寻找住宅型收费养老院的物件：用途地域・消防・面积的要件

结论（先说重点）：住宅型收费养老院的物件，先起作用的是①用途地域（收费养老院作为「养老院」属儿童福祉设施等，除工业专用地域外的所有用途地域皆可建）②消防（依消防法施行令别表第一(6)项ロ或(6)项ハ，喷淋设备是不论面积都要、或6,000㎡以上才要）③居室面积（老人福祉法上无一律基准，但标准指导指针以单人间・每人13㎡以上为目安）三点。老人福祉法第29条第1项的申报由业者本人向都道府县知事为之，本公司仅止于提供物件信息。

想新开一间住宅型收费养老院时，最先犹豫的是「该租（买）什么建物・独栋」。读サ高住（服务型高龄者住宅）或介护付收费养老院的文章，会列出各户25㎡・特定设施指定・人员配置等条件，但住宅型乘的制度不同，确认物件的顺序也随之改变。本文写给检讨开设住宅型收费养老院的业者，及寻找事业用物件的不动产实务者：契约前可确认的事项，依条文与国家资料整理。物件的调查・媒介・租赁中介由本公司（四叶不动产株式会社）以信息提供承担，申报的受理由都道府县知事判断。

住宅型收费养老院，与サ高住・介护付的物件要件有何不同？

同是「高龄者住居」，乘的制度不同，对物件的要求也变。厚生劳动省的收费养老院设置运营标准指导指针，将收费养老院分为以下4类型。

类型	需要介护时介护的来源	乘制度的方式
介护付（一般型）	设施自身提供的特定设施入居者生活介护	需特定设施入居者生活介护的指定（介护保险法）
介护付（外部服务利用型）	委托的介护服务事业所	同上（以外部利用型指定）
住宅型	入居者自选的地域访问介护等	仅老人福祉法第29条第1项的申报。不受特定设施指定
健康型	需要介护时须解约退去	仅申报

住宅型是「不受特定设施指定、介护用外部访问介护等」的类型。 因此，サ高住那样的各户25㎡以上登录基准（见可成为サ高住的物件条件）、介护付的人员配置・设备指定基准，并非原样适用。介护保险的「设施系」事业所在物件看法上如何不同，另见「介护事业所的物件由用途地域决定」。事业用物件的思路整理于投资用・事业用不动产，开业据点的找法见事业用据点・办公室。

哪些用途地域可开住宅型收费养老院？

收费养老院属建筑基准法别表第2的「养老院」，作为儿童福祉设施等（同法施行令第19条・第115条之3第1号）之一处理。儿童福祉设施等，除工业专用地域外的所有用途地域皆可建。 不如诊疗所自由，但与保育所同待遇，第一种低层住居专用地域也有可建的余地。

用途地域	收费养老院（养老院）的处理目安
第一种・第二种低层住居专用地域	可建（留意高度・斜线・规模限制。多为2层楼以内）
中高层・住居・准住居地域	易建
近邻商业・商业・准工业・工业地域	易建
工业专用地域	不可建（未列养老院）

不过，将既有共同住宅或独栋改为住宅型收费养老院时，与用途地域可否另外，建筑基准法第87条第1项的变更用途确认申请要否会成问题（后述）。用途地域上的可否与变更用途的要否，契约前可在特定行政厅窗口确认。

消防设备（喷淋・自动火灾报知）从几㎡开始义务化？

住宅型收费养老院的物件，面积作用最大的是消防。消防法施行令别表第一中，收费养老院依入居者状态分为(6)项ロ与(6)项ハ，喷淋设备基准完全不同。

区分	收费养老院的适用	喷淋设备	自动火灾报知设备
(6)项ロ	主要入居避难困难的要介护者	不论面积皆须设置（原275㎡以上→平成26年政令第333号・平成27年4月1日施行为原则全部）	不论面积皆须设置
(6)项ハ	不属(6)项ロ者（避难困难的要介护者非主体）	延面积6,000㎡以上才须设置	延面积300㎡以上才须设置

(6)项ロ因平成18年长崎县大村市的失智症高龄者团体家屋火灾，经一连串改正逐步强化，现在喷淋设备不论面积皆须。但延面积275㎡未满、且具火灾发生时抑制延烧之构造（消防法施行规则第12条之2所定构造）者，无须喷淋设备。 另延面积1,000㎡未满的设施，可设置利用自来水的「特定设施水道连结型喷淋设备」。

住宅型收费养老院属(6)项ロ或(6)项ハ，由消防机关依入居者实态（是否主要入居避难困难的要介护者）判断。 住宅型多设想自立・轻度入居者而常属(6)项ハ，但若依实态被判(6)项ロ，即使小规模也须喷淋。决定物件前，附上设想的入居者样貌向管辖消防机关确认较为确实。其他福祉设施(6)项ロ・ハ的思路，另整理于「放课后等デイ的物件」。

改建既有共同住宅・独栋时，建筑基准法上要确认哪里？

住宅型收费养老院，改建既有共同住宅・独栋・宿舍开设者不少。此时建筑基准法上要确认的是以下各点。

确认点	为何作用	依据
变更用途确认申请	供收费养老院（特殊建筑物）用途的部分超200㎡则须确认申请	建筑基准法第87条第1项・第6条第1项第一号
用途地域可否	工业专用地域不可建	同法别表第2
采光・换气・楼梯・防火	居室采光（法第28条）、直通楼梯・避难路径、防火区划	同法・同施行令
检查济证・既有不适格	增改建时现行基准所及范围。有无检查济证	同法第7条等

由「共同住宅（宿舍）」到「收费养老院（儿童福祉设施等）」用途改变，故超200㎡的部分须变更用途确认申请。 共同住宅与收费养老院在采光・楼梯・避难等技术基准有相异部分，既有建物原样可能无法满足。买中古建物改建时的重建・接道思路，另见「继承来的再建筑不可物件」。变更用途要否与现况适合，契约前请向建筑士・特定行政厅确认。

居室面积方面，老人福祉法上无一律数值基准，但标准指导指针示以「一般居室、介护居室及一时介护室为单人间，每位入居者床面积13㎡以上」为目安（介护居室全为单人间且每室18㎡以上时，走廊宽度要件改变）。这与サ高住各户25㎡是不同的量尺。标准指导指针为技术性助言，实际运用因都道府县・指定都市而有幅度。

押物件前，与老人福祉法申报的顺序如何组？

住宅型收费养老院，仅靠物件无法开设。老人福祉法第29条第1项课予设置收费养老院者，事前（设置前）向都道府县知事（指定都市・中核市为市长）申报的义务。标准指导指针要求此申报于「建筑确认后速即、设置收费养老院前」为之，并于申报后始行入居募集。因跨事业体，分担承担者思考。

要做的事	承担者
物件调查・媒介・租赁中介	宅地建物取引业者（四叶不动产株式会社）
老人福祉法第29条申报文书制作	行政书士（四叶行政书士事务所）※申报由业者本人向都道府县为之
消防用设备（喷淋・自火报）的设计・设置	消防设备士・设备业者（向消防机关事前咨询）
变更用途确认申请・采光避难的适合	建筑士
购买物件时的所有权移转登记	司法书士
租赁・开业的税务	税理士

顺序的要点是「押物件前先确认消防区分与变更用途要否」。 为避免契约后才知(6)项ロ判定须喷淋、变更用途后采光不足的手回。申报的受理本身由都道府县知事判断，本公司仅止于提供物件信息。

该找谁咨询？

物件的调查、媒介、买卖・租赁契约，由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）承接。老人福祉法第29条申报等向官公署提出的文书制作，由四叶行政书士事务所承接。消防用设备的设计・设置由消防设备士・设备业者、变更用途确认申请由建筑士、购买时的所有权移转登记由司法书士、税务由税理士，各处理各自领域。

这些各自为独立的事业体。请分别直接签约。 本公司・本事务所不收取也不支付介绍费・送客手续费。申报的受理由都道府县知事判断。咨询免费。

常见问题

Q. 住宅型收费养老院，也有サ高住那样各户25㎡的面积基准吗？
A. 老人福祉法上无一律床面积基准。惟收费养老院设置运营标准指导指针示以「单人间・每位入居者13㎡以上」，各都道府县・指定都市的指导指针运用有幅度。サ高住的各户25㎡（共用部分充分则18㎡）是高龄者住まい法的登录基准，与住宅型是不同制度。着手时请确认开设预定地的指导指针。

Q. 小规模的话，没有喷淋设备也能开吗？
A. 视区分而定。(6)项ハ（避难困难的要介护者非主体）为6,000㎡以上义务，但(6)项ロ（主要入居避难困难的要介护者）不论面积皆须。惟(6)项ロ中，延面积275㎡未满且具抑制延烧构造（消防法施行规则第12条之2）者可免除。区分的判定由消防机关依入居者实态为之，请附上设想的入居者样貌事前确认。

Q. 能租中古的共同住宅改为住宅型收费养老院吗？
A. 有可能。惟由共同住宅（宿舍）到收费养老院（儿童福祉设施等）用途改变，故供用部分超200㎡则须变更用途确认申请（建筑基准法第87条第1项），并须满足采光・避难・防火等技术基准。工业专用地域不可建。契约前请向建筑士・特定行政厅确认现况适合与变更用途要否。

Q. 物件与申报，该先推进哪一个？
A. 押物件前先确认消防区分（(6)项ロ・ハ）与变更用途要否较安全。老人福祉法第29条第1项的申报是「设置前」向都道府县知事提出，标准指导指针要求建筑确认后速即申报、申报后始行入居募集。申报文书制作由行政书士承接，申报本身由业者本人向都道府县为之。

这篇文章的出处（第一手信息）

• e-Gov法令检索「老人福祉法」（昭和38年法律第133号。第29条第1项＝设置收费养老院者须事前向都道府县知事申报。第29条第2项＝变更申报、第3项＝废止・休止申报。2026年9月4日参照）
• 厚生劳动省「收费养老院设置运营标准指导指针」（老发第0718003号）（4类型〈介护付・住宅型・健康型〉、居室为单人间・每位入居者13㎡以上、建筑确认后速即于设置前为老人福祉法第29条第1项申报。技术性助言。2026年9月4日参照）
• e-Gov法令检索「消防法施行令」（昭和36年政令第37号。别表第一(6)项ロ・ハ＝社会福祉设施等区分、第12条＝喷淋设备设置基准、第21条＝自动火灾报知设备设置基准。2026年9月4日参照）
• 消防厅参考资料「消防法施行令别表第一(6)项的喷淋设备基准（概要）」（(6)项ロ＝收费养老院（限主要入居避难困难的要介护者者）原则全部、(6)项ハ＝除此以外的收费养老院为6,000㎡以上。2026年9月4日参照）
• e-Gov法令检索「建筑基准法」（昭和25年法律第201号。第48条・别表第2＝用途地域限制〈养老院作为儿童福祉设施等除工业专用地域外可建〉、第87条第1项＝变更用途确认申请、第6条第1项第一号＝特殊建筑物确认。2026年9月4日参照）

※喷淋・自动火灾报知设备的区分判定（(6)项ロ或ハ）、居室面积目安、变更用途适合，因开设预定地的消防机关・特定行政厅・都道府县而有幅度。本文未就个别物件作判断。着手时请向管辖的消防机关・特定行政厅・都道府县窗口确认。
※本文为一般性信息提供，并不判断或保证个别物件的可否或收费养老院申报的受理。申报的受理由都道府县知事判断。
※物件的调查・媒介及买卖・租赁契约由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业），申报等官公署提出文书制作由四叶行政书士事务所，各自为独立事业体、分别直接签约的形式受任。消防用设备找消防设备士、变更用途找建筑士、所有权移转登记找司法书士、税务找税理士直接委托。无介绍费・送客手续费往来。

本文作者

浦松丈二——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录番号 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分。把物件（不动产）与许可（行政手续）的论点放在同一张桌上确认。详细经历请见作者页面。