残障者团体家屋（共同生活援助）的物件要确认什么？──用途地域・寄宿舍・用途变更・消防设备

结论（先讲要点）：残障者团体家屋（障害者综合支援法的共同生活援助）的物件，在用途地域上几乎不会卡关。因为建筑基准法上原则视为「寄宿舍」，而住宅・共同住宅・寄宿舍在工业专用地域以外的所有用途地域都能兴建（建筑基准法别表第二），即使在限制最严的第一种低层住居专用地域也能兴建。容易卡关的是以下三点。第一，由既有独栋或共同住宅改建、用途部分的建筑面积超过200平方米时，需要用途变更的确认申请（建筑基准法第87条第1项；200平方米以下不需申请，但符合防火・避难等基准的义务仍在）。第二，消防设备（洒水・自动火灾报警设备）的需求，依是否为「主要收容避难困难的残障者等的设施」〔消防法施行令别表第一(6)项ロ〕或其他〔(6)项ハ〕而大不相同。第三，既有建物能否满足残障福祉服务的设备基准（居室扣除收纳设备后7.43平方米以上・原则1人等）。立地与用途地域的确认・租赁或买卖的中介由不动产（本公司）负责，残障福祉服务的指定申请为行政书士、由独栋・共同住宅改建的用途变更确认申请为建筑士・特定行政厅、消防设备的设置判断为辖区消防署・消防设备士。登记为司法书士、税务为税理士的领域。这些各为独立事业体，以分别签约为前提为您转介（无介绍费・送客手续费的往来）。

本文为正在寻找物件以开设残障福祉服务之共同生活援助（团体家屋）的业者・法人，依条文与公开资料的顺序，整理在物件选定阶段可以确认的事项。本文为一般性信息提供，个别的建筑・消防・指定基准之适否与最终判断属特定行政厅・消防署・指定权者（都道府县・市）等的领域。

四叶不动产株式会社以东京都文京区小日向为据点，承办事业用物件的调查・租赁或买卖的中介。欢迎从「这间独栋能否作为残障者团体家屋」的阶段开始咨询。

残障者团体家屋的物件，与失智症高龄者的团体家屋有何不同？

名称相似，但依据法令、对象者、人员基准都是完全不同的制度。在找物件之前，不弄错自己要开设的是哪一种，是起点。

	残障者团体家屋（本文）	失智症高龄者团体家屋
制度名	共同生活援助	失智症对应型共同生活照护
依据法	障害者综合支援法	介护保险法（地域密着型服务）
对象者	残障者	需支援・需照护的失智症高龄者
指定权者	都道府县・指定都市・中核市	市町村

共同生活援助是障害者综合支援法第5条所定义的服务，主要在夜间于共同生活的住居提供咨询・入浴・排泄・用餐的照护等日常生活上的援助（定义置于第5条第17项，但项号可能因修法变动，请于e-Gov法令检索确认最新）。与既有文章所述的失智症团体家屋属不同制度，故物件的看法也另行整理。高龄者用的高龄者住宅物件条件，请见能作为附服务高龄者住宅的物件条件。

哪个用途地域能开设？建物的用途是「寄宿舍」还是「共同住宅」？

几乎不必担心用途地域。残障者团体家屋在建筑基准法上原则视为「寄宿舍」，而寄宿舍・共同住宅・住宅在工业专用地域以外的所有用途地域都能兴建（建筑基准法别表第二），即使在限制最严的第一种低层住居专用地域也能兴建。

建筑基准法上的用途	典型	用途地域的处理
寄宿舍	各居室共用起居室・厨房・浴室等的形态	除工业专用地域外皆可（别表第二）
共同住宅	各住户有独立设备的形态	除工业专用地域外皆可
独栋住宅	满足一定要件的既有独栋之活用	部分自治体有不视为寄宿舍的缓和

实务上多数团体家屋被认定为「寄宿舍」。另一方面，对满足一定要件的既有独栋住宅，也有自治体设有「不视为寄宿舍」的缓和，处理方式因特定行政厅而有差异。被认定为何种用途，会影响下述用途变更确认申请的需否，以及防火・避难的规定。实际属于何种用途的判断，属建筑士・特定行政厅的领域。

消防设备（洒水・自动火灾报警设备）需到什么程度？

残障者团体家屋是消防法施行令别表第一(6)项所对应的防火对象物。问题在于同样是(6)项，依「主要收容避难困难的残障者等的设施」＝(6)项ロ，或其他＝(6)项ハ，消防设备的要求方式大不相同。

区分	概略标准	洒水设备
(6)项ロ	主要收容避难困难残障者等的设施（障害支援区分4以上者是否大致超过8成为一项标准）	原则不论建筑面积皆需设置（平成27年〈2015年〉4月1日施行的修法已撤除原本275平方米以上的面积要件）
(6)项ハ	(6)项ロ以外	需否・规模的分界与(6)项ロ不同

即使是(6)项ロ，避难困难者的比例大致在8成以下、且总建筑面积未满275平方米的小规模设施，若满足一定的构造要件，仍有不需设置的空间（消防法施行规则的缓和）。自动火灾报警设备在(6)项中即使小规模设施也常被要求，此外还有向消防机关通报的火灾报警设备，以及收容人员10人以上时需选任防火管理者（消防法第8条）。各项设备需到什么程度，会依建物规模・构造・入居者状态而变，最终的设置判断属辖区消防署・消防设备士的领域。签约前的阶段，是确认「可能属哪种区分」与「既有消防设备的现况」，再向消防署事前咨询。消防设备成为论点的其他业态例子，亦在放课后等日间服务的物件整理。

将既有独栋或共同住宅改建时，需要用途变更的确认申请吗？

有需要与不需要的情形，分界在建筑面积。建筑基准法第87条第1项规定，将建物用途变更为同法第6条第1项第一号的特殊建筑物（寄宿舍为别表第一(2)项的特殊建筑物），且该用途所供部分的建筑面积合计超过200平方米时，准用确认申请的规定。

改建后用途部分的建筑面积	用途变更的确认申请	注意
超过200平方米	原则需要	类似用途间的变更不在对象内
200平方米以下	不需要	即使不需申请，符合防火・避难等基准的义务仍在

200平方米这个标准，是2019年（令和元年）6月25日施行的修法，由原本的「超过100平方米」上调而来。因此即使把独栋改建为寄宿舍，用途部分在200平方米以下也不需确认申请；但确认申请的需否与基准适合的需否是两回事。即使不需申请，仍不可省略确认既有建物是否满足寄宿舍的防火・避难・采光等基准，这由建筑士・特定行政厅判断。在物件选定阶段，确认总建筑面积与用途部分面积、建物构造・层数、是否有既有的检查完成证，可让后续工序较不易卡关。用途变更的确认申请本身是建筑士的业务。

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从物件选定到指定申请，谁负责什么？

残障者团体家屋的开设，横跨物件（不动产）・指定申请（行政书士）・用途变更确认申请（建筑士）・消防设备（消防署・消防设备士）・登记（司法书士）・税务（税理士）等不同领域。不动产公司负责的是物件调查与用途地域确认・租赁或买卖的中介，其余交给各负责者，以独立事业体分别签约。

困扰	转介对象
立地・用途地域确认、物件调查、租赁・买卖中介	本公司（宅地建物交易业）
残障福祉服务（共同生活援助）的指定申请	行政书士
由独栋・共同住宅改建的用途变更确认申请、基准适合判断	建筑士・特定行政厅
洒水・自动火灾报警设备等消防设备的设置判断	辖区消防署・消防设备士
租赁・所有权移转的登记	司法书士
消费税・所得税等税务	税理士

这些各为独立事业体，以分别签约为前提。本公司不收取也不支付介绍费・送客手续费。指定基准的适否由指定权者（都道府县・指定都市・中核市）与行政书士、建筑的可否由建筑士・特定行政厅、消防设备由消防署・消防设备士判断・负责。本公司从可在签约前确认的论点——候选物件是否非工业专用地域、以既有建物作寄宿舍时的面积与构造、消防区分的大致判断——的整理开始接受咨询。事业用物件的找法请见事业・投资用不动产的咨询窗口，开业的物件咨询请见办公室・事业用物件咨询。

残障者团体家屋的物件咨询交给四叶不动产（咨询免费）

洽询时请注明「残障者团体家屋物件」，并填写预定所在地（自治体）、独栋・共同住宅・新建何者、预定入居名额与对象者状态（关系到避难难易）、既有建物则填总建筑面积与有无检查完成证。不先认定能用或不能用，先从用途地域・用途变更・消防的大致判断整理，以及把指定申请・建筑・消防的专家该如何转介的交通整理谈起。

常见问题

Q. 残障者团体家屋在任何用途地域都能开设吗？
A. 几乎在所有用途地域都可以。建筑基准法上原则视为「寄宿舍」，寄宿舍・共同住宅・住宅在工业专用地域以外的所有用途地域都能兴建（别表第二），即使在限制最严的第一种低层住居专用地域也能兴建。容易卡关的不是用途地域，而是用途变更确认申请的需否・消防设备・设备基准三点。实际属于何种用途由特定行政厅判断。

Q. 租独栋改作团体家屋时，一定需要用途变更的确认申请吗？
A. 当变更为寄宿舍（特殊建筑物）的部分建筑面积超过200平方米时，原则需要（建筑基准法第87条第1项）。200平方米以下不需确认申请，但即使不需申请，符合防火・避难等基准的义务仍在。基准是否符合的确认与确认申请属建筑士・特定行政厅的领域。

Q. 洒水一定要装吗？
A. 视入居者状态而定。主要收容避难困难残障者等的设施〔消防法施行令别表第一(6)项ロ〕，依平成27年（2015年）4月1日施行、撤除面积要件的修法，原则不论总建筑面积皆需设置洒水。但避难困难者比例大致在8成以下、总建筑面积未满275平方米的小规模设施，若满足一定构造要件，仍有不需设置的空间。最终设置判断由辖区消防署・消防设备士进行。

Q. 从找物件到指定申请能交给一家公司统办吗？
A. 制度上角色是分开的。物件调查・中介为不动产（本公司）、指定申请为行政书士、用途变更确认申请为建筑士、消防设备为消防署・消防设备士的领域。本公司以各为独立事业体分别签约的方式为您转介，不作介绍费的往来。窗口可为一个，但与各专家各自直接签约。

这篇文章的出处（第一手资讯）

以下为确认的起点公开资料。法令会修正，条文・项・号・施行日・最终修正请于e-Gov法令检索确认最新。用途（是否为寄宿舍）的处理、消防设备的需否、指定基准的运用因特定行政厅・消防署・指定权者而异，请向物件所在地的各窗口直接确认。公开资料的参照日均为2026年11月2日。本文不保证个别建筑・消防・指定基准之适否。以下出处皆为日文。

• e-Gov法令检索「障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律」（平成17年法律第123号。第5条＝残障福祉服务的定义，含共同生活援助；项号可能因修法变动）
• e-Gov法令检索「建築基準法」（昭和25年法律第201号。第6条第1项第一号＝特殊建筑物的建筑确认、第87条＝用途变更的准用、别表第一＝特殊建筑物的区分〔(2)项为寄宿舍〕、别表第二＝用途地域内的建筑限制）
• e-Gov法令检索「消防法施行令」（昭和36年政令第37号。别表第一(6)项ロ・ハ＝社会福祉设施等的区分、第12条＝洒水设备、第21条＝自动火灾报警设备的设置基准）
• e-Gov法令检索「消防法」（昭和23年法律第186号。第8条＝防火管理者的选任）
• 残障福祉服务事业的设备及运营之基准＝「障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律に基づく指定障害福祉サービスの事業等の人員、設備及び運営に関する基準」（平成18年厚生劳动省令第171号。共同生活援助的章节；居室定员・面积的基准。请于e-Gov法令检索确认条号与最新）
• 厚生劳动省「共同生活援助における運営や支援に関するガイドライン（第1版）」（令和8年2月。居室扣除收纳设备后7.43平方米以上・居室定员・共同生活住居的入居定员等。参照日2026年11月2日）

本文为一般性信息提供，不保证个别用途地域・用途变更・消防设备・指定基准之适否。建筑的可否与基准适合由建筑士・特定行政厅、消防设备由辖区消防署・消防设备士、指定的可否由指定权者（都道府县・指定都市・中核市）与行政书士、登记由司法书士、税务由税理士判断・负责。

浦松 丈二／四叶不动产株式会社 代表取缔役・宅地建物交易士。承办事业用不动产的调查与租赁・买卖的中介。作者简介

更新日：2026年11月2日