沒有檢查完成證的中古物件，能改成身心障礙福祉設施嗎──選物件前要先看哪裡

**先講結論：**沒有檢查完成證（檢查済証）的中古物件，有時仍能改成身心障礙福祉或日間照顧設施。差別在於選物件時看的重點會改變。主要有三點：該用途使用的樓地板面積是否超過200平方公尺（超過就需要用途變更的確認申請）；有無檢查完成證，若沒有，能否透過法令適合狀況調查重新確認建築當時的合法性；以及該建物屬於既存不適格還是違建。這些在看屋之前，就能大致從書面篩選出來。

「想把空著的辦公大樓拿來做福祉用途」「想把舊店面改成日照中心」——這類洽詢最先卡住的，就是有沒有檢查完成證。本文寫給想把空屋、舊辦公大樓、原店面改成身心障礙福祉服務據點或放學後日間照顧中心的買方與屋主，從不動產交易的角度整理「什麼樣的物件才走得下去」。用途變更的確認申請與法令適合狀況調查本身，由建築師、指定確認檢查機關承辦；福祉服務的指定申請由行政書士承辦。本公司只承辦物件的調查與交易，並以各自獨立的事業體、分別簽約為前提，向您提供資訊。

沒有檢查完成證的物件，改成福祉設施時會卡在哪？

會卡住的，就是「手上沒有能證明該建物合乎建築當時基準的資料」這一點。

檢查完成證，是證明工程完成後通過完工檢查的文件。《建築基準法》（昭和25年法律第201號）第7條第5項規定，建築主事在完工檢查中認定符合建築基準關係規定時，發給檢查完成證。若由指定確認檢查機關進行完工檢查，同法第7條之2第5項亦規定發給同一證書。沒有檢查完成證，往往代表沒有通過這道完工檢查的紀錄。

在福祉設施的改用上，這一點會發酵。無論是提出用途變更的確認申請，還是向金融機構申貸，首先被問的都是「現在這棟建物是否合法興建」。有檢查完成證，這道確認在建築當時就已完成；沒有，就要用別的方法重新做一次。

所以，有沒有檢查完成證，準確的看法不是它直接決定「能不能改用」，而是它決定改用手續要花多少工夫與時間。

用途變更的確認申請，是從什麼規模、什麼用途開始需要的？

身心障礙福祉服務據點與兒童福祉設施等，屬於《建築基準法》別表第一(い)欄(二)項的特殊建築物。同法施行令第115條之3第1號，把兒童福祉設施等列為別表第一(い)欄(二)項的「其他類似而以政令定之者」，而依同施行令第19條第1項，這些兒童福祉設施等包含身心障礙者支援設施、供身心障礙福祉服務使用的設施、老人福祉設施、托兒所等。

在此基礎上，《建築基準法》第87條第1項規定，將建物用途變更為同法第6條第1項第1號的特殊建築物之一時，準用確認的規定。而第6條第1項第1號為「供別表第一(い)欄所列用途使用的特殊建築物，其供該用途使用部分的樓地板面積合計超過二百平方公尺者」。

也就是說——把辦公室或店面改成福祉設施時，只要供該用途使用部分的樓地板面積超過200平方公尺，就需要用途變更的確認申請。

這個「200平方公尺」，以前是「100平方公尺」。《建築基準法》部分修正（平成30年法律第67號，令和元年〔2019年〕6月25日施行）將第6條第1項第1號特殊建築物的面積基準，從逾100平方公尺提高到逾200平方公尺，用意是讓既有建物存量更容易被小規模福祉設施利用。

供該用途使用部分的樓地板面積	用途變更的確認申請
200平方公尺以下	原則上不需要
超過200平方公尺	需要（建築基準法第87條第1項）

不過——「不需要確認申請」與「不必遵守建築基準法」是兩回事。同法第87條第2項規定，變更用途時準用第48條（用途地域的限制）及避難、防火相關規定。採光、排煙、避難、內裝限制等實體規定，無論是否需要確認申請，都會依變更後的用途而適用。「200平方公尺以下所以什麼都不用做」是錯的。

若變更前後屬於政令指定的類似用途之間，確認申請有可能不需要。可否的最終確認，請洽特定行政廳。

既存不適格與違建怎麼分辨，買之前該請誰查什麼？

這兩者字面相近，處理方式卻完全不同。

既存不適格，是興建時合法、後來因法令修正而不符現行基準的建物。《建築基準法》第3條第2項規定，法令施行或適用時既已存在的建物若不符新規定，該規定不予適用。因此，既存不適格並不違法。只是在增改建或用途變更之際，會出現被要求符合現行基準的情形。

違建，是興建時起就違反建築基準法的建物，如建蔽率、容積率超標，或未受必要的確認、檢查等。這是改善命令的對象。

	既存不適格	違建
興建當時	合法	違法
依據	建築基準法第3條第2項適用除外	改善對象
改用難易	多能依手續走下去	須先改善為前提，多半困難

沒有檢查完成證的物件，光看書面有時難以判斷屬於哪一種。查明這一點的，就是下一節的法令適合狀況調查。買之前，順序是先向建築師、指定確認檢查機關洽詢，蒐集登記、圖面、確認完成證（若有）請其檢視。**這項調查不是不動產業者的業務。**本公司承辦到把物件書面（登記事項證明書、公圖、建物圖面等）調閱交付為止，合法性的判斷則轉介建築師。

沒有檢查完成證時，法令適合狀況調查能救的物件與救不了的物件怎麼分？

要確認沒有檢查完成證的建物合法性，國土交通省提出的方法，就是法令適合狀況調查。

國土交通省於令和6年（2024年）12月制定並公布「既存建築物現況調查指引」，並自令和7年（2025年）4月1日起，將原本的「無檢查完成證建築物運用指定確認檢查機關進行建築基準法適合狀況調查指引」（平成26年〔2014年〕7月）整併為此新指引（2026年9月5日參照）。這項調查，是由受託的建築師（含向指定確認檢查機關辦理業務申報者），將圖面等資料與現場狀況比對，確認該建物在多大程度上符合建築基準關係規定。

重點在於，**這項調查不是「為使建物合法而做的設計」，而是「確認目前符合到什麼程度」。**依調查結果，物件大致分為兩類。

	較好推進的物件	困難的物件
圖面、書面	確認完成證、設計圖書仍在	完全沒有圖面
建物狀態	現況與圖面一致，無大幅增改建	未經許可的增建、改建層層堆疊
結構	有望符合現行耐震基準	舊耐震，補強過大

圖面仍在、現況與之一致、與現行基準差距小的建物，較容易在法令適合狀況調查後推進到用途變更。反之，沒有圖面、未經許可增建層層堆疊、舊耐震而補強過大的建物，費用與工期難以估算，有時只能放棄。耐震的判斷屬建築師、結構專家，稅務上的處理屬稅理士，本公司不會判斷可否。在篩選物件的階段，先從書面的有無，大致看出是否有望走到這項調查，才是務實的做法。

同樣地，決定物件前需要行政或消防確認的例子，整理在「能開民宿的物件條件」；照顧服務據點會發生的同一結構的返工，整理在「照顧服務據點為何找不到物件的真正原因」。從許認可端看用途變更的手續，請見行政書士方的「團體家屋與建築基準法上的用途變更」。

為福祉設施篩選物件時，看屋前該確認哪些書面？

看屋前先確認下列書面的有無，能少走冤枉路。

書面	看的重點	從哪裡取得
檢查完成證、確認完成證	是否受過完工檢查、確認	所有權人、特定行政廳的台帳記載事項證明
設計圖書（竣工圖）	圖面是否與現況一致	所有權人、管理公司
登記事項證明書	面積、結構、有無增建登記	法務局
用途地域、都市計畫資訊	該地域是否可興建該用途	地方政府都市計畫課
消防設備現況	有無自動火災報知設備等	轄區消防署、管理公司

如前一節所述，尤其是檢查完成證與設計圖書的有無，大幅左右能否進入法令適合狀況調查。**這兩項，在物件初步接觸的階段就值得先問。**用途地域的確認，決定該用途在該地點能不能興建；放學後日照與用途地域的關係，也整理在「放學後日照的物件與用途地域」。事業用物件整體的找法，請見投資用・事業用不動產；開業與選辦公室的關係，請見公司設立與選辦公室。

該找誰諮詢？

物件的調查、書面的調閱、仲介、買賣與租賃契約，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承辦。身心障礙福祉服務、放學後日照的指定申請等向公家機關提出的書面製作，由四葉行政書士事務所承辦。

**這兩者是各自獨立的事業體，請分別、直接與各方簽約。**用途變更的確認申請、法令適合狀況調查找建築師、指定確認檢查機關；伴隨增改建的登記找土地家屋調查士、司法書士；稅務找稅理士；紛爭找律師——各自由您直接委任。本公司、本事務所不收取也不支付介紹費、送客手續費。諮詢免費。

常見問題

Q. 沒有檢查完成證的物件，根本不能用作福祉設施嗎？
A. 並非一律不能。沒有檢查完成證，意味著手上沒有證明建築當時合法性的資料，會透過法令適合狀況調查等重新確認。圖面仍在、現況與之一致、與現行基準差距小的建物，較容易推進到用途變更。可否因建物而異，請向建築師、特定行政廳確認。

Q. 用途變更的確認申請，樓地板面積超過幾平方公尺才需要？
A. 供該用途使用部分的樓地板面積合計超過200平方公尺時（建築基準法第87條第1項、第6條第1項第1號）。此基準由平成30年法律第67號（令和元年6月25日施行）從逾100平方公尺提高到逾200平方公尺。即使在200平方公尺以下，採光、排煙、避難、內裝限制等實體規定仍依變更後用途而適用。

Q. 既存不適格的建物，能改成福祉設施嗎？
A. 既存不適格不是違建。依建築基準法第3條第2項，對興建當時合法的建物，現行規定的一部分不予適用。但用途變更或增改建之際，會出現被要求符合現行基準的情形。要求到什麼程度，因建物與工程內容而異，請向建築師、特定行政廳確認。

Q. 法令適合狀況調查由誰進行？能委託不動產公司嗎？
A. 依國土交通省指引的調查，由建築師（含向指定確認檢查機關辦理業務申報者）進行，不是不動產公司的業務。本公司承辦到把物件的登記、圖面等書面調閱交付為止，調查本身轉介建築師、指定確認檢查機關。

本文出處（第一手資訊）

• e-Gov法令檢索「建築基準法」（昭和25年法律第201號。第3條第2項＝既存不適格的適用除外、第6條第1項第1號＝別表第一(い)欄特殊建築物逾200平方公尺、第7條第5項與第7條之2第5項＝檢查完成證的發給、第87條第1項＝用途變更的確認、同條第2項＝第48條等的準用、別表第一(い)欄(二)項。第6條第1項第1號的面積要件由平成30年法律第67號、令和元年6月25日施行，從逾100平方公尺改為逾200平方公尺。2026年9月5日參照）
• e-Gov法令檢索「建築基準法施行令」（昭和25年政令第338號。第19條第1項＝兒童福祉設施等的範圍、第115條之3第1號＝別表第一(い)欄(二)項以政令定之者。2026年9月5日參照）
• 國土交通省「建築：既存建築物活用之促進」（「既存建築物現況調查指引」於令和6年12月制定公布；原平成26年7月指引〔運用指定確認檢查機關對無檢查完成證建築物進行建築基準法適合狀況調查〕自令和7年4月1日整併其中。2026年9月5日參照）

※用途變更確認申請的要否，因變更前後的用途、供該用途使用部分的樓地板面積、是否屬政令指定的類似用途之間、是否伴隨增改建而異。本文未就個別物件做判斷。
※有無檢查完成證、確認完成證，台帳記載事項的查法，能否進入法令適合狀況調查的展望，因建物而異。合法性的判斷與用途變更的設計，屬建築師、特定行政廳、指定確認檢查機關的領域。
※各地方政府的窗口、格式、受理運作會變動。著手時請直接確認該地方政府、特定行政廳的頁面。
※本文為一般性資訊提供，不就個別物件改用的可否或許認可的取得做判斷或保證。物件的調查、仲介及買賣、租賃契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承辦，福祉服務指定申請等向公家機關提出的書面製作由四葉行政書士事務所承辦，並以各自獨立的事業體、分別簽約的方式受任。用途變更的確認申請、法令適合狀況調查屬建築師、指定確認檢查機關，登記屬土地家屋調查士、司法書士，稅務屬稅理士的領域。不涉及介紹費、送客手續費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）、行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向，茗荷谷站步行約5分鐘。把物件（不動產）與申報（行政手續）的爭點放在同一張桌上一起確認。詳細經歷請見作者頁面。