選擇外送專門（幽靈廚房）店面物件前，要確認的用途地域、排水與衛生所條件

結論（先講要點）：即使是不設內用、專做外送・外帶的幽靈廚房，只要在廚房調理供應給客人的食品，就需要飲食店營業許可（食品衛生法〔昭和22年法律第233號〕第55條第1項、施行令第35條第1號「飲食店營業」）。選物件時先起作用的是用途地域、排水、衛生所的設施基準三點。用途地域由建築基準法（昭和25年法律第201號）第48條與別表第二決定：飲食店在第一種低層住居專用地域原則不可建；第二種低層樓地板面積150㎡以下、第一種中高層500㎡以下、第二種中高層1,500㎡以下、第一種住居3,000㎡以下；工業專用地域不可建。排水方面，下水道法（昭和33年法律第79號）第10條課以設置排水設備的義務，含油脂的廚房排水通常須依昭和50年建設省告示第1597號與各自治體的下水道條例・排水設備基準設置油脂分離阻集器（油脂截留器）。物件調查與租賃仲介由本公司（宅地建物交易業）、飲食店營業許可的申請與衛生所協議文件由行政書士、設施基準的事前諮詢由管轄衛生所、用途地域適合與用途變更的確認申請由建築士・特定行政廳，各為獨立事業體、分別簽約的形式為您銜接（不涉及介紹費的收付）。

本文為想以低投資專做外送・外帶起步、或在找居抜き小區劃與共享廚房的人，依條文與國家資料的順序，整理簽約前可在物件端確認的事項。本文為一般性資訊提供，個別物件屬何種用途、需何種許可的最終判斷，屬特定行政廳・衛生所與有資格者的領域。

四葉不動產株式會社以東京都文京區小日向為據點，承辦事業用物件的調查與租賃・買賣的仲介。關於外送專門的區劃，歡迎從簽約前可確認的事項開始諮詢。

外送專門的店面在哪些用途地域可以開？

即使專做外送，只要在廚房調理，建築基準法上一般仍視為「飲食店」。各用途地域的可否與規模上限，由建築基準法第48條與別表第二決定。沒有內用，並不代表此面積限制消失。大致如下（為概要，樓層計算、特定行政廳的條例・地區計畫可能進一步限縮）。

用途地域	飲食店可否・規模概估
第一種低層住居專用地域	原則不可（僅兼用住宅店面部分樓地板面積50㎡以下等例外）
第二種低層住居專用地域	2層以下且樓地板面積150㎡以下
第一種中高層住居專用地域	2層以下且樓地板面積500㎡以下
第二種中高層住居專用地域	2層以下且樓地板面積1,500㎡以下
第一種住居地域	樓地板面積3,000㎡以下
第二種住居・準住居・鄰近商業・商業・準工業	飲食店可（上限較大）
工業地域	飲食店可
工業專用地域	不可

在住居系地域找低投資小區劃時，這個樓地板面積上限是第一道關卡。此外，若傾向在一間廚房運作多品牌的大規模調理，建築基準法上也可能被視為接近「工場」，用途認定因物件而異。屬何種用途、是否需用途變更的確認申請，請向建築士・特定行政廳確認。

沒有內用也需要飲食店營業許可嗎，衛生所看什麼？

需要。調理供應給客人的食品的營業，無論是否在店內食用，均屬飲食店營業許可的對象（食品衛生法第55條第1項、施行令第35條第1號「飲食店營業」）。2018年修法（令和3年6月1日全面施行）將政令所定的許可業種由34種重整為32種、制度化HACCP衛生管理，並對不需許可的營業新設向衛生所的申報制（第57條）。

衛生所在設施上看的，是食品衛生法第54條委由條例規定的設施基準。在令和3年6月1日施行的施行規則共通基準之上，疊加都道府縣・保健所設置市的條例。即使是外送專門的區劃，作業區劃的區分、洗手設備、冷藏・冷凍設備、二槽水槽與供熱水、便於清掃的地板・牆面等要求不變。即使在一間廚房運作多品牌，許可原則上按設施逐一取得。構造設備能否符合基準，建議在押下物件前先向管轄衛生所事前諮詢較為安全。許可的區分判斷與申請文件製作由行政書士、設施基準的個別適合判斷由衛生所負責。

排水・油脂截留器・給排水，物件端備到什麼程度？

飲食店的廚房排水混有油脂與殘渣，直接排放會造成管線阻塞與對下水道的不良影響。在公共下水道供用區域，下水道法第10條課以設置排水設備的義務，分離・截留油脂的油脂截留器（油脂分離阻集器）通常須依昭和50年建設省告示第1597號（排水設備技術基準）與各自治體的下水道條例・排水設備技術上基準設置。有可能排出超過基準的排水時，亦可能依條例被命令設置除害設施（下水道法第12條・第12條之11）。

在居抜き區劃，即使前承租人是飲食店，仍須在簽約前查看油脂截留器容量是否合於自己的業態、是否有定期檢查・清掃、給排水・供熱水的口徑與排氣風管是否可用。沒有油脂截留器或容量不足的區劃，事後須增設，地板下的管線工程會牽涉租賃的原狀回復與造作的處理。曾處理油脂與排氣的空殼・居抜き飲食店物件的確認點，以及在車上無法完成調理的餐車備料場所的物件要件，其排水與許可的思路可供參考。管線・排氣的設計與能力判斷，屬建築士・設備業者的領域。

居抜き・共享廚房與整棟租賃，在契約・原狀回復上有何不同？

外送專門的出店形態大致分為：向營運者已取得許可的共享廚房（雲端廚房）承租區劃，以及自行承租區劃・整棟、從居抜き・空殼仕上げ。契約與原狀回復的論點不同。

形態	確認點
共享廚房（按時・按月使用區劃）	飲食店營業許可在設施營運者端，或自己區劃可另行取得／許可名義與更新／區劃專用・共用的範圍／退租時原狀回復的輕重
居抜き租賃（廚房設備留存）	給排水・油脂截留器・排氣風管的能力與現況／造作讓渡之有無與費用／原狀回復為空殼返還或現況返還／租賃使用目的是否含飲食店
空殼租賃（無裝修）	能否引入給排水・瓦斯・電力容量／能否新設油脂截留器／用途變更的確認申請／初期投資與退租時拆除費

若想低投資・短期起步，共享廚房較易進入，但在許可名義與專用區劃的處理上，事後可能出現限制。自行承租時，須在簽約前確認租賃使用目的是否含「飲食店營業（外送）」、是否允許轉租與品牌替換。契約條款有利・不利的最終評價，屬律師的領域。

對鄰里的體貼（氣味・外送員出入・噪音）在選物件上影響哪些點？

外送專門雖然沒有內用客人，卻容易因外送員機車・自行車的出入與待機、廚房排氣的氣味、備料與深夜營業的聲音而與鄰里產生摩擦。在選物件階段先看以下幾點，較能避免開業後的糾紛。

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• 排氣氣味：排氣風管的位置與朝向、與鄰居窗戶・陽台的距離。惡臭可能屬惡臭防止法或自治體生活環境條例的對象
• 外送員動線：能否在基地內確保機車・自行車的待機・停放空間、在前面道路待機是否妨礙通行
• 噪音・時段：深夜・清晨的調理或車輛聲音。若為大樓一樓店面，須看管理規約的用途・時間限制

這些與許可可否不同，是可能透過租賃或管理規約限制營業本身的因素。物件的立地與鄰里狀況，由本公司在簽約前以現況調查交付。

各項手續分別向誰諮詢？

外送專門的出店橫跨物件、許可、建築、鄰里等不同專門領域。本公司負責的是物件調查與租賃・買賣的仲介，其餘向各有資格者・行政機關，以獨立事業體、分別簽約的形式銜接。

困擾	委託對象
用途地域・立地・排水的先期調查、租賃・買賣仲介	本公司（宅地建物交易業）
飲食店營業許可的區分判斷・申請文件製作、衛生所協議之代理	行政書士
設施構造設備基準的事前諮詢・適合確認	管轄衛生所
用途地域適合的判斷、用途變更的確認申請、排氣・管線的設計	建築士・特定行政廳
租賃契約條款的糾紛	律師

以上各為獨立事業體，以分別簽約為前提。本公司不收取亦不支付介紹費、送客手續費。本公司會一面看物件，一面切分用途地域・排水・衛生所事前諮詢等論點，從何處該向誰諮詢的安排開始承接諮詢。事業用物件的尋找方式，請參見事業用・投資用不動產的諮詢窗口（日文）；開業據點的選擇，請參見店面・事務所的物件諮詢（日文）。

就外送專門店面物件向四葉不動產諮詢（諮詢免費）

諮詢時請註明「外送專門物件」，並填寫設想的用途地域、為居抜き或共享廚房、有無油脂截留器。本公司不會先認定許可能否下來，而是從用途地域與排水的先期調查，以及向衛生所・行政書士・建築士如何分流的整理談起。

常見問題

Q. 沒有內用的外送專門也需要飲食店營業許可嗎？
A. 只要在廚房調理供應給客人的食品，無論有無內用都需要飲食店營業許可（食品衛生法第55條第1項、施行令第35條第1號）。2018年修法（令和3年6月1日全面施行）將許可業種由34種重整為32種，不需許可的營業改為申報制（第57條）。屬何區分的判斷與申請文件製作屬行政書士、設施基準的適合判斷屬管轄衛生所的領域。

Q. 住宅區的物件也能開外送專門廚房嗎？
A. 視用途地域而定。飲食店在第一種低層住居專用地域原則不可建，第二種低層有150㎡以下、第一種中高層有500㎡以下等規模上限（建築基準法第48條・別表第二）。外送專門在建築基準法上一般視為飲食店，沒有內用並不會解除此面積限制。用途認定與是否需用途變更，請向建築士・特定行政廳確認。

Q. 居抜き物件的油脂截留器能直接用嗎？
A. 未必。須確認前承租人的業態與容量是否合於自己的業態、是否有定期檢查・清掃。在公共下水道區域設置排水設備為義務（下水道法第10條），含油脂的廚房排水通常須依告示與自治體條例設置油脂截留器。容量不足或未設置時須增設，管線工程會牽涉原狀回復與造作的處理。能力判斷屬建築士・設備業者的領域。

Q. 能在一間廚房運作多個外送品牌嗎？
A. 作為營運形態確實有人在做，但飲食店營業許可原則上按設施逐一取得。共享廚房須確認營運者端的許可名義與專用區劃的處理；自行承租時，須在簽約前確認租賃使用目的是否含品牌替換與轉租。許可區分屬衛生所・行政書士、契約條款評價屬律師的領域。

這篇文章的出處（第一手資訊）

以下為確認的起點公開資料。法令會修正，條文・項・號・施行日・最終修正請於e-Gov法令檢索確認最新內容。設施基準與排水的具體內容依自治體條例而異，須向物件所在地的衛生所・下水道局・建築指導課確認。參照日均為2026年10月29日。本文不保證個別物件的許可可否。以下出處均為日文。

• e-Gov法令檢索「食品衛生法」（昭和22年法律第233號。第54條＝營業設施基準委由條例、第55條第1項＝營業許可、第57條＝營業申報。依平成30年法律第46號修正、令和3年6月1日全面施行）／「食品衛生法施行令」（第35條＝需許可的營業種類〔第1號＝飲食店營業〕。令和3年6月1日施行由34業種重整為32業種）
• e-Gov法令檢索「建築基準法」（昭和25年法律第201號。第48條＝用途地域內建築物的限制、別表第二＝各用途地域可建・不可建之建築物。飲食店在第一種低層住居專用地域原則不可、第二種低層150㎡以下、第一種中高層500㎡以下、第二種中高層1,500㎡以下、第一種住居3,000㎡以下、工業專用地域不可）
• e-Gov法令檢索「下水道法」（昭和33年法律第79號。第10條＝排水設備設置義務、第12條・第12條之11＝除害設施等）。油脂截留器（油脂分離阻集器）基於昭和50年建設省告示第1597號（排水設備技術基準）與各自治體的下水道條例・排水設備技術上基準（參照日2026年10月29日。容量・設置基準依自治體而異）
• 國土交通省「用途地域による建築物の用途制限の概要」（將建築基準法別表第二依用途地域整理之資料。參照日2026年10月29日）。實際物件的用途限制依特定行政廳的條例・地區計畫而異

本文為一般性資訊提供，不保證個別物件能否取得許可、屬何種用途。用途地域適合的判斷與用途變更的確認申請由建築士・特定行政廳、飲食店營業許可的區分判斷與申請文件製作由行政書士、設施構造設備基準的適合由衛生所、租賃契約的糾紛由律師判斷・負責。

浦松丈二／四葉不動產株式會社 代表取締役、宅地建物交易士。承辦事業用物件的調查與租賃・買賣的仲介。作者簡介

更新日：2026年10月29日