出售文京區有懸崖（崖）・擋土牆（擁壁）的土地時，要確認什麼、由誰判斷安全性？

先講結論： 在文京區這樣坡道與高低差多的地區，出售有懸崖（崖）或擋土牆（擁壁）的土地時，「擋土牆是否安全」「改建時是否需要重做」左右價格與買方的範圍。東京都建築安全條例第6條要求，在自高度超過2m的懸崖下端起的水平距離為懸崖高度2倍以內的場所建築建築物或造成基地時，原則上須設置高度超過2m的擋土牆。高度超過2m的擋土牆，依建築基準法第88條第1項與同法施行令第138條第1項第5號，作為工作物屬確認的對象；建築物有受崖崩等損害之虞時，須設置擋土牆或採取其他安全上適當的措施（同法第19條第4項）。此外，自2024年7月31日起，文京區全域被指定為宅地造成及特定盛土等規制法（盛土規制法）的宅地造成等工事規制區域，一定規模以上的盛土・切土屬許可的對象。擋土牆的安全性與改建時的要否，由建築士（結構）與特定行政廳（文京區）判斷，本公司（四葉不動產株式會社）不作判斷。本公司所做的，是把擋土牆的檢查濟證等文件與公所調查的結果整理成報告書，作為重要事項加以說明，並把出口並列出來。與各專家請各以獨立事業體的形式分別簽約，本公司不收取介紹費。

小日向・小石川・目白台・本鄉等文京區的住宅區，坡道沿著台地與低地的交界延伸，建在擋土牆上的房子、建在懸崖下的房子並不罕見。繼承的老家後方是高聳的擋土牆、造成時的文件沒有留下——這類諮詢，在出售前必須先整理。本文依條文與區的公開資料，整理出售有懸崖・擋土牆的土地時，要確認什麼、由誰判斷、如何說明。出口的全貌整理於難以出售的土地・建物的出口諮詢，接道與重建的論點整理於再建築不可的土地・房屋的出口諮詢。

有懸崖・擋土牆的土地，會有什麼問題？

規定	內容	在出售時發揮作用的場面
東京都建築安全條例第6條	在自高度超過2m的懸崖下端起的水平距離為懸崖高度2倍以內的場所建築建築物或造成基地時，原則上須設置高度超過2m的擋土牆	改建時可能需要新設・重做擋土牆
建築基準法第19條第4項	建築物有受崖崩等損害之虞時，須設置擋土牆或採取其他安全上適當的措施	崖下・崖上基地的安全措施
建築基準法第88條第1項・施行令第138條第1項第5號	高度超過2m的擋土牆作為工作物，準用確認等的規定	既有擋土牆是否有確認濟證・檢查濟證
盛土規制法（宅地造成及特定盛土等規制法）	宅地造成等工事規制區域內一定規模以上的盛土・切土・土石堆積屬許可的對象	伴隨造成的改建・出售後的工程

也就是說，擋土牆老舊、沒有文件、高度或結構不明的土地，買方無法估算改建的費用與風險，買方的範圍就會變窄。反過來，若擋土牆的文件齊備、又取得專家的評估，就會成為說得清楚的土地。

出售前，要確認哪些文件？

確認事項	文件・確認對象	承擔者
擋土牆的確認濟證・檢查濟證有無	文京區的建築計畫概要書・台帳記載事項證明	本公司（公所調查）
造成時的圖面・施工紀錄	所有人保管的文件、施工公司	所有人，由本公司整理
懸崖的高度・擋土牆的高度與基地的位置關係	現場測量・看得出高低差的圖面	土地家屋調查士・測量士
擋土牆的結構・劣化狀況	現場調查	建築士（結構）。本公司不作判斷
宅地造成等工事規制區域的指定	文京區・東京都的公開資料	本公司（公所調查）
與鄰地的界線及擋土牆的所有關係	界線確定測量、登記簿	土地家屋調查士。步驟見界線確定測量與出售

擋土牆是在自己的土地上、在鄰地上，還是共有，與界線的位置一併確認。擋土牆的所有關係若一直曖昧不明，會成為修繕費用負擔之爭的根源，一旦出現紛爭性，就屬律師的領域。

因盛土規制法，文京區有了什麼改變？

依據宅地造成及特定盛土等規制法（昭和36年法律第191號。經令和4年法律第55號修正而更改題名，2023年5月26日施行），東京都指定了規制區域；據文京區的公告，自2024年7月31日起，文京區全域被指定為「宅地造成等工事規制區域」。文京區列為主要對象的工程如下。

屬許可對象的主要工程（依文京區的公開資料）
因盛土而產生高度超過1m的懸崖者
因切土而產生高度超過2m的懸崖者
盛土高度超過2m者
進行盛土或切土的土地面積超過500㎡者
一時性的土石堆積高度超過2m且面積超過300㎡者

這些會在出售後買方重做擋土牆、造成基地等場面產生關聯。哪些工程屬許可的對象，向文京區的主管課（都市計畫課開發擔當）與建築士確認。本文不判斷個別工程是否需要許可。

由誰判斷擋土牆的安全性？

判斷事項	判斷者	本公司的參與
擋土牆的結構・安全性・耐用的評估	建築士（結構設計），必要時為地盤・擋土牆的專業業者	整理文件與現場的資訊後交付
改建時是否需要新設・重做擋土牆	建築士、特定行政廳（文京區）	以公所調查確認條例・規制區域的該當
盛土・切土是否需要許可	特定行政廳（文京區）、建築士	將區的公開資料附於報告書
擋土牆的所有關係・費用負擔	土地家屋調查士（界線），有紛爭性時為律師	確認登記簿・公圖

本公司是宅地建物取引業者，不具備判斷擋土牆是否安全、是否需要重做的資格。判斷由建築士與特定行政廳進行，本公司把其評估正確地傳達給買方。

出售時的說明與責任，會是怎樣？

宅地建物取引業法第35條第1項第2號要求，就建築基準法及其他法令所定限制中由政令規定者，說明其概要作為重要事項。東京都建築安全條例第6條的懸崖規定、盛土規制法的規制區域，都是與此說明相關的事項。

說明的事項	內容
懸崖・擋土牆的存在與高度、位置關係	基於測量與圖面的事實
擋土牆的確認濟證・檢查濟證有無	公所調查的結果。沒有就說明沒有
東京都建築安全條例第6條的該當	改建時可能需要擋土牆
宅地造成等工事規制區域的該當	一定規模以上的工程屬許可對象
建築士的評估（已取得時）	內容，以及其為評估而非保證

賣方明知而未告知的事實，即使訂有不負擔保責任的特約，亦不能免責（民法第572條）。擋土牆的裂縫、過去的崩塌、公所的指正，都照實傳達給買方。契約不適合責任的範圍如何訂定，逐一契約檢討。

出口該怎麼比較？

出口	適合的場面	先做的事
備妥文件與評估後以仲介出售	有擋土牆的文件，且能取得建築士的評估	公所調查、向建築士諮詢
以現況仲介出售	沒有文件，也不取評估	連同「沒有」一起作重要事項說明
以合作的收購業者為買方的仲介	想儘早變現、想限定契約不適合責任	說明價格的根據
不建而出租・持有	不急著改建	確認既有建物的狀態

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本公司把這些並列於報告書，以書面提示價格的根據（宅地建物取引業法第34條之2第2項）。估價額與售價的關係請見估價額與售價的差異，與後退的關係請見有42條2項道路後退的土地的面積與價格。

四葉不動產株式會社做什麼？

四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）以東京都文京區小日向為據點，從事有懸崖・擋土牆的土地、再建築不可・狹小地・共有・借地等難以出售的土地・建物的出售仲介與出口的比較。有懸崖・擋土牆的土地，本公司承擔公所調查（確認濟證・檢查濟證的有無、條例的該當、規制區域的指定、用途地域）、文件的整理、製作向建築士諮詢的材料、報告書與出口的比較、仲介契約（同法第34條之2）、重要事項說明（同法第35條）、買賣契約與交割的安排。報酬在同法第46條所定的範圍內，不收取介紹費。

該找誰諮詢？

公所調查、文件的整理、出口的比較、重要事項說明、出售的仲介，由四葉不動產株式會社承辦。擋土牆的安全性與改建時要否的判斷由建築士（結構）與特定行政廳（文京區）、盛土・切土的許可由文京區的主管課、界線與高低差的測量由土地家屋調查士・測量士、登記由司法書士、讓渡所得的稅務由稅理士、圍繞擋土牆的所有或費用負擔與鄰地的紛爭由律師承擔。這些各自是獨立的事業體，請分別直接簽約。 本公司不收取亦不支付介紹費・送客手續費。諮詢免費。

常見問題

Q. 沒有擋土牆的檢查濟證，賣不掉嗎？
A. 並非賣不掉。把沒有這件事作為重要事項說明，再比較是取得建築士的評估、以現況出售，還是以合作的收購業者為買方的仲介。沒有文件的擋土牆，買方難以估算改建費用，因此買方的範圍會變窄，這點作為一般論先記住。

Q. 擋土牆很舊，需要重做嗎？
A. 本公司無法判斷。有改建計畫時，依東京都建築安全條例第6條的該當與擋土牆的結構・狀態，由建築士與特定行政廳（文京區）判斷。伴隨造成的工程可能屬盛土規制法許可的對象，這點也向區的主管課確認。

Q. 鄰居的擋土牆逼近我家的土地，是誰的責任？
A. 依擋土牆在哪一方的土地上、界線在哪裡而不同。界線確定測量由土地家屋調查士進行，圍繞費用負擔或修繕有爭執時，請直接委託律師。本公司整理登記簿・公圖與測量結果，反映於出售時的說明。

Q. 位於盛土規制法的規制區域內，對出售有什麼影響嗎？
A. 出售本身不受限制。但買方要重做擋土牆或造成時，一定規模以上的盛土・切土屬許可的對象，因此在重要事項說明中傳達規制區域的該當。據文京區的公告，自2024年7月31日起，文京區全域為宅地造成等工事規制區域。

本文出處（第一手資訊）

• 東京都例規集「東京都建築安全條例」（昭和25年東京都條例第89號。第6條＝在自高度超過2m的懸崖下端起的水平距離為懸崖高度2倍以內建築・造成時擋土牆的設置。最終修正 令和7年3月31日條例第53號。2026年9月24日參照）
• e-Gov法令檢索「建築基準法」（昭和25年法律第201號。第19條第4項＝有崖崩等之虞時擋土牆的設置及其他安全上適當的措施，第88條第1項＝對工作物的準用。現行版施行日 2026年5月27日・經令和8年法律第23號修正。2026年9月24日參照）
• e-Gov法令檢索「建築基準法施行令」（昭和25年政令第338號。第138條第1項第5號＝將高度超過2m的擋土牆指定為工作物。現行版施行日 2025年12月1日・經令和7年政令第377號修正。2026年9月24日參照）
• e-Gov法令檢索「宅地造成及特定盛土等規制法」（昭和36年法律第191號。經令和4年法律第55號修正・2023年5月26日施行。現行版施行日 2025年6月1日・經令和4年法律第68號修正。2026年9月24日參照）
• 文京區「關於宅地造成及特定盛土等規制法的施行」（自2024年7月31日起文京區全域為宅地造成等工事規制區域。屬許可對象的工程規模。洽詢處＝都市計畫部都市計畫課開發擔當。2026年9月24日參照）
• e-Gov法令檢索「宅地建物取引業法」（昭和27年法律第176號。第34條之2第2項＝價額根據的明示，第35條第1項第2號＝法令所定限制的說明，第46條＝報酬。現行版施行日 2026年4月1日・經令和7年法律第68號修正。2026年9月24日參照）
• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第572條＝不負擔保責任之特約的界限。現行版施行日 2026年6月24日・經令和8年法律第45號修正。2026年9月24日參照）

※擋土牆的安全性、改建時擋土牆的要否、盛土・切土的許可要否、價格，會因懸崖的高度・擋土牆的結構與狀態・與基地的位置關係・區的判斷而變。本文未就個別土地作判斷。擋土牆的安全性與可否建築請洽建築士・特定行政廳，許可請洽文京區的主管課，測量請洽土地家屋調查士，登記請洽司法書士，稅務請洽稅理士，紛爭請洽律師。
※本文為一般性資訊提供，並非判斷或保證個別土地・交易的適否或結果。安全性與法令上限制的最終判斷由建築士・特定行政廳進行。
※土地的估價・仲介及買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承辦，擋土牆安全性的判斷由建築士承擔，各以獨立事業體、分別直接簽約的方式受任。無介紹費・送客手續費的往來。

本文作者

浦松 丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。把擋土牆的安全性交給建築士・特定行政廳，將文件與公所調查的結果整理成報告書，把出口並列於同一張桌上。詳細經歷請見作者頁面。