塗銷繼承土地上殘留的買回特約・所有權移轉請求權假登記後出售的流程

結論（先講要點）：即使繼承土地的登記簿上殘留著舊的「買回特約」或「所有權移轉請求權假登記」，所有權本身屬於繼承人，出售本身是可行的。但這些登記殘留時買方無法取得完整所有權，故實務上會先塗銷再交付。買回特約為民法（明治29年法律第89號）第579條的制度，買回期間依第580條最長10年。依令和3年法律第24號對不動產登記法（平成16年法律第123號）的改正，新設第69條之2，自契約之日起經過10年者，登記權利者（現所有人）即可單獨申請塗銷買回特約登記（令和5年4月1日施行）。所有權移轉請求權假登記是基於買賣預約等的假登記，其塗銷依第110條，可由假登記名義人單獨、或由登記上的利害關係人取得名義人承諾後單獨申請。對方所在不明・死亡而無法取得承諾時，須依不動產登記法第70條的除權決定（公示催告）塗銷，或調查繼承人。塗銷登記本身由司法書士、對方的探索與交涉・訴訟由律師、讓渡所得的取得費計算由稅理士，本公司（宅地建物交易業）負責售出仲介，各為獨立事業體、分別簽約的形式為您銜接（不涉及介紹費的收付）。

本文為繼承了殘留舊買回特約或所有權移轉請求權假登記之土地、欲出售的繼承人，依條文的順序，整理為何賣不掉、如何塗銷、該委託誰。本文為一般性資訊提供，個別塗銷能否進行或時效是否成立的最終判斷，屬司法書士・律師與有資格者的領域。

四葉不動產株式會社以東京都文京區小日向為據點，承辦繼承不動產的調查與估價・售出的仲介。歡迎從「登記簿殘留著陌生的舊登記」的階段開始諮詢。

繼承土地殘留買回特約登記或所有權移轉請求權假登記，為何賣不掉？

既然所有權屬於繼承人，締結出售土地的契約本身是可行的。問題在於買方能否取得「完整所有權」。

買回特約經登記時，依民法第581條第1項，賣主（買回權人）得以買回對抗第三人（向買方購買之人）。亦即，理論上登記上仍殘留買回權人返還代金等、解除買賣、取回所有權的餘地。所有權移轉請求權假登記，是將來把該假登記轉為本登記時，可確保對假登記後所為登記優先之順位的機制。無論何者，皆殘留著「可能遭他人主張權利的登記」，故買方・金融機構通常以塗銷為交付的條件。

殘留的登記	買方的不安
買回特約登記	恐遭買回權人解除買賣、取回所有權（民法第581條第1項）
所有權移轉請求權假登記	假登記若轉為本登記，恐優先於假登記後的權利

多數情形下，這些登記是數十年前的，原因權利早已失其實體。縱然如此，僅登記殘留即妨礙出售，故實務上先塗銷再交付。舊抵押權殘留的處理在塗銷繼承不動產殘留的舊抵押權後出售的流程，住宅貸款餘額殘留則在塗銷繼承老家的住宅貸款餘額・抵押權後出售說明。

買回特約（民法579條）與假登記如何以時效或塗銷消除？

買回特約登記的塗銷，在令和3年改正中大幅簡化。依不動產登記法第69條之2（令和5年4月1日施行），已登記買回特約且自契約之日起經過10年者，登記權利者（現所有人）即可單獨申請塗銷。改正前以與買回權人共同申請為原則，須對方協助。

登記	消除的路徑	依據
買回特約登記	自契約之日起經過10年者，現所有人單獨申請塗銷	不動產登記法第69條之2
買回特約登記（未滿10年・有爭執）	與買回權人共同申請，或確認買回期間已屆滿	民法第579條〜第585條・不動產登記法第60條
所有權移轉請求權假登記	假登記名義人單獨申請，或利害關係人取得承諾後單獨申請	不動產登記法第110條

買回期間依民法第580條最長10年，更長的特約縮短為10年，未定期間者須於5年內行使（同條第3項）。所有權移轉請求權假登記的原因為買賣預約時，其預約完結權據稱自得行使權利之時起受10年消滅時效，權利若因時效消滅，假登記即成為不伴隨實體的登記。惟時效的起算點與是否成立、假登記名義人承諾的要否，依個案而分，須司法書士・律師確認。本文僅示消除的路徑，個別可否委由有資格者。

登記名義人（對方）所在不明・死亡時如何處理？

舊登記中，買回權人或假登記名義人常所在不明・死亡，無法取得承諾或共同申請。對應為階段式。

狀況	對應路徑
買回特約且自契約起經過10年	依不動產登記法第69條之2，現所有人可單獨申請塗銷，無須對方協助
對方已死亡	以戶籍調查繼承人，對繼承人推進塗銷
對方・繼承人所在不明	檢討依不動產登記法第70條的除權決定（公示催告）塗銷

不動產登記法第70條，是於登記義務人所在不明時，經非訟事件手續法的公示催告取得法院的除權決定，即可單獨塗銷登記的制度。令和3年改正整理了所在不明的調查方法等要件。繼承人的戶籍調查、公示催告的聲請、交涉或訴訟，屬司法書士・律師的領域。本公司會依登記簿與公圖調查現況，整理該採何種路徑的判斷交付。

從塗銷到出售的流程與費用目安約為多少？

大致流程為：登記簿・權利的調查 → 確定塗銷方法 → 塗銷登記 → 以仲介出售。繼承登記未了者，須先辦繼承登記（2024年4月1日起義務化）。

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階段	主要承辦	費用性質
登記簿・公圖・權利的調查、市場上的預期估價	本公司（宅地建物交易業）	估價・諮詢免費
繼承登記（未了時）	司法書士	登錄免許稅（固定資產評價額的0.4%）＋報酬
買回特約・假登記的塗銷登記	司法書士	登錄免許稅（不動產每1筆1,000日圓）＋報酬。公示催告另計法院費用
對方・繼承人的探索、交涉・訴訟	律師（必要時）	依個案變動
售出仲介	本公司（宅地建物交易業）	宅地建物交易業法報酬告示的範圍內

塗銷登記的登錄免許稅為每1筆不動產1,000日圓的定額，惟一旦須對方探索・公示催告，期間與費用皆難以預估。具體的登錄免許稅・報酬・法院費用，由司法書士・律師依個案計算。本公司會切分塗銷的展望與出售時期的論點加以整理。

塗銷登記・對方探索・稅務該委託誰？

舊登記的塗銷與出售，橫跨登記・糾紛・稅務・仲介等不同專業領域。不動產公司負責的是調查與估價・仲介，其餘向各有資格者，以獨立事業體、分別簽約的形式進行。

困擾	委託對象
登記簿・公圖的調查、估價、售出仲介	本公司（宅地建物交易業）
買回特約・假登記・繼承登記的塗銷・申請，除權決定的公示催告	司法書士
與對方・繼承人的交涉，所在不明者的訴訟	律師
讓渡所得稅的取得費計算，特例的適用判斷	稅理士

以上各為獨立事業體，以分別簽約為前提。本公司不收取亦不支付介紹費、送客手續費。能否以單獨申請塗銷、是否須公示催告、時效是否成立的最終判斷，由司法書士・律師為之。本公司會一面看登記簿，一面切分塗銷路徑・對方探索・出售時期等論點，從何處該向誰諮詢的安排開始承接諮詢。繼承不動產的推進方式，亦請參見繼承不動產的諮詢窗口（日文）。

就殘留舊買回特約・假登記的繼承土地向四葉不動產諮詢（諮詢免費）

諮詢時請註明「買回特約／假登記的塗銷」，並填寫登記的原因日期（就所知範圍）、對方為個人或法人、是否知悉所在、繼承登記是否已完成。本公司不會先認定能否塗銷，而是從登記簿的調查，以及向登記・探索・稅務的專家如何分流的整理談起。

常見問題

Q. 殘留買回特約或假登記也能出售土地嗎？
A. 所有權屬於繼承人，故締結出售契約本身是可行的。惟買回特約經登記時買回權人得以買回對抗第三人（民法第581條第1項），假登記轉為本登記則優先，故買方・金融機構通常以塗銷為交付條件。實務上先塗銷再交付。能否塗銷及其路徑由司法書士判斷。

Q. 買回特約登記無對方協助也能塗銷嗎？
A. 依令和5年4月1日施行的不動產登記法第69條之2，買回特約登記自契約之日起經過10年者，登記權利者（現所有人）即可單獨申請塗銷。改正前以與買回權人共同申請為原則。未滿10年或有爭執時，須確認買回期間屆滿或共同申請。具體可否請向司法書士確認。

Q. 對方已過世・行方不明時如何？
A. 對方已死亡者，以戶籍調查繼承人並對其推進；對方或繼承人所在不明者，檢討依不動產登記法第70條的除權決定（公示催告）塗銷。戶籍調查、公示催告的聲請、訴訟屬司法書士・律師的領域。買回特約若自契約起經過10年，依第69條之2可能無須對方協助即單獨塗銷。

Q. 塗銷約需多少費用與時間？
A. 塗銷登記的登錄免許稅為每1筆不動產1,000日圓的定額，若為對方協助的單獨申請則較快完成。反之，一旦須對方探索或公示催告（除權決定），因須經法院手續，期間與費用皆難以預估。繼承登記未了者，須先辦該登記（2024年4月1日起義務化）。具體費用・期間由司法書士・律師依個案計算。

這篇文章的出處（第一手資訊）

以下為確認的起點公開資料。法令會修正，條文・項・號・施行日・最終修正請於e-Gov法令檢索確認最新內容。能否塗銷與時效是否成立依個案而分，須司法書士・律師確認。參照日均為2026年10月30日。本文不保證個別塗銷能否進行或時效是否成立。以下出處均為日文。

• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第579條＝買回特約、第580條＝買回期間〔最長10年，未定者5年內行使〕、第581條第1項＝已登記買回特約的第三人對抗力、第166條＝債權等的消滅時效〔自得行使權利之時起10年〕）
• e-Gov法令檢索「不動産登記法」（平成16年法律第123號。第60條＝共同申請原則、第69條之2＝買回特約登記的單獨塗銷〔自契約之日起10年・令和3年法律第24號新設，令和5年4月1日施行〕、第70條＝依除權決定的登記塗銷〔公示催告〕、第110條＝假登記的塗銷〔假登記名義人・利害關係人的單獨申請〕）
• e-Gov法令檢索「非訟事件手続法」（平成23年法律第51號。公示催告・除權決定的手續）
• 法務省「關於民法等部分修正法律（令和3年法律第24號）」的解說資料（含買回特約登記的單獨塗銷・依除權決定塗銷之檢討的所有人不明土地對策改正。令和5年4月1日施行部分的整理。參照日2026年10月30日）

本文為一般性資訊提供，不保證個別塗銷能否進行、時效是否成立、登記手續的結果。買回特約・假登記・繼承登記的塗銷及除權決定的手續由司法書士、對方・繼承人的探索與訴訟由律師、讓渡所得稅的取得費計算與特例的適用由稅理士判斷・負責。

浦松丈二／四葉不動產株式會社 代表取締役、宅地建物交易士。承辦繼承不動產的調查與估價・售出的仲介。作者簡介

更新日：2026年10月30日