可用於24小時無人健身房的物件是？用途變更・消防・深夜無人營業的條件

結論（先講要點）：將辦公大樓或空置店面改為24小時無人（自助式）健身房時，卡關的與其說是用途地域，不如說是「用途變更的確認申請」「消防」「無人時段的防火・防盜」三者。建築基準法（昭和25年法律第201號）第87條第1項規定，變更建築物用途使其成為同法第6條第1項第一號的特殊建築物（供該用途使用部分的樓地板面積合計超過200平方公尺者）時，準用確認申請的規定。健身房可能屬於別表第一（い）欄（四）項的「運動練習場」等特殊建築物，故轉用部分超過200平方公尺時原則上須確認申請（類似用途相互間的變更依建築基準法施行令（昭和25年政令第338號）第137條之18除外）。此200平方公尺的基準由平成30年法律第67號的改正自100平方公尺超調高，於令和元年6月25日施行。消防方面，健身房一般歸入消防法施行令（昭和36年政令第37號）別表第一（15）項（不屬前各項的事業場）＝非特定防火對象物；自動火災報知設備依同令第21條、誘導燈依同令第26條、防火管理者的選任依消防法（昭和23年法律第186號）第8條與同令第3條。無人營業時，收容人員的計算（消防法施行規則第1條之3）與火災時的解鎖・確保避難路徑（消防法第8條之2之4）為論點。用途變更的確認申請・設計屬建築士／指定確認檢查機關、消防設備的要否判斷・申報屬所轄消防署與消防設備士、深夜無人的防盜設備屬專業業者的領域，本公司（宅地建物交易業）負責物件介紹與條件整理，各為獨立事業體、分別簽約的形式為您銜接（不涉及介紹費的收付）。

本文為想將辦公大樓或空置店面改為24小時無人自助式健身房的業主・展店檢討者，依建築基準法・消防法的條文與公開資料的順序，整理決定物件前可以確認的事項。本文為一般性資訊提供，個別用途變更的要否與消防設備的要否的最終判斷，屬特定行政廳・所轄消防署與建築士等有資格者的領域。

四葉不動產株式會社以東京都文京區小日向為據點，承辦事業用物件的調查與條件整理・仲介。歡迎從「這個物件能否做成24小時健身房」的階段開始諮詢。

自助式24小時健身房在什麼情況下需要「用途變更的確認申請」？

變更既有建築物的使用方式稱為「用途變更」。並非所有用途變更都需要確認申請，要件取決於面積與用途。

建築基準法第87條第1項規定，變更建築物用途使其成為第6條第1項第一號的特殊建築物（供該用途使用部分的樓地板面積合計超過200平方公尺者）時，準用確認申請的規定。亦即「變更後的用途為別表第一（い）欄的特殊建築物」且「該部分超過200平方公尺」時，原則上須確認申請。但建築基準法施行令第137條之18所定「類似用途」相互間的變更，免確認申請。

判斷軸	內容	依據
變更後用途	是否屬別表第一（い）欄的特殊建築物	建築基準法第87條第1項・第6條第1項第一號・別表第一
面積	供該用途使用部分的樓地板面積合計是否超過200平方公尺	建築基準法第6條第1項第一號
類似用途的例外	施行令第137條之18的類似用途相互間變更免確認	建築基準法施行令第137條之18

此200平方公尺的基準由平成30年法律第67號的改正自100平方公尺超調高，於令和元年6月25日施行。用途變更有建築確認但無完工檢查，完工時改以向建築主事等的申報辦理（第87條第1項）。即使在免確認的規模，對建築基準法本身的適合義務仍存在，故是否符合避難・採光・防火的規定須另行確認。能否僅以室內裝修變更用途，以及確認申請的要否與設計的最終判斷，屬建築士・特定行政廳的領域。使用貨櫃或簡易構造物時的建築確認・用途論點，另於貨櫃・拖車屋店面物件與建築確認・用途的確認說明。

將辦公室・店面物件改為運動設施，在建築基準法上如何處理？

辦公室並非特殊建築物，但健身房（運動設施）可能屬於別表第一（い）欄（四）項的「保齡球館、滑雪場、溜冰場、游泳場或運動練習場」這類特殊建築物。是否為「運動練習場」依實際使用狀態判斷，而非名稱，故須以向特定行政廳・建築士確認為前提。

也要確認用途地域的限制。建築基準法第48條與別表第二規定各用途地域可建造的建築物，運動設施依用途地域與規模而可否不同（例如工業專用地域不得建造）。具體的面積區分由別表第二與施行令決定，故須將物件所在地的用途地域交由建築士・特定行政廳確認。

確認項目	辦公室→健身房會發生的事	確認對象
是否屬特殊建築物	運動設施可能屬別表第一（四）項。超過200平方公尺須用途變更確認	建築士・特定行政廳
用途地域的限制	第48條・別表第二依用途地域與規模決定可否	建築士・特定行政廳
既有不適格・溯及	隨用途變更而被要求適合避難・防火等規定的範圍	建築士
有無完工檢查證	無完工檢查證時用途變更確認較難推進	建築士・特定行政廳

對無完工檢查證的建築物，用途變更確認前可能須先調查法適合狀況。無完工檢查證物件的用途變更論點，另於無完工檢查證物件變更為福祉用途時的確認整理。本文僅示確認的脈絡，個別適合判斷委由建築士。

24小時無人營業時，消防會看哪裡？自動火災報知設備・誘導燈・避難路徑

健身房一般歸入消防法施行令別表第一（15）項（不屬前各項的事業場），是非特定防火對象物而非特定防火對象物。若在健身房內設置三溫暖（蒸氣浴場・熱氣浴場），該部分可能屬別表第一（9）項イ，分類可能改變。分類依實際狀態判斷，故以向所轄消防署確認為起點。

設備	（15）項基準的骨架	依據
自動火災報知設備	（15）項於總樓地板面積1,000平方公尺以上有設置義務。總樓地板面積未滿300平方公尺的一定情形可使用特定小規模設施用自動火災報知設備	消防法施行令第21條
誘導燈	須設於地下層・無窗層・11層以上部分等。是否屬無窗層的判定為論點	消防法施行令第26條
滅火器	依總樓地板面積與用途設置	消防法施行令第10條
消防設備等的設置・申報	設置時須向所轄消防署申報・檢查	消防法第17條・第17條之3之3

若屬無窗層（供避難・滅火活動有效的開口未達一定標準的樓層），誘導燈與自動火災報知設備的要否可能改變。將地下的辦公室舊址或窗戶少的租賃單元改為健身房時，此無窗層判定左右費用。何種設備在何種規模需要，最終由所轄消防署與消防設備士判斷。24小時營業・深夜時段的營運，與卡拉OK等其他業種的消防・噪音論點相重疊，卡拉OK包廂店面物件與用途・消防・噪音與網咖包廂物件的消防與本人確認亦可參考。本文僅示確認的骨架。

深夜無從業人員的營運中，防火管理者的選任與防盜如何整理？

即使無人營業，防火管理的義務是依收容人員、而非在館者有無判斷。非特定防火對象物（（15）項）在收容人員50人以上時，須選任防火管理者並製作・申報消防計畫（消防法第8條、消防法施行令第1條之2第3項、同令第3條）。

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論點	內容	依據
收容人員的計算	非從業人員數，而以消防法施行規則第1條之3的方法（從業人員數＋樓地板面積除以一定面積之數等）計算	消防法施行規則第1條之3
防火管理者的選任	（15）項於收容人員50人以上須選任並申報消防計畫	消防法第8條・施行令第3條
火災時的解鎖・避難路徑	以會員卡等上鎖的出入口，須有火災時可迅速解鎖的機制。避難所需設施的管理	消防法第8條之2之4
無人時段的對策	向使用者周知、遠端監視・通報、初期滅火器的配置等寫入消防計畫	東京消防廳的關係者不在時防火安全對策指引

收容人員非以實際在場人數、而以規則計算，故即使無常駐從業人員，依樓地板面積也可能被計算為50人以上而須選任防火管理者。設想無人時段的營運（如何察覺火災、如何引導避難、如何向消防通報），東京消防廳公布的關係者不在設施指引可供參考。深夜無人的防盜設備（遠端監視攝影機、出入管理、緊急通報）與消防不同，屬專業業者的領域。防火管理者選任的要否與消防計畫的內容的最終判斷，由所轄消防署進行。

看屋前後，向建築士・消防署・防盜業者各自要確認什麼？

24小時無人健身房的物件，橫跨建築（用途變更）・消防・防盜等各自不同的專業領域。不動產公司負責的只到物件調查與條件整理・仲介為止，其餘委由各有資格者・各業者，以獨立事業體、分別簽約的形式進行。

困擾	委託對象
物件調查、用途地域・條件的整理、仲介	本公司（宅地建物交易業）
用途變更確認的要否・設計、完工檢查證・法適合的調查	建築士／指定確認檢查機關
消防設備（自火報・誘導燈・滅火器）的要否判斷・申報・檢查	所轄消防署・消防設備士
防火管理者的選任・消防計畫的製作	防火管理者（選任者）・所轄消防署
深夜無人的防盜設備（遠端監視・出入管理・緊急通報）	防盜設備的專業業者
租賃契約・回復原狀・與鄰地的紛爭	律師（必要時）

這些各為獨立事業體，以分別簽約為前提。本公司不收取亦不支付介紹費・送客手續費。用途變更是否必要、何種消防設備必要的最終判斷，由特定行政廳・所轄消防署與建築士・消防設備士進行。本公司調查物件的現況（樓地板面積・用途地域・有無完工檢查證・樓層與窗戶狀況），從整理在建築・消防・防盜方面該向誰諮詢的步驟開始受理。事業用物件的尋找請見事業用・投資用不動產的諮詢窗口，據點建置請見事業據點・辦公室的諮詢。

將可用於24小時無人健身房的物件諮詢交給四葉不動產（諮詢免費）

來信請註明「24小時無人健身房」，並填寫設想的樓地板面積、物件用途（原為辦公室或店面）、所在地（自治體）、為既有建築改造或新建、有無完工檢查證（於可知範圍）。不先對用途變更要否下定論，從物件調查與整理該向建築・消防・防盜的專業人士如何分派開始談起。

常見問題

Q. 將辦公大樓改為24小時健身房，一定需要用途變更的確認申請嗎？
A. 不一定。建築基準法第87條第1項在變更後用途為別表第一（い）欄的特殊建築物、且供該用途使用部分的樓地板面積合計超過200平方公尺時，準用確認申請的規定。健身房可能屬（四）項的「運動練習場」等特殊建築物，故超過200平方公尺時原則上須確認申請。類似用途相互間的變更（施行令第137條之18）則不需要。實際是否該當由特定行政廳・建築士判斷。

Q. 即使無人營業，也必須選任防火管理者嗎？
A. 防火管理者的選任依收容人員、而非在館人數判斷。屬非特定防火對象物的（15）項在收容人員50人以上須選任並申報消防計畫（消防法第8條、施行令第3條）。收容人員以消防法施行規則第1條之3的方法計算，即使無常駐從業人員，依樓地板面積也可能被計算為50人以上而須選任。要否的最終判斷由所轄消防署進行。

Q. 24小時無人健身房一定要裝自動火災報知設備或誘導燈嗎？
A. 健身房所屬的（15）項，自動火災報知設備在總樓地板面積1,000平方公尺以上有設置義務（消防法施行令第21條）。誘導燈須設於地下層・無窗層・11層以上部分等（同令第26條）。對窗戶少的租賃單元或地下層，是否屬無窗層的判定會改變要否。何種設備在何種規模需要，由所轄消防署與消防設備士判斷。

Q. 深夜無從業人員的時段，火災對策該如何思考？
A. 東京消防廳公布了關係者不在設施的防火安全對策指引，例示向使用者周知無人時段、以會員卡上鎖的出入口須有火災時可迅速解鎖的機制、遠端監視・通報、初期滅火器的配置等寫入消防計畫。避難所需設施的管理依消防法第8條之2之4。具體內容請向所轄消防署確認，防盜設備另行向專業業者諮詢。

這篇文章的出處（第一手資訊）

以下為確認的起點的公開資料。法令會改正，條文・項・號・施行日・最終改正請於e-Gov法令檢索確認最新。用途變更的要否、消防設備的要否、防火管理者選任的要否因物件而異，請向特定行政廳・所轄消防署與建築士・消防設備士確認。參照日均為2026年10月31日。不保證個別適合或設備的要否。以下出處均為日文。

• e-Gov法令檢索「建築基準法」（昭和25年法律第201號。第48條＝用途地域內的建築物限制、第6條第1項第一號＝須確認的特殊建築物〔供該用途使用部分的樓地板面積合計超過200平方公尺者〕、第87條＝用途變更的準用、別表第一＝特殊建築物的種類〔（四）項含運動練習場等〕、別表第二＝用途地域內的限制。200平方公尺基準由平成30年法律第67號改正、令和元年6月25日施行）
• e-Gov法令檢索「建築基準法施行令」（昭和25年政令第338號。第137條之18＝用途變更免確認的類似用途）
• e-Gov法令檢索「消防法」（昭和23年法律第186號。第8條＝防火管理者、第8條之2之4＝避難所需設施的管理、第17條＝消防設備等的設置義務）
• e-Gov法令檢索「消防法施行令」（昭和36年政令第37號。第1條之2＝須防火管理的防火對象物、第3條＝防火管理者、第10條＝滅火器、第21條＝自動火災報知設備、第26條＝誘導燈及誘導標識、別表第一（15）項＝不屬前各項的事業場、（9）項イ＝蒸氣浴場・熱氣浴場等）
• e-Gov法令檢索「消防法施行規則」（昭和36年自治省令第6號。第1條之3＝收容人員的計算方法）
• 東京消防廳「關係者不在的防火對象物之防火安全對策指引」（無人店面・24小時營業設施等防火管理上的注意點。參照日2026年10月31日。項的區分・設備的要否依所轄消防署的判斷）

本文為一般性資訊提供，不保證個別用途變更的要否、消防設備的要否、防火管理者選任的要否或適合。用途變更的確認申請・設計與法適合的調查由建築士・特定行政廳，消防設備的要否判斷・申報・檢查由所轄消防署・消防設備士，防盜設備由專業業者，租賃契約與紛爭由律師判斷・擔當。

浦松 丈二／四葉不動產株式會社 代表取締役・宅地建物取引士。承辦事業用物件的調查與條件整理・仲介。作者簡介

更新日：2026年10月31日