继承来的不动产上还留着旧抵押权，要涂销后再卖该怎么做？

先讲结论： 继承来的不动产即使留着旧抵押权，卖本身是可以的。只是买方与银行通常要求以「无担保」状态交屋，故将涂销安排为卖的前提。明明已清偿却仍留着抵押权，是因为清偿时涂销登记不会自动办理，须用银行交付的文件自行申请，而这道手续被搁置。涂销登记的申请由司法书士办理（登记是司法书士的独占业务），本公司不代办登记。若当初的债权人公司已消灭、行踪不明而无法一般共同申请，则有「休眠担保权」的涂销（不动产登记法第70条・第70条之2，2023年4月1日施行），以提存或经过30年等方式处理。被继承人名义变更为继承人名义的继承登记亦由司法书士办理，若生争执则交律师。物件的估价与卖的安排由本公司（四叶不动产株式会社）负责，涂销登记与继承登记由司法书士负责，各以独立事业体、分别直接签约的方式分工。

翻开从父母继承来的土地或房屋的登记簿，发现本该清偿完毕的抵押权，或没印象的旧担保权还留着——想在卖之前把它涂销，正是本文的设想。依不动产登记法、民法的条文与法务局、国税厅的资料，逐一整理如何将继承不动产上残留的担保权，连同卖的安排一起处理。登记申请的代办由司法书士承担，本公司负责物件的估价、售前准备与时程调整，作为资讯提供。

继承的不动产留着抵押权，可以就这样卖吗？

卖本身是可以的。即使附有抵押权，所有权仍可移转，买卖契约成立。只是实务上，买方若办房贷，银行会以「无先顺位担保」状态交屋为条件；买方即使付现，也会因忌惮拍卖风险而避开留有前担保的物件。因此，通常于交割（收取尾款）时同时涂销抵押权，交付无担保的干净所有权。

场面	涂销的安排
留着已清偿的抵押权	交割前或交割同时办涂销登记（由司法书士申请）
尚有贷款余额	以卖屋款清偿贷款，取得银行的涂销文件后同时涂销
债权人公司已消灭・不明	检讨以休眠担保权即不动产登记法第70条・第70条之2的方式处理

先取得登记簿（登记事项证明书），把乙区留着的抵押权、根抵押权清点出来，是起点。继承不动产出售的整体样貌整理于继承的不动产出售。另可参阅继承的未登记建物的表题登记与出售、共有继承的情形可看出售继承共有不动产时的同意。

明明已清偿，抵押权为何还没消失？

抵押权在被担保债权（房贷等）清偿后，实体上即归于消灭（民法）。但登记簿上的抵押权，清偿后并不会自动消失；涂销登记须由当事人申请，才会从纪录上消除。

清偿时，银行会交付涂销所需的文件（登记识别资讯或登记完了证、清偿证明书、涂销委任状等）。以此自行（或委由司法书士）申请涂销登记——但把这道手续忘记或往后拖，时光流逝，就这样迎来继承，是常见的经过。

残留的原因	继承时的状况
清偿后忘了申请涂销登记	文件仍在手边则可一般涂销
遗失银行交付的文件	须向银行申请补发、证明
债权人（贷方）古老，公司已消灭	无法一般共同申请，须检讨休眠担保权的涂销

文件齐备的话，涂销不难。问题在于文件已遗失，或债权人已不存在的情形。下一节说明。

抵押权的涂销由谁申请？（司法书士的登记、必要文件、费用）

不动产登记申请的代办，是司法书士的独占业务。本公司（不动产）不代办登记。抵押权涂销登记，原则由登记权利人（不动产所有人）与登记义务人（抵押权人即银行）共同申请，实务上由司法书士受双方委任办理。

项目	内容
申请人	登记权利人（所有人）与义务人（抵押权人）共同申请，由司法书士代办
主要文件	登记识别资讯或登记完了证、抵押权解除证书・清偿证书、抵押权人的委任状、公司法人等编号等
登录免许税	每一笔不动产1,000日圆（登录免许税法附表第一）。土地与建物分别计数。每件申请上限20,000日圆
司法书士报酬	另计，视个案内容

涉及继承时，涂销的前提可能须先把被继承人名义变更为继承人名义的继承登记。继承登记自2024年（令和6年）4月1日起义务化（不动产登记法第76条之2），须于知悉继承之日起3年内申请。继承登记亦由司法书士办理。

债权人整家公司都消灭・行踪不明时，休眠担保权如何涂销？

明治、大正、昭和时期设定的旧抵押权，若债权人（贷方）的公司或个人已不存在、行踪不明，则无法一般共同申请。此时使用的是「休眠担保权」的涂销。不动产登记法于2023年4月1日施行的修法中整理了第70条、新设第70条之2（修法＝令和3年法律第24号）。

方法	要件概要	依据
公示催告・除权判决	登记义务人行踪不明时，声请公示催告，取得除权判决后单独申请涂销	不动产登记法第70条第1项〜第3项
自清偿期起20年＋提存	就抵押权等，被担保债权的清偿期起经过20年，其后就本金、利息、违约金全额相当之金钱提存者，可单独申请涂销	不动产登记法第70条第4项
法人解散＋30年	登记义务人为法人并已解散，经所定调查仍无法查明清算人所在时，自清偿期起30年且自解散起30年可单独涂销	不动产登记法第70条之2

提存或公示催告的判断与声请、以及这些涂销登记的申请由司法书士办理，提存于法务局・提存所办理。可用哪一种方法，视抵押权人为个人或法人、自清偿期起的年数、所在调查的结果而分。若生争执（如债权人一方的异议）则属律师领域。本公司不代办登记或提存。

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涂销与出售・交屋，依什么顺序与时程进行？

涂销与出售的推进方式，依担保权的状态而变。

情形	推进的目安
文件齐备的已清偿抵押权	与售屋活动并行准备涂销，交割时同时涂销；以干净所有权交屋
尚有贷款余额	以卖屋款全额清偿，取得银行的涂销文件后同时涂销（同时交割）
留有休眠担保权	提存・公示催告耗时，故于出售前着手；一边看完成时程一边排出售时程

重点在于，休眠担保权的涂销有时很花时间。公示催告或提存的手续可能耗时数月以上，与挂牌同步进行未必来得及。先确认登记簿，及早掌握担保权的状态，看清涂销的展望后再排出售时程，较为安全。物件的估价、挂牌、与买方的调整由本公司负责，涂销登记与继承登记由司法书士负责。

这些各为独立的事业体，请分别直接签约。 本公司与本事务所，不收取亦不支付介绍费、送客手续费。涂销登记与继承登记委由司法书士、提存于法务局・提存所、与债权人的争执委由律师，各请直接委托。咨询免费。

该找谁咨询？

继承不动产的估价、售前准备、挂牌、与买方的调整、买卖契约，由四叶不动产株式会社（宅地建物交易业 东京都知事(1)第113304号）承办。抵押权涂销登记、继承登记等登记申请的代办由司法书士、休眠担保权的提存由法务局・提存所、与债权人发生纷争时由律师处理。本公司不代办登记，将物件（不动产）的出售与担保权的涂销安排并列于同一张桌上确认。

常见问题

Q. 明明已清偿，抵押权却还留在登记簿上，放着没关系吗？
A. 实体上的抵押权虽因清偿而消灭，登记簿的纪录不申请就不会消失。出售时买方与银行要求无担保状态，故须涂销。若清偿时银行交付的文件（登记识别资讯、清偿证书、委任状等）齐备，可委由司法书士涂销。若已遗失，向银行申请补发。

Q. 抵押权的涂销能委托不动产公司吗？
A. 不行。登记申请的代办是司法书士的独占业务，本公司（不动产）不代办登记。本公司负责物件的估价、售前准备与时程调整，涂销登记与继承登记委由司法书士、提存于法务局・提存所，各以独立事业体、分别签约。

Q. 涂销的费用是多少？
A. 登录免许税为每一笔不动产1,000日圆（登录免许税法附表第一）。土地与建物分别计数，故透天厝以土地＋建物2,000日圆为目安。每件申请上限20,000日圆。此外另有司法书士报酬，金额视个案内容而变。

Q. 当初的贷方公司已经没了，还能涂销吗？
A. 有可能。债权人消灭、行踪不明而无法一般共同申请时，有休眠担保权的涂销方法：公示催告・除权判决（不动产登记法第70条）、自清偿期起20年＋提存（同条第4项）、法人解散起30年（同法第70条之2，2023年4月1日施行）。可用哪一种，视抵押权人为个人或法人、年数、所在调查而分，判断与申请由司法书士、提存由法务局・提存所办理。

本文出处（第一手资讯）

• e-Gov法令检索「不动产登记法」（平成16年法律第123号。第70条＝登记义务人所在不明等情形的涂销（公示催告・除权判决、自清偿期起20年＋提存）。第70条之2＝以已解散法人为登记义务人的担保权涂销（自清偿期起30年・自解散起30年）。均于2023年4月1日施行。2026年9月23日参照）
• e-Gov法令检索「不动产登记法」第76条之2（继承登记的申请义务。2024年4月1日施行。自知悉继承之日起3年内。2026年9月23日参照）
• e-Gov法令检索「民法」（明治29年法律第89号。因清偿而消灭债权，并因抵押权的从属性而消灭。2026年9月23日参照）
• e-Gov法令检索「登录免许税法」（昭和42年法律第35号。附表第一＝涂销登记的登录免许税为每一笔不动产1,000日圆。2026年9月23日参照）
• 法务省「令和3年民法・不动产登记法修正、继承土地国库归属法要点」（第70条・第70条之2的修正与继承登记义务化的施行日。2026年9月23日参照）

※可否涂销与方法（一般共同申请，或公示催告・提存・第70条之2）、必要文件、费用，会因抵押权人为个人或法人、自清偿期起的年数、所在调查的结果、登记簿的记载而变。本文未就个别登记作判断。抵押权涂销登记、继承登记请洽司法书士、提存请洽法务局・提存所、与债权人的纷争请洽律师。
※本文为一般性资讯提供，并非判断或保证个别物件・登记的适否或结果。登记可否与具体方法的最终判断由司法书士等有资格者进行。
※物件的估价・中介及买卖契约由四叶不动产株式会社（宅地建物交易业）承办，登记申请的代办由司法书士承担，各以独立事业体、分别直接签约的方式受任。无介绍费、送客手续费的往来。

本文作者

浦松 丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物交易士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物交易业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。在把登记交给司法书士、纷争交给律师之后，将物件（不动产）的出售与担保权的涂销安排并列于同一张桌上确认。详细经历请见作者页面。