继承来的土地，界线未确定就能卖吗？需要确定测量的场面

结论（先说重点）：继承来的土地，界线未确定也能卖，但买方・金融机关常要求「确定测量图」，没有时价格易降、交房易延。界线起争执时，进入笔界特定制度（不动产登记法第123条以下・2006年施行）与分笔登记，这些由土地家屋调查士承担。把继承登记（司法书士）・让渡所得税（税理士）与测量的顺序先组好，可减少手回。卖的段取与媒介由本公司（四叶不动产株式会社）以信息提供承担，测量・界线确定由土地家屋调查士，法律判断由有资格者处理。

想卖继承来的土地或老家，却发现「找不到与邻地的界标」「只有旧的测量图」的继承人不少。界线未确定能否卖？确定测量何时・找谁做？本文写给检讨卖继承土地的继承人：先确认什么、找谁咨询，依不动产登记法・民法・土地家屋调查士法的条文与国家资料整理。卖的段取・估价・媒介由本公司（四叶不动产株式会社）以信息提供承担，测量・界线确定由土地家屋调查士，法律判断由有资格者为之。

界线未确定也能卖继承来的土地吗？

卖本身可以。界线确定并非买卖契约的绝对条件，当事人合意即可「现况有姿（依现况）」买卖。惟实务上，常因下列理由被要求确定测量图，没有时易吃亏。

谁	为何要求确定测量图
买方	为买后不与邻地就界线・面积起争执。想确定围墙・越界有无
金融机关	为买方房贷的担保评价，想确定面积与范围
卖方（您）	登记簿地积与实测不符时，影响代金・交房

「能卖」与「能卖得好」是两回事。 界线未确定也能卖，但买方较难寻，或以确定测量为条件而价格・交房时期变动。继承不动产的卖法全般见继承与不动产，卖共有土地时同意要否见「卖继承来的共有不动产」。

确定测量图・现况测量图・地积测量图有何不同？

「测量图」有种类，对买卖的作用程度不同。混同会导致以为「有测量图」却不能用。

种类	是何图面	邻地立会・承诺	买卖上的定位
确定测量图（界线确定图）	经邻接地・道路等所有者立会与确认，确定全部界线的图面	有（民有地・官地皆是）	交易最受信赖。「确定测量济」的根据
现况测量图	仅测混凝土墙・既有桩等现况的图面	无	仅为目安，无界线确定力
地积测量图	示一笔土地的地积・形状・求积方法等，备置于法务局的图面（不动产登记规则第77条）	依制作时期（旧者可能界线未确定）	分笔・地积更正登记时制作。制作年代精度差大

只有现况测量图却认为「有测量图」很危险。 现况测量图仅测墙与既有桩，未经邻地所有者确认，无界线确定力。地积测量图中，昭和的旧者可能无界标・座标的记载，精度不及现在的确定测量图。买卖中能说「有确定测量图」的，是经邻接地・道路所有者全员立会・确认的确定测量图。

确定测量找谁做？费用与期间约多少？

确定测量（伴随界线确定的测量），及依其结果的分笔・地积更正登记，是土地家屋调查士的业务（土地家屋调查士法第3条＝不动产表示登记的申请手续代理、笔界特定手续代理等）。身为宅地建物取引业者的本公司无法测量・登记，故需确定测量的场面，会转介土地家屋调查士。

项目	目安（一般倾向）
委托对象	土地家屋调查士
期间	依邻地・道路管理者的立会日程，常需数月
费用	依土地大小・邻地数・有无官民界线（道路等）而变
官民界线	临接道路・水路等公有地时，加上与自治体道路管理者等的官民界线确定，期间易延

费用与期间，比起土地大小，更依「邻地・道路管理者有几位」而大变。 继承案件中，邻地所有者也已过世、继承人分为多数，立会可能费时。决定卖房时程前，先向土地家屋调查士确认有无确定测量图，若无则确定测量所需期间的预估，段取较不会崩。另界标的设置费用由相邻者等分，测量费用依土地广狭分担，为民法原则（民法第223条・第224条）。

与邻地所有者就界线谈不拢时怎么办（笔界特定・分笔）？

与邻地所有者就界线意见不合时，不必迳行诉讼，可先用笔界特定制度。笔界特定是由土地的所有权登记名义人等申请，笔界特定登记官踏袭笔界调查委员（外部专家）的意见，特定笔界（登记的一笔土地于登记时构成其境的点与线）在现地的位置的制度（不动产登记法第123条以下＝第6章。2006年1月20日施行）。

阶段	内容	承担者
立会・确认	以邻地・道路管理者立会确认界线	土地家屋调查士
谈不拢	笔界特定的申请（登记官特定笔界位置）	土地家屋调查士（手续代理）
分笔・地积更正	确定后，视需要办分笔・地积更正登记	土地家屋调查士
争执及于权利归属	所有权范围之争（界线确定诉讼等）	律师

笔界特定是特定「笔界（公法上的界线）」位置的行政手续，并非决定所有权归属本身。 与邻地的纠纷发展为所有权范围之争时，为律师的领域。本公司陪伴界线确定、可卖状态后的土地的媒介・卖出。接道不足土地的卖法，另见「继承来的再建筑不可物件」。

继承登记・让渡税的段取与测量的顺序如何组？

卖继承土地，牵涉多道工序：把登记名义移至继承人（继承登记）、确定界线（确定测量）、卖出并精算让渡所得税。分工如下。

要做的事	承担者
卖的段取・估价・找买方・媒介・买卖契约	宅地建物取引业者（四叶不动产株式会社）
确定测量・笔界特定・分笔・地积更正登记	土地家屋调查士
继承登记（被继承人→继承人）・所有权移转登记	司法书士
遗产分割协议书制作	行政书士（四叶行政书士事务所）
让渡所得税・取得费加算计算	税理士
与邻地的权利之争	律师

继承登记须自知悉取得之日起3年内申请（不动产登记法第76条之2・令和6年〈2024年〉4月1日施行），卖的前提也避不开。卖继承土地的让渡所得，若于一定期间内让渡，可将继承税额的一部加入取得费（租税特别措置法第39条＝继承财产的取得费加算。继承税申报期限翌日以后3年经过之日前的让渡为对象），具体税额计算・申报由税理士承担。顺序的要点是「配合卖房时程，及早跑继承登记与确定测量」。 确定测量可能需数月，着手晚则交房往后延。

该找谁咨询？

继承土地卖的段取・估价・找买方・媒介・买卖契约，由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）承接。遗产分割协议书等向官公署・私人间提出的文书制作，由四叶行政书士事务所承接。确定测量・笔界特定・分笔登记由土地家屋调查士、继承登记・所有权移转登记由司法书士、让渡所得税・取得费加算计算由税理士、与邻地的权利之争由律师处理。

这些各自为独立的事业体。请分别直接签约。 本公司・本事务所不收取也不支付介绍费・送客手续费。测量・界线确定找土地家屋调查士、登记找司法书士、税务找税理士、纠纷找律师，皆请分别直接委托。咨询免费。

常见问题

Q. 一根界标都没有。还能卖吗？
A. 卖本身可以，但买方・银行常要求确定测量图，没有时价格・交房时期易受影响。确定测量以邻地・道路管理者立会确定全部界线，由土地家屋调查士承担。决定卖房时程前，先确认确定测量所需期间的预估，段取较不会崩。

Q. 法务局有「地积测量图」。这算确定测量济吗？
A. 不一定。地积测量图示一笔土地的地积・形状，备置于法务局（不动产登记规则第77条），但旧者可能无界标・座标记载、未经邻地确认。买卖中能说「有确定测量图」的，是经邻接地・道路所有者全员立会・确认者。请向土地家屋调查士确认制作年代与记载内容。

Q. 邻居不肯出席界线立会。该怎么办？
A. 立会谈不拢、或不肯出席时，可用笔界特定制度（不动产登记法第123条以下）。是笔界特定登记官踏袭笔界调查委员意见特定笔界位置的行政手续，手续代理由土地家屋调查士承担。若发展为所有权范围本身之争，则为律师的领域。

Q. 继承登记与确定测量，先做哪个？
A. 继承登记（司法书士）先办以确定买卖名义（自知悉取得之日起3年内申请・不动产登记法第76条之2）。确定测量（土地家屋调查士）可能需数月，故卖房时程一旦浮现，及早并行跑较安全。顺序与段取，估价时由本公司整理全貌说明。

这篇文章的出处（第一手信息）

• e-Gov法令检索「不动产登记法」（平成16年法律第123号。第6章＝笔界特定〈第123条以下〉。第123条＝定义（笔界・笔界特定）、第131条以下＝笔界特定手续。笔界特定制度于平成18年〈2006年〉1月20日施行。第76条之2＝因继承的所有权移转登记申请义务化〈令和6年4月1日施行・自知悉取得之日起3年内〉。2026年9月4日参照）
• 法务省「笔界特定制度」（笔界特定登记官依土地所有权登记名义人等的申请，踏袭笔界调查委员意见，特定笔界在现地的位置的制度。2026年9月4日参照）
• e-Gov法令检索「土地家屋调查士法」（昭和25年法律第228号。第3条＝业务（不动产表示登记的申请手续代理、笔界特定手续代理等）。2026年9月4日参照）
• e-Gov法令检索「民法」（明治29年法律第89号。第223条＝界标的设置、第224条＝界标的设置・保存费用由相邻者等分、测量费用依土地广狭分担。2026年9月4日参照）
• e-Gov法令检索「不动产登记规则」（平成17年法务省令第18号。第77条＝地积测量图的内容（地番区域・方位・缩尺・地积及求积方法・笔界点间距离・界标的表示等）。2026年9月4日参照）
• e-Gov法令检索「租税特别措置法」（昭和32年法律第26号。第39条＝继承财产的让渡所得课税特例（取得费加算）。继承税申报期限翌日以后3年经过之日前的让渡为对象。2026年9月4日参照）

※确定测量的费用・期间、地积测量图的精度、笔界特定・分笔的要否，随土地状况・邻地数・有无官民界线而变。本文未就个别土地作判断。测量・界线确定的可否与预估请咨询土地家屋调查士。
※让渡所得税・取得费加算的具体计算与申报找税理士、继承登记・所有权移转登记找司法书士、与邻地的权利之争找律师咨询。
※本文为一般性信息提供，并不判断或保证个别卖出的可否、测量结果或税额。
※不动产的调查・媒介及买卖契约由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业），遗产分割协议书等文书制作由四叶行政书士事务所，各自为独立事业体、分别直接签约的形式受任。测量・界线确定找土地家屋调查士、登记找司法书士、税务找税理士、纠纷找律师直接委托。无介绍费・送客手续费往来。

本文作者

浦松丈二——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录番号 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分。把物件（不动产）与权利・手续（继承・登记・测量・税务的分派）的论点放在同一张桌上确认。详细经历请见作者页面。