继承的老家还有房贷怎么办？抵押权的涂销与剩余债务、团信、出售的推进方式

要点结论： 附有团体信用生命保险的房贷，常在债务人死亡时由保险金全额清偿，此时即可涂销抵押权后出售。若无团信或仍有剩余债务，请与金融机构洽谈还款与任意出售；若有放弃继承的可能，出售前先向律师确认。

本文写给继承了仍背负房贷（抵押权）老家的继承人。与继承的旧耐震公寓出售、以换价分割出售的流程重叠之处不再重复，这里聚焦于「房贷与抵押权」。

本公司负责估价、将剩余债务与价格对照、以及出售中介。继承登记与抵押权涂销登记由司法书士负责，剩余债务的还款条件与任意出售的洽谈由金融机构负责，取得费、让渡所得税与空房特例由税理士负责，资不抵债而考虑放弃继承的判断与共同继承人间的纠纷由律师负责。这些与四葉不動産株式会社各为独立事业体，须按业务分别签约。

附有团体信用生命保险的话，房贷会消失吗？

许多房贷附有团体信用生命保险（团信），债务人死亡时由保险金全额清偿房贷，是常见的机制。此时继承人无须承担剩余债务，清偿后即可涂销抵押权。但团信并非所有房贷都必然附有：如Flat 35等商品为任意加入，也有未加入或因告知问题而不理赔的情形。

请先向金融机构确认团信有无、能否理赔以及剩余债务金额。在继承中，继承人承继被继承人财产上一切的权利义务（民法第896条）。房贷债务亦属此承继对象，能否由团信清偿，是继承人是否承担债务的分水岭。团信条款与剩余债务证明的个别运用因商品而异，请以条款与金融机构的回复确认（个别条款内容为一般实务的整理）。

抵押权未涂销为何无法出售？（涂销的顺序）

抵押权是金融机构为担保房贷而在老家设定的权利。即使带着抵押权在法律上也可出售，但买方会回避「一旦还款中断即遭拍卖」的物件，因此实务上先涂销抵押权（或以出售价金同时清偿）后再交房。

涂销的顺序如下。

顺序	手续	负责人
1	确认剩余债务、团信与清偿方式	继承人、金融机构
2	确认继承及出售所需登记；合同签订、登记与交割分开整理	司法书士
3	于交割等约定阶段清偿及办理抵押权注销登记	司法书士
4	向买方的所有权移转登记	司法书士

继承登记自令和6年（2024年）4月1日起义务化，须于得知取得不动产之日起3年内申请（不动产登记法第76条之2。无正当理由怠于申请，可处10万日元以下之过料）。即使以出售为前提，继承登记也无法回避。抵押权涂销登记属权利登记，原则上由登记权利人与登记义务人共同申请（同法第60条）。登记均属司法书士的领域。

出售价格低于剩余债务（资不抵债）时怎么办？

剩余债务多于估价的状态称为「资不抵债（Over Loan）」。此时仅凭出售价金无法全额清偿，原则上无法涂销抵押权，一般出售因而困难。选项包括以自有资金补足差额清偿，或取得金融机构同意涂销抵押权的「任意出售」。

任意出售以与金融机构的协商为前提，还款条件与可否涂销由金融机构判断。本公司能做的是及早将估价与剩余债务对照，判断是否资不抵债，并整理出售的展望。还款条件的协商由金融机构负责，作为手续前提的登记由司法书士负责。

可能选择放弃继承时，出售前要注意什么？

当剩余债务大幅超过资产等有资不抵债之虞时，放弃继承亦为选项。放弃继承须于得知为自己而开始继承之时起3个月内向家庭裁判所申述（民法第915条），并于此熟虑期间内判断。

在考虑放弃期间，不出售或处分老家较为安全。 处分继承财产之全部或一部，将被视为单纯承认（民法第921条），恐致无法放弃。放弃后，该继承人视为自始不为继承人（民法第939条）。究应放弃或先出售再整理，最终判断应就债务全貌向律师确认。本公司仅到以估价呈现资产面展望为止。

从出售价金依何顺序清偿债务与费用？

出售成立后，自价金清偿剩余债务与各项费用。大致顺序如下。

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清偿对象	内容
房贷剩余债务	向抵押权人（金融机构）全额清偿，借此涂销抵押权
登记费用	继承登记、抵押权涂销登记、移转登记的费用（司法书士报酬、登录免许税）
中介报酬	支付不动产公司的中介手续费
税金	出售利得的让渡所得税。取得费加算（租税特别措置法第39条）与空房特例（最高3000万、一定情况2000万日元）（同法第35条第3项）不得并用，何者有利由税理士试算

空房特例控除最高3000万日元；2024年1月1日以后的转让，取得对象家屋、土地等的继承人为3人以上时，最高为2000万日元（国税厅No.3306，2026年10月12日参照）。此人数不一律等于全体继承人人数。个别适用及与取得费加算的选择请由税理士确认。

清偿后实际剩余的金额，随剩余债务与价格的差额而变。税务特例的要件与期限繁琐，适用与否及利弊判断属税理士的领域。另请参阅继承不动产出售咨询。手续上，还款协商委由金融机构、登记委由司法书士、税务委由税理士，各为独立事业体分别签约。以直接签约、直接请款、直接入账进行，不收受介绍费与送客手续费。

常见问题

Q. 附有团信的话，继承人就不用还房贷吗？
A. 由团信全额清偿时无须缴纳。但有任意加入的商品及未加入、不理赔的情形，请先向金融机构确认有无、能否理赔与剩余金额。

Q. 抵押权未涂销也能出售吗？
A. 法律上可以，但因买方会回避，实务上先涂销抵押权后（或以价金同时清偿）再交房。涂销登记由司法书士负责。

Q. 剩余债务多于估价时会如何？
A. 资不抵债时仅凭价金无法全额清偿，多半无法涂销抵押权，可考虑以自有资金补足或取得金融机构同意的任意出售。还款条件由金融机构判断。

Q. 若考虑放弃继承，可以出售老家吗？
A. 出售或处分恐被视为单纯承认而无法放弃（民法第921条）。于尚可放弃期间请暂缓出售，向律师确认后再判断。

本文的资料来源（第一手信息）

• 民法 第896条（继承的一般效力）
• 民法 第915条、第921条、第939条（熟虑期间、法定单纯承认、放弃的效力）
• 不动产登记法 第60条（共同申请）、第76条之2（继承登记的申请义务）
• 国税厅 Tax Answer No.3267 让渡继承财产时的取得费加算特例
• 国税厅 Tax Answer No.3306 出售被继承人居住用财产（空房）时的特例

本文更新与追加资料确认日：2026年10月12日。空房特例的控除上限已由实际取得的国税厅No.3306正文确认。民法、不动产登记法、租税特别措置法的现行整合条文、最终修正号与完整施行历程，以及团信条款、剩余债务证明、任意出售的个别运用未验证。本文整理一般确认步骤；个别适用由金融机构、司法书士、税理士及律师确认原始资料。公开保留待资格者确认。

本文为一般性信息提供，并非就个别法律判断、许可符合性或税务判断作成结论。须由主管机关与各具资格者确认。四葉不動産株式会社、四葉行政書士事務所、四葉社会保険労務士事務所与其他专业人士各为独立事业体，须按业务分别签约。登记由司法书士、还款协商由金融机构、税务由税理士、纠纷与放弃继承的判断由律师负责。以直接签约、直接请款、直接入账进行，不收受介绍费与送客手续费。物件初次咨询免费，各专业人士的受任范围与费用请向各签约对象确认。

本文作者

浦松丈二 — 宅地建物交易士、行政书士。四葉不動産株式会社代表取缔役／四葉行政書士事務所代表。负责估价与中介、剩余债务与价格的对照，登记、税务、还款协商与纠纷的判断交由各负责人。作者页面。