文京區的空屋，該怎麼辦？——出售・活用・管理

空屋放置不管時，制度上的風險

空屋的管理若持續處於不充分的狀態，依據日本的「空屋等對策推進特別措置法」（日本語：空家等対策の推進に関する特別措置法／簡稱「空家法」），有可能成為市區町村指導・勸告等的對象。一旦接獲勸告並被指定為「特定空屋等」（日本語：特定空家等）或「管理不全空屋等」（日本語：管理不全空家等），就會被排除於固定資產稅（日本語：固定資産税＝日本每年對土地・建物課徵的持有稅）之住宅用地特例——小規模住宅用地（200㎡以下的部分）課稅標準為六分之一的措施——的適用對象之外，土地的固定資產稅額有可能最多增加至6倍。

這並非罰則，而是「建有住宅的土地」所適用的減輕措施不再適用，屬於稅制上的機制。在建物老朽化或對鄰近的影響擴大之前，往管理・活用・出售其中一個方向開始行動，是抑制負擔的現實準備。

※指定與課稅的詳細內容，請向文京區公所及稅理士（日本的稅務專業資格）確認。

三個出口——出售・出租活用・管理

空屋的出口大致分為「出售」「出租活用」「管理」三種。不需要現在就立刻決定其中之一。先從以下四個判斷軸並列比較開始。

• 地點距離車站的遠近與周邊環境，會大幅影響好不好賣、好不好出租。我們會參考文京區的行情進行估價。
• 建物的狀態是可以直接出租，還是需要修繕或翻新。所需費用會直接影響「出售時」與「出租時」的收支。
• 家人的意向將來是否有可能入住、是否為有情感的老家、繼承人之間是否希望變現後分配。
• 稅務負擔持續持有時的固定資產稅等，以及出售時的讓渡所得課稅。具體稅額的判斷請向稅理士（日本的稅務專業資格）確認。

四葉不動産株式会社會從製作比較這三者的材料開始協助您。

繼承空屋的「3,000萬日圓特別扣除」這項制度

出售繼承而來的空屋時，設有可從讓渡所得中最多扣除3,000萬日圓的特例（日本語：被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除）。這是在考慮出售繼承空屋時，值得先了解的日本制度之一。

不過，適用上有建物、期間、出售條件等要件，能否使用的判斷屬於稅務的專門領域。適用要件的判斷請向稅理士（日本的稅務專業資格）確認。本公司承接合作稅理士的介紹，以及出售本身的支援。

條件困難的空屋也歡迎諮詢

「被告知再建築不可」「附有借地權，不知道能不能賣」「因為是共有名義，事情談不下去」——條件困難的空屋，在放棄之前請先諮詢。

能否再建築以及活用的選項，會因面臨道路的狀況、與鄰地的關係等個別情事而有所不同，因此先從確認現狀開始。附借地權的物件，與地主之間關係的整理是關鍵；共有名義的物件，則是共有人之間的合意形成是進行的關鍵。雖然本公司無法保證出售的可否或條件，但正因為是條件困難的物件，關於進行方式的提案才更有價值。

轉用為團體家屋等的選項

繼承的空屋若符合身心障礙者團體家屋（共同生活援助／日本語：障害者グループホーム（共同生活援助））的指定基準，有可能作為福祉的居所加以活用。住宅區的獨棟住宅這樣的地點與形狀，與共同生活援助的居所具有親和性，是將空屋的管理負擔轉為活用的選項之一。

不過，需要確認用途地域、居室面積、消防設備等與身心障礙福祉服務指定基準相關的事項，且基準會因自治體與事業類型而有所不同。請在改修或簽約之前的階段諮詢。

尋找可作為團體家屋使用的物件

即使住在遠方——透過線上與郵寄進行的出售

繼承的空屋位於文京區，而自己住在遠方或海外——這樣的情況也能推進出售。大致的流程如下。

1. 1線上諮詢諮詢可透過線上或電話・LINE進行。當地的確認由本公司對應。
2. 2以郵寄進行的文件手續契約與手續所需的文件可透過郵寄往來。所需文件以及是否需要親自到場，會因個別情事而有所不同，我們會在了解您的狀況後再為您說明。
3. 3出售從估價到交屋，作為文京區的在地公司全程陪伴。

繼承登記（日本語：相続登記）等法務手續相關的文件製作，由併設的四葉行政書士事務所另行簽訂契約承辦。登記申請的代理屬於司法書士（日本的登記申請代理專業資格）的業務，因此本公司會為您介紹合作的司法書士。我們也接受居住海外者的諮詢。居住於中文圈的客戶，也請參閱給華人・中文圈客戶的說明。