認しておくと段取りが崩れにくくなります。なお、境界標の設置費用は相隣者が等しい割合で、測量の費用は土地の広狭に応じて分担するのが民法の原則です（民法第223条・第224条）。

隣地の所有者と境界で折り合わないときはどうしますか（筆界特定・分筆）？

隣地の所有者と境界で意見が合わないとき、いきなり裁判ではなく、まず筆界特定制度を使う道があります。筆界特定は、土地の所有権登記名義人等の申請により、筆界特定登記官が筆界調査委員（外部の専門家）の意見を踏まえて、筆界（登記された一筆の土地が登記されたときにその境を構成していた点と線）の現地における位置を特定する制度です（不動産登記法第123条以下＝第6章。平成18年〈2006年〉1月20日施行）。

段階	内容	担い手
立会い・確認	隣地・道路管理者の立会いで境界を確認	土地家屋調査士
折り合わない	筆界特定の申請（登記官が筆界の位置を特定）	土地家屋調査士（手続代理）
分筆・地積更正	確定後、必要に応じて分筆・地積更正の登記	土地家屋調査士
争いが権利の帰属に及ぶ	所有権の範囲の争い（境界確定訴訟等）	弁護士

筆界特定は「筆界（公法上の境界）」の位置を特定する行政手続で、所有権の帰属そのものを決めるものではありません。 隣地とのトラブルが所有権の範囲をめぐる紛争に発展した場合は、弁護士の領域です。当社は、境界が確定して売れる状態になった土地の媒介・売却に伴走します。接道が足りない土地の売り方は「相続した再建築不可の物件」も参考になります。

相続登記・譲渡税の段取りと測量の順番はどう組みますか？

相続した土地を売るには、登記名義を相続人へ移し（相続登記）、境界を確定し（確定測量）、売却して譲渡所得税を精算する、という複数の工程が絡みます。役割を分けると次のとおりです。

やること	担い手
売却の段取り・査定・買主探し・媒介・売買契約	宅地建物取引業者（四葉不動産株式会社）
確定測量・筆界特定・分筆・地積更正の登記	土地家屋調査士
相続登記（被相続人から相続人へ）・所有権移転登記	司法書士
遺産分割協議書の作成	行政書士（四葉行政書士事務所）
譲渡所得税・取得費加算の計算	税理士
隣地との権利の争い	弁護士

相続登記は、取得を知った日から3年以内の申請が義務づけられています（不動産登記法第76条の2・令和6年〈2024年〉4月1日施行）。売る前提でも避けて通れません。相続した土地を売った譲渡所得には、一定期間内の譲渡なら相続税額の一部を取得費に加算できる特例（租税特別措置法第39条＝相続財産に係る取得費加算。相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までの譲渡が対象）があり、具体的な税額計算・申告は税理士が担います。順番の要は「相続登記と確定測量を、売却スケジュールに合わせて早めに走らせる」ことです。 確定測量は数か月かかることがあり、着手が遅れると引渡しが後ろにずれます。

誰に相談すればよいですか？

相続した土地の売却の段取り・査定・買主探し・媒介・売買契約は、四葉不動産株式会社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）が承ります。遺産分割協議書など官公署・私人間に提出する書類の作成は、四葉行政書士事務所が承ります。確定測量・筆界特定・分筆の登記は土地家屋調査士が、相続登記・所有権移転登記は司法書士が、譲渡所得税・取得費加算の計算は税理士が、隣地との権利の争いは弁護士が扱います。

これらはそれぞれ独立した事業体です。それぞれ直接ご契約いただきます。 当社・当事務所は、紹介料・送客手数料を受け取ることも支払うこともありません。測量・境界確定は土地家屋調査士、登記は司法書士、税務は税理士、紛争は弁護士へ、それぞれ直接ご依頼いただく形をご案内します。相談は無料です。

よくある質問

Q. 境界標が1本もありません。それでも売れますか？
A. 売ること自体はできますが、買主や金融機関が確定測量図を求めることが多く、ないと価格や引渡し時期に影響しやすくなります。確定測量は隣地・道路管理者の立会いを経てすべての境界を確定するもので、土地家屋調査士が担います。売却スケジュールを決める前に、確定測量に要する期間の見込みを確認しておくと段取りが崩れにくくなります。

Q. 「地積測量図」が法務局にあります。これで確定測量済みと言えますか？
A. 一概には言えません。地積測量図は一筆の土地の地積・形状等を示し法務局に備え付けられる図面（不動産登記規則第77条）ですが、古いものは境界標や座標の記載がなく、隣地の確認を経ていないことがあります。売買で「確定測量図あり」と言えるのは、隣接地・道路の所有者全員の立会い・確認を経た確定測量図です。作成年代と記載内容を土地家屋調査士に確認してください。

Q. 隣の人が境界の立会いに応じてくれません。どうすればよいですか？
A. 立会いで折り合わない、または応じてもらえないときは、筆界特定制度（不動産登記法第123条以下）を使う道があります。筆界特定登記官が筆界調査委員の意見を踏まえて筆界の位置を特定する行政手続で、手続の代理は土地家屋調査士が担います。所有権の範囲そのものの争いに発展した場合は弁護士の領域です。

Q. 相続登記と確定測量は、どちらを先にやりますか？
A. 相続登記（司法書士）は、売買の名義を確定するために先に済ませます（取得を知った日から3年以内の申請義務・不動産登記法第76条の2）。確定測量（土地家屋調査士）は数か月かかることがあるため、売却スケジュールが見えた段階で早めに並行して走らせるのが安全です。順番と段取りは、査定の際に当社が全体像を整理してご案内します。

この記事の出典（一次情報）

• e-Gov法令検索「不動産登記法」（平成16年法律第123号。第6章＝筆界特定〈第123条以下〉。第123条＝定義（筆界・筆界特定）、第131条以下＝筆界特定の手続。筆界特定制度は平成18年1月20日施行。第76条の2＝相続による所有権移転登記の申請義務化〈令和6年4月1日施行・取得を知った日から3年以内〉。2026年9月4日参照）
• 法務省「筆界特定制度」（筆界特定登記官が、土地の所有権登記名義人等の申請により、筆界調査委員の意見を踏まえて筆界の現地における位置を特定する制度。2026年9月4日参照）
• e-Gov法令検索「土地家屋調査士法」（昭和25年法律第228号。第3条＝業務（不動産の表示に関する登記の申請手続の代理、筆界特定手続の代理等）。2026年9月4日参照）
• e-Gov法令検索「民法」（明治29年法律第89号。第223条＝境界標の設置、第224条＝境界標の設置・保存の費用は相隣者が等しい割合で、測量の費用は土地の広狭に応じて分担。2026年9月4日参照）
• e-Gov法令検索「不動産登記規則」（平成17年法務省令第18号。第77条＝地積測量図の内容（地番区域・方位・縮尺・地積及び求積方法・筆界点間の距離・境界標の表示等）。2026年9月4日参照）
• e-Gov法令検索「租税特別措置法」（昭和32年法律第26号。第39条＝相続財産に係る譲渡所得の課税の特例（取得費加算）。相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までの譲渡が対象。2026年9月4日参照）

※確定測量の費用・期間、地積測量図の精度、筆界特定・分筆の要否は、土地の状況・隣地の数・官民境界の有無によって変わります。本記事は個別の土地について判断していません。測量・境界確定の可否と見込みは土地家屋調査士へご相談ください。
※譲渡所得税・取得費加算の具体的な計算と申告は税理士へ、相続登記・所有権移転登記は司法書士へ、隣地との権利の争いは弁護士へご相談ください。
※本記事は一般的な情報提供であり、個別の売却の可否や測量の結果・税額を判断・保証するものではありません。
※不動産の調査・媒介および売買契約は四葉不動産株式会社（宅地建物取引業）が、遺産分割協議書等の書類作成は四葉行政書士事務所が、それぞれ独立した事業体として別々にご契約いただく形で受任します。測量・境界確定は土地家屋調査士、登記は司法書士、税務は税理士、紛争は弁護士へ直接ご依頼いただきます。紹介料・送客手数料のやりとりはありません。

この記事の執筆者

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）——宅地建物取引士（東京都知事登録 第293544号）・行政書士（登録番号 第25087022号）。四葉不動産株式会社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京区小日向・茗荷谷駅徒歩約5分。物件（不動産）と権利・手続（相続・登記・測量・税務の振り分け）の論点を同じテーブルに並べて確認します。詳しい経歴は著者ページをご覧ください。