放課後等デイサービスの物件は、用途地域・1階・面積・採光で決まる

結論（先に要点）：放課後等デイサービスに使える物件は、①用途地域（建築基準法別表第二。工業専用地域では児童福祉施設等を建てられず、それ以外の12地域は原則可。低層住居専用地域は規模に注意）、②指導訓練室などの設備と面積（児童福祉法に基づく厚生労働省令＋自治体の条例・手引き）、③避難のしやすさ（児童の主たる活動室を2階以上に置くなら避難経路と防火の確認）、④消防（消防法施行令別表第一(6)項ロ・ハの区分）、⑤耐震（新耐震＝昭和56年6月以降か）——おおむねこの5点で決まります。可否の最終確認は特定行政庁・自治体（指定権者）・消防署の窓口で行います。

児童発達支援や放課後等デイサービスを始めたい事業者から、また「その用途で貸したい」というオーナーから、最初に受ける質問はいつも同じです。「この物件で指定は通りますか」。物件選びの段階で見るべき条件と、指定申請の段階で行政と協議する条件は別のレイヤーにあります。本記事は、貸主・借主が物件を選ぶ段階で確認できる適合条件（用途地域・面積・1階と避難・耐震・消防）を、条文と自治体の運用から順に整理したものです。指定申請そのものの流れ、人員配置や面積の行政協議は行政書士の領域なので、そちらへ振り分ける形をご案内します。

放課後等デイに使える物件は、どの用途地域なら開けますか？

放課後等デイサービスや児童発達支援の事業所は、建築基準法上は**「児童福祉施設等」として扱われるのが一般的です。用途地域による建築の可否は、建築基準法（昭和25年法律第201号）第48条と別表第二**で決まります。

大づかみに言うと、工業専用地域では児童福祉施設等を建てられません。それ以外の12の用途地域では原則として建築できます。ただし、第一種・第二種低層住居専用地域や田園住居地域では、規模や周辺環境との関係で制限がかかる場合があり、特定行政庁の確認が要ります。

用途地域	児童福祉施設等の建築
第一種・第二種低層住居専用、田園住居	原則可（規模等の確認が要る場合あり）
中高層・住居系（第一種中高層〜準住居）	可
近隣商業・商業	可
準工業・工業	可
工業専用	不可

「その地域なら必ず開ける」という保証ではない点に注意してください。用途地域上は可でも、次に述べる面積・避難・消防・耐震で詰まることがあります。用途地域上の可否の最終確認は特定行政庁で行います。同じ「物件×許認可」の観点で、介護事業所は「介護事業所の物件は用途地域で決まる」、保育所は「小規模保育の物件と用途地域」、クリニックは「クリニックの物件は契約前に何を確認するのか」に整理しています。

訓練室の面積と1階要件は、どこまで満たせば指定が通りますか？

指定基準は、児童福祉法に基づく**「指定通所支援の事業等の人員、設備及び運営に関する基準」（平成24年厚生労働省令第15号）が骨格を定め、実際の面積数値の多くは自治体（指定権者）が条例で定めます**。

設備面では、放課後等デイサービスに指導訓練室などの設置が求められます。「1人あたり何㎡」という全国一律の数値が省令に書かれているわけではなく、訓練室の面積は自治体の条例・手引きで確認するのが実務です。物件を選ぶ段階では、床面積そのものより「区画された訓練室が取れるか」「相談室・トイレ・洗面など必要な区画を確保できるか」を見ます。

「1階要件」については誤解が多い箇所です。 指定基準や建築基準法に「必ず1階でなければならない」という全国一律の条文があるわけではありません。1階が重視されるのは、避難のしやすさという別の理由からです。児童（とくに自力避難が難しい児童）の主たる活動室を2階以上に置く場合、建築基準法の避難規定や自治体の運用で、避難経路・防火区画・避難器具などの確認が加わります。1階でワンフロア完結なら、この論点が軽くなります。

見る項目	何で決まるか	主な確認先
指導訓練室・相談室等の区画	厚生労働省令第15号＋自治体条例	指定権者（自治体）
訓練室の面積	自治体条例・手引き	指定権者（自治体）
1階か2階以上か	避難規定・自治体運用	特定行政庁・指定権者

面積・人員・区画が指定基準に適合するかの行政協議は行政書士の領域です。物件の間取りが基準に届くかの見立てと賃貸・売買の媒介は当社が、指定申請の書類作成と自治体協議は行政書士が、それぞれ独立した事業体として別々にご契約いただく形でご案内します。

築古の戸建てや空きテナントを使うとき、耐震と消防で何を確認しますか？

空き店舗や築古の戸建てを転用するケースは多く、ここで見るのは耐震と消防です。

耐震は、昭和56年（1981年）6月1日以降の新耐震基準で建てられたかが最初の分かれ目です。それ以前の旧耐震の建物は、耐震診断や補強が必要になる場合があります。児童が日中を過ごす施設なので、ここは軽視できません。

消防は、消防法施行令別表第一の用途区分で扱いが変わります。児童福祉施設等は、利用者の自力避難の困難性に応じて**(6)項ロ**（自力避難が困難な者を主に入所・通所させる施設等）または**(6)項ハ**に区分されます。(6)項ロに区分されると、延べ面積が小さくてもスプリンクラー設備や自動火災報知設備の設置が求められることがあり、消防用設備の負担が大きく変わります。放課後等デイがどちらに当たるかは利用児童の状態によるため、物件ごとに所轄の消防署へ照会するのが確実です。

項目	確認すること	確認先
耐震	昭和56年6月以降の新耐震か。旧耐震なら診断・補強	建築士・特定行政庁
消防区分	(6)項ロか(6)項ハか（自力避難の困難性）	所轄消防署
消防用設備	スプリンクラー・自動火災報知設備・避難器具等の要否	所轄消防署・消防設備士

消防法令に適合しているかは、指定申請でも確認される要素です。具体的な設備の要否は所轄消防署の判断であり、当社（不動産会社）が判定するものではありません。

用途変更の確認申請は、どの規模から必要になりますか？（判断は建築士へ）

事務所や店舗だった建物を放課後等デイ（児童福祉施設等）に転用すると、用途変更の確認申請が問題になります。

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建築基準法第87条第1項は、建築物の用途を変更して特殊建築物（法別表第一(い)欄の用途）とし、その用途に供する部分の床面積が200㎡を超える場合に、確認申請の規定（第6条）を準用すると定めています。児童福祉施設等はこの特殊建築物に当たります。裏を返すと、200㎡以下なら用途変更の確認申請は不要です（この200㎡への引き上げは、2019年〈令和元年〉6月25日施行の改正によるもの。それ以前は100㎡でした）。

ただし「確認申請が不要＝そのまま使ってよい」ではありません。確認申請が要らない規模でも、建築基準法（避難・防火など）や消防法令への適合は別途必要です。また、令第137条の18が定める「類似の用途」相互の変更に当たるかで、確認申請の要否が変わる場合があります。

転用の規模	用途変更の確認申請
その用途部分が200㎡超	必要（法第87条第1項）
200㎡以下	不要（ただし避難・防火・消防の適合は必要）

この床面積が200㎡を超えるかどうか、類似用途に当たるかどうかの判断、確認申請の設計・手続は建築士（設計者）の領域です。当社は物件の床面積や現況を確認して見立てをお伝えしますが、用途変更の可否の最終判断と申請は建築士へ直接ご依頼いただく形をご案内します。

物件の適合チェックから指定申請まで、誰にどこを頼めばよいですか？

物件が指定基準・建築基準に適合するかの見立てと、賃貸・売買の媒介は、四葉不動産株式会社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）が承ります。役割は次のように分かれます。

担い手	役割
宅地建物取引業者（当社）	物件の用途地域・面積・現況の確認と、賃貸・売買の媒介
行政書士	指定申請の書類作成、面積・人員・区画の行政協議
建築士	用途変更の確認申請の要否判断・設計・手続
所轄消防署・消防設備士	消防用設備の要否判断・設置
司法書士	会社設立・不動産の登記

指定申請は行政書士、用途変更の確認申請は建築士、消防用設備は消防設備士、会社設立や登記は司法書士へ、それぞれ直接ご依頼いただく形をご案内します。 これらはそれぞれ独立した事業体であり、当社とは別々にご契約いただきます。当社は紹介料・送客手数料を受け取ることも支払うこともありません。相談は無料です。事業用物件全般の相談は事業用不動産の相談、開業に向けた物件探しは事業所・オフィスの相談にまとめています。

よくある質問

Q. 放課後等デイは、住宅街（低層住居専用地域）の戸建てでも開けますか？
A. 建築基準法上、児童福祉施設等は第一種・第二種低層住居専用地域でも原則として建築できます。ただし規模や周辺環境との関係で制限がかかる場合があり、特定行政庁の確認が要ります。戸建て転用では、訓練室の区画・避難・消防・耐震も併せて見る必要があります。工業専用地域では建てられません。

Q. 訓練室は何㎡必要ですか？
A. 「1人あたり何㎡」という全国一律の数値が厚生労働省令にあるわけではなく、面積の具体は自治体（指定権者）の条例・手引きで定められます。物件選びの段階では、区画された指導訓練室・相談室・トイレ・洗面などが取れるかを見ます。面積・区画が基準に適合するかの行政協議は行政書士へご依頼ください。

Q. 2階の空きテナントでも指定は取れますか？
A. 2階以上でも取れる場合はありますが、児童の主たる活動室を上階に置くと、建築基準法の避難規定や自治体の運用で避難経路・防火・避難器具の確認が加わります。1階でワンフロア完結できる物件のほうが、この論点は軽くなります。実際の可否は特定行政庁・指定権者・消防署で確認してください。

Q. 事務所を放課後等デイに変えると、必ず用途変更の確認申請が要りますか？
A. その用途に供する部分の床面積が200㎡を超える場合に、建築基準法第87条第1項により確認申請が必要です。200㎡以下なら確認申請は不要ですが、避難・防火・消防への適合は別途必要です。床面積の判断と申請は建築士へ直接ご依頼ください。

この記事の出典（一次情報）

• e-Gov法令検索「建築基準法」（昭和25年法律第201号。第48条・別表第二＝用途地域ごとに建築できる建築物（工業専用地域では児童福祉施設等を建築できない）、第87条第1項＝用途を変更して特殊建築物とし床面積200㎡超となる場合の確認申請の準用、令第137条の18＝類似の用途。2026年8月27日参照）
• 国土交通省「建築基準法改正により小規模な建築物の用途変更の手続きが不要となりました（2019年6月25日施行）」（用途変更の確認申請が必要となる規模を100㎡超から200㎡超へ引き上げ。確認申請が不要でも法令適合は必要。2026年8月27日参照）
• 児童福祉法に基づく「指定通所支援の事業等の人員、設備及び運営に関する基準」（平成24年厚生労働省令第15号。放課後等デイサービス・児童発達支援の人員・設備・運営の基準。指導訓練室等の設置。面積の具体は自治体条例に委任される部分が大きい。2026年8月27日参照）
• 消防法施行令 別表第一（(6)項ロ・ハ＝児童福祉施設等の防火対象物区分。自力避難の困難性でスプリンクラー・自動火災報知設備の要否が変わる。物件ごとの区分は所轄消防署で確認。2026年8月27日参照）

※用途地域上の建築の可否、用途変更の確認申請の要否、消防用設備の要否、耐震の適合は、物件ごと・建築計画ごとに異なります。本記事は個別の物件について判断していません。用途地域と用途変更は特定行政庁、面積・人員・区画は自治体（指定権者）、消防用設備は所轄消防署の窓口で最終確認してください。
※訓練室の面積や人員配置など指定基準に関する数値は自治体の条例・手引きで定められる部分が大きく、本記事の数値・区分は目安です。
※本記事は一般的な情報提供であり、個別の物件の指定の可否を判断・保証するものではありません。
※物件の調査・見立て・媒介は四葉不動産株式会社（宅地建物取引業）が承ります。指定申請は行政書士、用途変更の確認申請は建築士、消防用設備は消防設備士、会社設立・登記は司法書士が、それぞれ独立した事業体として別々にご契約いただく形で受任します。紹介料・送客手数料のやりとりはありません。

この記事の執筆者

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）——宅地建物取引士（東京都知事登録 第293544号）・行政書士（登録番号 第25087022号）。四葉不動産株式会社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京区小日向・茗荷谷駅徒歩約5分。物件（不動産）と手続（行政・許認可）の論点を同じテーブルに並べて確認します。詳しい経歴は著者ページをご覧ください。