障害者グループホーム（共同生活援助）の物件は何を確認する？──用途地域・寄宿舎・用途変更・消防設備

結論（先に要点）：障害者グループホーム（障害者総合支援法の共同生活援助）の物件は、用途地域ではほとんど詰まりません。建築基準法上は原則「寄宿舎」として扱われ、住宅・共同住宅・寄宿舎は工業専用地域を除くすべての用途地域で建てられるからです（建築基準法別表第二）。詰まりやすいのは次の3点です。第一に、既存の戸建てや共同住宅を転用して用途部分の床面積が200平方メートルを超えると、用途変更の確認申請が要ります（建築基準法第87条第1項。200平方メートル以下なら申請は不要ですが、防火・避難などの基準に適合させる義務は残ります）。第二に、消防用設備（スプリンクラー・自動火災報知設備）の要否が、避難が困難な障害者等を主として入居させる施設〔消防法施行令別表第一(6)項ロ〕か、それ以外〔(6)項ハ〕かで変わります。第三に、障害福祉サービスの設備基準（居室は収納設備を除き7.43平方メートル以上・原則1人など）を既存建物で満たせるかです。立地と用途地域の確認・賃貸借や売買の媒介は不動産（当社）が担い、障害福祉サービスの指定申請は行政書士、戸建て・共同住宅からの用途変更の確認申請は建築士・特定行政庁、消防用設備の設置判断は所轄消防署・消防設備士へ。登記は司法書士、税務は税理士の領域です。これらはそれぞれ独立した事業体であり、別々にご契約いただく前提でおつなぎします（紹介料・送客手数料のやりとりはありません）。

障害福祉サービスの共同生活援助（グループホーム）を開設するために物件を探している事業者・法人に向けて、物件選定の段階で確認できることを、条文と公的資料の順に整理します。本記事は一般的な情報提供であり、個別の建築・消防・指定基準の適否や最終判断は、特定行政庁・消防署・指定権者（都道府県・市）などの領域です。

四葉不動産株式会社は、東京都文京区小日向を拠点に、事業用物件の調査・賃貸借や売買の媒介を承っています。「この戸建てを障害者グループホームに使えるか」という段階から、契約前に確認できることをご相談いただけます。

障害者グループホームの物件は、認知症高齢者のグループホームと何が違うのか？

名前は似ていますが、根拠法も対象者も人員基準もまったく別の制度です。物件を探す前に、自分が開設するのがどちらかを取り違えないことが出発点になります。

	障害者グループホーム（本記事）	認知症高齢者グループホーム
制度名	共同生活援助	認知症対応型共同生活介護
根拠法	障害者総合支援法（障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律）	介護保険法（地域密着型サービス）
対象者	障害のある方	要支援・要介護の認知症高齢者
指定権者	都道府県・指定都市・中核市	市町村

共同生活援助は、障害者総合支援法第5条が定義するサービスで、主として夜間に共同生活を営む住居で相談・入浴・排せつ・食事の介護その他の日常生活上の援助を行うものです（定義は第5条第17項に置かれていますが、項番号は改正で動くことがあるため、e-Gov法令検索で最新を確認してください）。認知症対応型共同生活介護を扱った既存記事とは制度が別なので、物件の見方も別に整理します。なお高齢者向けのサービス付き高齢者向け住宅の物件条件はサ高住にできる物件の条件で扱っています。

どの用途地域なら開設できる？建物の用途は「寄宿舎」「共同住宅」どちらになるのか？

用途地域の心配はほとんど要りません。障害者グループホームは建築基準法上、原則として「寄宿舎」として扱われ、寄宿舎・共同住宅・住宅は、工業専用地域を除くすべての用途地域で建てられるからです（建築基準法別表第二）。もっとも制限の厳しい第一種低層住居専用地域でも建築できます。

建築基準法上の用途	典型	用途地域の扱い
寄宿舎	各居室が居間・台所・浴室などを共用する形態	工業専用地域を除き可（別表第二）
共同住宅	各住戸が独立した設備をもつ形態	工業専用地域を除き可
一戸建ての住宅	一定の要件を満たす既存戸建ての活用	自治体により寄宿舎とみなさない緩和例あり

実務では多くのグループホームが「寄宿舎」に当たると扱われます。一方、一定の要件を満たす既存の戸建て住宅については「寄宿舎とみなさない」緩和を設けている自治体もあり、扱いは特定行政庁ごとに差があります。どの用途として扱われるかで、次に述べる用途変更の確認申請の要否や、防火・避難の規定が変わります。実際にどの用途に当たるかの判断は、建築士・特定行政庁の領域です。

消防設備（スプリンクラー・自動火災報知設備）はどこまで必要になるのか？

障害者グループホームは、消防法施行令別表第一(6)項に該当する防火対象物です。問題は、同じ(6)項でも「避難が困難な障害者等を主として入居させる施設」＝(6)項ロか、それ以外＝(6)項ハかで、消防用設備の求められ方が大きく変わる点です。

区分	目安	スプリンクラー設備
(6)項ロ	避難が困難な障害者等を主として入居させる施設（障害支援区分4以上の方がおおむね8割を超えるかが一つの目安）	原則として延べ面積にかかわらず設置（平成27年〈2015年〉4月1日施行の改正で従来の275平方メートル以上という面積要件を撤廃）
(6)項ハ	(6)項ロ以外	(6)項ロより設置の要否・規模の線引きが異なる

(6)項ロでも、避難困難な方の割合がおおむね8割以下で、延べ面積が275平方メートル未満の小規模施設は、一定の構造要件を満たせば設置を要しないとされる余地があります（消防法施行規則の緩和）。自動火災報知設備は(6)項では小規模な施設でも求められることが多く、このほか消防機関へ通報する火災報知設備や、収容人員10人以上で防火管理者の選任（消防法第8条）が重なります。どの設備がどこまで要るかは建物の規模・構造・入居者の状態で変わり、最終的な設置判断は所轄消防署・消防設備士の領域です。契約前の段階では「どの区分になりそうか」と「既存の消防用設備の現況」を確認し、消防署へ事前相談する流れになります。消防用設備が論点になる他業態の例は放課後等デイサービスの物件でも整理しています。

既存の戸建てや共同住宅を転用するとき、用途変更の確認申請は要るのか？

要る場合と要らない場合があります。線引きは床面積です。建築基準法第87条第1項は、建築物の用途を変更して同法第6条第1項第一号の特殊建築物（寄宿舎は別表第一(2)項の特殊建築物）にする場合で、その用途に供する部分の床面積の合計が200平方メートルを超えるときに、確認申請の規定を準用すると定めています。

転用後の用途部分の床面積	用途変更の確認申請	注意
200平方メートル超	原則必要	類似用途間の変更は対象外
200平方メートル以下	不要	申請が不要でも防火・避難等の基準に適合させる義務は残る

この200平方メートルという基準は、2019年（令和元年）6月25日施行の改正で、従来の100平方メートル超から引き上げられたものです。したがって、戸建てを転用して寄宿舎にする場合でも、用途部分が200平方メートル以下なら確認申請は不要になりますが、確認申請の要否と基準適合の要否は別の話です。申請が不要でも、既存建物が寄宿舎としての防火・避難・採光などの基準を満たしているかの確認は欠かせず、ここは建築士・特定行政庁が判断します。物件を選ぶ段階では、延べ床面積と用途部分の面積、建物の構造・階数、既存の検査済証の有無を確認しておくと、後工程がつまずきにくくなります。用途変更の確認申請そのものは建築士の業務です。

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物件選定から指定申請まで、誰が何を担当するのか？

障害者グループホームの開設は、物件（不動産）・指定申請（行政書士）・用途変更の確認申請（建築士）・消防用設備（消防署・消防設備士）・登記（司法書士）・税務（税理士）が、別々の領域にまたがります。不動産会社が担うのは物件の調査と用途地域の確認・賃貸借や売買の媒介までで、それ以外は各担当へ、独立した事業体として別々にご契約いただく形になります。

困りごと	振り先
立地・用途地域の確認、物件の調査、賃貸借・売買の媒介	当社（宅地建物取引業）
障害福祉サービス（共同生活援助）の指定申請	行政書士
戸建て・共同住宅からの用途変更の確認申請、基準適合の判断	建築士・特定行政庁
スプリンクラー・自動火災報知設備など消防用設備の設置判断	所轄消防署・消防設備士
賃貸借契約・所有権移転の登記	司法書士
消費税・所得税など税務	税理士

これらはそれぞれ独立した事業体であり、別々にご契約いただく前提です。当社は紹介料・送客手数料を受け取ることも支払うこともありません。指定基準の適否は指定権者（都道府県・指定都市・中核市）と行政書士が、建築の可否は建築士・特定行政庁が、消防用設備は消防署・消防設備士が判断・担当します。当社は、候補物件が工業専用地域でないか、既存建物を寄宿舎として使う場合の面積と構造、消防の区分の見当といった、契約前に確認できる論点の整理からご相談をお受けします。事業用物件の探し方は事業用・投資用不動産の相談窓口、開業にあたっての物件相談はオフィス・事業用物件のご相談もご覧ください。

障害者グループホームの物件のご相談を四葉不動産へ（相談無料）

お問い合わせに「障害者グループホームの物件」と、想定する所在地（自治体）、戸建て・共同住宅・新築のいずれか、想定する入居定員と対象者の状態（避難の難易に関わります）、既存建物なら延べ床面積と検査済証の有無をご記入ください。使える・使えないを先に決めつけず、用途地域・用途変更・消防の見当の整理と、指定申請・建築・消防の専門家へどこを振るかの交通整理からお話しします。

よくある質問

Q. 障害者グループホームは、どの用途地域でも開設できますか？
A. ほぼすべての用途地域で可能です。建築基準法上は原則「寄宿舎」として扱われ、寄宿舎・共同住宅・住宅は工業専用地域を除くすべての用途地域で建てられます（建築基準法別表第二）。もっとも制限の厳しい第一種低層住居専用地域でも建築できます。詰まりやすいのは用途地域ではなく、用途変更の確認申請の要否・消防用設備・設備基準の3点です。実際にどの用途に当たるかは特定行政庁が判断します。

Q. 戸建てを借りてグループホームにするとき、用途変更の確認申請は必ず要りますか？
A. 用途を変更して寄宿舎（特殊建築物）にする部分の床面積が200平方メートルを超えるときに原則必要です（建築基準法第87条第1項）。200平方メートル以下なら確認申請は不要ですが、申請が不要でも防火・避難などの基準に適合させる義務は残ります。基準に合うかの確認と確認申請は建築士・特定行政庁の領域です。

Q. スプリンクラーは必ず付けないといけませんか？
A. 入居者の状態によります。避難が困難な障害者等を主として入居させる施設〔消防法施行令別表第一(6)項ロ〕は、平成27年（2015年）4月1日施行の改正で面積要件が撤廃され、原則として延べ面積にかかわらずスプリンクラー設備の設置が必要です。ただし避難困難な方の割合がおおむね8割以下で延べ面積275平方メートル未満の小規模施設は、一定の構造要件を満たせば設置を要しないとされる余地があります。最終的な設置判断は所轄消防署・消防設備士が行います。

Q. 物件探しから指定申請まで、まとめて1社に頼めますか？
A. 制度上、担当が分かれます。物件の調査・媒介は不動産（当社）、指定申請は行政書士、用途変更の確認申請は建築士、消防用設備は消防署・消防設備士の領域です。当社はそれぞれ独立した事業体として別々にご契約いただく形でおつなぎし、紹介料のやりとりはしません。窓口は一つにしつつ、各専門家とは直接ご契約いただく進め方です。

この記事の出典（一次情報）

以下は確認の出発点となる公表資料です。法令は改正されるため、条文・項・号・施行日・最終改正はe-Gov法令検索で最新を確認してください。用途（寄宿舎か否か）の扱い、消防用設備の要否、指定基準の運用は特定行政庁・消防署・指定権者ごとに異なるため、物件所在地の各窓口に直接確認してください。公的資料の参照日はいずれも2026年11月2日。個別の建築・消防・指定基準の適否を保証するものではありません。

• e-Gov法令検索「障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律」（平成17年法律第123号。第5条＝障害福祉サービスの定義。共同生活援助の定義。項番号は改正で変わりうる）
• e-Gov法令検索「建築基準法」（昭和25年法律第201号。第6条第1項第一号＝特殊建築物の建築確認、第87条＝用途変更に対する準用、別表第一＝特殊建築物の区分〔(2)項に寄宿舎〕、別表第二＝用途地域内の建築制限）
• e-Gov法令検索「消防法施行令」（昭和36年政令第37号。別表第一(6)項ロ・ハ＝社会福祉施設等の区分、第12条＝スプリンクラー設備、第21条＝自動火災報知設備の設置基準）
• e-Gov法令検索「消防法」（昭和23年法律第186号。第8条＝防火管理者の選任）
• 障害福祉サービス事業の設備及び運営に関する基準＝「障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律に基づく指定障害福祉サービスの事業等の人員、設備及び運営に関する基準」（平成18年厚生労働省令第171号。共同生活援助に関する章。居室定員・床面積の基準。e-Gov法令検索で条番号と最新を確認）
• 厚生労働省「共同生活援助における運営や支援に関するガイドライン（第1版）」（令和8年2月。居室は収納設備を除き7.43平方メートル以上・居室定員・共同生活住居の入居定員など。参照日2026年11月2日）

本記事は一般的な情報提供であり、個別の用途地域・用途変更・消防用設備・指定基準の適否を保証するものではありません。建築の可否と基準適合は建築士・特定行政庁が、消防用設備は所轄消防署・消防設備士が、指定の可否は指定権者（都道府県・指定都市・中核市）と行政書士が、登記は司法書士が、税務は税理士が判断・担当します。

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）／四葉不動産株式会社 代表取締役・宅地建物取引士。事業用物件の調査と賃貸借・売買の媒介を承ります。著者プロフィール

更新日：2026年11月2日