繼承來的不動產上還留著舊抵押權，要塗銷後再賣該怎麼做？

先講結論： 繼承來的不動產即使留著舊抵押權，賣本身是可以的。只是買方與銀行通常要求以「無擔保」狀態交屋，故將塗銷安排為賣的前提。明明已清償卻仍留著抵押權，是因為清償時塗銷登記不會自動辦理，須用銀行交付的文件自行申請，而這道手續被擱置。塗銷登記的申請由司法書士辦理（登記是司法書士的獨占業務），本公司不代辦登記。若當初的債權人公司已消滅、行蹤不明而無法一般共同申請，則有「休眠擔保權」的塗銷（不動產登記法第70條・第70條之2，2023年4月1日施行），以提存或經過30年等方式處理。被繼承人名義變更為繼承人名義的繼承登記亦由司法書士辦理，若生爭執則交律師。物件的估價與賣的安排由本公司（四葉不動產株式會社）負責，塗銷登記與繼承登記由司法書士負責，各以獨立事業體、分別直接簽約的方式分工。

翻開從父母繼承來的土地或房屋的登記簿，發現本該清償完畢的抵押權，或沒印象的舊擔保權還留著——想在賣之前把它塗銷，正是本文的設想。依不動產登記法、民法的條文與法務局、國稅廳的資料，逐一整理如何將繼承不動產上殘留的擔保權，連同賣的安排一起處理。登記申請的代辦由司法書士承擔，本公司負責物件的估價、售前準備與時程調整，作為資訊提供。

繼承的不動產留著抵押權，可以就這樣賣嗎？

賣本身是可以的。即使附有抵押權，所有權仍可移轉，買賣契約成立。只是實務上，買方若辦房貸，銀行會以「無先順位擔保」狀態交屋為條件；買方即使付現，也會因忌憚拍賣風險而避開留有前擔保的物件。因此，通常於交割（收取尾款）時同時塗銷抵押權，交付無擔保的乾淨所有權。

場面	塗銷的安排
留著已清償的抵押權	交割前或交割同時辦塗銷登記（由司法書士申請）
尚有貸款餘額	以賣屋款清償貸款，取得銀行的塗銷文件後同時塗銷
債權人公司已消滅・不明	檢討以休眠擔保權即不動產登記法第70條・第70條之2的方式處理

先取得登記簿（登記事項證明書），把乙區留著的抵押權、根抵押權清點出來，是起點。繼承不動產出售的整體樣貌整理於繼承的不動產出售。另可參閱繼承的未登記建物的表題登記與出售、共有繼承的情形可看出售繼承共有不動產時的同意。

明明已清償，抵押權為何還沒消失？

抵押權在被擔保債權（房貸等）清償後，實體上即歸於消滅（民法）。但登記簿上的抵押權，清償後並不會自動消失；塗銷登記須由當事人申請，才會從紀錄上消除。

清償時，銀行會交付塗銷所需的文件（登記識別資訊或登記完了證、清償證明書、塗銷委任狀等）。以此自行（或委由司法書士）申請塗銷登記——但把這道手續忘記或往後拖，時光流逝，就這樣迎來繼承，是常見的經過。

殘留的原因	繼承時的狀況
清償後忘了申請塗銷登記	文件仍在手邊則可一般塗銷
遺失銀行交付的文件	須向銀行申請補發、證明
債權人（貸方）古老，公司已消滅	無法一般共同申請，須檢討休眠擔保權的塗銷

文件齊備的話，塗銷不難。問題在於文件已遺失，或債權人已不存在的情形。下一節說明。

抵押權的塗銷由誰申請？（司法書士的登記、必要文件、費用）

不動產登記申請的代辦，是司法書士的獨占業務。本公司（不動產）不代辦登記。抵押權塗銷登記，原則由登記權利人（不動產所有人）與登記義務人（抵押權人即銀行）共同申請，實務上由司法書士受雙方委任辦理。

項目	內容
申請人	登記權利人（所有人）與義務人（抵押權人）共同申請，由司法書士代辦
主要文件	登記識別資訊或登記完了證、抵押權解除證書・清償證書、抵押權人的委任狀、公司法人等編號等
登錄免許稅	每一筆不動產1,000日圓（登錄免許稅法附表第一）。土地與建物分別計數。每件申請上限20,000日圓
司法書士報酬	另計，視個案內容

涉及繼承時，塗銷的前提可能須先把被繼承人名義變更為繼承人名義的繼承登記。繼承登記自2024年（令和6年）4月1日起義務化（不動產登記法第76條之2），須於知悉繼承之日起3年內申請。繼承登記亦由司法書士辦理。

債權人整家公司都消滅・行蹤不明時，休眠擔保權如何塗銷？

明治、大正、昭和時期設定的舊抵押權，若債權人（貸方）的公司或個人已不存在、行蹤不明，則無法一般共同申請。此時使用的是「休眠擔保權」的塗銷。不動產登記法於2023年4月1日施行的修法中整理了第70條、新設第70條之2（修法＝令和3年法律第24號）。

方法	要件概要	依據
公示催告・除權判決	登記義務人行蹤不明時，聲請公示催告，取得除權判決後單獨申請塗銷	不動產登記法第70條第1項〜第3項
自清償期起20年＋提存	就抵押權等，被擔保債權的清償期起經過20年，其後就本金、利息、違約金全額相當之金錢提存者，可單獨申請塗銷	不動產登記法第70條第4項
法人解散＋30年	登記義務人為法人並已解散，經所定調查仍無法查明清算人所在時，自清償期起30年且自解散起30年可單獨塗銷	不動產登記法第70條之2

提存或公示催告的判斷與聲請、以及這些塗銷登記的申請由司法書士辦理，提存於法務局・提存所辦理。可用哪一種方法，視抵押權人為個人或法人、自清償期起的年數、所在調查的結果而分。若生爭執（如債權人一方的異議）則屬律師領域。本公司不代辦登記或提存。

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塗銷與出售・交屋，依什麼順序與時程進行？

塗銷與出售的推進方式，依擔保權的狀態而變。

情形	推進的目安
文件齊備的已清償抵押權	與售屋活動並行準備塗銷，交割時同時塗銷；以乾淨所有權交屋
尚有貸款餘額	以賣屋款全額清償，取得銀行的塗銷文件後同時塗銷（同時交割）
留有休眠擔保權	提存・公示催告耗時，故於出售前著手；一邊看完成時程一邊排出售時程

重點在於，休眠擔保權的塗銷有時很花時間。公示催告或提存的手續可能耗時數月以上，與掛牌同步進行未必來得及。先確認登記簿，及早掌握擔保權的狀態，看清塗銷的展望後再排出售時程，較為安全。物件的估價、掛牌、與買方的調整由本公司負責，塗銷登記與繼承登記由司法書士負責。

這些各為獨立的事業體，請分別直接簽約。 本公司與本事務所，不收取亦不支付介紹費、送客手續費。塗銷登記與繼承登記委由司法書士、提存於法務局・提存所、與債權人的爭執委由律師，各請直接委託。諮詢免費。

該找誰諮詢？

繼承不動產的估價、售前準備、掛牌、與買方的調整、買賣契約，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承辦。抵押權塗銷登記、繼承登記等登記申請的代辦由司法書士、休眠擔保權的提存由法務局・提存所、與債權人發生紛爭時由律師處理。本公司不代辦登記，將物件（不動產）的出售與擔保權的塗銷安排並列於同一張桌上確認。

常見問題

Q. 明明已清償，抵押權卻還留在登記簿上，放著沒關係嗎？
A. 實體上的抵押權雖因清償而消滅，登記簿的紀錄不申請就不會消失。出售時買方與銀行要求無擔保狀態，故須塗銷。若清償時銀行交付的文件（登記識別資訊、清償證書、委任狀等）齊備，可委由司法書士塗銷。若已遺失，向銀行申請補發。

Q. 抵押權的塗銷能委託不動產公司嗎？
A. 不行。登記申請的代辦是司法書士的獨占業務，本公司（不動產）不代辦登記。本公司負責物件的估價、售前準備與時程調整，塗銷登記與繼承登記委由司法書士、提存於法務局・提存所，各以獨立事業體、分別簽約。

Q. 塗銷的費用是多少？
A. 登錄免許稅為每一筆不動產1,000日圓（登錄免許稅法附表第一）。土地與建物分別計數，故透天厝以土地＋建物2,000日圓為目安。每件申請上限20,000日圓。此外另有司法書士報酬，金額視個案內容而變。

Q. 當初的貸方公司已經沒了，還能塗銷嗎？
A. 有可能。債權人消滅、行蹤不明而無法一般共同申請時，有休眠擔保權的塗銷方法：公示催告・除權判決（不動產登記法第70條）、自清償期起20年＋提存（同條第4項）、法人解散起30年（同法第70條之2，2023年4月1日施行）。可用哪一種，視抵押權人為個人或法人、年數、所在調查而分，判斷與申請由司法書士、提存由法務局・提存所辦理。

本文出處（第一手資訊）

• e-Gov法令檢索「不動產登記法」（平成16年法律第123號。第70條＝登記義務人所在不明等情形的塗銷（公示催告・除權判決、自清償期起20年＋提存）。第70條之2＝以已解散法人為登記義務人的擔保權塗銷（自清償期起30年・自解散起30年）。均於2023年4月1日施行。2026年9月23日參照）
• e-Gov法令檢索「不動產登記法」第76條之2（繼承登記的申請義務。2024年4月1日施行。自知悉繼承之日起3年內。2026年9月23日參照）
• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。因清償而消滅債權，並因抵押權的從屬性而消滅。2026年9月23日參照）
• e-Gov法令檢索「登錄免許稅法」（昭和42年法律第35號。附表第一＝塗銷登記的登錄免許稅為每一筆不動產1,000日圓。2026年9月23日參照）
• 法務省「令和3年民法・不動產登記法修正、繼承土地國庫歸屬法要點」（第70條・第70條之2的修正與繼承登記義務化的施行日。2026年9月23日參照）

※可否塗銷與方法（一般共同申請，或公示催告・提存・第70條之2）、必要文件、費用，會因抵押權人為個人或法人、自清償期起的年數、所在調查的結果、登記簿的記載而變。本文未就個別登記作判斷。抵押權塗銷登記、繼承登記請洽司法書士、提存請洽法務局・提存所、與債權人的紛爭請洽律師。
※本文為一般性資訊提供，並非判斷或保證個別物件・登記的適否或結果。登記可否與具體方法的最終判斷由司法書士等有資格者進行。
※物件的估價・仲介及買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承辦，登記申請的代辦由司法書士承擔，各以獨立事業體、分別直接簽約的方式受任。無介紹費、送客手續費的往來。

本文作者

浦松 丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。在把登記交給司法書士、紛爭交給律師之後，將物件（不動產）的出售與擔保權的塗銷安排並列於同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。