繼承的土地落在都市計畫道路的預定地上，該如何出售？

結論（先講要點）：繼承的土地即使落在都市計畫道路的「預定地」上，土地仍屬繼承人，故出售本身是可行的。左右價格與售法的，是該土地處於「僅都市計畫決定」階段，還是已推進至「都市計畫事業認可」階段的差異。在都市計畫道路預定地（都市計畫設施的區域）上，依都市計畫法（昭和43年法律第100號）第53條，建築建物時須經都道府縣知事等（市內為市長）許可。第54條規定：建物若為2層以下且無地下層、主要構造部為木造・鋼骨造・混凝土磚造等這類構造、屬容易移轉或拆除者，即應予許可（亦有自治體以運用對當面不預定事業化的區間認可至3層，但事業化將近的區間不在此列）。都市計畫事業認可（第59條）的告示後，第65條進一步限制事業地內的建築等，第67條就土地建物的有償讓渡課予向施行者的申報與先買，第68條使收用手續被保留的土地所有者可向施行者請求以時價買取。最終進入土地收用法的收用與損失補償，對價補償金有適用租稅特別措置法第33條之4的5000萬日圓特別控除的餘地（有自最初收到買取等申出起6個月內讓渡等要件）。建築限制的確認由不動產・建築士、收用與補償交涉由律師、所有權移轉登記由司法書士、5000萬控除等稅務由稅理士，本公司（宅地建物交易業）承辦買賣仲介與調查，各為獨立事業體、分別簽約的形式為您銜接（不涉及介紹費的收付）。

本文為繼承了被都市計畫道路計畫線貫穿的老家・土地，擔心建築限制與將來收用而考慮出售・活用的繼承人，整理預定地的確認方式、建築限制的內容、事業認可前後售法如何改變、價格與補償・稅的考量，以及該委託誰。本文為一般性資訊提供，個別建築限制的適否與收用・補償・稅務的最終判斷，屬自治體・建築士・律師・稅理士等的領域。

四葉不動產株式會社以東京都文京區小日向為據點，承辦繼承不動產的調查與估價・售出的仲介。歡迎從「公圖或都市計畫圖上有紅色計畫線」的階段開始諮詢。

都市計畫道路的「預定地」是什麼，在哪裡確認？

都市計畫道路是依都市計畫法作成都市計畫決定的道路，為將來建造該道路而劃線（計畫線）的區域即「預定地」。確切地說，就是作成計畫決定的都市計畫設施（道路）的區域。許多區間在計畫決定後數十年仍未事業化，「有計畫但尚未施工」的狀態會持續。

階段	發生什麼	所受限制的依據
都市計畫決定	道路的區域（計畫線）已定，事業化未定	都市計畫法第53條的建築限制
都市計畫事業認可	作為事業實施已獲認可・告示	都市計畫法第65條的事業地內限制

自己的土地是否落在預定地，可於物件所在地的市町村都市計畫課確認。多數自治體公開都市計畫圖或都市計畫資訊（Web上的都市計畫GIS），可看出計畫線與自己敷地重疊的概略。惟地圖的比例尺無法看清境界附近確切的切入寬度，計畫線通過敷地何處、涵蓋幾平方公尺，宜於自治體窗口對照都市計畫設施區域的圖面確認為確實。依都市計畫種類而異的售法，就市街化調整區域的土地，於繼承的市街化調整區域土地能否出售亦有說明。本文將主題限定於都市計畫道路的預定地（都計法53條・65條的建築限制與收用）。

預定地上的土地能蓋房子嗎（都計法53條的建築限制）？

在都市計畫道路預定地上，並非禁止建屋，而是加上「經許可，若為容易移轉・拆除的建物即可建造」的限制。依據是都市計畫法第53條與第54條。第53條規定：於都市計畫設施的區域或市街地開發事業的施行區域內建築建物者，須經都道府縣知事等（市內為市長）許可（輕易行為、非常災害的應急措施、作為都市計畫事業而行之行為等除外）。第54條規定：知事等於申請符合都市計畫、且屬下列建物時，應予許可。

第54條作為許可要件的建物	內容
層數	2層以下且無地下層
構造	主要構造部為木造、鋼骨造、混凝土磚造或類此構造
旨趣	認定於將來事業時能容易移轉或拆除者

即鋼筋混凝土造的3層樓這類堅固難移的建物，於預定地原則上難以建造。亦有自治體對當面不預定事業化的區間，以運用認可至3層樓（各自治體依都市計畫運用指針的運用），但事業化將近的區間不在此列。此外第54條之外，第55條使知事等於為圓滑執行事業特別必要時，得指定縱有第54條仍可不予許可的土地區域，此時設有因應土地所有者買取申出的機制。從買方看，是「建築受限制的土地」，故影響價格與需求。實際可認可至何種構造・層數，屬建築士・特定行政廳的領域。與崖地・擋土牆等其他限制重疊的土地售法，於出售有崖地・擋土牆的土地亦有整理。

事業認可的前與後，出售的進行方式如何改變？

同一預定地，於都市計畫事業認可（第59條）的前與後，所受限制與出售手順大為不同。

認可前（僅計畫決定）階段，限制止於第53條的建築限制，收用尚未開始。土地可照常買賣，買方於第53條範圍內作建築計畫。認可後（事業認可告示後），依第65條，於事業地內變更土地形質・建築建物・建設工作物、設置堆積重逾5噸等移動不易之物件者，須經知事等許可，限制加強。

論點	認可前（僅計畫決定）	認可後（事業認可告示後）
建築等限制	第53條（容易拆除的建物可獲許可）	第65條（土地形質變更・建築等須許可）
讓渡手續	一般買賣	第67條＝有償讓渡須向施行者申報・施行者可於30日內先買
買取請求	原則無（第55條指定區域另計）	第68條＝收用手續被保留的土地所有者可向施行者請求時價買取

認可後欲將事業地內的土地建物有償讓渡時，須以書面向施行者（國・都道府縣・市區町村等）申報預定對價與對象，施行者可於申報起30日內買取該土地建物（第67條），此期間不得讓渡予第三人。未申報即讓渡者可能成為過料對象（第95條）。反之，所有者一方，就收用手續被保留的事業地內土地，於一定情形可向施行者請求時價買取（第68條）。因所處階段不同而售出對象（一般買方或施行者）與手順改變，故先於自治體確認自己的土地現處何階段，為出發點。

出售繼承的預定地時，價格與補償・稅如何考量？

價格隨建築限制的減價（能建何種構造・層數）與事業推進至何處（將來收用的確度）而變。繼承的預定地的出口大致分為三種。

出口	內容	主要涉及的專業人士
售予一般買方	以織入建築限制的價格上市。認可後以第67條的申報為前提	本公司（宅地建物交易業）
應施行者的買取・收用	事業認可後，以收用・買取取得對價補償金	施行者・律師（補償交涉）
保有並活用	於第53條範圍內作平房・輕量建物或停車場等	建築士

想針對您的情況進一步諮詢？

歡迎告訴我們您的找房需求或不動產出售計畫。

LINE諮詢聯絡我們

因收用等取得對價補償金時，有適用租稅特別措置法第33條之4「收用交換等情形的5000萬日圓特別控除」的餘地。此制度於一定要件下，就對價補償金自讓渡所得最多控除5000萬日圓。對象原則為對價補償金，收益補償金・經費補償金等原則不在對象。有自最初收到買取等申出之日起6個月內讓渡等要件，與取得替代資產以繰延課稅的第33條特例於同一年不得併用，特別控除的年度合計上限為5000萬日圓（第36條）。補償金的區分與控除的適用可否由稅理士、補償交涉由律師判斷。本公司整理織入建築限制的市場售法，以及依事業階段的出口切分（補償額・稅額本身的算定屬各有資格者的領域）。

建築限制的確認・收用交涉・登記・稅務該委託誰？

都市計畫道路預定地的出售，橫跨建築限制（不動產・建築士）・收用與補償交涉（律師）・登記（司法書士）・稅務（稅理士）等不同領域。不動產公司承辦的是物件的調查與估價・仲介，其餘向各有資格者，以獨立事業體分別簽約的形式進行。

困擾	委託對象
計畫線・建築限制的調查、估價、售出仲介	本公司（宅地建物交易業）
可建構造・層數（第54條）的適否、建築計畫的判斷	建築士・特定行政廳
事業認可後收用・損失補償的交涉・爭執	律師
所有權移轉登記、相續登記	司法書士
5000萬特別控除等讓渡所得的申報・適用判斷	稅理士

這些各為獨立事業體，以分別簽約為前提。本公司不收取亦不支付介紹費・送客手續費。建築限制的適否由建築士・特定行政廳、收用・補償由律師、登記由司法書士、稅務由稅理士判斷・擔當。又，繼承的土地名義若仍為被繼承人，出售前通常須辦相續登記（令和6年〈2024年〉4月1日起義務化・不動產登記法第76條之2），此屬司法書士的領域。本公司於自治體確認計畫線通過敷地何處、涵蓋多少、現為僅計畫決定或認可後，從售法與出口的整理開始受理。繼承不動產的推進方式請見繼承不動產的諮詢窗口。

落在都市計畫道路預定地的繼承土地出售諮詢交給四葉不動產（諮詢免費）

來信請註明「都市計畫道路的預定地」，並填寫物件所在地（自治體）、計畫線落在敷地的範圍（就所知範圍）、現為僅計畫決定或認可後、相續登記是否已辦。不先對能否出售下定論，從計畫線與建築限制的調查與整理該向建築・收用・登記・稅務的專業人士如何分派開始談起。

常見問題

Q. 落在都市計畫道路預定地的繼承土地能出售嗎？
A. 土地屬繼承人，故能出售。左右價格與售法的是現為僅計畫決定或已推進至事業認可。僅計畫決定時，織入第53條的建築限制（容易拆除的建物可獲許可）於市場出售；認可後則涉及第67條向施行者的申報・先買、第68條的買取請求，最終涉及收用・補償。先於自治體確認現處何階段為出發點。

Q. 預定地上能蓋房子嗎？3層樓不行嗎？
A. 經第53條許可，有可建的情形。第54條規定，建物若為2層以下且無地下層、主要構造部為木造・鋼骨造・混凝土磚造或類此構造、容易移轉或拆除者，應予許可。鋼筋混凝土造的堅固建物與原則上的3層樓難以建造，另有自治體對當面不預定事業化的區間以運用認可至3層。實際可否由建築士・特定行政廳判斷。

Q. 將來收用，稅會變少嗎？
A. 因收用等取得對價補償金時，有適用租稅特別措置法第33條之4的收用交換等5000萬日圓特別控除的餘地。對象原則為對價補償金，收益補償金・經費補償金等原則不在對象。有自最初收到買取等申出起6個月內讓渡等要件，與取得替代資產的課稅繰延（第33條）於同一年不得併用。適用可否與補償金的區分由稅理士判斷。本文僅示制度框架。

Q. 認可後出售時，能賣給一般買方嗎？
A. 能，但會增加手順。事業認可告示後，欲將事業地內的土地建物有償讓渡時，須以書面向施行者申報預定對價與對象，施行者可於申報起30日內買取之（第67條）。此期間不得讓渡予第三人，未申報即讓渡者可能成為過料對象（第95條）。申報與收用・補償的判斷由律師，手續於施行者窗口確認。

這篇文章的出處（第一手資訊）

以下為確認的起點的公開資料。法令會改正，條文・項・號・施行日・最終改正請於e-Gov法令檢索確認最新。計畫線落在敷地的範圍、事業的階段、第54條的運用（3層樓可否等）因自治體而異，請向物件所在地的市町村都市計畫課直接確認。參照日均為2026年11月1日。不保證個別建築限制的適否或收用・補償・稅的適用。以下出處均為日文。

• e-Gov法令檢索「都市計畫法」（昭和43年法律第100號。第53條＝都市計畫設施區域內等的建築許可、第54條＝許可基準〔2層以下・無地下層・容易移轉拆除的構造〕、第55條＝許可基準的特例・買取、第59條＝都市計畫事業的認可、第65條＝事業地內的建築等限制、第67條＝土地建物有償讓渡的申報與先買、第68條＝土地的買取請求、第95條＝過料）
• e-Gov法令檢索「租稅特別措置法」（昭和32年法律第26號。第33條＝收用等取得替代資產時的課稅特例、第33條之4＝收用交換等情形的5000萬日圓特別控除、第36條＝特別控除額年度合計的上限）
• e-Gov法令檢索「土地收用法」（昭和26年法律第219號。都市計畫事業的收用・損失補償的依據程序法）
• e-Gov法令檢索「不動產登記法」（平成16年法律第123號。第76條之2＝相續登記的申請義務〔令和6年4月1日施行〕）
• 國稅廳稅務解答「因收用等出售土地建物時的特例」及質疑應答事例（5000萬特別控除的對象・要件・與其他特例的關係。參照日2026年11月1日。適用可否依所轄稅務署的判斷）
• 各自治體的都市計畫圖・都市計畫資訊（都市計畫GIS）、國土交通省「都市計畫運用指針」（計畫線的確認方式、第54條的運用因自治體而異。參照日2026年11月1日）

本文為一般性資訊提供，不保證個別建築限制的適否、收用・補償的成立或稅特例的適用。建築限制的適否與建築計畫由建築士・特定行政廳、收用・損失補償的交涉由律師、相續登記與所有權移轉登記由司法書士、5000萬特別控除等讓渡所得的申報由稅理士判斷・擔當。

浦松 丈二／四葉不動產株式會社 代表取締役・宅地建物取引士。承辦繼承不動產的調查與估價・售出的仲介。作者簡介

更新日：2026年11月1日