开卡拉OK包厢店的物件，用途地域与消防・噪音该确认到什么程度？

结论（先说重点）：卡拉OK包厢店的物件，先看建筑基准法的用途地域可否兴建。卡拉OK包厢在比第二种住居地域更偏住居的地域（须为准住居・近邻商业・商业・准工业等）不可兴建，第一种住居地域以下原则不可。其次是消防：物件属消防法施行令别表第一(2)项ニ（卡拉OK包厢等），不论延床面积都须设自动火灾报知设备等。若在深夜供酒，另有届出或许可重叠。物件的事前调查（用途地域・隔音・区划）由本公司（四叶不动产株式会社）以信息提供承担；深夜酒类提供饮食店营业的届出与特定游兴饮食店营业的许可申请由四叶行政书士事务所、消防用设备的判断由所辖消防署与消防设备士处理。这些是各自独立的事业体，请分别直接签约。

想在干道旁或车站前店面开卡拉OK包厢店时，比起内装与机台，更早发生作用的是「这里能不能设」。租下物件后才发现用途地域不许、隔音不足与邻居冲突、消防设备后装产生意外费用——这些都是签约前可从不动产侧确认的论点。本文写给找卡拉OK包厢店物件的业者・投资者，以及介绍其物件的不动产人员：依法令与公开资料，整理用途地域・风营法该当性・消防・噪音的论点。许认可可否的最终判断由所辖警察署・消防署与有资格者为之，本公司承担资料・信息的整理。

开卡拉OK包厢对用途地域有限制吗？

有。卡拉OK包厢是依建筑基准法第48条・别表第二受用途限制的建筑物，能设物件的用途地域有限。

用途地域	卡拉OK包厢
第一种・第二种低层住居专用、第一种・第二种中高层住居专用、田园住居	不可兴建
第一种住居地域	原则不可兴建
第二种住居地域・准住居地域	附床面积上限等条件可兴建
近邻商业・商业・准工业・工业・工业专用	可兴建（条件依地域而异）

请留意第一种与第二种住居地域的分界。 第二种住居地域可在一定条件（床面积上限等）下兴建卡拉OK包厢，但第一种住居地域不把卡拉OK包厢列为许容用途，原则不可兴建。不要把「住居地域」一概而论，要确认是第一种或第二种，这是选物件的入口。别表第二另有各地域的面积条件，以及特定行政厅许可（第48条但书）的例外，故含工业专用地域在内的个别可否，请以e-Gov法令检索的别表第二现行条文与物件所在地自治体的建筑指导课确认。事业用物件的找法见投资・事业用不动产，用途地域的看法可参考介护事业所的物件与用途地域。物件咨询请洽事务所・店铺的物件。

那间卡拉OK店算风俗营业吗？供酒会让许认可怎么变？

客人自己唱的一般卡拉OK包厢，其本身通常不算风俗营业（风营法的许可营业）。成为论点的是两件事：是否在深夜（午前0时至午前6时）供酒，以及店家是否让客人「游兴」。

业态	架构	手续
深夜（0〜6时）主要供酒	深夜酒类提供饮食店营业（风营法第33条）	向公安委员会届出
深夜让客人游兴并提供饮食（酒类）	特定游兴饮食店营业（第2条第11项・第31条の22）	公安委员会的许可
客人仅自行歌唱・深夜不供酒	原则不需许可・届出	—

「让客人游兴」指店家以积极行为使客人游玩尽兴，典型如舞台上有歌手或DJ演出、设跳舞空间并以演出让客人跳舞。若仅客人自行歌唱，通常不算游兴，但依营运方式判断可能不同。同样是「卡拉OK店」，也会因深夜是否供酒、是否让客人游兴而分为届出或许可。 判断该当何种架构与届出・许可申请，属行政书士与所辖警察署（生活安全课）的领域，本公司承担物件适合可能性的初步确认。

消防法上物件被要求哪些设备与届出？

卡拉OK包厢作为在包厢内对客人提供歌唱等服务的店铺，区分于消防法施行令别表第一(2)项ニ（卡拉OK包厢等）。2007年兵库县宝塚市卡拉OK包厢火灾造成死者后，依2008年施行令修正，不论延床面积都须设自动火灾报知设备。

• 自动火灾报知设备不论延床面积均须设置（消防法施行令第21条）
• 包厢以声音隔开，须采取措施使警报在各室可听见（规则）
• 诱导灯・灭火器・避难路径等，依面积・层数・无窗层别而异
• 复合用途大楼，依建物整体区分（别表第一(16)项イ等）而判断不同

「包厢被声音封闭」以不易察觉火灾为由，让设备变重。 既然物件具区划化的包厢，自动火灾报知设备即不论面积成为前提。既有内装是否已有设备、若无能否后装，直接牵动费用。消防用设备的具体要否与防火对象物届出属消防法领域，由所辖消防署与消防设备士处理。选物件阶段，于看屋时确认现况设备与后装余地。

噪音・振动的规制与隔音区划，如何改变选物件？

卡拉OK店与邻居冲突最大的要因是声音。骚音规制法本身主要以工厂・事业场（特定施设）与建设作业为对象，直接规制卡拉OK营业声音的，多半是都道府县・市区町村的生活环境保全条例（例：东京都环境确保条例规制深夜营业噪音与音响机器使用）。

• 规制值依地域区分（住居系或商业系）与时段（尤其深夜）而变
• 邻接是住宅、或上下层有其他承租户，会改变所需隔音程度
• 构造（RC造或轻量铁骨）、界墙・楼板・天花的遮音与防振，是选物件的分水岭

隔音「事后再加」成本高，故签约前就看物件的构造与邻接关系。 低音（重低音）尤其易传，若上下层或隔壁为住宅易生客诉，故商业系・准工业系且周围住宅少的立地较稳。规制值依条例与时点而异，请向自治体环境主管窗口确认营业时段的规制值并记下参照日。隔音工程的设计施工属设计事务所・内装业者的领域。

签约前该向不动产公司确认什么？

卡拉OK包厢店物件，用途地域・风营法该当性・消防・噪音四者重叠。分派角色如下。

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要做的事	承担者
用途地域・床面积・区划・隔音的事前调查、物件介绍・租赁契约确认	宅地建物取引业者（四叶不动产株式会社）
深夜酒类提供饮食店营业届出、特定游兴饮食店营业许可申请、行政厅对应	行政书士（四叶行政书士事务所）・所辖警察署
消防用设备的判断・设置、防火对象物届出	所辖消防署・消防设备士
内装的区划・无窗居室・隔音的设计施工	建筑士・设计事务所・内装业者
员工排班・深夜加给等劳务	社会保险劳务士（四叶社会保险劳务士事务所）

这些是各自独立的事业体，请分别直接签约。 本公司・本事务所不收受也不支付介绍费・送客手续费。物件找宅建业者、届出・许可找行政书士与所辖警察署、消防找消防署・消防设备士、劳务找社会保险劳务士，皆由您分别直接委任。许可未定前即签租约的风险，可参考租赁契约书该读哪里的停止条件・特约思路。

该找谁咨询？

物件的用途地域・床面积・区划・隔音事前调查、物件介绍、租赁契约内容确认，由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）承办。深夜酒类提供饮食店营业届出、特定游兴饮食店营业许可申请、行政厅对应由四叶行政书士事务所，消防用设备・防火对象物届出由所辖消防署与消防设备士，内装的区划・隔音设计施工由建筑士・设计事务所・内装业者处理。

这些是各自独立的事业体，请分别直接签约。 本公司・本事务所不往来介绍费・送客手续费。员工深夜加给・排班等劳务找社会保险劳务士（四叶社会保险劳务士事务所），皆由您分别直接委任。咨询免费。

常见问题

Q. 住宅区的空店面可以做成卡拉OK包厢吗？
A. 视用途地域而定。第二种住居地域・准住居地域可在床面积上限等条件下兴建，但第一种住居地域或更偏住居的地域（低层・中高层住居专用等）原则不可。「住宅区」不能一概而论，签约前请向自治体建筑指导课确认物件所在是第一种或第二种。

Q. 不供酒的话，需要风营法的届出或许可吗？
A. 客人仅自行歌唱、深夜（午前0时后）不供酒、店家不让客人游兴的卡拉OK包厢，原则不需许可・届出。深夜主要供酒须深夜酒类提供饮食店营业届出（第33条），深夜提供游兴与饮食须特定游兴饮食店营业许可。因营运而判断不同，请向所辖警察署事前咨询确认，届出・许可申请由行政书士承办。

Q. 自动火灾报知设备，小店也一定要吗？
A. 卡拉OK包厢区分于消防法施行令别表第一(2)项ニ，不论延床面积都须设自动火灾报知设备（2008年施行令修正），理由是包厢以声音隔开不易察觉火灾。既有设备有无与后装可否会改变费用，请于看屋时确认现况，具体要否向所辖消防署与消防设备士确认。

Q. 担心邻居噪音客诉，物件该看哪里？
A. 看构造（是否RC造等耐遮音躯体）、界墙・楼板・天花的遮音、上下层或隔壁是住宅或其他承租户，以及物件所在地生活环境保全条例的深夜规制值。重低音尤其易传，故商业系・准工业系且周围住宅少的立地较稳。规制值依条例与时点而异，请向自治体环境主管窗口确认并记下参照日。

本文的出处（第一手信息）

• e-Gov法令检索「建筑基准法」（昭和25年法律第201号。第48条・别表第二＝依用途地域的建筑物用途限制；卡拉OK包厢可否兴建与各地域床面积条件。2026年10月9日参照）
• e-Gov法令检索「消防法施行令」（昭和36年政令第37号。别表第一(2)项ニ＝卡拉OK包厢等的区分、第21条＝自动火灾报知设备设置基准；不论延床面积均须设置。2026年10月9日参照）
• e-Gov法令检索「风俗营业等の规制及び业务の适正化等に関する法律」（昭和23年法律第122号。第2条第11项＝特定游兴饮食店营业定义、第31条の22＝特定游兴饮食店营业许可、第33条＝深夜酒类提供饮食店营业届出、第13条＝营业时间限制。2026年10月9日参照）
• 消防厅「因应宝塚市卡拉OK包厢火灾的消防法施行令修正（2008年）」（将卡拉OK包厢等置于别表第一(2)项ニ、不论面积均强制自动火灾报知设备的经纬。2026年10月9日参照）
• 骚音规制法（昭和43年法律第98号；主要对象为特定工厂等・特定建设作业），及各都道府县・市区町村的生活环境保全条例（卡拉OK营业的深夜噪音・音响机器使用限制；请确认营业所所在地的条例并记下参照日。东京都之例＝都民の健康と安全を確保する環境に関する条例）。

※用途地域的适合、风营法该当性、消防用设备要否、噪音规制值的具体适用，随物件所在地・用途地域・自治体条例・营业运营而变。本文未就个别物件判断许可可否或适法性。可否的最终判断由所辖警察署・消防署与有资格者为之。特定游兴饮食店营业・深夜酒类提供饮食店营业的届出・许可申请找行政书士（四叶行政书士事务所）、消防用设备找所辖消防署・消防设备士，请分别直接咨询。
※本文为一般性信息提供，并不判断或保证个别物件的许可可否或适法性。
※物件的调查・媒介及租赁契约由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业），风营法届出・许可申请等文书制作由四叶行政书士事务所，各自为独立事业体、分别直接签约的形式受任。无介绍费・送客手续费往来。

本文作者

浦松丈二——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录番号 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分。把物件（不动产）与许认可（用途地域・风营法・消防的分派）的论点放在同一张桌上确认。详细经历请见作者页面。